Решение по делу № 2-441/2023 от 26.04.2023

№

Дело №

Мотивированное решение

изготовлено 26 апреля 2023 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 апреля 2023 г. Подольский городской суд Московской области

в составе

судьи Добряковой Л.А.

при секретаре Гаспарян К.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, процентов, расходов по оплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 и, уточнив требования, просил о взыскании денежных средств в качестве задатка, внесенного по предварительного договору купли-продажи квартиры от 03.06.2022 г. в размере 200 000 рублей, взыскании двойного размера задатка в размере 200 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4 068 рублей 49 копеек, расходов по оплате государственной пошлины.

Истец мотивирует свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен Предварительный Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. Срок заключения основного договора-ДД.ММ.ГГГГ.

Указанная квартира принадлежит ФИО3 по праву собственности на основании заочного решения Подольского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Квартира обременена ипотекой. Продажа указанной квартиры возможна только с согласия банка-кредитора.

Согласно п. 1.3. Договора Стороны пришли к соглашению, что квартира продается за цену 5 500 000 рублей. Цена продаваемой квартиры окончательна, изменению не подлежит.

По условиям п. 1.4. Договора в день подписания настоящего Договора Покупатель, в целях подтверждения Продавцу своего намерения приобрести указанную выше квартиру, передает, а Продавец принимает задаток в сумме 200 000 рублей. Продавец, принимая задаток, понимает и осознает, что за неисполнение настоящего Договора, Сторона, получившая задаток, обязана уплатить другой Стороне двойную сумму задатка, в соответствии со статьёй 381 ГК РФ.

Передаваемый задаток засчитывается в счет будущих платежей по основному Договору купли-продажи квартиры.

Согласно п.2.2. Договора Расчет между Сторонами будет производиться в следующем порядке: задаток в размере 200 000 рублей, полученный Продавцом от Покупателя по предварительному Договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, засчитывается Сторонами в стоимость квартиры.

Сумма в размере действующего банковского обременения, равная 3 700 000 рублей, передается Покупателем Продавцу в дату, указанную банком «БЖФ» в качестве даты погашения ипотечного кредита. Для назначения указанной даты продавец обязуется направить в банк «БЖФ» письмо, информирующее банк о намерении продавца погасить досрочно действующий ипотечный кредит.

Как стало известно, вопрос с банком-кредитором, в залоге у которого находилась на тот момент продаваемая квартира, ответчиком урегулирован не был, то есть ответчик, зная о невозможности погасить ипотеку и снятия обременения на квартиру, не расторг Предварительный договор купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, не возвратила аванс, тем самым желая получить неосновательное обогащение за счет истца.

Остаток суммы, в размере 1 600 000 передается Покупателем Продавцу в день подписания основного договора купли-продажи с использованием депозитарной банковской ячейки или посредством аккредитива.

Ответчик не направил предложения заключить основной договор, а срок на его заключение истек. В этом случае предварительный договор прекращается и у стороны, получившей задаток, отпадают основания его удерживать.

Истец – ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, его представитель по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

Ответчик – ФИО2 и ее представитель по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, пояснив при этом, что истец хотел приобрести квартиру с целью перепродажи. ФИО2 выполнила все устные договоренности истца и намеревалась продать квартиру. Поскольку истец пропал, ответчице пришлось подать заявление на оформление кредитных каникул.

Третье лицо – ФИО6 в судебном заседании поддерживал исковое заявление, пояснив, что ответчица нарушила условия договора.

Изучив материалы дела, находит иск подлежащим оставлению без удовлетворения.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен Предварительный Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д. 7).

Указанная квартира принадлежит продавцу-ФИО2 по праву собственности на основании заочного решения Подольского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.2.2. Договора, расчет между Сторонами будет производиться в следующем порядке: задаток в размере 200 000 рублей, полученный Продавцом от Покупателя по предварительному Договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, засчитывается Сторонами в стоимость квартиры.

Сумма в размере действующего банковского обременения, равная 3 700 000 рублей, передается Покупателем Продавцу в дату, указанную банком БЖФ в качестве даты погашения ипотечного кредита. Для назначения указанной даты продавец обязуется направить в банк БЖФ письмо, информирующее банк о намерении Продавца погасить досрочно действующий ипотечный кредит.

Остаток суммы, в размере 1 600 000 рублей передается Покупателем Продавцу в день писания основного договора купли-продажи с использованием депозитарной банковской ячейки или посредством аккредитива.

В соответствии с пунктом п. 5 ст. 488 ГК РФ Стороны пришли к соглашению, что право залога на указанную квартиру у Продавца не возникает. Полный и окончательный расчёт за квартиру оформляется распиской Продавца, подтверждающей учение Продавцом денежных средств по Договору купли-продажи квартиры.

Как следует из условий Договора, продавец обязуется гарантировать Покупателю юридическую чистоту квартиры, в том числе отсутствие исковых заявлений и досудебных требований, ареста (запрета), залога в отношении отчуждаемого имущества (помимо обременения банка БЖФ) отсутствие любых прав и требований третьих лиц на квартиру, а также отсутствие задолженностей об оплате налоговых и иных предусмотренных платежей за квартиру.

Истец указывает, что ответчица не выполнила условие договора, а именно не урегулировала вопрос с банком-кредитором, в залоге которого находилась продаваемая квартира. Ответчица не расторгла Предварительный договор купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, не возвратила аванс.

Согласно пояснениям стороны ответчика, ДД.ММ.ГГГГ ответчик заключила с истцом Предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому она получила в качестве задатка сумму в размере 200 000 рублей, однако эту сумму она получила в 2 этапа: первый транш на сумму 45 000 рублей Ответчик получила ДД.ММ.ГГГГ от агента АН «Мечты сбываютсяФИО10 второй транш в размере 155 000 рублей ответчик получила от истца в день заключения Предварительного договора купли-продажи квартиры.

Именно агент АН «Мечты сбываются» ФИО11 приблизительно ДД.ММ.ГГГГ сказал ответчику, что истец, как директор этого агентства недвижимости откладывает запланированную ранее часть сделки по переходу права собственности на вышеупомянутую квартиру, которая должна была состояться ДД.ММ.ГГГГ в отделении АО «Банк Жилищного Финансирования» по передаче истцом ответчику суммы в размере 3 700 000 рублей для полного досрочного погашения кредита. Именно поэтому ответчик все время действия договора между ней и истцом не предпринимала никаких действий по написанию заявления в АО «Банк Жилищного Финансирования» с целью досрочного погашения кредита. ФИО2 снялась с регистрационного учета ДД.ММ.ГГГГ с целью скорейшей продажи квартиры.

Сторона истца отрицает, что ФИО1 является директором ООО «АН «Мечты сбываются», представив также справки о том, что в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 не работал в ООО «Агентство недвижимости «Мечты сбываются» (л.д. 52,53).

Однако в ответ на запрос суда, Президент Подольской гильдии риэлторов сообщил, что Агентство недвижимости «Мечты сбываются» является членом Подольской гильдии риэлторов с ДД.ММ.ГГГГ.

Сведениями о занимаемой должности ФИО1 в агентстве недвижимости «Мечты сбываются», на данный момент, Подольская гильдия риэлторов не располагает.

ФИО1 является представителем агентства недвижимости «Мечты сбываются» в Подольской гильдии риэлторов, с правом голоса (л.д. 72).

В судебном заседании третье лицо ФИО6 пояснял, что является агентом по недвижимости, а ответчица обратилась к нему за услугой. ФИО1 является его другом, ранее были коллегами, на момент конца месяца мая-июня ФИО1 являлся представителем компании. ФИО6 также подтверждает, что он передал денежные средства ФИО2, чтобы у ответчика не было проблем с банком, расписку не представил. Пояснить для каких целей хотел приобрести квартиру ФИО1 не смог.

ФИО2 поясняла, что по всем вопросам сделки общалась с ФИО6, который позднее перестал выходить на связь. Выполнила все условия, предложенные ФИО6, выехала и выписалась из квартиры и ждала дальнейших действий агента, чтобы завершить сделку, по этой причине не обратилась в банк.

Истцом не представлено надлежащих доказательств для каких целей тот намеревался приобрести квартиру, доводы стороны истца не предполагают покупку квартиры для личного проживания, более того, согласно материалам дела, следует вывод, что ФИО1 намеревался приобрести квартиру с целью ее перепродажи.

Судом установлен факт, что ответчицей ФИО2 не выполнено условие Предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, вытекающее из п. 2.2. Договора, однако, учитывая представленные в материалы дела документы, исходя из пояснений сторон, истец ввел ответчицу в заблуждение, в связи с чем, исполнение обязательств по договору стало невозможным, так как ответчик в данных договорных отношениях является незащищенной стороной сделки с учетом профессиональных качеств истца как представителя агентства недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 /паспорт №/ к ФИО2 /паспорт №/ о взыскании денежных средств, процентов, расходов по оплате государственной пошлины - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Подольский городской суд в течение месяца.

Председательствующий подпись Л.А. Добрякова