Гражданское дело № 2-3144/2025

УИД 36RS0006-01-2025-005939-26

Категория 2.145

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2025 года г.Воронеж

Центральный районный суд г.Воронежа в составе:

председательствующего судьи Петровой Л.В.,

при секретаре судебного заседания Бачуриной М.О.,

с участием представителя истца ФИО3,

ответчика ФИО4,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области к ФИО4 об изъятии имущества для государственных нужде предоставлением возмещения за изымаемое имущество,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО4 об изъятии имущества для государственных нужд с предоставлением возмещения за изымаемое имущество.

Требования мотивированы тем, что в соответствии с Положением о министерстве имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденным постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 №365, министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области Приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области. Министерство уполномочено на обращение в судебные органы с исками о защите имущественных интересов Воронежской области и привлечение к ответственности виновных должностных лиц за нарушения законодательства Российской Федерации и Воронежской области в сфере приватизации, управления и распоряжения государственной собственностью при проведении процедур банкротства (п.3.2.14 положения о министерстве), а также на защиту имущественных интересов Воронежской области (п.3.2.4 положения о министерстве). Министерством, в связи с реконструкцией объекта регионального значения - «Центральный стадион ФК «Факел» по адресу: <адрес>,31.10.2024 принято решение об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, согласно приложению к приказу (приказ министерства от 31.10.2024 №2980). В соответствии с вышеназванным приказом министерства подлежат изъятию, следующие объекты, находящиеся в собственности ответчика: 1)№, площадью 28 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на территории <адрес>, вид разрешенного использования: гараж, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 14.01.2022 №, а также расположенный на изымаемом участке; 2)объект недвижимого имущества (гараж) с кадастровым номером №, площадью 26 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>», гараж № в лит№ что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 14.01.2022 №. Приказом министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области от 17.10.2024 №45-01-04/459 утверждена документации по планировке территории для размещения объекта регионального значения «Центральный стадион ФК «Факел», в силу пп. 1 п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ наличие утвержденной документации территориального планирования, подтверждает соблюдение условий изъятия земельного участка и объектов, расположенных на нем. В связи с вышеизложенным 27.12.2024 письмом №52-17-38706 в адрес ответчика был направлен проект соглашения об изъятии земельного участка, с приложением отчета об оценке рыночной стоимости изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, что., подтверждается справкой об отправке/доставке почтового уведомления №234958-2. Размер возмещения определен на основании отчета №В-241102/Н/29 об определении размера возмещения за недвижимое имущество, изымаемое для государственных нужд Воронежской области, составленного ООО «АКГ «ИнвестОценка» согласно которому он равен 994 000 руб.

Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области просит суд изъять у ФИО4 №, площадью 28 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на территории <адрес>, вид разрешенного использования: гараж, а также объект недвижимого имущества объект недвижимого имущества (гараж) с кадастровым номером №, площадью 26 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>», <адрес>», гараж № в лит№, для государственных нужд с предоставлением возмещения за изымаемый участок в размере 994 000 руб.

Представитель истца Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, действующая на основании доверенности, ФИО3 в судебном заседании исковое заявление поддержала, просила его удовлетворить.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании пояснила, при определении размера возмещения за изымаемый участок необходимо руководствоваться заключением судебной экспертизы, в противном случае ее права будут нарушены, за предлагаемую истцом сумму не возможно приобрести аналогичный гараж.

Изучив материалы дела и представленные доказательства, выслушав представителя истца и ответчика, допросив экспертов, суд полагает следующее.

В соответствии со статьей 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (пункт 1).

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок (подпункт 1 пункта 2).

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3).

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством (пункт 5).

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6).

Согласно статье 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (пункт 1).

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2).

При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок (пункт 3).

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт4).

Согласно статье 282ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 1).

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии (пункт 2).

Из материалов дела следует, что ФИО4 с 14.01.2022 на праве собственности принадлежит нежилое помещение – гараж, расположенное по адресу: <адрес>», входящий в <адрес>», гараж № в лит№, площадью 26 кв.м., с кадастровым номером №, номер государственной регистрации права - №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.05.2025 (л.д. 7).

Также ФИО4 с 14.01.2022 на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, на дворовой территории <адрес>, площадью 28 +/-0,1 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гараж, с кадастровым номером № номер государственной регистрации права - №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.05.2025 (л.д. 9-10).

Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области на основании постановления Правительства Воронежской обл. от 08.05.2009 №365 «Об утверждении Положения о министерстве имущественных и земельных отношений Воронежской области» является исполнительным органом Воронежской области в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области в пределах своей компетенции.

В соответствии с возложенными задачами Министерство исполняет следующие государственные функции, в том числе, принятие решений об изъятии земельных участков для нужд Воронежской области, в том числе для размещения объектов регионального значения, а также об изъятии земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения, за исключением изъятия земельных участков для строительства, реконструкции автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения Воронежской области; изымать имущество и земельные участки, находящиеся в собственности Воронежской области, из пользования и владения юридических и физических лиц в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации и Воронежской области.

В соответствии с приказом Министерством имущественных и земельных отношений Воронежской области от 31.10.2024 №2980 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд» изъяты у собственников, землевладельцев и землепользователей в целях размещения объекта регионального значения «Центральный стадион ФК «Факел» по адресу: <адрес>» земельные участки и расположенные на земельных участках объекты недвижимого имущества, согласно приложению к настоящему приказу (л.д. 11-12).

Из приложения к приказу Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области от 31.10.2024 №2980 следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 28 кв.м, и объект недвижимого имущества на нем подлежат изъятию (пункт 34) (л.д. 13-14).

Министерством имущественных и земельных отношений Воронежской области было подготовлено соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд с выплатой возмещения за изымаемое недвижимое имущество.

Из представленного в материалы дела соглашения №22/24 от 24.12.2024 следует, что Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области предлагает ФИО4 (сторона 2) заключить с ним соглашение, предметом которого является прекращение права собственности стороны 2: на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 28 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на территории <адрес>, вид разрешенного использования: гараж (регистрационная запись от 14.01.2022 №); на объект недвижимого имущества (гараж) с кадастровым номером №. площадью 26 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>», гараж № в лит№ (регистрационная запись от 14.01.2022 №) в связи с изъятием для государственных нужд в соответствии с приказом министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области от 31.10.2024 №2980 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд» в целях размещения объекта регионального значения «Центральный стадион ФК «Факел» по адресу: <адрес>». Размер возмещения за подлежащие изъятию для государственных нужд Воронежской области объектов недвижимого имущества по состоянию на дату оценки составляет 994 000 руб. (отчет №В-241102/Н/29 об определении размера возмещения за недвижимое имущество, изымаемое для государственных нужд Воронежской области) и включает: рыночную стоимость недвижимого имущества, указанного в пункте 1 раздела I настоящего соглашения, составляющую 972 000 руб. размер убытков, причиненных изъятием земельных участков, составляющий 22 000 руб. (л.д. 16-19).

28.12.2024 соглашение №22/24 от 24.12.2024 было направлено Министерством имущественных и земельных отношений Воронежской области в адрес ФИО4 заказным письмом с уведомлением. Соглашение получено 13.02.2025 (л.д. 15).

В судебном заседании ФИО4 пояснила, что сумма возмещения, указанная в соглашении занижена, предложенное возмещение е соответствует стоимости изымаемого имущества.

Судом 24.07.2025 по ходатайству представителя истца Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, действующей на основании доверенности, ФИО5 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФБУ «Воронежский РЦСЭ» Минюста России (л.д. 123, 124-125).

Согласно выводам экспертов, изложенным в заключении №3941/6-2-25, 3942/6-2-25 от 26.09.2025 (л.д. 146-187):

1) Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 28 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на территории <адрес>, на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка (30.10.2024) составляет 463 036 руб.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 28 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на территории <адрес>, на дату «проведения экспертного исследования (26.09.2025) составляет 407 008 руб.

2) Рыночная стоимость объекта недвижимости (гараж) с кадастровым номером №, площадью 26 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> гараж № в лит. №, на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка (30.10.2024) составляет 1 426 000 руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости (гараж) с кадастровым номером №, площадью 26 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> гараж № в лит. № на дату проведения экспертного исследования (26.09.2025) составляет 1 150 550 руб.

3) Размер убытков, причинённых правообладателю в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером № и объекта недвижимости (гараж) с кадастровым номером № (26.09.2025г.) составляет 116 248 руб.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФБУ «Воронежский РЦСЭ» Минюста России ФИО1 суду пояснила, что для определения стоимости объекта подбираются объекты аналоги на дату наиболее приближенную к дате, на которую проводится исследование, в данном случае 30.10.2024. Были выявлены три объекта аналога, которые представлены в таблице. Далее исследовался период наиболее приближенный к дате проведения экспертизы. В момент исследования было установлено, что те же самые аналоги представлены и на момент производства экспертизы. Ту стоимость, которая была указана собственниками и указали в экспертном заключении, так как эксперт не имеем право искажать данные рынка. Отсюда разница в стоимости на дату отчета и на дату составления заключения экспертизы. Наш сегмент рынка - это гараж, предназначенный для частных нужд. Такие земельные участки, с такой площадью практически не предлагаются к продаже или даже к аренде, особенно в центральной части города. Поэтому в заключении указано, что для проведения исследования расширяется диапазон поиска и исследуются другие районы, где земельные участки предлагаются под производственную застройку. В данном случае был земельный участок под индустриальную застройку и один земельный участок в центральном районе, но у него другой вид использования. Когда берется земельный участок с другим видом использования, то необходимо показать, какая будет стоимость земельного участка при переводе вида разрешенного использования из административного здания в гаражи, для чего применяется корректировка, что и было сделано в заключении. Недопустимо использовать разный вид назначения, если не применяется коэффициент на различие. В данном случае, он применен. Сначала применяется корректирующий коэффициент на вид разрешенного использования, т.е. ставим объект в соответствии с видом разрешенного использования объекта исследования, затем к этому показателю применяем другие коэффициенты.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФБУ «Воронежский РЦСЭ» Минюста России ФИО2. суду пояснила, что аналог №3 был взят, потому что он находится в центральной части г. Воронежа и подходит по расположению. Экспертами была применена корректировка на вид использования, точно также как и для других аналогов. Основным параметром является место расположения земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка устанавливалась на 01.01.2022. Данный земельный участок оценивается на октябрь 2024 и на момент произведения экспертизы. Кадастровая стоимость не может быть выше рыночной стоимости, но может быть ниже рыночной стоимости. Кадастровая стоимость это массовая оценка. При определении кадастровой стоимости нет индивидуальных показателей. При определении рыночной стоимости все индивидуальные показатели учитываются. Транспортная доступность в данном случае не учитывается. Гараж находится на территории домовладения. Учитывается местоположение гаража. Экспертами применена корректировка на расположение относительно красной линии. Аналоги приводятся в соответствие с объектом исследования при помощи корректировок.

Проанализировав заключение судебной экспертизы ФБУ «Воронежский РЦСЭ» Минюста России №3941/6-2-25, 3942/6-2-25 от 26.09.2025, в том числе со всеми материалами дела, суд принимает заключение ФБУ «Воронежский РЦСЭ» Минюста России в качестве надлежащего и достоверного доказательства по делу, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», является полным, ясным, содержит подробное описание проведенного исследования, мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, последовательно, непротиворечиво и согласуется с другими доказательствами по делу.

При проведении экспертизы эксперты проанализировали и сопоставили все имеющиеся и известные исходные данные, провели исследование объективно, на базе общепринятых научных и практических данных, в пределах своей специальности, всесторонне и в полном объеме. В обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из представленных в их распоряжение материалов, основывают на исходных объективных данных.

Эксперты до начала производства экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеют необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальности, стаж работы.

Каких-либо объективных и допустимых доказательств, опровергающих выводы экспертов, представлено не было.

Каких-либо обстоятельств, позволяющих признать данное заключение судебной экспертизы недопустимым либо недостоверным доказательством по делу, не установлено.

При этом эксперты, как лица, обладающие необходимыми специальными познаниями, самостоятельно избирают методы исследования, объем необходимых материалов, в том, числе, определяют их достаточность для формирования полных и категоричных выводов по поставленным судом вопросам.

Доводы представителя истца о том, что эксперты исследовали недопустимые аналоги объектов, что делает заключение судебной экспертизы недостоверным, суд полагает несостоятельными. Из содержания заключения эксперта, а также пояснений экспертов, данных в судебном заседании следует, что в тех случаях, когда аналоги отличались от объектов исследования, учитывая отсутствие в свободных источниках сведений об аналогичных объектах, экспертами применялись соответствующие корректирующие коэффициенты, что следует из представленных расчетов. Такой метод расчета рыночной стоимости соответствует общепринятым методикам, которые используются экспертными учреждениями Минюста России и не является нарушением закона. С учетом анализа рынка недвижимости сравнительным методом, экспертами установлена действительная рыночная стоимость спорных объектов на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка и на дату составления заключения, а также размер возможных убытков для собственника, связанных с изъятием этих объектов.

Поскольку оснований сомневаться в правильности и обоснованности заключения судебной экспертизы не имеется, экспертами даны подробные ответы по поставленным вопросам, в удовлетворении устного ходатайства представителя истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы отказано.

Таким образом, при определении размера возмещения за изъятие земельного участка и объекта недвижимости суд полагает необходимым руководствоваться заключением судебной экспертизы.

Доводы представителя истца о необходимости установления размера возмещения в соответствии с отчетом №В-241102/Н/29 суд отклоняет, поскольку данный отчет стороной истца в материалы дела представлен не был, установленная в соглашении стоимость противоречит выводам судебной экспертизы.

В силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению.

Согласно части 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В соответствии с частью 5 статьи 56.8 ЗК РФ в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

По смыслу приведенных норм права, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии равноценного возмещения как стоимости земельного участка, так и стоимости расположенных на нем объектов недвижимости. Положение закона о том, что стоимость названного имущества определяется на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка, направлено на то, чтобы исключить влияние на выкупную цену самого факта изъятия земельного участка для размещения объекта федерального или регионального значения.

Принимая во внимание заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что стоимость земельного участка и объекта недвижимости, изымаемых у ответчика на государственные нужды на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка и объекта недвижимости составила 1 889 036 руб. (463 036 руб. (земельный участок) + 1 426 000 руб. (гараж). При определении размера возмещения судом учитывается данная стоимость, поскольку она исключает влияние на выкупную цену самого факта изъятия земельного участка и гаража.

Размер убытков, причиненных ответчику изъятием земельного участка и гаража, с учетом даты принятия решения об изъятии, расходов входящих в состав убытков, динамики цен, суд полагает необходимым определить на дату составления заключения эксперта, что составляет 116 248 руб.

Учитывая, что ответчиком до настоящего времени не подписано соглашение, принимая во внимание, что в силу части 4 статьи 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения, суд приходит к выводу о необходимости изъятия у ФИО4 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 28 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на территории <адрес>, а также объекта недвижимого имущества - гараж с кадастровым номером №, площадью 26 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>», гараж № в лит.№, для государственных нужд с предоставлением возмещения за изымаемый участок в размере 2 005 284 руб. ((463 036 руб. (земельный участок) + 1 426 000 руб. (гараж) + 116 248 руб. (убытки)).

Оснований установления размера возмещения в заявленном истцом размере у суда не имеется, поскольку данный размер возмещения определен неверно, что подтверждено выводами судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 56, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

изъять у ФИО4 (№) земельный участок с кадастровым номером №, площадью 28 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на территории <адрес>, вид разрешенного использования: гараж, а также объект недвижимого имущества - гараж с кадастровым номером №, площадью 26 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>», гараж № в лит№, для государственных нужд с предоставлением возмещения за изымаемый участок в размере 2 005 284 руб.

В остальной части исковое заявление оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд г.Воронежа.

Судья Л.В. Петрова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28.11.2025.