№ 2-1874/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 сентября 2022 года город Новочебоксарск
Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики под председательством судьи Огородникова Д.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трофимовой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, Публичному акционерному обществу «Восточный экспресс банк» в лице Приволжского филиала о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру,
при участии представителя истца ФИО5, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной ФИО8, временно исполняющей обязанности нотариуса Новочебоксарского нотариального округа Чувашской Республики ФИО9,
ответчика ФИО4, её представителя по заявлению ФИО6,
установил:
ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с иском и последующими неоднократными уточнениями к ФИО4 и ПАО «Восточный экспресс банк» о защите своих имущественных прав, мотивируя тем, что по договору от ДД.ММ.ГГГГ продал ФИО4 квартиру, расположенную по адресу: Чувашская Республика, <адрес>. Согласно п.п.3,4 договора денежные средства за квартиру в размере 1200000 руб. переданы ему ответчиком ФИО4 до подписания договора. Фактически денежные средства истец от неё до настоящего времени не получил. В течение 6 месяцев ФИО4 приходила домой к истцу и его матери, интересовалась их здоровьем и обещала расплатиться по договору, после чего перестала приходить и отвечать на телефонные звонки. Расписка от ДД.ММ.ГГГГ о получении от ответчика денежных средств в размере 1200000 руб. написана истцом в состоянии алкогольного опьянения, что подтверждается заключением эксперта. Содержание расписки ФИО3 не помнит, так как написал её по просьбе ФИО4 в состоянии опьянения. В представленных суду аудиозаписях телефонных разговоров между сторонами ФИО4 подтверждает, что денежных средств на покупку квартиры у неё не было, а расписка написана истцом для получения ФИО4 компенсации. ФИО4 живет за счет кредитных средств, поэтому не могла накопить 200000 руб., чтобы внести их в счет оплаты за квартиру. Материалами дела не подтверждаются передача ФИО7 в дар ФИО4 денежных средств в сумме 900000 руб. и их использование при оплате за квартиру, как и не подтверждается факт дачи взаймы иными лицами ответчику денежной суммы в размере 100000 руб. Из показаний ФИО7 в судебном заседании не следует, что она обладает официальным доходом, позволяющим накопить денежные средства в таком размере, подробности снятия денежных средств она не помнит. Операции по счёту сберегательной книжки ФИО7 по снятию и внесению крупных сумм денег за короткие промежутки времени свидетельствуют об её деятельности по передаче денежных средств в заём под проценты. Отсутствие у ФИО4 собственных накоплений в размере 200000 руб. следует из выписок по счетам, согласно которым она регулярно переоформляет кредитные договоры для погашения долга по предыдущему. В уточненном иске от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ представитель истца просит расторгнуть спорный договор от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком; прекратить право собственности ФИО4 на спорную квартиру и обязать ФИО4 передать её ФИО3; признать за ФИО3 право собственности на квартиру; взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины.
Представитель истца ФИО5 поддержала исковые требования с учетом последнего уточнения и своё заявление о подложности договора дарения денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО4, пояснив, что из представленных ответчиком и собранных судом доказательств не следует накопление ФИО7 денежных средств вместе со своим сыном ФИО1. Уровень дохода ФИО7 в 2015 году поставил примерно 100000 руб., в 2016-2018 годах официального дохода у неё не было. Доход сына был равен прожиточному минимуму, в 2018 году он болел и впоследствии умер. Согласно банковской выписке ФИО7 с января 2017 года по июнь 2019 года периодически снимала со счёта и вносила на счёт денежные средства от 600000 руб. до 1000000 руб., что свидетельствует о даче ею денежных средств в долг под проценты. Платежеспособность ФИО4 не подтверждена, а из анализа заключенных ею кредитных договоров следует, что она проживает за счёт регулярно рефинансируемых ранее взятых кредитов.
Ответчик ФИО4, её представитель ФИО6 иск не признали, поскольку факт передачи денежных средств подтверждён распиской и самим ФИО3 в МФЦ при государственной регистрации перехода права собственности. Ответчик подтвердила подлинность представленных на обозрение суда аудиозаписей телефонных переговоров между ней и истцом. Для приобретения квартиры ФИО7 подарила ей денежные средства в размере 900000 руб., так как у них есть общий внук, который живёт с ФИО4 Кроме того, у ФИО4 имелись собственные накопления в размере 200000 руб. и она одолжила у родственников 100000 руб. В последующем для ремонта квартиры она оформила кредит в размере 500000 руб. под залог спорной квартиры.
Ответчик Публичное акционерное общество «Восточный экспресс банк» в судебное заседание явку представителя не обеспечил, извещён, от его правопреемника Публичного акционерного общества «Совкомбанк» поступило заявление о рассмотрении дела без их участия и отзыв об отказе в удовлетворении требований в связи с том, что недобросовестность действий ФИО4 и введение ею в заблуждение ФИО3 не доказаны. Вероятное состояние алкогольного опьянения ФИО3 при написании расписки свидетельствует о недобросовестности ФИО3, а не ответчика ФИО4 В настоящее время спорная квартира является предметом залога по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ФИО4 с ПАО «Восточный экспресс банк», и удовлетворение исковых требований ухудшит положение залогодержателя.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Управление Федеральной налоговой службы по Чувашской Республике, ФИО7, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили, от Управления ФНС по Чувашской Республике поступило заявление о рассмотрении дела без их участия.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с нормами ст.ст.549-551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Таким образом, договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Согласно ст.ст. 485,486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно п.3 ст486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса.
Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании пп.1 ч.2 ст.450 ГК РФ.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем, согласно ст.1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Таким образом, продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться в суд, как с иском об оплате переданного товара, так и с иском о расторжении Договора купли-продажи.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО4 купила у ФИО3 жилое помещение - однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, кадастровый № (далее - договор от ДД.ММ.ГГГГ). Отчуждаемая квартира оценивается по соглашению сторон и продается за 1 200 000 руб. (п.3). Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (п.4).
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности ФИО4 на спорное жилое помещение, запись №.
В подтверждение факта оплаты по договору от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО3 получил от ФИО4 наличные денежные средства в сумме 1200000 руб. в связи с продажей квартиры по адресу: <адрес>.
Согласно выписке из ЕГРН зарегистрирована ипотека ДД.ММ.ГГГГ в пользу АО «Восточный экспресс банк».
Мотивом заявленных исковых требований истец заявляет неполучение от ФИО4 денежных средств по договору.
В связи с неполучением денежных средств истец ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ обратился к ответчику ФИО4 с претензией, которую она оставила без ответа.
Согласно правовой позиции из п.8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №ДД.ММ.ГГГГ год неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
Вышеуказанная расписка от ДД.ММ.ГГГГ истцом оспорена в связи с поддельностью сделанных в ней записей и подписи.
Для установления подлинности записей и подписи в расписке от 01.11.2018 года определением суда от 25.09.2020 по ходатайству представителя истца по делу назначена судебная почерковедческая экспертиза, производство которой поручено ФБУ «Чувашская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.
Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № текст расписки от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО3 выполнен им под воздействием какого-то «сбивающего» фактора, наиболее вероятное из которых состояние алкогольного опьянения. Установить конкретный сбивающий фактор невозможно. Подпись от имени ФИО3 в расписке от ДД.ММ.ГГГГ выполнена им самим. Ответить на вопрос, выполнена ли подпись в необычном состоянии (алкогольного опьянения и т.п.), невозможно.
Указанное экспертное заключение является понятным, не опровергнуто допустимыми и достаточными доказательствами по делу. Заключение составлено в соответствии с требованиями ст.86 ГПК РФ, каких-либо доказательств, подтверждающих недостоверность выводов проведенной экспертизы либо ставящих под сомнение ее выводы, не представлено. Учитывая вышеизложенное, каких-либо оснований не доверять заключению эксперта, а также оснований усомниться в компетенции эксперта ФИО10, имеющего высшее образование, стаж работы по этой экспертной специальности 26 лет, аттестованному по специальности «Исследование почерка и подписей», у суда не имеется.
Истец ФИО3 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что из-за болезни матери проживал в её квартире, а квартиру по адресу: <адрес>, отдал для проживания двоюродной сестре, которая убедила их, что деньги у неё есть. В один из дней ноября к нему пришла сестра с алкоголем, они выпили его. После он писал бумагу, какую именно, не помнит, денег не видел. С договором он не ознакамливался.
Свидетель ФИО11 - мать истца в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ подтвердила указанные обстоятельства.
При проведении проверки ОМВД по <адрес> (материал КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ) ФИО3 дал объяснение, что с 2012 года был собственником квартиры по адресу: <адрес>. В 2018 году он с матерью решил отдать её безвозмездно двоюродной сестре ФИО4, с которой у них были хорошие отношения. Они оформили договор купли-продажи, в котором было указано, что квартира продается за 1200000 руб., которые переданы до подписания договора. Фактически ФИО4 деньги ему не передавала и пообещала, что поделится с ним частью компенсации от государства, которая ей будет выплачена в размере 250000 руб. Ни денежных средств за квартиру, ни обещанной компенсации он от ФИО4 не получил.
Из объяснения ФИО4 в материале КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ следует, что она купила у ФИО3 спорную квартиру за 1200000 руб., которые были её накоплениями. Денежные средства она передала ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, о чём он написал расписку. ДД.ММ.ГГГГ она и ФИО3 пошли в МФЦ г.Новочебоксарска, где зарегистрировали договор купли-продажи квартиры. ФИО3 подтвердил специалисту МФЦ факт получения денежных средств. Она сказала ФИО3, что при покупке квартиры ей будет предоставлен налоговый вычет примерно 150000 руб., на что он потребовал передать ему часть этих денежных средств. Полученный налоговый вычет она ФИО3 отдавать не будет.
Суду представлены аудиозаписи телефонных переговоров ФИО3 и ФИО4, подтвердивших их аутентичность. В прослушанных в судебном заседании аудиозаписях ФИО4 говорит ФИО3, что денег у неё изначально не было и платить она не намеревалась, что сама оплатит его налог на прибыль с продажи квартиры, что расписку о получении 1200000 руб. он написал ей для получения компенсации.
На основании спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратилась в ИФНС по г.Новочебоксарск за получением налогового вычета за 2018 год, который был ей предоставлен.
В подтверждение получения денежных средств от ФИО7 ответчиком ФИО4 был представлен договор дарения между ними от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 900000 руб. Для проверки заявления стороны истца о подложности договора дарения судом была назначена экспертиза определения давности составления. Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ФБУ «Чувашская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» невозможно ответить на вопрос о соответствии времени изготовления договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ указанной в нём дате.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 пояснила, что у неё были накопления на сберегательной книжке в размере 900000 руб., которые она передала своей родственнице - матери жены сына ФИО4 в сентябре 2018 года для покупки квартиры ей и внуку. Для чего она после дарения вносила и снимала денежные средства в размере 700000 руб., 670000 руб., она не помнит, вероятно, это были денежные средства старшего сына, полученные им от продажи автомобиля. Она работает продавцом, и её доход составляет 17-18 тысяч рублей в месяц.
Согласно сберегательной книжке ФИО7 в ПАО «Сбербанк России» по счёту № она ДД.ММ.ГГГГ сняла со счёта 905000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - внесла 51000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - внесла 45000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - внесла 25000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - внесла 917690,41 руб. и в тот же день сняла 700000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - внесла 10000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - внесла 15000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - внесла 20000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - внесла 15000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - сняла 200000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - внесла 721571,71 руб. и в тот же день сняла 500000 руб. и 220000 руб. Проценты за этот период начислены всего в размере 7066,71 руб., остаток на ДД.ММ.ГГГГ равен 936454,97 руб., на ДД.ММ.ГГГГ - 239549,35 руб. Сальдо операций по счёту: 1820262,12 + 7066,71 + 936454,97 - 2525000 = 238783,80 руб.
Свидетель ФИО2 суду пояснил, что у его брата ФИО1 были накопления в размере 15000 долларов США, полученных в результате работы в г.Москве и от продажи автомобиля Шевроле Лачети. В январе 2019 года брат решил купить на эти деньги автомобиль для матери, обменял денежные средства на 900000 руб., но ей ничего не понравилось, и она положила их на свою сберегательную книжку.
Согласно сведениям ИФНС по г.Новочебоксарску ФИО7 в 2015 году получила доход в размере 113050,49 руб., в 2016-2018 годах дохода не имела. Доход ФИО1 в 2015 году составлял 209685,02 руб., в 2016 году - 254750,08 руб., в 2017 году - 195321,20 руб., в 2018 году - 91077,19 руб.
Оценивая указанные сведения о движении денежных средств по счету ФИО7, об уровне её дохода и дохода ФИО1, суд приходит к выводу, что она располагала денежными средствами для передачи ФИО4 денежных средств в размере 900000 руб., но из обстоятельств дела: пояснений ФИО4 в телефонном разговоре с ФИО3 об отсутствии денежных средств для оплаты и о написании расписки лишь для получения «компенсации», не следует их фактическая передача в любой форме: в дар или на возвратной основе. О неполучении ФИО4 денежных средств от ФИО7 также свидетельствуют уровень дохода ФИО4 в 2018 году в размере 226712,08 руб., сальдо операций ФИО7 по счёту и отсутствие письменных доказательств об источнике внесения ФИО7 на счёт ДД.ММ.ГГГГ денежной суммы 917690,41 руб. К показаниям свидетеля ФИО2 о передаче братом ФИО1 матери ФИО7 900000 руб. суд относится критически, так как иными доказательствами они не подтверждаются и, напротив, опровергаются справками о доходах ФИО1 за 2015-2018 годы. Ответчик ФИО4 не представила суду и вопреки ст.56 ГПК РФ не заявила об истребовании доказательств получения ФИО1 дохода в размере 15000 долларов США в период работы в г.Москве.
Таким образом, достоверных и безусловных доказательств наличия у ФИО4 денежных средств в размере 1200000 руб. и их оплаты ФИО3 по договору купли-продажи по делу представлено не было.
Поэтому суд приходит к выводу, что спорный договор купли-продажи фактически не был исполнен ответчиком, оплата стоимости приобретаемого имущества не произведена, а товар по указанному договору передан продавцом покупателю, то есть ответчиком существенно нарушены условия заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку истец не получил того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем исковые требования ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, её возвращении в собственность истца с прекращением права собственности ФИО4 на эту квартиру подлежат удовлетворению в полном объёме.
Суд отказывает ФИО3 в удовлетворении иска к Публичному акционерному обществу «Восточный экспресс банк» в лице Приволжского филиала, так как банк стороной спорной сделки не является, и требования в этой части предъявлены к ненадлежащему ответчику.
Суд оценивает доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в совокупности с имеющимися доказательствами, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих доводов и возражений.
Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
ФИО4 заявлены ко взысканию с истца расходы по оплату услуг представителя в размере 35000 руб. В связи с удовлетворением требований ФИО3 к ФИО4 указанные расходы не подлежат возложению на истца.
С ответчика ФИО4 в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, понесенные истцом на оплату государственной пошлины, исходя из требования неимущественного характера, то есть 300 руб.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО3 (паспорт №) удовлетворить частично и расторгнуть заключённый им с ФИО4 (паспорт №) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, прекратить право собственности ФИО4 на указанную квартиру.
Возвратить квартиру, расположенную по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, в собственность ФИО3.
Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО4 и регистрации права собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: Чувашская Республика, <адрес>.
Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.
В удовлетворении исковых требований к Публичному акционерному обществу «Восточный экспресс банк» в лице Приволжского филиала ФИО3 отказать.
В удовлетворении заявления о взыскании с ФИО3 судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 35000 руб. ФИО4 отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики.
Мотивированное решение составляется в течение 5 дней.
Председательствующий: судья Д.Ю. Огородников
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Решение14.10.2022