Дело 2-246/2023 (2-1557/2022)
УИД 24RS0004-01-2022-001269-38
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 июня 2023 года пгт. Березовка Березовского района
Красноярского края
Березовский районный суд Красноярского края в составе:
председательствующего судьи Золотухиной А.Б.,
с участием помощника прокурора
Березовского района Красноярского края ФИО1,
при секретаре Кеевой Т.А.,
с участием истца ФИО2,
ответчика ФИО3, его представителя ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора аренды, выселении,
по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи,
установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора аренды, выселении. Требования мотивировал тем, что <дата> между ним и ФИО3 заключен договор аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом, расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес>, ДНТ «Надежда», <адрес>. Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела ОДНиПР по Березовскому и <адрес>м от <дата> в бане <дата> произошел пожар. В соответствии с п. 1 договора аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом он передал ФИО3 земельный участок, площадью 1139 кв.м., для ведения садоводства и жилое строение, площадью 24,7 кв.м.. Однако ФИО3 неоднократно пользовался баней, что следует из указанного выше постановления. Кроме того, в соответствии с договором ФИО3 не вправе без письменного предварительного согласия с ним изменять конструкции элементов жилого строения. Однако ответчик демонтировал печь из кирпича, нарушив п. 11 данного договора. Более того, ФИО3 в течение шести месяцев не выплачивались выкупные платежи. С учетом уточнения исковых требований просит суд расторгнуть данный договор с выселением ФИО3 из помещения.
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи. Требования мотивировал тем, что <дата> между ним и ФИО2 заключен договор аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом, согласно которому ФИО2 передал ему с последующим выкупом земельный участок с кадастровым номером 24:04:0502001:1145, площадью 1139 кв.м., расположенный в ДНТ «Надежда», участок №, а также расположенный на данном земельном участке жилой дом с кадастровым номером 24:04:0502001:1944. Срок действия указанного выше договора с <дата> по <дата>, по истечении срока договор пролонгируется на срок 11 месяцев на тех же условиях, но не более трех раз (п. 4 договора). В соответствии с п. 14 договора выкупная цена объектов недвижимости составляет 2 500 000 рублей, которые оплачиваются в следующем порядке: ежемесячная арендная плата 5 000 рублей, а также выкупные платежи в размере 20 000 рублей. Наниматель ФИО3 вправе досрочно исполнять обязательство по внесению оплаты выкупной цены. Срок действия договора с <дата> по <дата> составляет 22 месяца, за указанный период им внесены 110 000 рублей в счет оплаты аренды, 560 000 рублей в счет выкупа объекта недвижимости. Вместе с тем, <дата> ФИО2 направил ему уведомление о расторжении договора аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом, с указанием на невнесение платежей по договору, а также на то, что в результате пожара в марте 2022 года на арендуемом земельном участке сгорела баня. <дата> в адрес ответчика направлен ответ, в котором сообщалось, что арендные платежи внесены в полном объеме; выкупная цена уплачена на 120 000 рублей больше положенного, то есть досрочно; в произошедшем пожаре его вины не имеется. В свою очередь в ответе на уведомление им было предложено заключить договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения в ипотеку. Однако ответа от ФИО2 на предложение заключить договор купли-продажи не последовало. В этой связи просит суд:
- обязать ФИО2 принять от ФИО3 денежную сумму в размере 440 000 рублей в счет выкупной цены недвижимости по договору аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом от <дата>;
- обязать ФИО2 заключить со ФИО3 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:04:0502001:1145, площадью 1139 кв.м., расположенный в ДНТ «Надежда», участок №, а также расположенного на этом земельном участке жилого дома с кадастровым номером 24:04:0502001:1944 на следующих условиях: выкупная цена объектов недвижимости составляет 2 500 000 рублей, которые оплачиваются в следующем порядке: 1 000 000 рублей оплачены до заключения договора купли-продажи по договору аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом от <дата>, оставшаяся сумма в размере 1 500 000 рублей оплачивается в рассрочку на 75 месяцев с даты заключения договора равными платежами в размере 20 000 рублей ежемесячно. Обязательство ФИО3 (покупателя) по уплате стоимости обеспечивается залогом недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 24:04:0502001:1145, площадью 1139 кв.м., расположенного в ДНТ «Надежда», участок №, а также расположенного на этом земельном участке жилого дома с кадастровым номером 24:04:0502001:1944 в пользу залогодержателя ФИО2 (продавца).
Определением Березовского районного суда Красноярского края от <дата> гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора аренды, выселении, объединено в одно производство с гражданским делом по иску ФИО3 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи.
В судебном заседании истец ФИО2 заявленные им исковые требования поддержал, в удовлетворении исковых требований ФИО3 просил отказать.
Ответчик ФИО3, его представитель ФИО9 (действующий на основании доверенности от <дата>) заявленные ФИО3 исковые требования поддержали, в удовлетворении исковых требований ФИО2 просили отказать.
Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, заключение помощника прокурора, полагавшего необходимым исковые требования ФИО3 удовлетворить, в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать, суд находит исковые требования ФИО2 законными и подлежащими удовлетворению, исковые требования ФИО3 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 настоящей статьи).
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункт 2 настоящей статьи).
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 настоящей статьи).
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 настоящей статьи).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма)), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 настоящей статьи).
Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (пункт 5 настоящей статьи).
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Статьей 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 настоящей статьи).
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 настоящей статьи).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 настоящей статьи).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 настоящей статьи).
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5 настоящей статьи).
В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от <дата> N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 настоящего Федерального закона от <дата> N 102-ФЗ).
Статьей 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 24:04:0502001:1145, площадью 1139 +/- 23 кв., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир ДНТ «Надежда», участок №, в районе Кузнецовского плато; почтовый адрес ориентира: Красноярский край, р-н Березовский; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для ведения садоводства. На указанном выше земельном участке расположено принадлежащее ФИО2 жилое строение, площадью 24,7 кв.м., с кадастровым номером 24:04:0502001:1944, по адресу: Красноярский край, <адрес>.
<дата> ФИО2 и ФИО3 заключен договор аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом, по условиям которого ФИО2 передал ФИО3:
- земельный участок с кадастровым номером 24:04:0502001:1145, площадью 1139 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка – ДНТ «Надежда», участок №, в районе Кузнецовского плато, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, <адрес>;
- жилое строение с кадастровым номером 24:04:0502001:1944, площадью 24,7 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край. <адрес>, ДНТ «Надежда», <адрес> (п. 1 договора).
В соответствии п. 4 данного договора срок найма земельного участка и расположенного на нем жилого строения устанавливается с <дата> по <дата>. По истечении срока договора его действие пролонгируется на срок 11 месяцев на прежних условиях. Пролонгация договора не может быть произведена более трех раз.
На основании п. 7 настоящего договора при надлежащем исполнении нанимателем обязательств по настоящему договору наймодатель обязан заключить с ним договор купли-продажи земельного участка и расположенное на нем строение в срок не позднее <дата>.
Из п. 13 данного договора следует, что земельный участок и расположенное на нем строение переходят в собственность нанимателя по истечении срока найма или до его истечения при условии внесения нанимателем в счет выкупной цены 1 000 000 рублей путем заключения договора купли-продажи между сторонами в ипотеку.
По согласованию сторон выкупная цена земельного участка и расположенного на нем строения составляет 2 500 000 рублей (п. 14 договора). При этом стороны договорились, что ежемесячные платежи, вносимые нанимателем, состоят из арендной платы и выкупной цены. Ежемесячная арендная плата на весь срок договора составляет 5 000 рублей, и не засчитывается в счет уплаты цены земельного участка и расположенного на нем жилого строения. Ежемесячные платежи, производимые нанимателем в счет выкупной цены земельного участка и расположенного на нем жилого строения не могут быть менее 20 000 рублей. Арендная плата и платеж выкупной цены производятся ежемесячно путем наличных расчетов не позднее 1 числа каждого месяца, следующего за расчетным месяцем. Наниматель вправе досрочно исполнить обязательства по внесению оплаты выкупной цены. Таким образом, крайний срок, в который стороны должны заключить выкуп земельного участка и расположенного на нем строения и заключить следующий из него договор купли-продажи объектов недвижимости в ипотеку наступит не позднее <дата> (п. 15 договора).
Односторонний отказ от заключения сделки купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого строения в ипотеку при условии надлежащего выполнения нанимателем обязательств по настоящему договору со стороны наймодателя не допускается (п. 17 договора).
Согласно п. 23 наймодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора только в случае грубого нарушения нанимателем условий настоящего договора путем направления нанимателю соответствующего письменного уведомления в срок не позднее 30 календарных дней до даты расторжения договора. Грубым нарушением условий настоящего договора, в частности, является нарушение срока внесения арендной платы более чем на 30 календарных дней. Договор в таком случае считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента направления наймодателем соответствующего уведомления.
Также судом установлено, что <дата> в бане, расположенной по адресу: Красноярский край, <адрес>, ДНТ «Надежда», <адрес>, произошел пожар, в результате которого огнем повреждены баня и гараж. Согласно постановлению дознавателя ОНД и ПР по Березовскому и <адрес>м старшего лейтенанта внутренней службы ФИО5 от <дата> причиной пожара явилась неисправность дымовой трубы в бане, в возбуждении уголовного дела отказано по признакам отсутствия события преступления, предусмотренного ст. 168 УК РФ, на основании п. 1 ч. 1 ст. 24 УПК РФ.
<дата> ФИО2 в адрес ФИО3 направлено уведомление о расторжении договора аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом. В данном уведомлении ФИО2 указывал на то, что <дата> заканчивается срок действия указанного выше договора, в связи ненадлежащим обращением с принадлежащим ему имуществом (в следствии чего сгорело 2 этажа бани, гараж и частично пострадал дом), пролонгации данного договора на новый срок не будет. ФИО3 предложено освободить помещение и территорию в срок до <дата>. Также ФИО6 предложено вернуть уплаченную ему денежную сумму, либо зачесть ее в счет возмещения ущерба, причиненного пожаром, который он оценивает в размере 700 000 рублей. В случае не освобождения жилого помещения в установленный срок, ФИО2 намерен обратиться в суд.
В ответе на уведомление ФИО3 указывал на то, что он намерен заключить с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения в ипотеку (залог недвижимости) и на дату отправки настоящего письма ФИО7 располагает необходимой наличной суммой в размере 440 000 рублей, необходимой для выполнения требований п. 16 договора для совершения сделки купли-продажи. ФИО2 в срок не позднее 30 календарных дней с даты получения настоящего письма предложено получить от ФИО3 денежную сумму в размере 440 000 рублей и заключить с ним договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения в ипотеку на условиях договора от <дата>. В противном случае ФИО7 вынужден будит обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи.
В ходе рассмотрения настоящего дела ФИО2 и ФИО3 не оспаривалось того, что арендная плата последним вносится ежемесячно в размере 5 000 рублей, путем перечисления денежных средств на счет ФИО2, в счет выкупной цены ФИО3 оплачено 560 000 рублей, последний платеж осуществлен <дата>.
При этом в судебном заседании стороной ответчика указывалось на то, что оплата денежных средств в счет выкупной цены с апреля 2022 года не производится по причине спора, однако у ФИО3 имеются в наличии денежные средства в размере 440 000 рублей, которые последний готов перечислить ФИО2 с целью заключения договора купли-продажи объектов недвижимости в ипотеку.
Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из того, что условия договора аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом от <дата> предусматривают возможность заключения договора купли-продажи земельного участка и жилого строения в ипотеку по цене 2 500 000 рублей в срок не позднее <дата>, а также до истечения срока найма при условии внесения нанимателем в счет выкупной цены 1 000 000 рублей, при этом срок и размер суммы, в течение которого должны быть выплачены денежные средства в размере 2 500 000 рублей, в данном договоре сторонами не определен.
Оценив условия договора аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом от <дата>, суд приходит к выводу о том, что условиями данного договора не согласованы существенные условия заключения договора купли-продажи объектов недвижимости в ипотеку, а именно размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При этом суд принимает во внимание пояснения истца ФИО2 о том, что данные условия являются для него существенными, в ходе рассмотрения дела соглашения между сторонами по указанным условиям не достигнуто, в связи с чем исковые требования ФИО3 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи удовлетворению не подлежат.
Разрешая исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом от <дата>, выселении ФИО3, суд исходит из того, что нанимателе (ФИО3) лежит обязанность сохранить переданное ему в аренду имущество.
Исходя из условий договора аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом от <дата>, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 24:04:0502001:1145 баня в аренду ФИО3 не передавалась. Вместе с тем, ФИО3 пользовался данной баней, в период эксплуатации которой произошел пожар, в результате которого огнем повреждено принадлежащее ФИО2 имущество (баня и гараж согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела от <дата>).
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 были существенно нарушены условия договора аренды, в связи с чем на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, суд полагает необходимым расторгнуть договор аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом от <дата>, заключенный между ФИО2 и ФИО3. выселить ФИО3 из жилого дома, расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес>, ДНТ «Надежда», <адрес>.
Доводы ответчика ФИО3 и его представителя ФИО9 об отсутствии вины ФИО3 в возгорании бани, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом от <дата>, поскольку именно во время эксплуатации ФИО3 бани, которая по условиям договора не была передана ему в аренду, произошел пожар, вследствие чего причин ущерб имуществу истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора аренды, выселении, удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды жилого строения на земельном участке с последующим выкупом от <дата>, заключенный между ФИО2 и ФИО3.
Выселить ФИО3 из жилого дома, расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес>, ДНТ «Надежда», <адрес>.
В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи, отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Березовский районный суд Красноярского края в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий А.Б. Золотухина