Решение по делу № 2-1976/2023 от 30.03.2023 - о признании застройщиком многоэтажного жилого дома, стороной договора об участии в долевом строительстве, признании заключенным договора об участии в долевом строительстве, возложении обязанности по государственной регистрации.

Дело № 2-1976/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 марта 2023 года город Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе председательствующего Сохрокова Т.Х., при секретаре Белгаровой А.Т.,

с участием представителя истца ФИО5 ФИО13, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора г. Нальчика в интересах ФИО2 ФИО14 к ФИО1 ФИО15 о признании застройщиком многоэтажного жилого дома, стороной договора об участии в долевом строительстве, признании заключенным договора об участии в долевом строительстве, возложении обязанности по государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ в Нальчикский городской суд КБР поступило исковое заявление прокурора г. Нальчика в интересах ФИО2 ФИО16 (далее – Участник долевого строительства, Заказчик) к ФИО1 ФИО17 о признании застройщиком многоэтажного жилого дома, стороной договора об участии в долевом строительстве, признании заключенным договора об участии в долевом строительстве, возложении обязанности по государственной регистрации. В качестве третьего лица указано общество с ограниченной ответственностью «Строй-Проект» (далее – ООО «Строй-Проект», Общество, Застройщик).

В обоснование заявленных требований указано следующее.

Между Участником долевого строительства и Обществом в лице генерального директора ФИО6 ФИО18 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес>, в <адрес> (далее – Договор), согласно условиям которого Застройщик принял на себя обязательство построить многоэтажный многоквартирный жилой дом (далее – МКД, Объект) общей площадью здания 6737,40 кв.м., со встроенными помещениями, с сетями инженерно-технического обеспечения (в том числе, электрическими, тепловыми, водопроводными, канализационными, ливневыми сетями, сетями связи) на земельном участке площадью 1108 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: КБР, <адрес> (далее – Земельный участок) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства квартиру (жилое помещение) со строительным номером № (далее – Квартира), общей площадью 45,5 кв.м., расположенную на 4 этаже данного Объекта, построенного в соответствии с проектной документации (пункт 2.1 Договора). При этом в пункте 4.5 Договора указано, что договор аренды Земельного участка зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР (далее – Управление Росреестра по КБР) за №, а в пункте 4.7 Договора Застройщик гарантирует, что проектная декларация размещена в открытом доступе в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве, Закон о ДДУ, Федеральный закон № 214-ФЗ), а само строительство МКД и привлечение денежных средств граждан осуществляется в соответствии с указанным законом. ДД.ММ.ГГГГ между Обществом и ФИО1 заключен договор аренды Земельного участка, по которому Земельный участок был предоставлен Обществу под строительство МКД, а ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами заключено дополнительное соглашение, по которому вместо выкупной цены Общество обязуется передать в собственность ФИО1 250 квартир в МКД, однако впоследствии, указанный договор аренды был расторгнут.

Заказчик исполнил свои обязательства по Договору и оплатил стоимость приобретаемой Квартиры, однако Общество, со своей стороны, не исполнило своей обязанности передать ей приобретенную Квартиру в предусмотренный срок (ДД.ММ.ГГГГ – п.6.2.2 Договора), а также уклоняется от государственной регистрации Договора, в связи с чем, по мнению истца, имеются правовые основания для регистрации названной сделки на основании решения суда, поскольку Договор участия в долевом строительстве совершен в письменной форме, обязательство по оплате объекта долевого строительства (Квартиры) истцом исполнено, и единственным препятствием для государственной регистрации указанного Договора является бездействие ФИО1, в собственности которой находится Земельный участок и построенный на нем МКД. Между тем, как указано в исковом заявлении, на обращения ФИО2 о регистрации Договора ФИО1 уклонялась, в связи с чем, до настоящего времени названный Договор не зарегистрирован.

Обращая внимание, что апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГг., оставленным без изменения определением Судебной коллеги по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции (по кассационной жалобе ФИО1, оставленной без удовлетворения), а также ссылаясь на ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), истец полагает, что высказанные в них правовые позиции о том, что ФИО1 является застройщиком МКД, имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ООО «Строй-Проект» создано ДД.ММ.ГГГГ единственным учредителем – ФИО1, которая обладала 100 % долей участия в уставном капитале названного Общества; изменения в составе участников Общества произошли ДД.ММ.ГГГГ: ФИО1 перестала быть участником Общества, передав часть доли в размере 50 % ФИО7 ФИО20, а другую часть доли в размере 50 % – ФИО6 ФИО21. Тем самым на момент заключения Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и исполнения истцом своих обязательств в полном объеме и фактического осуществления строительства МКД на Земельном участке, который был передан в аренду ФИО1, она была единственным участником общества, а, следовательно, и его бенефициаром.

Кроме того, ФИО1 является с ДД.ММ.ГГГГ собственником Земельного участка с разрешенным использованием «многоквартирные многоэтажные дома»; между ФИО1 и Обществом ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды данного Земельного участка, который предоставлялся под строительство многоэтажного многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ к упомянутому договору аренды было заключено дополнительное соглашение, согласно которому Общество в счет выкупной цены Земельного участка обязалось передать в собственность ФИО1 250 квартир в построенном на этом участке МКД; затем данный договор аренды был расторгнут сторонами.

При этом ФИО1 с марта 2017 г. неоднократно обращалась в администрацию <адрес> с заявлением о выдаче ей разрешения на строительство, однако получала отказы (последний отказ был получен ДД.ММ.ГГГГ).

Впоследствии выяснилось, что ФИО1 приобрела право собственности на Земельный участок и на объект незавершённого строительства (МКД), возведенный на принадлежащем ей Земельном участке, на основании решения Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ с учетом определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ, которым отказано в удовлетворении иска местной администрации о сносе ФИО1 и Обществом объекта самовольной постройки, размещенного на Земельном участке.

ФИО1 по ее заявлению ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство МКД. Также по результатам совещания у заместителя председателя Правительства КБР ДД.ММ.ГГГГ застройщику (ФИО1) указано на необходимость возобновить строительство МКД и урегулировать ситуацию с обманутыми дольщиками. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 ФИО22 (супруг ФИО1) было создано общество с ограниченной ответственностью «Граждан-Пром Строй», которое осуществляло реализацию квартир в строящемся МКД. Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии явной аффилированности между ООО «Строй-Проект» и ООО «Граждан-Пром Строй», у которых один общий выгодоприобретатель (бенефициар) – ФИО1, обладающая статусом застройщика в отношении принадлежащего ей на праве собственности объекта незавершенного строительства и земельного участка на котором он возводится.

Кроме того, ФИО1 сама заключала договоры о передаче в будущем квартир в строящемся МКД (договоры займа) и получала от граждан денежные средства (например, ФИО4 передала ей 780 000 руб. по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ).

В этой связи уместна правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, согласно которой в случаях, когда единственным застройщиком в отношении одного объекта строительства признавалось бы лицо, исключительно привлекающее денежные средства и не имеющее прав на земельный участок или данный объект строительства пункт 2 ст. 201.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Федеральный закон № 127-ФЗ) не исключает возможность признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает, что позволяет квалифицировать состав и статус вовлеченных в процесс несостоятельности застройщика лиц в соответствии с их фактическим положением.

Такой подход к определению статуса застройщика обусловлен, в первую очередь, необходимостью защиты прав участников строительства лиц, профинансировавших возведение многоквартирного дома и справедливо рассчитывающих на получение встречного эквивалента в виде жилого помещения.

В настоящем деле Общество и ФИО1 аффилированы друг с другом, поскольку последняя выступала учредителем Общества, которое изначально было создано не в целях самостоятельного осуществления строительства, а для продажи будущих квартир в жилых домах, возводимых за счет привлеченных средств граждан; поступающие от заключения договоров участия в долевом строительстве денежные средства направлялись непосредственно на строительство многоэтажного многоквартирного дома по адресу <адрес>, расположенного на Земельном участке, принадлежащем ФИО1, то есть фактически взаимоотношения по участию в финансировании жилого дома сложились именно между ФИО1 и гражданами, в том числе с заявителем, с которыми обществом заключен договор долевого участия указанного многоквартирного дома. Впоследствии ФИО1 приобрела права собственности не только на Земельный участок, но и на расположенный на нем незавершенный МКД. Такое правовое оформление отношений использовалось аффилированными лицами (Обществом и ООО «Граждан-Пром Строй») для обхода положений ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, предоставляющих право на привлечение денежных средств граждан только после получения разрешения на строительство.

Следует также учесть, что Общество несколько раз привлекалось к административной ответственности по факту привлечения денежных средств граждан без соблюдения требований Федерального закона № 214-ФЗ. Хоть с гражданами общество и заключало договоры участия в долевом строительстве, но придать им надлежащую форму, требуемую названным Федеральным законом, объективно не могла, поскольку привлечение денежных средств граждан осуществлялось с нарушениями данного закона (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 29 июня 2016 г. № 304-ЭС16-4218).

Как следует из приложенных к заявлению доказательств, ФИО1 фактически привлекала денежные средства для строительства МКД через ООО «Строй-Проект», являясь при этом собственником Земельного участка, на котором возводились спорные объекты. При таких условиях нерегистрация Договора и отсутствие у ФИО1 статуса индивидуального предпринимателя не должны влиять на уровень правовой защищенности добросовестных участников строительства, в частности лишать их возможности воспользоваться эффективными правовыми механизмами, предоставленными Федеральным законом № 214-ФЗ.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации), гарантирующий защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях) (см. определения Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС15-3229 и от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС 18-5428(2)).

В силу ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд.

Согласно постановлению Правительства Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП «Об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в Кабардино- Балкарской Республике на 2023 год» величина прожиточного минимума для пенсионеров составляет 13 228 рублей.

ФИО2 является пенсионером, официально не трудоустроена, единственным доходом является пенсия по старости, размер которой составляет, согласно справке о размере пенсии и доплат, 11735,78 рублей.

На основании изложенного, ФИО2 не может самостоятельно обратиться в суд, денежных средств на оказание юридических услуг не имеет, в связи с чем, в соответствии со ст. 45 ГПК РФ по её обращению в защиту её интересов обращается прокурор г. Нальчика.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству к участию в нем в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР (далее – Управление Росреестра по КБР).

В судебном заседании представитель истца ФИО5 поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении; а также пояснил, что требование о возложении на ответчика обязанности по государственной регистрации Договора фактически заключается в предоставлении им необходимых для такой регистрации документов и обращения.

Ответчик ФИО1 и третьи лица по делу, будучи надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, явку своих представителей не обеспечили; ходатайств об отложении судебного заседания не представили, в связи с чем, в соответствии с требованиями статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований; заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд.

Представленными справками ГБУ «МФЦ по КБР» от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается размер пенсии ФИО2 в размере, не превышающем величину прожиточного минимума для пенсионеров в Кабардино-Балкарской Республике, а заявление от ДД.ММ.ГГГГ – ее обращение в адрес прокурора г.Нальчика с просьбой о защите её нарушенных ответчиком прав, что подтверждает наличие у прокурора права на обращение в суд по настоящему делу.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником Земельного участка с разрешенным использованием «многоквартирные многоэтажные жилые дома», площадью 1108 +/- 12 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Строй-Проект» был заключен договор аренды Земельного участка, на основании которого названный участок был предоставлен Обществу под строительство МКД. ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение, по которому вместо выкупной цены ООО «Строй-Проект» обязуется передать в собственность ФИО1 250 квартир. Впоследствии, указанный договор аренды был расторгнут.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Строй-Проект» в лице генерального директора заключен Договор об участии в долевом строительстве МКД, согласно условиям которого Общество (Застройщик) приняло на себя обязательство построить многоэтажный многоквартирный жилой дом общей площадью здания 6737,4 кв.м. со встроенными помещениями с сетями инженерно-технического обеспечения (в том числе электрическими, тепловыми, водопроводными, канализационными, ливневыми сетями, сетями связи) на Земельном участке и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу (как участнику долевого строительства) Квартиру, построенную в соответствии с проектной документации (пункт 2.1).

При этом в пункте 4.5 Договора указано, что договор аренды Земельного участка зарегистрирован в Управлении Росреестра по КБР, а в пункте 4.7 Договора Застройщик гарантирует, что проектная декларация размещена в открытом доступе в порядке, установленном Законом об участии в долевом строительстве, а само строительство МКД и привлечение денежных средств граждан осуществляется в соответствии с указанным законом.

Участник долевого строительства ФИО2 согласно условиям Договора обязалась оплатить Застройщику цену договора в размере 1000000 рублей, из расчета стоимости 1 кв.м. 22 000 руб. (пункты 5.2 и 5.7), что и сделала в тот же день (что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру).

Пунктом 6.2.2 Договора предусмотрено, что Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Квартиру не позднее 30 мая 2019 г., однако свои обязательства не выполнил.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный закон № 214-ФЗ, который устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Правовой статус объектов незавершенного строительства аналогичен правовому статусу всех недвижимых вещей. Право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в силу ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации прав на такое имущество возникает право собственности на такой объект. Наличие договора участия в долевом строительстве, исполнение стороной условий договора в полном объеме, передача квартиры во владение являются правовым основанием для признания за истцом права собственности на квартиру, как незавершенный строительством объект.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Судом установлено, что истцами при строительстве многоквартирного дома были оплачены причитающиеся с них суммы, исходя из площади приобретаемого помещения,

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения.

Таким судебным актом, имеющим преюдициальное значение по данному делу является апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 9 июня 2021 г. по гражданскому делу по исковому заявлению Местной администрации г.о.Нальчик к ФИО1 о возложении обязанности за свой счёт снести самовольно возведенный объект капитального строительства на Земельном участке, встречному исковому заявлению ФИО1 к Местной администрации г.о.Нальчик о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства.

Суд апелляционной инстанции, проверяя законность решения Нальчикского городского суда от 25.02.2019 года по этому делу, согласился с выводами суда первой инстанции о том, что строительство спорного объекта на основании договора аренды земельного участка осуществлялось ООО «Строй-Проект», заключившим договоры долевого участия в строительстве с рядом граждан. Собственником земельного участка является ФИО1, целевое назначение земельного участка - «многоквартирные многоэтажные жилые дома», заявленный объект недвижимого имущества возведен с соблюдением целевого назначения земельного участка, соблюдены пределы границ соответствующей территориальной зоны и видов разрешенного использования, строение отвечает требованиям безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а выявленное нарушение - превышения площади застройки участка, не повлечет нарушение прав и законных интересов третьих лиц и не является существенным, и потому здание не подлежит сносу.

В то же время, принимая решение в части требований ФИО1, суд апелляционной инстанции указал на то, что признание за ней права собственности на объект незавершенного строительства может повлиять на объем прав лиц, заключивших с ООО «Строй-Проект» договоры долевого участия в строительстве, не зарегистрированные в установленном порядке, которые вправе претендовать на получение квартир в собственность, как доли объекта строительства, при доказанности факта оплаты их стоимости.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом установлено, что незавершенный строительством многоквартирный дом (далее МКД), на квартиры в котором претендуют истцы, соответствует строительным нормам и правилам, расположен на земельном участке с соблюдением его целевого назначения. Признано также, что лица, заключившие договоры долевого участия в строительстве с ООО «Строй-проект», вправе претендовать на получение квартир в этом доме в собственность при доказанности оплаты их стоимости.

При рассмотрении настоящего дела установлено, что подписанные истцами договоры долевого участия содержат все существенные условия, предъявляемые к этому виду договоров, истцами представлены доказательства оплаты причитающихся с них сумм в счет стоимости квартир.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным Федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

В подтверждение заявленных требований истцом представлен Договор участия в долевом строительстве, заключенный между ним и Застройщиком, и подписанный его сторонами.

Пунктом 1 статьи 160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Как следует из содержания Договора, его стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, учитывая, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по Договору путем внесения платы по инвестированию строительства Квартиры, то он вправе рассчитывать на её получение, а при неисполнении обязательств вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования к Застройщику о государственной регистрации Договора.

Как усматривается из материалов дела, МКД, как объект недвижимости, незавершенный строительством, создан и соответствует строительным нормам, индивидуализирован в качестве объекта недвижимости, расположенного на Земельном участке с конкретным кадастровым номером, однако по настоящее время, ответчиком не предпринято действий, необходимых для регистрации в установленном порядке Договора участия в создании объекта недвижимости, что нарушает права истца, выполнившего в полном объеме договорные обязательства по инвестированию строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» государство в соответствии с названным Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности.

Как следует из материалов дела, Договор, заключенный между ООО «Строй-проект» (как Застройщиком) и истцом (как Участником долевого строительства), содержит все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ, поэтому фактически является таковым. Отсутствие у Застройщика намерений осуществить действия, необходимые для регистрации в установленном порядке Договора долевого участия вновь созданного объекта недвижимости, не может послужить препятствием для приобретения гражданином-инвестором прав на оплаченную им Квартиру.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Истец обращался к Обществу с предложением о регистрации вышеназванного Договора, однако Застройщик от регистрации уклонялся, до настоящего времени Договор не зарегистрирован в установленном законом порядке. Препятствием к регистрации сделок явилось и то, что лица, подписавшие Договор и принявшие от Участника долевого строительства денежные средства (ООО «Строй-проект» и его генеральный директор ФИО6), не являются собственниками или законными владельцами Земельного участка, на котором строится МКД. Проверками различных ведомств по обращениям дольщиков, было установлено, что у ООО «Строй-проект» отсутствовало разрешение на строительство данного МКД, договор аренды Земельного участка, на котором началось строительства Объекта, был заключен Обществом с собственником Земельного участка ФИО1 (учредителем Общества), отчисления в компенсационный фонд, предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ, Обществом не производилось, каких-либо гарантий в обеспечение исполнения обязательств, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ, для участников долевого строительства Обществом представлено не было (залог земельного участка и объекта строительства, страхования гражданско-правовой ответственности за неисполнения обязательств из заключенного договора), проектная декларация надлежащим образом не была утверждена уполномоченными государственными органами и не размещалась на сайте Общества в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Данные обстоятельства явились основанием для привлечения общества к административной ответственности на основании части 1 статьи 14.28 КоАП РФ (постановления от ДД.ММ.ГГГГ. № и от ДД.ММ.ГГГГ. №). Возбуждено и расследуется также уголовное дело в отношении этих лиц.

Из материалов дела следует, что ООО «Строй-Проект» было создано ДД.ММ.ГГГГ единственным учредителем – ФИО1, которая обладала 100% долей участия в уставном капитале Общества. Она же с ДД.ММ.ГГГГ является собственником Земельного участка, площадью 1108 +/- 12 кв.м., с разрешенным использованием «многоквартирные многоэтажные дома». Между ФИО1 и Обществом ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды Земельного участка, который предоставлялся под строительство МКД. ДД.ММ.ГГГГ к упомянутому договору аренды было заключено дополнительное соглашение, согласно которому Общество в счет выкупной цены Земельного участка обязалось передать в собственность ФИО1 250 квартир в построенном на этом участке Объекте. Затем данный договор аренды был сторонами расторгнут. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 вышла из состава учредителей Общества, передав часть доли в размере 50% ФИО7, а 50% - ФИО6 Также ФИО1 с марта 2017 г. неоднократно обращалась в администрацию <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на строительство МКД.

Тем самым на момент заключения Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и исполнения истцом ФИО2 своих обязательств в полном объеме, ДД.ММ.ГГГГ, и фактического начала строительства МКД на Земельном участке, собственником Земельного участка и единственным участником Общества, а, следовательно, и его владельцем, являлась ФИО1 Она же являлась собственником Земельного участка на момент заключения Договора долевого участия, является таковой и на дату предъявления иска, и согласно объяснениям стороны, именно она фактически занималась строительством дома, обращалась в местную администрацию г.о. Нальчик с заявлением о выдаче разрешения на строительство, узаконении строительства Объекта.

При таких обстоятельствах заслуживают внимания доводы истца о согласованности действий ФИО1 и ООО «Строй-проект» при заключении Договора долевого участия, и о том, что фактическим застройщиком является ФИО1, как собственник Земельного участка, на котором воздвигнут дом, и как учредитель и бывший владелец 100% доли уставного капитала названного Общества.

В связи с изложенным, суд полагает, что недобросовестность действий названных лиц при совершении сделки по привлечению денежных средств гражданина, не может являться основанием для ограничения прав истца, добросовестно исполнившего свои обязательства, на надлежащее удостоверение совершенной ими сделки путем государственной регистрации подписанного Договора, что является гарантией признания за ним права собственности на оплаченную Квартиру.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

В соответствии с пунктом 16 статьи 1 ГрК РФ, застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Согласно разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ Местная администрация г.о. Нальчик выдала ФИО1 разрешение на строительство МКД. Разрешение выдано на основании положительного заключения соответствующих экспертных организаций, определена площадь и этажность здания, его точное местоположение.

Рассматриваемая в данном гражданском деле ситуация была также предметом обсуждения Правительства КБР ДД.ММ.ГГГГ, по результатам которого было принято соответствующее решение о возложении обязанности на ФИО1 возобновить строительство МКД в целях восстановления нарушенных прав дольщиков.

Таким образом, фактическим застройщиком является ФИО1

Изложенные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГг. (дело №), оставленным без изменения определением Судебной коллеги по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции (по кассационной жалобе ФИО1, оставленной без удовлетворения), в связи с чем, на ч. 2 ст. 61 ГПК РФ не подлежат повторному доказыванию по настоящему делу.

Принимая во внимание, что сторонами в Договоре фактически согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве, в частности, сведения об объекте долевого строительства (Квартире), позволяющие его идентифицировать, размере денежных средств, подлежащих уплате для строительства объекта, сроках и порядке передаче объекта, суд полагает установленным, что названный Договор является, по своей сути, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, в связи с чем, исковое требование о его признании таковым подлежит удовлетворению, как и производное от него требование о возложении на ответчика обязанности по предоставлению в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для государственной регистрации Договора, поскольку в ином случае нарушенное право истца не будет восстановлено.

Издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации (ч. 1 ст. 103 ГПК РФ).

Поскольку истец при подаче искового заявления был освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии со статьей 89 ГПК РФ и подпунктом 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, она подлежит взысканию с ответчиков, против которых вынесено решение суда, в пользу государства в установленном законом размере (300 рублей).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования прокурора г. Нальчика в интересах ФИО2 ФИО23 к ФИО1 ФИО24 о признании застройщиком многоэтажного жилого дома, стороной договора об участии в долевом строительстве, признании заключенным договора об участии в долевом строительстве, возложении обязанности по государственной регистрации удовлетворить.

Признать ФИО1 ФИО25 застройщиком многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес>, в <адрес> на земельном участке площадью 1108 кв. м. с кадастровым номером №.

Считать стороной «Застройщик» договора от ДД.ММ.ГГГГ № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> в <адрес> в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 45,5 кв.м., ФИО1 ФИО26 вместо ООО «Строй-Проект».

Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> в <адрес> в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 45,5 кв.м., заключенным в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Возложить на ФИО1 ФИО27 обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> в <адрес> в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 45,5 кв.м., на 4 этаже данного объекта, расположенную на земельном участке с кадастровым номером №, находящегося по адресу: КБР, <адрес>

Взыскать с ФИО1 ФИО28 в доход местного бюджета городского округа Нальчик государственную пошлину в сумме 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 31 марта 2023 года.

Председательствующий Т.Х. Сохроков

<данные изъяты>

<данные изъяты>