Решение по делу № 2-1243/2023 от 30.05.2023 - о признании сделки недействительной, по встречному иску <ФИО> к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области о признании права собственности, возложении обязанности.

Дело № 2-1243/2023

УИД 55RS0004-01-2023-000903-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2023 года г. Омск

Октябрьский районный суд г. Омска в составе:

председательствующего судьи Поповой Т.В.,

при секретаре Николаевой М.Н.,

с участием помощника ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области к ФИО2 о признании сделки недействительной, по встречному иску ФИО2 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области о признании права собственности, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

ТУ Росимущества в Омской области обратилось в Октябрьский районный суд г. Омска с названным требованием, указав, что 07 сентября 2022 года между истцом и ФИО2 на основании проведенного аукциона был заключен договор купли-продажи № 012.0922.12069 нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. покупателем произведена оплата приобретенного объекта в размере 1 854 200 рублей. 15 сентября 2022 года между сторонами договора купли-продажи подписан акт приема-передачи объекта недвижимости. Сторонами поданы документы на регистрацию перехода права собственности. Из Управления Росреестра по Омской области в адрес истца поступило уведомление об отказе государственной регистрации прав, из текста которого истцу стало известно, что в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, выдано охранное обязательство, утвержденное Распоряжением <данные изъяты> № 640-рм от 05 ноября 2019 года «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ регионального значения «<данные изъяты>», 1910 г. У истца указанная информация на момент заключения договора купли-продажи отсутствовала. В случае отсутствия в договоре купли-продажи предусмотренного ч. 3 ст. 29 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» существенного условия - обременения приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного ст. 47.6 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», сделка приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, является ничтожной. Просит признать недействительным договор купли-продажи № № нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> заключенный между истцом и ответчиком; применить последствия недействительности сделки в виде обязанности ФИО2 возвратить по акту приема-передачи нежилое помещение, обязанности истца возвратить покупателю ФИО2 денежные средства, уплаченные по договору, в размере 1 854 200 рублей.

ФИО2 обратилась в Октябрьский районный суд г. Омска со встречным исковым требованием, указав, что приобрела посредством участия в аукционе нежилое помещение <адрес>, заключив договор купли-продажи с ТУ Росимущества в Омской области, стоимость объекта недвижимости составила 1 854 200 рублей, которую истица уплатила, между ней и продавцом был подписан акт приема-передачи, поданы заявления для осуществления государственной регистрации перехода права собственности. Просит суд признать договор купли-продажи объекта недвижимости заключенным, признать за ней право собственности на указанный объект, возложить на нее обязанность выполнять требования, установленные Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», взыскать судебные расходы. В обоснование заявленных требований указала, что спорный объект до приобретения его ею неоднократно выставлялся на аукцион, предложений по приобретению не поступало. Истцом не заявлены требования о признании торгов, по результатам проведения которых ФИО2 приобрела спорный объект недвижимости, недействительными. Кроме того, ФИО2 приобретено помещение <адрес> Приобретенное ФИО2 нежилое помещение не признано объектом культурного наследия.

В судебное заседание представитель ТУ Росимущества в Омской области, ФИО2 не явились, о дне, времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

ФИО2 представлены письменные возражения по существу заявленных требований

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения спора извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении, рассмотрении в его отсутствие не просил.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, не оспаривается то обстоятельство, что 07 сентября 2022 года между истцом и ФИО2 на основании проведенного аукциона был заключен договор купли-продажи № № нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. покупателем произведена оплата приобретенного объекта в размере 1 854 200 рублей. 15 сентября 2022 года между сторонами договора купли-продажи подписан акт приема-передачи объекта недвижимости.

27 декабря 2022 года Управлением Росреестра по Омской области в адрес Территориального управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Омской области направлено уведомление об отказе государственной регистрации прав, указав, что в орган регистрации представлены заявления о регистрации перехода права собственности РФ и возникновении права собственности ФИО2 на помещение <адрес>. По данным Единого государственного реестра недвижимости вышеуказанное нежилое помещение расположено на первом этаже здания с кадастровым номером №, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ как памятник «<данные изъяты>», 1910 г., сведения внесены в ЕГРН на основании Приказа Министерства культуры Омской области № 73 от 09 декабря 2016 года. В отношении объекта недвижимости по адресу: <адрес> выдано охранное обязательство, утвержденное Распоряжением Министерства культуры Омской области № 640-рм от 05 ноября 2019 года «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ регионального значения «<данные изъяты>», 1910 г., расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 29 Федерального закона № 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества» объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам. Решение об условиях приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, должно содержать информацию об отнесении такого объекта к объектам культурного наследия, включенным в реестр объектов культурного наследия. К решению об условиях приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, должны прилагаться копии охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр объектов культурного наследия, утвержденного в порядке, предусмотренном статьей 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", и паспорта объекта культурного наследия, предусмотренного статьей 21 указанного Федерального закона (при его наличии), а в случае, предусмотренном пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона, - копии иного охранного документа и паспорта объекта культурного наследия (при его наличии). Договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона. В случае отсутствия в таком договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, является ничтожной. В случае приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, путем продажи на конкурсе условия конкурса должны предусматривать проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным статьей 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", а при отсутствии данного охранного обязательства - с иным охранным документом, предусмотренным пунктом 8 статьи 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

В судебном заседании установлено, что на момент проведения аукциона, по итогам которого ФИО2 было приобретено помещение, у истца отсутствовала информация о включении объекта в реестр объектов культурного наследия, выдано охранное обязательство. У ответчика отсутствовала объективная возможность получить данную информацию.

Согласно статье 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 ГК Российской Федерации. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

Статья 434 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации устанавливает, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Статья 48 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73 устанавливает существенные условия договоров об отчуждении объектов культурного наследия, а также земельных участков, в границах которых располагается объект археологического наследия в зависимости от того, было или нет на момент заключения договора охранное обязательство.

В судебном заседании установлено, что стороны оспариваемого договора в полном объеме исполнили его условия. О наличии каких-либо особенностей, связанных с отчуждением и использованием данного объекта, участники сделки не знали на момент ее заключения, покупатель не мог знать.

Договор купли-продажи от 07 сентября 2022 года подписан сторонами, спорное помещение передано от продавца покупателю по передаточному акту, подписанному сторонами, обязательства по оплате со стороны покупателя исполнены. Поскольку на момент заключения договора купли-продажи помещения действовало охранное обязательство, этот договор должен был содержать в качестве существенного условия обязательство покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

Из встречных исковых требований следует, что покупатель ФИО2 имеет намерение исполнять условия, содержащиеся в охранном обязательстве, поскольку в просительной части содержится требование о возложении на нее соответствующих обязанностей.

Соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи между сторонами сделки было достигнуто, что следует из текста договора и последующих действий сторон. В частности, действия сторон, направленные на исполнение договора (произведенный покупателем расчет, подписание сторонами договора акта приема-передачи предмета договора купли-продажи, подача документов на государственную регистрацию права и перехода права, обращение покупателя со встречным исковым заявлением в суд с требованием о возложении на нее обязанности выполнять требования охранного обязательства по сохранению объекта культурного наследия), свидетельствуют о достижении соглашения сторонами по всем его существенным условиям.

Кроме того, судом учитываются конкретные обстоятельства, а именно, отсутствие у участников сделки информации относительно продаваемого объекта.

При этом, основания для признания договора купли-продажи недействительным у суда отсутствуют, поскольку договором предусмотрены существенные условия, кроме того, фактически исполнены сторонами.

Отсутствие в договоре существенного условия об обязательстве покупателя в отношении объекта культурного наследия на выводы суда в рассматриваемой ситуации не влияет, поскольку в сложившейся ситуации сторонами договора купли-продажи указанное условие не могло быть соблюдено в силу отсутствия необходимой информации.

Кроме того, судом учитывается то обстоятельство, что ФИО2 приобретено помещение <адрес>

Между тем, при разрешении настоящего спора у суда имеются все основания для удовлетворения встречных требований, заявленных ФИО2

При указанном положении допущенные нарушения при заключении договора купли-продажи будут устранены.

Установленные по делу обстоятельства в совокупности подтверждают факт того, что как покупатель объекта недвижимости выразила согласие взять на себя дополнительные обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия.

Пунктом 11 ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" установлено, что охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора.

При изложенных обстоятельствах суд считает целесообразным отказать в удовлетворении требований, предъявленных ТУ Росимущества в Омской области к ФИО2, удовлетворить встречные исковые требования.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования, заявленные Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области к ФИО2 о признании сделки недействительной, оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования, заявленные ФИО2 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области о признании права собственности, возложении обязанности, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи № 012.0922.12069 от 07 сентября 2022 года, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области и ФИО2, нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенным.

Признать за ФИО2 (паспорт №) право собственности на нежилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Обязать ФИО2 (паспорт №) выполнять требования, установленные Федеральным законом № 73-ФЗ от 25 июня 2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в отношении нежилого помещения площадью 78, 2 кв.м, №, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, отнесенного к части объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия регионального значения:

- выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия регионального значения, предусмотренные пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона № 73-ФЗ от 25 июня 2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;

- после получения охранного обязательства, предусмотренного ст. 47.6 Федерального закона № 73-ФЗ от 25 июня 2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (/или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения;

- при заключении договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, обеспечить включение в договор в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на такое имущество или право владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных 1-3 статьи 47.3 Федерального закона № 73-ФЗ от 25 июня 2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Попова Т.В.

Мотивированное решение изготовлено 06 июня 2023 года.