ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 июля 2025 года город Котельнич Кировской области
Котельничский районный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Эсауловой Н.Н.,
при секретаре Косолаповой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-314/2025 (УИД 43RS0018-01-2025-000676-66) по исковому заявлению АО «ВяткаТорф» к ФИО1 о признании договора действительным,
УСТАНОВИЛ:
Истец АО «ВяткаТорф» обратилось в суд с иском к ответчику ФИО1 о признании договора купли-продажи действительным. В обоснование требований указала, что между АО «ВяткаТорф» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества <№> от <дд.мм.гггг>. В соответствии с п. 1.1 Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями Договора недвижимое имущество, указанное в Приложении <№> к Договору Пунктом 1.2 Договора предусмотрено, что недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании свидетельств о государственной регистрации, указанных в Приложении <№> к Договору. Согласно п. 8 Приложения <№> к Договору, продаже подлежит помещение административного здания, 2 этаж, по адресу: <адрес>, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес> от <дд.мм.гггг>. Согласно свидетельству, Продавец обладает долей 3733/4361 в праве собственности на вышеуказанное помещение, ограничения (обременения) права не зарегистрированы. На основании п. 4.1.1 Договора Продавец обязуется передать Покупателю Имущество не позднее <дд.мм.гггг> при условии выполнения Покупателем обязательств, указанных в п. <дд.мм.гггг> Договора и оплаты Имущества в полном объёме. <дд.мм.гггг> сторонами подписан акт приёма-передачи недвижимого имущества. Согласно п. п. 4.1.4, 4.2.4 Договора стороны обязаны совместно предоставить в уполномоченный государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на Имущества от Продавца к Покупателю в течение 20 рабочих дней с даты подписания Акта приема-передачи Имущества и Акта по форме (ОС-1а). <дд.мм.гггг> Продавец и Покупатель обратились в Котельничский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по <адрес> с заявлением о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. <дд.мм.гггг> Котельничский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по <адрес> уведомил АО «ВяткаТорф» о приостановлении государственной регистрации прав на объект с кадастровым номером <№> в связи с отсутствием нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. <дд.мм.гггг> ФИО1 обратилась к АО «ВяткаТорф» с требованием заключить дополнительное соглашение об исключении из Договора условия о продаже недвижимого имущества с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес>. <дд.мм.гггг>, <дд.мм.гггг> АО «ВяткаТорф» направляло ФИО1 предложения согласовать время нотариального удостоверения Договора. Предложения направлены заказными письмами по адресу регистрации Покупателя и адресу для корреспонденции, указанному в разделе 10 Договора. Письма ФИО1 не были получены, возвращены отправителю <дд.мм.гггг>, <дд.мм.гггг>. Таким образом, Покупатель, исполнивший и получивший исполнение по сделке, необоснованно уклоняется от нотариального оформления сделки, препятствует государственной регистрации перехода права собственности и нарушает права Истца. Указанные в претензии доводы Покупателя о недостоверных сведениях Договора не соответствуют действительности. Договор был заключён по результатам торгов, организованных АО «Вятка Торф» по лоту <№> на право заключения договора купли-продажи Комплекса зданий и сооружений производственного и бытового назначения, расположенных в <адрес>. Согласно Извещению о проведении торгов, предметом торгов является единый лот - право заключения договора купли-продажи Имущества; состав лота - Комплекса зданий и сооружений производственного и бытового назначения по адресу: <адрес> (далее – Комплекс зданий). В Приложении <№> к Документации о проведении публичного предложения <№> от <дд.мм.гггг> в составе Комплекса зданий указано помещение административного здания, 2 этаж, <адрес>; указаны реквизиты правоустанавливающих документов - запись регистрации в ЕГРН <№> от <дд.мм.гггг>. Согласно п. 1.3.1 Документации о проведении торгов 1.3.1. Любое заинтересованное лицо (Претендент) в течение срока приема заявок на участие в торгах, но не позднее 5 (пяти) рабочих дней до даты окончания срока приема заявок, вправе направить запрос о разъяснении положений настоящей Документации/извещения о проведении настоящих торгов в адрес Организатора торгов. Организатор торгов предоставляет Заявителям и Претендентам возможность ознакомления с предметом торгов и документацией, характеризующей предмет продажи и его правовой статус, а также с правилами проведения торгов, дает консультации на соответствие документов Претендентов требованиям настоящей Документации. Подписанием <дд.мм.гггг> Заявки на участие в торгах ФИО1 подтвердила ознакомление и согласие с Извещением и Документацией о проведении торгов. Таким образом, содержание правоустанавливающих документов было доступно для ознакомления участникам торгов. Ответчик имел возможность ознакомиться с предметом торгов и документацией, характеризующей предмет продажи и его правовой статус, посредством обращения к Истцу - организатору торгов. Кроме того, указанные в Извещении о проведении торгов адрес объекта недвижимости, дата и номере записи в ЕГРН позволяли ФИО1 самостоятельно получить сведения о характеристике объекта и объёме прав Продавца посредством получения выписки из ЕГРН, как до подачи заявки на участие в торгах, так и до заключения Договора. Подав заявку на участие в торгах и победив в них, Ответчик подтвердил осведомлённость с условиями торгов, а также принял обязательство заключить договор в отношении всех объектов, указанных в едином лоте в качестве Комплекса недвижимости. Согласно п. 1 ст. 447 ГК РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключён путём проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В силу п. 4.1.2 Документации на проведение торгов, при заключении Договора с победителем торгов внесение изменений в условия, установленные в проекте Договора, входящего в состав настоящей Документации, не допускается. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4.1.3 Документации на проведение торгов, п. 4 ст. 445 ГК РФ). Таким образом, обязанностью Ответчика - победителя торгов является заключение договора (с соблюдением формы, предусмотренной гражданским законодательством) в отношении всех объектов, указанных в лоте торгов.
Просят признать действительным договор купли-продажи недвижимого имущества <№> от <дд.мм.гггг>. заключённый между АО «Вятка Торф» и ФИО1 в отношении помещения административного здания с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес>, взыскать с ФИО1 расходы на оплату госпошлины в размере 20 000 рублей.
Представитель истца АО «ВяткаТорф» в судебное заседание не явился, согласно ходатайству представитель по доверенности ФИО2 просит рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, мнения относительно заявленных требований не представила, о рассмотрении дела без своего участия не просила, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявила.
В соответствии со ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд, рассматривает дело в отсутствие не явившегося ответчика в порядке заочного производства.
Изучив и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что АО «ВяткаТорф» с <дд.мм.гггг> является собственником <№> доли в общей долевой собственности в нежилом помещении административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, помещ.1002, кадастровый <№>. Собственником <№> доли является ФИО3
<дд.мм.гггг> между АО «ВяткаТорф» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества <№>. В соответствии с п. 1.1 Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями Договора недвижимое имущество, указанное в Приложении <№> к Договору.Пунктом 1.2 Договора предусмотрено, что недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании свидетельств о государственной регистрации, указанных в Приложении <№> к Договору.Согласно п. 8 Приложения <№> к Договору, продаже подлежит, в том числе, помещение административного здания, 2 этаж, по адресу: <адрес>, свидетельство о государственной регистрации права № <адрес> от <дд.мм.гггг>.Согласно Свидетельству о государственной регистрации, Продавец обладает долей <№> в праве собственности на вышеуказанное помещение, ограничения (обременения) права не зарегистрированы.На основании п. 4.1.1 Договора Продавец обязуется передать Покупателю Имущество не позднее <дд.мм.гггг> при условии выполнения Покупателем обязательств, указанных в п. <дд.мм.гггг> Договора и оплаты Имущества в полном объёме.<дд.мм.гггг> сторонами подписан акт приёма-передачи недвижимого имущества.Согласно п. п. 4.1.4, 4.2.4 Договора стороны обязаны совместно предоставить в уполномоченный государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на Имущества от Продавца к Покупателю в течение 20 рабочих дней с даты подписания Акта приема-передачи Имущества и Акта по форме (ОС-1а).Из уведомления о приостановлении государственной регистрации права № <№> от <дд.мм.гггг> Котельничский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по <адрес> уведомил АО «ВяткаТорф» о приостановлении государственной регистрации прав на объект с кадастровым номером <№> в связи с отсутствием нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.<дд.мм.гггг> АО «ВяткаТорф» направило предложение о продаже помещения ФИО3 Согласно ответу ФИО3 отказался от приобретения спорного помещения. <дд.мм.гггг> ФИО1 в адрес АО «ВяткаТорф» направила претензия, в которой указала, что предлагает заключить дополнительное соглашение об исключении из Договора условия о продаже недвижимого имущества с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес>, ссылаясь на недобросовестность Продавца по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество. <дд.мм.гггг>, <дд.мм.гггг> АО «ВяткаТорф» направляло ФИО1 предложения согласовать время нотариального удостоверения Договора.Согласно п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключён путём проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.Согласно п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от <дд.мм.гггг> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.В соответствии со статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Согласно статье 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ, п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дд.мм.гггг> <№> «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Как следует из вышеприведённых норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, для признания действительной сделки, которая должна быть, но не удостоверена нотариально, суду необходимо установить реальность намерений сторон при её подписании, исполнение сделки одной из её сторон и уклонение другой стороны от нотариального удостоверения договора. Реальность намерений сторон на отчуждение и приобретение объекта недвижимости подтверждается исполнением сторонами обязательств по передаче, приёмке и оплате объекта недвижимости. Уклонение ответчика от нотариального удостоверения сделки выражены в уклонении от получения писем истца о согласовании даты нотариального удостоверения сделки, а также в необоснованном требовании исключить спорный объект из Договора.Долевая собственность на объект недвижимости не является обременением права. Отчуждаемая доля в праве собственности не имеет обременений: не сдана в аренду, не заложена, не ограничена в обороте, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дд.мм.гггг>.
Ответчиком в судебное заседание возражений не представлено.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание требования действующего законодательства, учитывая, что судом установлена реальность намерений сторон при подписании договора купли-продажи, исполнение истцом сделки, а также то, что ответчик имел возможность ознакомиться с правоустанавливающими документами и предметами торгов до заключения указанного договора, суд приходит к выводу, что заявленные требования истца являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с положениями статьи 88, части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ со ФИО1 подлежат также взысканию в пользу истца расходы, понесенные последним по оплате государственной пошлины в размере 20000,00 рублей.
Руководствуясь статьями 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск АО «ВяткаТорф» к ФИО1 о признании договора действительным удовлетворить.
Признать действительным договор купли-продажи недвижимого имущества от <дд.мм.гггг> <№>, заключённый между АО «Вятка Торф» (ИНН <***>) и ФИО1 (<дд.мм.гггг> года рождения, паспорт <№>) в отношении помещения административного здания с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес>.
Взыскать ФИО1 (<дд.мм.гггг> года рождения, паспорт <№>) в пользу АО «Вятка Торф» (ИНН <***>) расходы на оплату госпошлины в размере 20 000 рублей.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Н.Н. Эсаулова