Дело 2-497/2025 (2-6516/2024;)

12.03.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Бурыкиной Е.Н.

при секретаре ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности.

В обоснование своих требований ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен предварительный договор № А Б 8813741, согласно которому ФИО2 обязался продать 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, <адрес>, кадастровый №. Впоследствии условия договора изменялись дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 3 договора ответчик обязуется продать объект недвижимости, а он обязуется купить его и заключить договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 4 договора стороны оценили отчуждаемый объект недвижимости (1/2 доли квартиры) в 3 000 000 рублей.

В обеспечение исполнения договора и в доказательство твердых намерений приобрести отчуждаемую долю он передал ответчику денежные средства в полном объёме в сумме 3 000 000 рублей, что отражено в пункте 3 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного сторонами и удостоверенного нотариусом.

Одновременно с заключением предварительного договора он купил у ответчика принадлежавшую последнему вторую половину квартиры по указанному адресу, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, номер записи в ЕГРН 78:14:0007620:1506. Фактически вся квартира по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, <адрес> была передана ему ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

Указывает, что необходимость заключения предварительного договора для перехода права собственности на спорную долю была вызвана тем, что спорная половина длительное время не была оформлена в собственность ответчика надлежащим образом, поскольку ранее принадлежала умершему родственнику ответчика - ФИО6, для вступления в права наследства родственные отношения с умершим были подтверждены в судебном порядке, о чем имеется решение Московского районного суда Санкт- Петербурга по делу № от ДД.ММ.ГГГГ, вступившему в законную силу, был установлен факт родственных отношений ФИО2 с ФИО6, за ФИО2 признано право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, <адрес>, в порядке наследования по закону.

Однако, и после этого ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи спорной доли, на связь не выходит по месту регистрации не проживает.

Руководствуясь пунктами 1 и 5 ст. 429, 12, 219, 310 ГК РФ, п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», требование о заключении основного договора купли продажи во исполнение предварительного договора № А Б 8813741 от ДД.ММ.ГГГГ направил по последнему известному адресу регистрации ответчика, ответа не последовало.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

Просит признать за ним право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, <адрес>, кадастровый №.

В судебное заседание истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, не явился.

Представитель истца ФИО4 исковые требования поддержал в полном объёме по указанным в заявлении доводам.

Ответчик ФИО2 извещался судом по всем известным адресам места жительства (пребывания), судебная корреспонденция возвращена с отместкой «истек срок хранения», что в силу ст. 117 ГПК РФ считается надлежащим извещением о времени и месте рассмотрения дела. Правовая позиция ответчиком в суд не представлена, ходатайств об отложении слушания по делу, рассмотрении дела в отсутствии не поступало.

Третьи лица, ППК «Роскадастр» в судебное заседание своего представителя не направили, о судебном разбирательстве извещены надлежащим образом.

Судом вынесено протокольное определение о рассмотрении дела в отсутствии неявившихся участников процесса на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд считает, что не имеется оснований для удовлетворения иска.

При этом суд исходит из следующего.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор, удостоверенный нотариально, реестр №-н/78-2020-6-895 на бланке 78 А Б 8813741.

Согласно договору стороны договорились, что после оформления свидетельства о праве на наследство по закону на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: Санкт-Петербург <адрес> литера А <адрес> кадастровый № и оформления в установленном законом порядке права собственности на указанный объект недвижимости ФИО2 обязуется продать указанную долю квартиры ФИО5

Согласно п. 3 данного договора ФИО2 обязуется продать указанный объект недвижимости ФИО1, а последний обязуется купить указанный объект недвижимости на свое имя и заключить договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 4 договора стороны оценили объект ? долю квартиры в 4100000 рублей.

На основании п.5 договора в обеспечение исполнения договора и в доказательство твердых намерений сторон заключить в установленные сроки договор купли-продажи ФИО1 И.С. передает ФИО2 в счет причитающегося с него платежа за приобретаемую им по договору купли-продажи ? долю квартиры денежную сумму задатка в размере 1000000 рублей в помещении нотариальной конторы. ФИО2, подписывая настоящий договор подтверждает получение указанной суммы денежных средств от ФИО1 И.С.

В соответствии с п. 6 договора в случае, если ФИО1 откажется от приобретения указанного объекта недвижимости, он не вправе требовать возврата денежной суммы задатка в размере 1000000 рублей, эта сумма остается у ФИО2 С.Н. В случае, если ФИО2 откажется от продажи указанного объекта недвижимости, то он обязуется в течение десяти банковских дней с момента изъявления отказа от продажи указанного объекта недвижимости, возвратить ФИО1 сумму задатка в двойном размере в сумме 2000000 рубелй. Отказ от продажи либо покупки должен быть выражен сторонами в письменной форме.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, которое нотариально удостоверено, реестр №-н/78-2020-11-474, выполнено на бланке 78 А Б 9561468.

Согласно дополнительному соглашению, в связи с обстоятельствами, независящими от воли сторон, основной договор купли-продажи не был заключен в срок, предусмотренный предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, поэтому стороны решили изменить срок исполнения предварительного договора, продлив его до ДД.ММ.ГГГГ и увеличив сумму задатка на 350000 рублей, выдаваемого ФИО1 ФИО2 в доказательство твердых намерений сторон заключить в установленные сроки договор купли-продажи ФИО1 передает ФИО2 в счет причитающегося с него платежа за приобретаемую им по договору купли-продажи ? долю квартиры дополнительную сумму задатка 350000 рублей. ФИО2, подписывая настоящее дополнительное соглашение подтверждает получение денежной суммы в размере 350000 рублей от ФИО1 Таким образом, общая денежная сумма задатка, полученная ФИО2 от ФИО1 в счет причитающегося с него платежа составляет 1350000 рублей (п.2,3 соглашения).

Также в пункты 3 и 6 предварительного договора, данным дополнительным соглашением были внесены изменения (п.4 соглашения), а именно стороны пришли к соглашению, что ФИО2 обязуется продать указанный объект недвижимости ФИО1, а последний обязуется купить его на свое имя и заключить договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В случае, если ФИО1 откажется от приобретения указанного объекта недвижимости, он не вправе требовать возврата денежной суммы задатка в размере 1350000 рублей, эта сумма остается у ФИО2 В случае, если ФИО2 откажется от продажи указанного объекта недвижимости, то он обязуется в течение десяти банковских дней с момента изъявления отказа от продажи указанного объекта недвижимости возвратить ФИО1 полученную сумму задатка в размере 2700000 рублей. Все остальные пункты предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ остаются без изменений.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключено дополнительное соглашение № к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, которое нотариально удостоверено, реестр №-н/78-2021-1-1023, выполнено на бланке 78 А В 0874688.

Согласно дополнительному соглашению, в связи с обстоятельствами, независящими от воли сторон, основной договор купли-продажи не был заключен в срок, предусмотренный дополнительным соглашением до ДД.ММ.ГГГГ, поэтому стороны решили изменить срок исполнения предварительного договора, продлив его до ДД.ММ.ГГГГ и изменить порядок расчета по договору.

В обеспечение исполнения обязательств покупателя по предварительному договору и в доказательство твердых намерений сторон заключить в установленные сроки договор купли-продажи ФИО1 передает ФИО2 в счет причитающегося с него платежа за приобретаемую им по договору купли-продажи ? долю квартиры дополнительную сумму обеспечительного платежа в размере 1650000 рублей. ФИО2, подписывая настоящее дополнительное соглашение подтверждает получение денежной суммы в размере 1650000 рублей от ФИО1 Таким образом, общая денежная сумма задатка, полученная ФИО2 от ФИО1 в счет причитающегося с него платежа составляет 3000000 рублей (п.2,3 соглашения).

Также в пункты 3 и 4 предварительного договора, данным дополнительным соглашением были внесены изменения (п.4 соглашения), а именно стороны пришли к соглашению, что ФИО2 обязуется продать указанный объект недвижимости ФИО1, а последний обязуется купить его на свое имя и заключить договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Стороны оценивают указанный объект недвижимости (1/2 долю квартиры) в 3000000 рублей. Стоимость отчуждаемого объекта недвижимости может быть изменена только по соглашению сторон.

Согласно п.5 соглашения стороны заявили, что доля квартиры, являющаяся предметом предварительного договора, передана ФИО2 ФИО1 до подписания настоящего дополнительного соглашения.

Согласно п.6 соглашения все остальные пункты предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ остаются без изменений.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

На основании ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п.4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу положений статьи 46 Конституции Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованным лицам гарантировано право судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и (или) законных интересов их прав и свобод.

Выбор способа защиты, как и выбор ответчика по делу, является прерогативой истца. Выбор способа защиты нарушенного права должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите и (или) восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав.

Одним из условий предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком.

При этом защита нарушенных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорному правоотношению, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Вместе с тем избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении предъявленного иска, поскольку означает отсутствие подлежащего рассмотрению требования, и, соответственно, оценка каких-либо обстоятельств в рамках рассматриваемого заявления недопустима, так как заявитель не лишен возможности обратиться в суд, избрав надлежащий способ защиты своих прав.

Согласно выписки из ЕГРН собственниками спорного объекта недвижимости являются ФИО6 и ФИО1 по ? доли.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт родственных отношений и ФИО2 признан двоюродным племянником ФИО6, умершего ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО2 признано право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу Санкт-Петербург <адрес> лит. А <адрес> кадастровый №, в порядке наследования по закону после смерти ФИО6

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В обоснование приобретения права собственности на спорный объект недвижимости истцом суду представлен предварительный договор с дополнительными соглашениями к нему и копия решения Московского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ, что по мнению истца является основанием для признания за ним права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу Санкт-Петербург <адрес> литера А <адрес>, с чем суд первой инстанции согласиться не может.

Основной договор купли-продажи во исполнение предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между сторонами не заключен. Срок до которого должен быть заключен основной договор купли-продажи ? доли объекта недвижимости, предусмотренный предварительным договором и дополнительными соглашениями к нему истек. В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств направления требования истцом ответчику о заключении основного договора купли-продажи во исполнение предварительного договора, в материалы дела не представлено.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ и части 5 статьи 1 Федерального закона №218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации недвижимости», право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

До настоящего времени право собственности на ? долю спорной квартиры за ответчиком в ЕГРН не зарегистрировано.

Решение суда об установлении факта родственных отношений и признании за ответчиком права собственности в порядке наследования по закону на ? долю спорного объекта вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения ответчиком предварительного договора и дополнительных соглашений к нему, а также истечения сроков, во исполнение которых стороны должны заключить основной договор купли-продажи.

С требованием о понуждении ответчика, в случае его уклонения, заключить договор в соответствии с п.4 ст. 445 ГК РФ, истец не обращался. Вступившее в законную силу решение суда об условиях на основании которого заключен основной договор купли-продажи между сторонами, отсутствует. В данном случае, истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав.

Кроме этого, истец в обоснование своих требований ссылается в том числе на предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, пункты которого не были изменены дополнительными соглашениями.

Вместе с тем, сделкой предусмотрено право стороны договора, а именно ФИО2 отказаться от продажи объекта недвижимости ФИО1, с обязательством в течение десяти банковских дней с момента изъявления отказа от продажи возвратить ФИО1 сумму задатка в двойном размере.

Согласно ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно правовой Верховного Суда Российской Федерации содержащейся в абз. 3 п. 23 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Таким образом, если по договору была уплачена полностью цена за недвижимость, то такой договор можно квалифицировать как договор купли-продажи.

В силу ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Требование о признании предварительного договора купли-продажи основным, истцом не заявлялось.

Разрешая заявленные исковые требования, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания за ФИО1 права собственности на спорный объект недвижимости, в связи с чем в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) к ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу Санкт-Петербург <адрес> литера А <адрес> кадастровый № (1/2 долю в праве общей долевой собственности) - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.Н. Бурыкина

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.