УИД 39RS0002-01-2025-003891-02
Дело № 2-1112/2025
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
12 ноября 2025 г. г. Светлогорск
Светлогорский городской суд Калининградской области в составе
председательствующего судьи Лемех М.Ю.,
при секретаре Б.Т.С.,
с участием представителей истца В.О.Н., представителя ответчика Л.С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» к С.А.Д о расторжении договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
С.А.Д является арендатором земельного участка с КН <№> на основании договора аренды земельного участка <№> от 19 ноября 2012 г., договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29 января 2024 г., дополнительного соглашения от 29 января 2024 г. к договору купли-продажи от 29 января 2024 г.
Ссылаясь на существенное нарушение С.А.Д условий договора аренды земельного участка, выразившееся в невнесении арендных платежей в полном объеме более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также неиспользование земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования и его использованием не в соответствии с установленным договором аренды разрешенным использованием, администрация МО «Светлогорский городской округ» обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка <№> от 19 ноября 2012 г., заключенный администрацией МО «Светлогорский городской округ» в отношении земельного участка с КН <№>, площадью <Данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <Адрес>, с С.А.Д
В судебном заседании представитель истца администрации МО «Светлогорский городской округ» В.О.Н., заявленные исковые требования поддержала. Дополнительно пояснила, что по состоянию на дату обращения в суд у С.А.Д имелась задолженность по внесению арендной платы, в настоящее время задолженность погашена. Срок использования земельного участка устанавливается со дня заключения договора аренды, принимая во внимание, что договор аренды земельного участка с КН <№> был заключен 19 ноября 2012 г., к настоящему времени срок использования земельного участка истек.
В судебном заседании ответчик С.А.Д и его представитель Л.С.В. заявленные администрацией МО «Светлогорский городской округ» исковые требования не признали. Дополнительно пояснили, что задолженность по договору аренды погашена в течение 8 дней после получения уведомления администрации. Настаивали на использовании земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Положениями п. 2 ст. 46 ЗК РФ предусмотрено, что наряду с указанными в п.1 ст. 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ.
Согласно абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с его разрешенным использованием или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Положениями ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Таким образом, по смыслу действующего законодательства и разъяснений по его применению, арендодатель (истец) обязан представить суду допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие нарушение арендатором условий договора, которые квалифицируются как существенные.
Из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с КН <№> следует, что данный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 16 января 2003 г., право собственности муниципального образования «Светлогорский район» зарегистрировано 08 мая 2014 г. Согласно указанной выписке земельный участок имеет площадь <Данные изъяты> кв.м, категорию земель – <Данные изъяты>, вид разрешенного использования – <Данные изъяты>, расположен по адресу: <Адрес>. В границах указанного земельного участка расположен объект недвижимости с щ КН <№>. Также, 29 февраля 2024 г. зарегистрировано право аренды в отношении данного земельного участка С.А.Д (т 1. л.д. 15-38).
В соответствии с выпиской из ЕГРН на здание с КН <№>, данный объект недвижимости представляет собой двухэтажное нежилое здание <Дата> года постройки, площадью <Данные изъяты> кв.м, право собственности на которое 29 февраля 2024 г. зарегистрировано за С.А.Д (т 1. л.д.121-122).
Постановлением администрации МО «Светлогорский район» №710 от 19 ноября 2012 г. в соответствии с определением от 16 ноября 2012 г. Светлогорского городского суда Калининградской области об утверждении мирового соглашения, на основании ст. 22, 36 ЗК РФ, зарегистрированного права собственности на нежилое строение, расположенное по адресу: <Адрес>, В.Г.И. предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок, расположенный по адресу: <Адрес>, имеющий следующие характеристики категория земель – <Данные изъяты>, кадастровый номер <№>, площадь <Данные изъяты> кв.м, разрешенное использование – <Данные изъяты> (т. 1 л.д. 226-227).
Согласно договору аренды земельного участка <№> от 19 ноября 2012 г., администрация МО «Светлогорский район» на основании постановления администрации МО «Светлогорский район» №710 от 19 ноября 2012 г. предоставила В.Г.И. в аренду из земель государственной собственности в аренду земельный участок с КН <№> расположенный по адресу: <Адрес>, категория земель – <Данные изъяты>, имеющего вид разрешенного использования – <Данные изъяты>, общая площадь участка – <Данные изъяты> кв.м (т 1. л.д.39-42).
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что срок аренды земельного участка – 49 лет.
Размер арендной платы определяется каждый год в соответствии с законодательством Российской Федерации и решениями районного Совета депутатов Светлогорского района, и указывается в ежегодно предоставляемом арендатором расчете по арендной плате за землю. Расчет арендной платы, условия, сроки ее внесения, по настоящему договору, определяются в соответствии с нормативными актами районного Совета депутатов Светлогорского района (п. 3.2-3.3 договора).
Согласно п. 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством РФ, а также в случаях, указанных в п. 4.1 договора, и в случае отчуждения недвижимости, принадлежащей арендатору на праве собственности и находящейся на земельном участке, указанном в п. 1.1 договора.
Решением главы муниципального образования Светлогорский городской округ <№> от 01 декабря 2018 г. администрация МО «Светлогорский район» переименовано в администрацию МО «Светлогорский городской округ» (л.д. 83).
В соответствии с соглашением от 12 декабря 2012 г. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка <№> от 19 ноября 2012 г. переданы В.Г.И.Л.С.М. в связи с заключением 12 декабря 2012 г. договора купли-продажи нежилого строения, расположенного по адресу: <Адрес> (т 1. л.д.63).
В дальнейшем Л.С.М. передал права и обязанности по договору аренды Л.М.С., которая в свою очередь передала их Г.К.С., а последний – ООО «Экобалт» (т 1. л.д. 64-66).
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 10 июля 2020 г., оставленным без изменения постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 05 ноября 2020 г., признаны недействительными:
1) Договор купли-продажи нежилого строения от 10 июня 2016 г., покупатель Л.М.С. – здание площадью <Данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <№>, расположенное по адресу: <Адрес>.
2) Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору <№> от 19 ноября 2012 г. аренды земельного участка и соглашение к нему от 12 декабря 2012 г., от 10 июня 2016 г., заключенное между Л.С.М. и Л.М.С. в отношении передачи права аренды земельного участка площадью <Данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <№>, по адресу: <Адрес>.
3) Договор купли-продажи нежилого строения от 10 октября 2016 г. (продавец Л.М.С., покупатель Г.К.С.) - здания площадью <Данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <№>, расположенного по адресу: <Адрес>.
4) Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору <№> от 19 ноября 2012 г. аренды земельного участка и соглашение к нему от 12 декабря 2012 г., от 10 июня 2016 г. заключенное между Л.М.С. и Г.К.С. 10 октября 2016 г. в отношении передачи права аренды земельного участка площадью <Данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <№>, по адресу: <Адрес>.
5) Договор купли-продажи нежилого строения от 11 января 2018 г. (продавец Г.К.С., покупатель ООО «Экобалт») здания площадью <Данные изъяты> кадастровый номер <№>, расположенного по адресу: <Адрес>.
6) Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору <№> от 19 ноября 2012 г. аренды земельного участка и соглашения к нему от 12 декабря 2012 г., от 10 июня 2016 г. заключенное между Г.К.С. и ООО «Экобалт» 11 января 2018 г., в отношении передачи права аренды земельного участка площадью <Данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <№>, по адресу: <Адрес>.
Применены последствия недействительности сделки в виде возврата имущества: здания площадью <Данные изъяты>, кв.м кадастровый номер <№>, расположенного по адресу: <Адрес>, в конкурсную массу должника Л.С.М. (т. 1 л.д. 67-81).
Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 29 мая 2023 г. по делу <№> удовлетворены частично исковые требования администрации МО «Светлогорский городской округ» к Л.С.М. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды, с Л.С.М. в пользу администрации МО «Светлогорский городской округ» взыскана задолженность по договору аренды земельного участка <№> от 19 ноября 2012 г. с КН <№> за период с 06 ноября 2020 г. по 31 декабря 2022 г. в размере 863 650, 33 руб., пени в размере 269 440, 93 руб. Также с Л.С.М. в пользу местного бюджета взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 865, 46 руб. В остальной части требования оставлены без удовлетворения (т. 2 л.д.167-171).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 21 ноября 2023 г. решение Центрального районного суда г. Калининграда от 29 мая 2023 г. изменено в части размера взысканной с Л.С.М. неустойки, снизив ее размер до 118 576, 79 руб., а также взысканной государственной пошлины, снизив ее размер до 13 022, 27 руб. В остальной части решение суда оставлено без удовлетворения, апелляционные жалобы – без удовлетворения (т.2 л.д.172-179).
Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 08 мая 2024 г. решение Центрального районного суда г. Калининграда от 29 мая 2023 г. в части, оставленной без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 21 ноября 2023 г., и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 21 ноября 2023 г. оставлены без изменения, кассационная жалоба администрации МО «Светлогорский городской округ» - без удовлетворения (т.2 л.д.180-188).
Как следует из договора купли-продажи от 29 января 2024 г., заключенного между Л.С.М. (продавец) и С.А.Д (покупатель), продавец передал в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить приобретенное на электронных торгах по продаже имущества Л.С.М. здание, площадь. <Данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>, КН <№>, а также право аренды земельного участка площадью <Данные изъяты> кв.м. с КН <№>, расположенного по адресу: <Адрес>, по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору <№> от 19 ноября 2012 г. (л.д. 53-56).
В соответствии с дополнительным соглашением от 29 января 2024 г. к договору купли-продажи от 29 января 2024 г. Л.С.М. (арендатор) передал С.А.Д (новый арендатор) права и обязанности по договору аренды земельного участка <№> от 19 ноября 2012 г. (т. 1 л.д.51-52).
Согласно заявлению С.А.Д от 04 марта 2024 г. новый арендатор передал в администрацию МО «Светлогорский городской округ» договор купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29 января 2024 г. и дополнительное соглашение от 29 января 2024 г. (т. 1 л.д.49).
05 марта 2024 г. администрацией МО «Светлогорский городской округ» в адрес С.А.Д письмом <№> направлен расчет размера арендной платы за земельный участок по договору аренды <№> от 19 ноября 2012 г., а также реквизиты для оплаты (т. 1 л.д.167).
03 июня 2024 г. С.А.Д обратился в администрацию МО «Светлогорский городской округ» с заявлением, в котором выражая несогласие с применением повышающего коэффициента при расчете арендной платы с учетом срока владения земельным участком – с первого квартала 2024 г., просил предоставить новый расчет арендной платы за 2024 г. без учета повышающего коэффициента (К4=2), а также с учетом площади земельного участка, учтенной в ЕГРН, составляющей <Данные изъяты> кв.м (т. 1 л.д. 102).<Дата> администрацией МО «Светлогорский городской округ» письмом <№> предоставлен ответ на обращение С.А.Д от 03 июня 2024 г., в котором орган местного самоуправления указывал на отсутствие оснований для снятия повышающего коэффициента при расчете арендной платы, ввиду непредставления арендатором документов об использовании земельного участка в соответствии с установленным договором аренды разрешенным использованием, а также на то, что договор заключен 19 ноября 2012 г. и с момента его заключения прошло более 11 лет, считается, что арендуемый земельный участок используется не в соответствии с разрешенным использованием и другими условиями, определёнными договором. Дополнительно администрация указывала, что заявления о внесении изменений в договор аренды в части площади земельного участка в администрацию не поступали (т. 1 л.д. 103-105, 168-170).
Письмами от 15 мая 2025 г. <№> и 17 июня 2025 г. в адрес С.А.Д администрацией МО «Светлогорский городской округ» были направлены акты сверки за период с 29 января 2024 г. по 14 мая 2025 г. и с 29 января 2024 г. по 16 июня 2025 г. соответственно (т. 1 л.д. 171-172).
19 апреля 2022 г. администрацией МО «Светлогорский городской округ» был проведен осмотр земельного участка с КН <№>, по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка <№>, согласно которому доступ к участку осуществляется с улично-дорожной сети (<Адрес>), участок не огорожен, территория не ухожена, заросла травой, мелким кустарником. В южной части земельного участка расположен объект капитального строительства: двухэтажное, полуразрушенное здание с мансардой, нежилое, отсутствуют входные узлы, окна, повреждены поверхности стен фасада здания, кровля. При проведении визуального осмотра осуществлена фотосъемка (л.д.43-48).
Из акта выездного обследования усматривается, что 03 сентября 2024 г. администрацией МО «Светлогорский городской округ» проведено выездное обследование земельного участка с КН <№> по результатам которого выявлено, что имеется свободный доступ к осматриваемому участку, ограждение отсутствует. Территория земельного участка окошена, находится в удовлетворительном состоянии. Расположенный на участке объект недвижимости находится в заброшенном (неиспользуемом) состоянии с видимыми нарушениями целостности конструктивных элементов (окон, крыши, дверей). Контролируемым лицом (С.А.Д) приняты меры по консервации первого этажа объекта капитального строительства, а именно в проемы (двери и окна) первого этажа здания установлены профилированные листы, что препятствует несанкционированному доступу людей в здание. По результатам проведенного осмотра контролирующим органом сделан вывод о том, что на текущее время земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования – эксплуатация базы отдыха (л.д.57-62).
Также в рамках муниципального земельного контроля 06 ноября 2025 г. администрацией МО «Светлогорский городской округ» проведено выездное обследование, о чем составлен акт <№>, из которого следует, что имеется свободный доступ к осматриваемому земельному участку с КН <№>, ограждение отсутствует. Территория земельного участка окошена, находится в удовлетворительном состоянии. На территории земельного участка располагается объект строительства (КН <№>, находящийся в заброшенном (неиспользуемом) состоянии с видимыми нарушениями целостности конструктивных элементов (окон, крыши, дверей). Контролируемым лицом приняты меры по консервации первого этажа объекта капитального строительства, а именно в проемы (двери и окна) первого этажа здания установлены профилированные листы, что препятствует несанкционированному доступу людей в здание. По результатам проведенного осмотра контролирующим органом сделан вывод о том, что на текущее время земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования – эксплуатация базы отдыха. К данному акту приложены схематический чертеж, а также фотоматериалы (т 2 л.д.126-128).
30 апреля 2025 г. администрация МО «Светлогорский городской округ» направила в адрес С.А.Д уведомление, в котором указывая на невнесение арендатором арендных платежей в виде повышающего коэффициента в полном объеме более двух раз подряд, что повлекло образование задолженности за период с 29 января 2024 г. по 31 декабря 2024 г. в размере 260 543, 90 руб., а также указывая на непредставление в администрацию муниципального образования документов, подтверждающих использование предоставленного в аренду земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования, что является существенным нарушением условий договора, сообщало о расторжении договора на передачу в аренду городских земель <№> от 19 ноября 2012 г. в отношении земельного участка с КН <№> (т. 1 л.д. 10, 180-181).
Согласно почтовому уведомлению <№> указанное письмо администрации МО «Светлогорский городской округ» получено С.А.Д 13 мая 2025 г. (т. 1 л.д. 182-183).
06 августа 2025 г. С.А.Д обращался в администрацию МО «Светлогорский городской округ», в котором уведомлял орган местного самоуправления об окончании санации земельного участка с КН <№>, а также намерении провести работы по выравниванию участка бульдозером, в связи с чем просил предоставить согласие на проведение указанных работ (т. 1 л.д. 127).
В ответ на данное заявление администрация МО «Светлогорский городской округ» направило письмо от 28 августа 2025 г. <№>, в котором уведомляла о нахождении в Светлогорском городком суде Калининградской области спора по вопросу расторжения договора аренды земельного участка <№> от 19 ноября 2022 г. (л.д. 126).
В соответствии с актом сверки взаимных расчетов за период с 29 января 2024 г. по 16 июня 2025 г. между администрацией МО «Светлогорский городской округ» и С.А.Д 10 июня 2024 г. арендодателем произведено начисление арендной платы за период с 29 января 2024 г. по 30 июня 2024 г. в размере 239 381, 12 руб. Платежным поручением <№> от 11 июня 2024 г. арендатором произведена оплата на сумму 119 690, 56 руб., что составляет ? от суммы начисленной арендной платы (т. 1 л.д. 176)
Кроме того из вышеуказанного акта сверки следует, что 11 июля 2024 г. арендодателем произведено начисление пени за период с 11 июня 2024 г. по 11 июля 2024 г. в размере 3 710, 41 руб., а также 10 октября 2024 г. произведено начисление арендной платы за период с 01 июля 2024 г. по 31 декабря 2024 г. в размере 283 477, 64 руб. Платежным поручением <№> от 11 октября 2024 г. С.А.Д произведена оплата в размере 141 738, 82 руб., что также составляет ? от суммы начисленной арендной платы.
Также из данного акта сверки следует, что 24 апреля 2025 г. сторнировано начисление пени за период с 11 июня 2024 г. по 11 июля 2024 г. (перерасчет) в размере 3 710, 41 руб., а также арендной платы за период с 29 января 2024 г. по 31 декабря 2924 г. (площадь земельного участка была <Данные изъяты> кв.м) в размере 522 858, 76 руб., в этот же день (24 апреля 2025 г.) произведено начисление арендной платы за период с 29 января 2024 г. по 31 декабря 2024 г. (в связи с расчетом арендной платы исходя из фактической площади земельного участка – 12 <Данные изъяты> кв.м и с учетом кадастровой стоимости по акту об утверждении кадастровой стоимости) в размере 521 973, 28 руб., а также произведено начисление пени за период с 11 июня 2024 г. по 24 апреля 2025 г. в размере 65 880, 81 руб.
В ходе судебного разбирательства С.А.Д указал, что оплата арендной платы произведена им без учета повышающего коэффициента, в связи с несогласием с его применением администрацией муниципального образования ввиду использования участка в соответствии с его целевым назначением.
Согласно платежным поручениям <№> и <№> от 21 мая 2025 г. на сумму 260 543, 90 руб. и 65 880, 81 руб. соответственно С.А.Д произведена оплата долга по арендной плате по договору за период с 29 января 2024 г. по 31 декабря 2024 г., исходя из ? сумму начисленной арендной платы, а также пени за период с 11 июня 2024 г. по 24 апреля 2025 г. (т. 1 л.д.173-174).
Из акта сверки взаимных расчетов за период с 29 января 2024 г. по 16 июня 2025 г. следует, что платежным поручением <№> от 09 июня 2025 г. С.А.Д произведена оплата арендной платы за период с 01 января 2025 г. по 30 июня 2025 г. в размере 282 997, 56 руб., в связи с чем по состоянию на 16 июня 2025 г. задолженность отсутствует.
В ходе судебного заседания 30 октября 2025 г. представитель администрации МО «Светлогорский городской округ» также подтвердил, что в настоящее время задолженность по уплате арендной платы у С.А.Д отсутствует.
С исковым заявлением к С.А.Д о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении договора администрация МО «Светлогорский городской округ» обратилась в Центральный районный суд г.Калининграда 20 мая 2025 г., указанное исковое заявление зарегистрировано в суде 21 мая 2025 г.
Определением Центрального районного суда г. Калининграда от 03 июля 2025 г. гражданское дело по иску администрации МО «Светлогорский городской округ» к С.А.Д в части требований о расторжении договора аренды переданы по подсудности в Светлогорский городской суд Калининградской области (л.д.100-101).
Определением Центрального районного суда г. Калининграда от 18 августа 2025 г. принят отказ администрации МО «Светлогорский городской округ» от исковых требований к С.А.Д в части взыскания задолженности по арендной плате, заявленный в связи с погашением арендатором задолженности по внесению арендной платы и пени, производство по гражданскому делу прекращено (л.д.144).
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды земельного участка <№> г., заключенного с С.А.Д, администрация МО «Светлогорский городской округ» в обоснование заявленных требований ссылалась на существенное нарушение арендатором условий договора, выразившееся в невнесении более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы с учетом повышающего коэффициента за период с 29 января 2024 г. по 31 декабря 2024 г., а также в неиспользовании земельного участка.
При этом, в обоснование заявленных требований о неиспользовании земельного участка орган местного самоуправления ссылается на положения п. 2.5, 2.5.3, 2.6.3 Положения «О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», утвержденного решением окружного Совета депутатов МО «Светлогорский городской округ» <№> от 24 декабря 2018 г., и вступившего в силу с 1 января 2019 г.
В соответствии с п. 2.5, 2.5.3 Положения земельный участок считается неиспользуемым в случае, если по истечении трех лет со дня подписания договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства нежилого объекта, в администрацию муниципального образования «Светлогорский городской округ» либо уполномоченное администрацией учреждение не представлены разрешительные документы на строительство и документы о наличии на земельном участке незавершенного строительством нежилого объекта, то есть строительство нежилого объекта не начато.
Согласно п. 2.6.3 Положения земельный участок считается используемым не в соответствии с разрешенным использованием и другими условиями, определенными договором аренды, в случае если земельный участок используется не в соответствии с установленным договором аренды разрешенным использованием.
В ходе судебного разбирательства, истец, ссылаясь на п. 2.7 Положения, указывает, что при передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков установленные п. 2.5 и 2.6 сроки использования земельных участков сохраняются со дня заключения договоров аренды.
Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из того, что у С.А.Д действительно имелась задолженность по внесению арендной платы за период 29 января 2024 г. по 31 декабря 2024 г. в части уплаты повышающего коэффициента, обусловленная несогласием арендатора с применением арендодателем данного коэффициента при расчете арендной платы, а также ввиду несогласия с площадью земельного участка, учитываемой при расчете арендной платы, о чем ответчиком в адрес истца были направлены соответствующие обращения.
При этом С.А.Д были предприняты меры по погашению данной задолженности и пени в разумный срок после получения досудебного уведомления.
Как указано в решении ранее уведомление о расторжении договора аренды от 30 апреля 2025 г. было получено С.А.Д 13 мая 2025 г., а 21 мая 2025 г., то есть в течение 8 дней, из которых 2 дня являлись выходными, ответчиком произведено погашение задолженности в общем размере на сумму 326 424,71 руб. как по оплате арендной платы с учетом повышающего коэффициента, так и начисленной пени.
С учетом указанного, суд приходит к выводу о том, что арендатором устранено нарушение условий договора по внесению арендной платы с учетом повышающего коэффициента в разумный срок, в связи с чем данное обстоятельство не свидетельствует о существенном нарушении арендатором условий договора и не может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.
Суд также находит необоснованными доводы стороны истца о существенном нарушении арендатором условий договора, выразившееся в неиспользовании земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, а также использовании земельного участка не в соответствии с установленным договором аренды разрешенным использованием.
Так, в ходе рассмотрения дела С.А.Д представлены заключенные им 18 марта 2024 г., 15 мая 2024 г., 08 июля 2025 г., 08 сентября 2025 г. договоры подряда на выполнение работ по формированию закрытого контура здания, в целях воспрепятствования проникновению в него третьих лиц, по уборке и вывозу мусора на объекте с КН <№>, а также по окосу и расчистке участка, распилу дерева с дроблением веток на земельном участке с КН <№>(т. 2 л.д.150-166).
Факт окоса и расчистки земельного участка также подтверждается составленными администрацией МО «Светлогорский городской округ» актами осмотра от 03 сентября 2024 г. и 06 ноября 2025 г.
С учетом указанного, суд приходит к выводу, что С.А.Д, действуя разумно и добросовестно, с даты приобретения им права собственности на объект недвижимости с КН <№>, а также передачи ему прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с КН <№> (29 февраля 2024 г.), предпринимает надлежащие меры, направленные на освоение земельного участка в целях его использования в соответствии с видом разрешенного использования.
Изложенные администрацией МО «Светлогорский городской округ» доводы о длительности срока использования земельного участка с КН <№> с нарушением условий договора аренды, исчисляемого, по мнению истца, с даты заключения договора <№> г. – 19 ноября 2012 г., подлежат отклонению судом, поскольку С.А.Д право аренды данного объекта недвижимости было передано только на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29 января 2024 г. и дополнительного соглашения от 29 января 2024 г. и зарегистрировано в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимости 29 февраля 2024 г.
При этом, истцом действия по осуществлению контроля за исполнением договора аренды земельного участка стали предприниматься только 19 апреля 2022 г., ранее администрация МО «Светлогорский городской округ» интерес к судьбе земельного участка не проявляла, какие-либо меры по возврату земельного участка, за исключением обращения в Центральный районный суд г. Калининграда с аналогичными требованиями о расторжении договора аренды, которые были заявлены к прежнему арендатору – Л.С.М., не предпринимала.
Относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, которые в их совокупности подтверждали существенное нарушение арендатором С.А.Д с даты приобретения им прав в отношении земельного участка с КН <№> условий договора аренды земельного участка истец суду не представил.
Вопреки позиции администрации МО «Светлогорский городской округ» об обратном, не установление ограждения по периметру земельного участка, а также не представление арендатором разрешительных документов на строительство и документов о наличии на земельном участке незавершенного строительством объекта, не свидетельствует существенном нарушении арендатором условий договора аренды, поскольку из условий договора не следует, что спорный земельный участок предоставляется для строительства.
Доказательства, свидетельствующие об ухудшении С.А.Д состояния земельного участка, администрацией МО «Светлогорский городской округ» не представлены.
Напротив, представленными в материалы дела фотоматериалами спорного земельного участка с КН <№> подтверждается, что какие-либо действия по эксплуатации земельного участка в период с 2010 г. по 2023 г. не выполнялись, при этом с 2024 г. С.А.Д осуществляются работы по благоустройству данного земельного участка (т. 2 л.д. 131-149).
Кроме того, С.А.Д является собственником объекта недвижимости с КН <№>, расположенного в границах земельного участка с КН <№>. Право собственности ответчика на данный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке и кем-либо не оспорено.
На основании изложенного, принимая во внимание, что с даты приобретения права аренды С.А.Д предпринимаются меры по освоению земельного участка, что свидетельствует о наличии у арендатора заинтересованности в использовании данного объекта недвижимости в соответствии с видом его разрешенного использования, а также учитывая то обстоятельство, что расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, суд приходит к выводу об отсутствии со стороны ответчика существенных нарушениях условий договора аренды земельного участка, и, соответственно, об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка и удовлетворения заявленных исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» к С.А.Д о расторжении договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд Калининградской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Ю. Лемех
Мотивированное решение суда изготовлено 21 ноября 2025 г.