Копия 2-262/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 октября 2022г. г. Казань
Вахитовский районный суд г. Казани в составе председательствующего судьи Г.Ф. Аюповой, при секретаре К.Д. Винникове, при ведении аудиопротоколирования судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Альфа-Агро", ФИО36, ИП ФИО37, ООО "Талер" к ООО "Управляющая компания Проект-сити", ООО "УК "Республика Менеджмент", ООО "Ориент", ФИО38, ФИО39 об оспаривании прав на имущество,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Альфа-Агро", ИП ФИО40 Р.З., ИП ФИО41 С.В., ООО "Талер" обратились в суд с указанным иском к ООО "Управляющая компания Проект-сити", ООО "УК "Республика Менеджмент", ООО "Ориент", ФИО42 А.О., ФИО43 Р.И.
В обоснование иска указано, что являются собственниками помещений в торговом центре «Республика», расположенном по адресу ....
В соответствии с техническим паспортом на здание помещения в подвале ...; на цокольном этаже помещения ... на первом этаже помещения ;1..., по второму этажу помещения ... технический этаж ... на поэтажном плане, общей площадью 10207,2 кв.м. являются местами общего пользования. Однако управляющая компания ООО "УК "Проект-сити", незаконно захватив эти мест общего пользования, производило перепланировку с использованием перегородок и зарегистрировало на образованные помещения право собственности, использует в коммерческих целях, продает их, что незаконно.
На основании изложенного, просили прекратить право собственности ООО "УК "Проект сити" на указанные выше помещения.
Далее требования неоднократно менялись. Последними уточнениями истцы по тем же основаниям просили признать местами общего пользования следующие помещения, расположенные в нежилом здании по адресу ...:
в подвале ...,
на цокольном этаже ...)
на первом этаже 2б(...).
Признать отсутствующим и прекратить право собственности ООО «Управляющая компания «Республика менеджмент» на помещения расположенные в нежилом здании по адресу ... подвале, ...),
на цокольном этаже ...
по первому этажу ...).
Признать отсутствующим и прекратить право собственности ООО «Ориент» на помещения расположенные в нежилом здании по адресу ... подвале ...)
Признать отсутствующим прекратить право собственности ФИО44 А.О. на помещения расположенные в нежилом здании по адресу ... подвале ...),
Признать за истцами право собственности на помещения, расположенные в нежилом здании по адресу ... подвале ...
на цокольном этаже ...
на первом этаже ...).
При рассмотрении дела к участию в качестве соответчиков привлечены ООО "УК "Республика Менеджмент", ООО "Ориент", ФИО45.О., ФИО46 Р.И.
В судебном заседании представители истов ИП ФИО47 Р.З., ИП ФИО48 С.В., требования поддержали. Иные истца (их представители) не явились, извещены.
Представители ответчиков ООО "УК "Республика Менеджмент", ФИО49 А.О., иск не признали. Иные ответчики (их представители) не явились, извещены.
Третьи лица по делу извещены, в судебное заседание не явились.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
В п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» приведены разъяснения о том, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись оправе индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
В соответствии с под. 1 и 2 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Согласно ст. 289 Гражданского кодекса РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).
В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Таким образом, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорционально площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.
Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано и соответственно зарегистрировано за одним лицом, даже являющимся застройщиком, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.
Согласно разъяснениям, данным в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (Определения от 19 мая 2009 г. № 489-О-О, от 25 сентября 2014 г. № 2110-О, от 18 июля 2017 г. № 1677-О и др.).
Следовательно, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
В соответствии с ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.
Частью 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Согласно ч. 15 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация утверждается застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором.
В случаях, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, застройщик или технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.
Как следует из материалов дела, здание Торгово- развлекательного комплекс «Детский мир» по адресу: ... ( в настоящее врем Торговый комплекс «Республика») было введено в эксплуатацию в 2011 году.
Объект в виде всего торгового комплекса приобретен ответчиком ООО "Управляющая компания Проект-сити" в 2014 году. С июля 2017 года управление и эксплуатацию торгового комплекса осуществляет ООО «УК «Республика Менеджмент», которому перешли и права собственника на помещения. Материалами реестрового дела усматривается, что с 2014 года владелец начал реализацию торговых площадей в здании, сдачу их в аренду.
ФИО1 стороной указывается, что собственником производилась продажа, либо сдача в аренду не только торговых площадей с изначальным предназначением как «торговые», также производилась реализация и сдача в аренду площадей здания по первоначальному предназначению являвшихся местами общего пользования, либо помещениями специального назначения, предназначенными для обслуживания всего здания. Путем возведения перегородок в проходах, холлах образовывались новые торговые площади, на которые регистрировались право собственности. При этом имеют место случаи, когда вновь образованными с использованием перегородок торговыми площадями перекрыты эвакуационные выходы в виде проходов и лестниц, ограничен доступ и закрыты витрины торговых помещений, существовавших изначально. Также зарегистрировано единоличное право собственности отдельных ответчиков на помещения специального назначения- для эксплуатации торгового комплекса. При этом формирование новых помещений за счет мест общего пользования и помещений специального предназначения, регистрация в единоличную собственность помещений специального назначения производилась без согласия иных собственников.
Требования о спорности прав на заявляемые площади истцовая сторона обосновывает положениями технической документации (технического паспорта) по состоянию на 2016 год. Согласно техническому паспорту, спорные помещения принадлежащие в настоящее время определенным ответчикам отсутствовали и являлись частью мест общего пользования либо помещений специального назначения, предназначенных для обслуживания здания, либо права на обособленные места общего пользования и помещения предназначенные для обслуживания не были зарегистрированы. Тогда как в техническом паспорте и техническом плане по состоянию на 2020 год спорные помещения есть, принадлежат определенным ответчикам. Кроме того, часть помещений общего и специального назначения находятся также в единоличной собственности определенных ответчиков. Сравнительная оценка данной документации, свидетельствующей о характер образования новых помещений, произведена кадастровым инженером, о чем составлено заключение ... от ... Данное заключение подтверждает факт образования новых помещений с использованием перегородок на ранее свободных площадях, относящихся к категории мест общего пользования и специального назначения.
Право собственности ответчиков на вновь образованные объекты недвижимости зарегистрированы Управлением Росреестра по РТ.
При рассмотрении дела ответная сторона ООО "Управляющая компания Проект-сити" признало иск в отношении части принадлежащих ему помещений и площадей которые по своему предназначению являются местами общего пользования, либо необходимы для обслуживания здания (л.д.127 т.13).
Суд принимает данное признание иска, поскольку оно не противоречит закону, не нарушает прав третьих лиц.
Ответная сторона права на спорные площади обосновывает доводами об утверждении в 2020 году общим собранием собственником помещений торгового комплекса Технического паспорта в актуальной редакции, полагая, что таким образом собственники выразили согласие с произведенной ранее регистрацией прав ответчиков на спорные помещение, то есть выразили согласие на передачу им прав на общее имущество. Кроме того, исходя из фактически зарегистрированных прав на площади в настоящее время производятся начисления коммунальных платежей и с истцов, в частности, взыскивается задолженность наоснований решений судов, что указывает о признании прав ответчиков на спорные помещения судами.
Данные доводы суд признает несостоятельными, поскольку факт утверждения технического паспорта здания собранием собственников при оценке обстоятельств дела и разрешения спора не имеет правового значения. Данное решение не несет правовых последствий по определению. Законом закреплен определенный порядок перехода общего имущества в единоличную собственность, который не может быть подменен иными действиями. Кроме того, переход в единоличную собственность по определению не возможен в отношении помещений предназначенных для обслуживания зданий.
Суд полагает, что иск подлежит удовлетворению в части.
Исходя из буквального толкования приведённых правовых норм, возможность отнесения помещений к общему имуществу или признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нём инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
При изложенном, суд полагает возможным при разрешении спора руководствоваться принципом аналогии права и с учетом приведенных положений регламентирующих актов, считает, что возможность отнесения помещений к общему имуществу здания общественного назначения или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа более одного нежилого помещения в данном здании, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций и от определения назначения данного помещения.
С целью оценки данных обстоятельств суд считает возможным принять заключение кадастрового инженера которое не оспаривалось сторонами, техническую документацию по состоянию на 2016г. и на 2020г., свидетельствующие о правомерности требований истцов, в части признания отсутствующими прав собственности ответчиков на заявляемые помещения.
В части требований признания помещений местами общего пользования суд полагает правомерным отказать, поскольку предназначение помещения определяется его техническими характеристиками, закрепление характеристик помещений судом не производится.
Также следует отказать в требовании о признании прав собственности на спорные помещения за истцами. Подобное не отвечает закону, по сути также приведет к незаконному приобретению прав отдельными лицами на помещения общего пользования, либо помещения предназначенные для обслуживания здания.
С учетом вышеизложенных выводов, в соответствие с требованиями ст. 98 ГПК РФ, в пользу ООО "Альфа-Агро", ООО "Талер", ИП ФИО50 Р.З., ИП ФИО51 С.В. с ответчиков ООО "Управляющая компания Проект-сити", ООО "УК "Республика Менеджмент", ООО "Ориент", ФИО52 А.О., ФИО53 Р.И.следует взыскать по .... в пользу каждого в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ суд,
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить частично.
Признать отсутствующим зарегистрированное за ООО "УК "Республика Менеджмент" право собственности на следующие нежилые помещения в здании Торгового комплекса «Республика» расположенном по адресу: ...:
в подвале, ...);
на цокольном этаже ...);
по первому этажу ...).
Признать отсутствующим зарегистрированное за ООО «Ориент» право собственности на следующие нежилые помещения в здании Торгового комплекса «Республика» расположенном по адресу: ...:
в подвале ...
Признать отсутствующим зарегистрированное за ФИО54 право собственности на следующие нежилые помещения в здании Торгового комплекса «Республика» расположенном по адресу: ...:
в подвале ...
Признать отсутствующим зарегистрированное за ФИО55 право собственности на следующие нежилые помещения в здании Торгового комплекса «Республика» расположенном по адресу: ...:
на цокольном этаже ...
Взыскать в пользу ООО "Альфа-Агро" с ООО "Управляющая компания Проект-сити", ООО "УК "Республика Менеджмент", ООО "Ориент", ФИО56, ФИО2 ФИО57 по .... в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.
Взыскать в пользу ООО "Талер" с ООО "Управляющая компания Проект-сити", ООО "УК "Республика Менеджмент", ООО "Ориент", ФИО58, ФИО2 ФИО59 по .... в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.
Взыскать в пользу ИП ФИО60 с ООО "Управляющая компания Проект-сити", ООО "УК "Республика Менеджмент", ООО "Ориент", ФИО61, ФИО2 ФИО62 по .... в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.
Взыскать в пользу ИП ФИО63 с ООО "Управляющая компания Проект-сити", ООО "УК "Республика Менеджмент", ООО "Ориент", ФИО64, ФИО65 по .... в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.
В оставшейся части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан через Вахитовский районный суд г. Казани в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
...
Судья: Г.Ф. Аюпова
Решение25.11.2022