УИД: 23RS0044-01-2022-002255-29

Дело № 2-1830/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Северская Краснодарского края 29 сентября 2022 года.

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Сурмениди Л.Л.,

при секретаре Масычевой М.А.,

с участием:

представителя истца администрации МО Северский район ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Северский район к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Представитель администрации МО Северский район по доверенности ФИО1 обратился в Северский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФИО2, в котором согласно уточненным требованиям просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 05.09.2019 года № 72; применить последствия недействительности сделки путем погашения записи о праве собственности ответчика на земельный участок.

В обоснование исковых требований указано о том, что 15.07.2019 года ФИО2, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, обратилась в администрацию МО Северский район Краснодарского края с заявлением о выкупе указанного земельного участка. Обосновывая право на выкуп земельного участка, арендатор предоставил документы, из которых следует, что ФИО2 является собственником объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, а именно хозблока общей площадью 4 кв.м. На основании постановления администрации МО Северский район от 14.08.2019 года № 1682 «О предоставлении в собственность за плату ФИО2 земельного участка площадью 1 000 кв.м с кадастровым номером №, расположенного в ст-це <адрес>» был заключен договор купли-продажи земельного участка от 05.09.2019 года № 72 между администрацией МО Северский район и ФИО2 Спорный земельный участок является приусадебным участком и может использоваться для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений. Возведение на земельном участке только вспомогательного объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у застройщика права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ. Площадь сформированного земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации построенного объекта - хозблока. При обращении в администрацию за выкупом земельного участка ответчиком не была обоснована площадь земельного участка, как необходимая для использования и эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке. Размещенный в границах земельного участка объект хозблок с кадастровым номером № площадью 4 кв.м. возведен ответчиком в отсутствии разрешительной документации. Таким образом, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № имеет признаки недействительной ничтожной сделки.

В судебном заседании представитель истца администрации МО Северский район по доверенности ФИО1 поддержал уточненные исковые требования, просил суд удовлетворить их по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования администрации не признал, просил суд применить последствия пропуска истцом срока исковой давности и отказать в удовлетворении заявленных требований, о чем суду представлены письменные возражения.

Ответчик ФИО2, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Северского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю, Департамента имущественных отношений Краснодарского края в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суду представлено ходатайство представителя Северского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю о проведении судебного заседания участия представителя указанного третьего лица.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив исковое заявление, возражение на исковое заявление, обсудив изложенные доводы, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

На основании ст. 39.2 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено в судебном заседании и нашло подтверждение в материалах дела, 29.12.2010 года между администрацией МО Северский район и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №, по условия которого ответчику предоставлялся во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 78-86).

15.07.2019 года ФИО2 обратилась в администрацию МО Северский район Краснодарского края с заявлением о выкупе указанного земельного участка, обосновывая свое право на выкуп земельного участка тем, что является собственником объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, а именно хозблока (склада для хранения инвентаря) с кадастровым номером №, общей площадью 4 кв.м.

На основании постановления администрации МО Северский район от 14.08.2019 года № 1682 «О предоставлении в собственность за плату ФИО2 земельного участка площадью 1 000 кв.м с кадастровым номером №, расположенного в ст-це <адрес>» между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка от 05.09.2019 года № 72 (л.д. 12-14).

Исковые требования о признании недействительным указанного договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки истцом мотивированы тем, что при обращении в администрацию за выкупом земельного участка ответчиком не была обоснована площадь земельного участка, как необходимая для использования и эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке, а построенный объект - хозблок возведен ответчиком в отсутствии разрешительной документации.

Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ, под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

С учетом изложенного, установление судами нарушения установленного земельным законодательством порядка заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является основанием для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожной сделкой) на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного суда Российской Федерации от 23.04.2020 года № 935-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина В.Л. на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации» Земельный кодекс РФ в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный принцип земельного законодательства, реализуемый при продаже находящихся в публичной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

Исходя из совокупности положений статей 35, 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов является не только нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением и принадлежащего на праве собственности заявителю, но и соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка, поскольку исходя из положений статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению. Соответственно, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (то есть в соответствии с разрешенным использованием земельного участка), а размеры предоставляемого земельного участка должны соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.

Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником здания или сооружения в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса РФ, статья 39.20 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 и 302 Гражданского кодекса РФ.

Из указанных разъяснений постановления Пленума N 10/22, а также позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21.04.2003 года № 6-П о соотношении положений статей 167 и 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ, такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если имеются предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что у администрации МО Северский район не имелось правовых оснований для отчуждения спорного земельного участка в пользу ответчика, поскольку возведение на земельном участке только вспомогательного объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у застройщика права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи земельного участка от 05.09.2019 года № 72, заключенный между администрацией МО Северский район и ФИО2, следует признать недействительным.

Согласно возражениям ответчика, исковые требования администрации подлежат оставлению без удовлетворения ввиду пропуска истцом срока исковой данности.

Вместе с тем, в силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Спорный договор купли-продажи заключен между сторонами 05.09.2019 года, в связи с чем, на момент обращения в суд за защитой нарушенного права (25.05.2022 года) срок исковой давности истцом пропущен не был.

На основании подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчик признается плательщиком государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в его пользу и истец освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования администрации муниципального образования Северский район к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 05.09.2019 года № 72, заключенный между администрацией муниципального образования Северский район и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение, аннулировав запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, взыскав с администрации муниципального образования Северский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО2, выкупную стоимость земельного участка в размере 8 178 рублей 60 копеек.

Взыскать с ФИО2, государственную пошлину в доход муниципального образования Северский район в размере 300 рублей.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для аннулирования записи в ЕГРН о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № и восстановлении записи в ЕГРН о праве собственности на земельный участок с кадастровым № администрации муниципального образования Северский район.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 06 октября 2022 года.

Судья Северского районного суда

Краснодарского края Л.Л. Сурмениди