Дело № 2-11287/2025
УИД 50OS0000-01-2025-001022-26
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 июля 2025 года г. Одинцово
Одинцовский городской Московской области составе председательствующего судьи Посной О.А., при помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 с требованием о признании недействительным договора купли-продажи № l от 20.11.2023, заключенного по результатам торгов в рамках реализации имущества должника.
В обоснование иска указано, что решением Арбитражного суда Московской области от 09.02.2017 по делу № № в отношении ФИО3 открыта процедура банкротства – реализации имущества должника. Определением суда от 09.02.2022 финансовым управляющим должника утверждена ФИО5. 23.03.2024 Арбитражный суд Московской области определил завершить процедуру реализации имущества в отношении ФИО3 и освободить должника от дальнейшего исполнения требований кредиторов. 20.11.2023 между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи № 1, по которому продавец (ФИО3) в лице арбитражного управляющего на основании протокола о результатах открытых торгов продала покупателю жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС, площадью 175,9 кв.м и земельный участок с кадастровым номером № площадью 1260 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС Истец указывает, что данная сделка ничтожна в силу закона в части продажи жилого дома, поскольку ФИО3 указанный жилой дом не приобретала, денежные средства за него оплачивала, в строительство собственные средства не вкладывала, злоупотребила правом, оформив постройку по праву принадлежности земельного участка. При этом, при продаже дома истец была лишена преимущественного права на покупку.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с заявленными требованиями.
Истец ФИО2 судебное заседание явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила.
Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.
В соответствии со ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, при этом они несут процессуальные обязанности, установленные действующим ГПК РФ и иными федеральными законами, при неисполнении которых наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.
В силу положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, извещенных о дате и времени судебного заседания, не является препятствием к разрешению поставленного перед судом вопроса, в связи с чем, суд полагает рассмотреть дело в отсутствии не явившихся участников процесса.
Исследовав материалы дела, основываясь на положениях ст. 56 ГПК РФ, в соответствии с ч. 1 которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области по делу № № от 16.03.2017 ФИО3 была признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее была открыта процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев.
Определением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-94811/15 от 09.02.2022 финансовым управляющим ФИО3 утверждена ФИО5
Определением Арбитражного суда Московской области по делу № A41-94811/15 от 28.03.2024 процедура реализации имущества ФИО3 завершена.
20.11.2023 между ФИО3 (продавец) в лице финансового управляющего ФИО5, действующего на основании решения Арбитражного суда Московской области от 09 февраля 2022 года по делу №, и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи № 1, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество:
Лот № 1:
- жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС, площадью 175,9 кв.м;
- земельный участок, категория земель; земли населенных пунктов, с кадастровым номером № площадью 1260 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС.
Имущество принадлежит продавцу на праве собственности (п. 1.2 договора).
Имущество продается на основании ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-Ф3 от 26.10.2002.
Покупатель уведомлен о том, что в жилом доме с кадастровым номером 50:20:0060328:1523 проживают посторонние лица, не имеющие законных оснований (п. 1.4 договора).
Договор купли-продажи заключен на основании протокола № 123039-МЭТС/1 о результатах открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ФИО3
Общая стоимость имущества составляет 5 252 200 руб. (3.1 договора).
07.12.2023 между сторонами договора подписан акт приема-передачи, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность имущество – жилой дом и земельный участок.
Право собственности ФИО3 на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: АДРЕС, подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН (номер и дата государственной регистрации № от 30.08.2021).
Законом о банкротстве предусмотрены специальные нормы, регулирующие порядок продажи имущества должника – гражданина.
Как указано в пункте 1 статьи 1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с Гражданским кодексомРоссийской Федерации данный Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.
Согласно пункту 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 указанной статьи (пункт 1).
На основании пункта 3 статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» имущество гражданина, часть этого имущества (в том числе недвижимое имущество, имущество, переданное в залог, имущество стоимостью свыше ста тысяч рублей) подлежит реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.
В силу положений статей 110, 139 данного закона, реализация конкурсной массы осуществляется исключительно на торгах в целях продажи имущества должника по наиболее высокой цене и, таким образом, максимального удовлетворения требований кредиторов.
Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 этого кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Истец указывает, что она, являясь собственником ? доли в праве собственности на газопровод низкого давления, который находится на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0060328:65, была лишена преимущественного права на покупку реализуемого имущества.
В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Судом установлено, что определением Арбитражного суда Московской области оп делу № № от 23 марта 2023 года утвержден порядок продажи имущества должника:
- жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: АДРЕС, площадью 1759, кв.м;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, площадью 1260 кв. м, расположенный по адресу: АДРЕС.
05.07.2023 были объявлены повторные торги – открытый аукцион, которые также не состоялись виду отсутствия заявок. Начальная цена продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом – 7 960 500 руб.
25.08.2023 были объявлены торги посредством публичного предложения. По результатам торгов победителем признана ФИО4 С победителем торгов заключен договор купли-продажи.
Исследовав и оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, судом установлено, что реализация спорного дома путем проведения торгов по вступившему в законную силу решению суда осуществлена, торги недействительными не признаны, право собственности ФИО3 было зарегистрировано в установленном порядке.
Разрешая требования истца о признании недействительным договора купли-продажи № l от 20.11.2023 в части продажи жилого дома по адресу: АДРЕС, заключенного между ФИО3 в лице финансового управляющего и ФИО4, суд не находит оснований для признания сделки по отчуждению объекта ФИО3 недействительной, доказательств недобросовестности лица, приобретшего право собственности в материалы дела не представлено.
Также суд не находит обоснованным довод истца о нарушении положений закона, связанных с преимущественным правом приобретения имущества должника, как другим участником собственности, поскольку доказательств права собственности на спорное имущество не представлено.
Суд принимает во внимание, что ФИО2 с настоящим иском обратилась после завершения в отношении ФИО3 процедуры реализации имущества и после завершения в отношении нее процедуры несостоятельности (банкротства).
Доводы истца о нарушении ее права как собственника доли имущества опровергаются представленными доказательствами, в частности выпиской из ЕГРН, согласно которой единственным собственником жилого дома с 30.08.2021 являлась ФИО3 При этом, ФИО2 принимала участие при рассмотрении судом порядка продажи имущества должника, однако никаких притязаний как собственник имущества она не заявляла, документов о регистрации за ней права собственности на какую-либо недвижимость, расположенную на данном земельном участке, не предоставляла.
В возражениях на иск арбитражный управляющий указал, что при подготовке данного объекта недвижимости к реализации с торгов, финансовым управляющим были направлены запросы в АО «Мособлгаз» на предмет наличия заключенного договора по техническому обслуживанию газопроводов, по поставке газа для жилого дома № №. Был получен ответ, что с 01.09.2022 договор по техническому обслуживанию газопроводов был расторгнут АО «Мособлгаз» в одностороннем порядке в связи с наличием задолженности со стороны ФИО2 по оплате оказанных услуг. Договор на техническое обслуживание газопровода был заключен именно на участок наружного газопровода, в отношении которого ФИО2 зарегистрировано право долевой собственности.
При этом, из документов, представленных ФИО2, не усматривается, что ? доля в праве общей долевой собственности на газопровод низкого давления находится на земельном участке с кадастровым номером №. Наличие зарегистрированного права собственности на долю в сооружении внешнего газопровода при невозможности выдела этой доли в натуре не порождает у истца каких-либо правопритязаний на реализованное имущество.
В силу положений ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ обращаясь в суд, истец должен доказать, что его права или законные интересы нарушены, так как судебной защите подлежит только нарушенное право.
В соответствии с п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению, то есть своей волей и в своем интересе.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
На основании п. 2 ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В пункте 74 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ" разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. Указанным пунктом также приведен перечень сделок, являющихся ничтожными в силу прямого указания закона.
Как разъяснено в абз. 2 п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ).
Бремя доказывания того, каким образом оспариваемая сделка нарушает права и законные интересы истца, возложено на последнего.
ФИО2 не является ни стороной сделки, ни иным лицом, которому законом предоставлено право заявлять указанное требование.
В обоснование ФИО2 указано, что на спорном земельном участке именно ей возведен жилой дом, а также гостевой дом и гараж.
Согласно пункту 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации.
Земельные участки предоставляются на праве собственности, аренды, ограниченного пользования чужими земельными участками, безвозмездного пользования земельными участками.
В соответствии со статьями 263, 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо вправе осуществлять застройку земельного участка, который принадлежит ему на праве собственности. Для строительства на чужом земельном участке требуется разрешение собственника.
Возведение объекта недвижимости на чужом земельном участке не порождает прав на недвижимость у лица, осуществившего строительство.
Соглашение о создании долевой собственности на недвижимое имущество по своей правовой природе является сделкой и может быть оформлено только в письменной форме с определением существенных условий сделки, в том числе размера долей и внесенных денежных средств.
Соглашения о создании совместной собственности между ФИО2 и ФИО3 не заключалось, обратного не установлено.
По смыслу ст. 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия; ничтожная сделка может быть признана недействительной только по иску лица, имеющего материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.
Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицом, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. В ином случае интересы указанного лица не могут быть защищены в судебном порядке в результате оспаривания сделки, которая не влечет для него каких-либо правовых последствий.
Истцом, не являющимся стороной оспариваемого договора, не доказано наличия у него материально-правового интереса в оспаривании сделки по заявленным им основаниям, что согласно части 2 статьи 166, части 3 статьи 308 Гражданского кодекса является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, 199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.А. Посная
Мотивированное решение изготовлено 08.08.2025г.