Дело № 2-887/2023

УИД №65RS0010-01-2023-000902-06

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 сентября 2023 года город Оха Сахалинская область

Охинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Мелиховой З.В.,

при секретаре судебного заседания Гладких А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задатка, в обоснование иска указала, что 12 ноября 2022 года между сторонами заключено соглашение о задатке в размере 100 000 рублей (далее Соглашение) для заключения договора купли-продажи в срок до 15 июня 2023 года на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Стоимость объекта определена в размере 5 100 000 рублей. В начале 2023 года с помощью приложения Домклик истец подала заявку на ипотеку, банк одобрил ипотеку в размере 4 500 000 рублей. После оценки рыночной стоимости приобретаемой недвижимости, банк уменьшил размер ипотеки до 4 050 000 рублей. Отказ банка в предоставлении ипотеки в размере 4 500 000 рублей, явился обстоятельством, влекущими невозможность исполнения обязательств по Соглашению. Руководствуясь пунктом 12 Соглашения истец просила вернуть задаток, на что получила отказ. В связи с этим, просит взыскать с ответчика задаток в размере 100 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержала, пояснила, что пыталась решить вопрос с получением ипотеки в другом банке, однако условия оказались непосильными для истца.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, не отрицала факт подписания Соглашения и получения в качестве задатка 100 000 рублей. Пояснила, что инициатором заключения Соглашения была истец, она заключать такое Соглашение не хотела, однако истец настояла.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Свидетель №1 пояснила, что она занималась продажей квартиры. Подтвердила факт подписания ФИО2 Соглашения, а также получения в качестве задатка 100 000 рублей, а также факт отказа истцу в возвращении суммы задатка, по причине того, что договор купли-продажи не заключен по вине истца. Инициатором заключения Соглашения была истец.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, третье лицо о дате, времени и месте уведомлено надлежаще, об отложении не просило.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие третьего лица.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии со статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В силу пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 12 ноября 2022 года между ФИО2 и ФИО1, заключено Соглашение с продавцом о задатке, по условиям которого стороны договорились в срок до 15 июня 2023 года включительно, заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: Сахалинская <адрес>, определив стоимость объекта в размере 5 100 000 рублей, а также о внесении задатка в размере 100 000 рублей в обеспечение исполнения своих обязательств.

Пунктом 9 Соглашения предусмотрено, что, если основной договор не будет заключен по вине покупателя, в том числе в случае уклонения или отказа покупателем от исполнения обязательств по Соглашению, нарушения покупателем своих обязательств по Соглашению выплаченная в качестве задатка денежная сумма покупателю не возвращается.

Пунктом 11 Соглашения установлено, что в случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по Соглашению и заключение основного договора, за которые ни одна сторона не несет ответственности, а также в случае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности Покупателя на объект, Покупатель вправе отказаться от приобретения объекта. При этом вся сумма задатка возвращается Покупателю в течение трех дней с момента требования.

В соответствии с пунктом 12 Соглашения, к фактам и обстоятельствам, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности Покупателя на объект относятся, в том числе отказ банка в выдаче кредита (подпункт 4), обнаружение других фактов или обстоятельств, которые являются существенными для сделки (подпункт 5).

Получение задатка в размере 100 000 рублей от покупателя продавцом подтверждено представленной в материалы дела распиской, которая сторонами не оспаривается.

Данный договор в виде соглашения о задатке содержит элементы предварительного договора. Предварительного договора купли-продажи или договора купли-продажи квартиры между сторонами не заключалось.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Таким образом, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задатком подтверждается, удостоверяется факт заключения того договора, в счет платежей по которому он предоставляется. Задатком не может обеспечиваться обязательство, которое еще не возникло, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является дополнительным и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, оно может существовать лишь при условии существования основного обязательства.

Как следует из материалов дела, между сторонами основной договор купли-продажи квартиры не был заключен. Задаток же может обеспечивать исполнение только существующих обязательств, возникших из договоров.

Согласно пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий (в форме уклонения от заключения основного договора), так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ни истцом, ни ответчиком не представлено доказательств того, что кто-либо из сторон предпринимал действия, направленные на заключение основного договора. До истечения срока действия предварительного договора ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор.

Таким образом, при отсутствии доказательств направления ответчиком истцу предложения заключить основной договор купли-продажи в период действия предварительного договора, отсутствуют основания утверждать, что имелись препятствия к заключению договора по вине истца.

Учитывая изложенное, суд приходит выводу, что между сторонами какого-либо обязательства не возникло, а переданные истцом ответчику денежные средства не могут служить средством обеспечения исполнения сторонами своих обязательств по договору, возникновение которого лишь предполагается.

Также ответчиком доказательств уклонения покупателя от заключения основного договора суду не представлено.

Кроме того, из ответа, представленного ООО «Домклик», 02 апреля 2023 года ФИО1 обратилась с заявлением-анкетой для получения «Жилищного кредита», в которой указана стоимость недвижимости 5 100 000 рублей, первоначальный взнос – 600 000 рублей, 4 500 000 – сумма кредита. В этот же день банком одобрена ипотека на сумму 4 500 000 рублей. 31 мая 2023 года проведена оценка рыночной стоимости объекта оценки, жилой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по результатам которой Банк снизил размер кредита до 4 050 000 рублей.

Заключение основного договора купли-продажи в последующем не состоялось, поскольку банк изменил условия выдачи кредита.

В силу пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Суд находит, что именно изменение условий выдачи кредита истцу на приобретение жилого помещения привело к незаключению между сторонами основного договора купли-продажи и является обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, ввиду этого задаток подлежит возвращению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО3 (паспорт №) задаток в размере 100 000 (сто тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Охинский городской суд Сахалинской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья З.В. Мелихова

Решение в окончательной форме принято 19 сентября 2023 года.

Судья З.В. Мелихова

<данные изъяты>