УИД 61OS0000-01-2022-000126-63

дело №3а-134/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 августа 2022 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при секретаре Горбатько А.А.,

при участии представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску акционерного общества «Гофротара» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,

установил:

акционерное общество «Гофротара» (далее АО «Гофротара») в лице директора ФИО2, обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником здания цеха №12 с пристройками, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 179,8 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 20 163 874 руб., что значительно превышает рыночную стоимость и влияет на налоговые платежи. АО «Гофротара» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного участка, которое решением Комиссии №11-30/2022-77 от 19 апреля 2022 г. было отклонено. Просит установить кадастровую стоимость здания цеха №12 с пристройками с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2016 г., равной его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель АО «Гофротара» ФИО1, действующий по доверенности, уточнил административные исковые требования в соответствии с результатами судебной экспертизы. Просит суд установить кадастровую стоимость здания цеха №12 с пристройками, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 11 310 000 руб.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г. Волгодонска.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Представитель Правительства Ростовской области ФИО3, действующая по доверенности, обратилась с письменным ходатайством, в котором просила рассмотреть дело в свое отсутствие, не возражала против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» филиала по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель ФКП Росреестр ФИО4, действующая по доверенности, указала, что в ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости имущества с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – нежилое здание, здание цеха расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 179,8 кв.м, с датой постановки на государственный учет 26 октября 2011 г. В ЕГРН содержится запись о регистрации 15 августа 2001 г. права собственности ЗАО «Гофротара». Кадастровая стоимость нежилого здания утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 г., внесена в ЕГРН 27 января 2018 г. по результату проведенной государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 20 163 874,95 руб., является актуальной. Указывает, что ФГБУ «ФКП Росреестра» прав административного истца не нарушало, просит рассматривать дело в отсутствие представителя Филиала.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Согласно поступившему отзыву представителя ФИО5, действующей по доверенности, государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с положениями статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления. Управление как орган регистрации вносит в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, поступившие в орган кадастрового учета и не вправе при внесении изменять поступившие сведения. Просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Представитель Администрации города Волгодонска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен. Согласно письменному отзыву представителя ФИО6, действующей по доверенности, здание цеха №12 с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находится в собственности АО «Гофротара», снижение размера кадастровой стоимости, установление его размера согласно рыночной стоимости приведет к уменьшению суммы оплаты, поступающей от административного истца в бюджет. Просит отказать в удовлетворении заявленных требований, провести судебное заседание в отсутствие представителя Администрации города Волгодонска.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено.

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьей 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

В соответствии с частью 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 указанного Кодекса.

Согласно статье 374 НК РФ объектом налогообложения признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 указанного Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 НК РФ.

В соответствии с назначением объекта недвижимости и положениями статей 375, 378.2 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества.

Судом установлено, что АО «Гофротара» является собственником здания цеха №12 с пристройками, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 179,8 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Право собственности административного истца подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРН.

Изложенное подтверждает право АО «Гофротара» оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена на 1 января 2016 г. в размере 20 163 874,95 руб., сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 1 января 2018 г.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Ростовской области, с заявлением об установлении рыночной стоимости, согласно отчета об оценке № 005.02-22 от 18 марта 2022 г. оценщика ФИО10, в котором сделан вывод, что по состоянию на 1 января 2016 г. рыночная стоимость здания с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила 5 790 000 руб.

Комиссия решением №11-30/2022-77 от 19 апреля 2022 г. отклонила заявление общества.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности представленного административным истцом отчета и принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Экспертное бюро» эксперту ФИО11

По заключению судебной экспертизы от 19 июля 2022 г. № 1020-Э/2022, рыночная стоимость здания цеха № 12 с пристройками, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с учетом индивидуальных особенностей по состоянию на 1 января 2016 г. составила 11 310 000 руб.

Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд находит, что экспертиза проведена лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертом ООО «Экспертное бюро» в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, проанализировано местоположение объекта оценки, определено, что он расположен в черте города Волгодонска, в промышленной зоне Старого города (район химзавода), окружен преимущественно объектами производственно-складского назначения, гаражами, садово-дачной застройкой, район расположения объекта экспертизы характеризуется низким автомобильным трафиком с хорошими подъездными путями.

Исследуемое здание отнесено к рынку универсальных производственно-складских объектов.

Проанализированы фактические данные о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта экспертизы выявлена средняя цена продажи и интервал значений стоимости с учетом стоимости земельного участка (таблица 15), а ходе анализа рынка аренды, выявлена средняя арендная ставка с учетом стоимости участка и интервал значений арендной ставки (таблица 16).

Поскольку нежилое здание расположено на земельном участке, был также проведен анализ рынка земельных участков в г.Волгодонске, установлена средняя цена продажи участков промышленного назначения, интервал значений стоимости (таблица 17).

Для определения рыночной стоимости здания эксперт использовал доходный подход, в рамках которого использовал метод прямой капитализации.

От применения сравнительного и затратного подхода эксперт мотивированно отказался.

Для определения рыночной стоимости объекта экспертизы, экспертом были проанализированы предложения на дату определения стоимости по предложенным к аренде аналогичным объектам, для чего отобраны 6 объектов-аналогов, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с Объектом экспертизы (таблица 18).

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, обоснованы.

Применяя доходный подход, эксперт применил корректировки на условия рынка: скидки к ценам предложений и динамику сделок на рынке, на наличие отопления (таблица 19), определил стоимость аренды 1 кв. м, стоимость аренды объекта и потенциальный валовый доход.

По результатам расчета определена рыночная стоимость нежилого здания с учетом и без учета стоимости земельного участка (таблица 35), указаны интервалы значений стоимости.

Из заключения следует, что определенная итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта соблюдены принципы, предусмотренные федеральными стандартами оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте исследования; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, судом не установлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 19 июля 2022 г. № 1020-Э/2022 и приходит к выводу о возможности установления величины кадастровой стоимости здания равной рыночной в размере 11 310 000 руб.

В данном случае отчет об оценке от 18 марта 2022 г. № 005.02-22 не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно.

При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка и нежилого здания в размерах рыночной стоимости, определенных в результате экспертизы, подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления следует считать дату обращения общества с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию, т.е. 29 марта 2022 г.

Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик.

Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта недвижимости составляет 43,9% и сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, должны быть возложены в полном объеме на административного истца.

ООО «Экспертное бюро» представило в суд счет на оплату стоимости проведенной экспертизы в размере 60 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно с учетом степени сложности и объема проделанной работы. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Обществом внесены на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытый Ростовскому областному суду 50 000 руб. в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы. Указанная сумма подлежит перечислению ООО «Экспертное бюро» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Оставшаяся сумма судебных расходов за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 10 000 руб. подлежит взысканию с АО «Гофротара» в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость здания цеха №12 с пристройками, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 179,8 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2016 г. равной рыночной в размере 11 310 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 марта 2022 г.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытого Ростовскому областному суду, денежные средства в размере 50 000 рублей за выполненную судебную экспертизу за счет денежных средств, поступивших от акционерного общества «Гофротара».

Взыскать с акционерного общества «Гофротара» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» денежные средства в размере 10 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение вынесено 19 августа 2021 г.

Судья О.В.Журба