Решение по делу № 2-126/2023 от 23.05.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 мая 2023 года р.п. Шатки

Шатковский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи А.Л. Оганесяна, при секретаре судебного заседания Л.А. Веселовой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2 - 126\2023 по иску ФИО1 к администрации Шатковского муниципального округа Нижегородской области о возложении обязанности изъять жилое помещение путем его выкупа и установлении его выкупной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, в котором с учетом последующих уточнений указал, что он является собственником жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО <данные изъяты>

Истец утверждал, что в данной квартире истец проживает с 2013 г. на основании договоров найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям указанных договоров (пункт 1.8) предусматривалось право нанимателя реализовать право на приобретение квартиры: в случае, если наниматель использует это право, стоимость квартиры, исходя из того, что данный договор заключен сроком на 5 лет, будет рассчитана следующим образом: из стоимости квартиры (600 000 руб.) вычитается стоимость отработанных лет:

после 1 отработанного года - стоимость помещения составляет 500 000 руб.

после 2 отработанного года - стоимость помещения составляет 400 000 руб.

после 3 отработанного года - стоимость помещения составляет 300 000 руб.

после 4 отработанного года - стоимость помещения составляет 200 000 руб.

после 5 отработанного года - стоимость помещения составляет 10 000 руб.

Как далее указал истец, данное жилое помещение на основании распоряжения администрации Шатковского района Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ № -р и жилой дом, в котором расположена квартира был признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 29.03.2019 №168 утверждена государственная региональная адресная Программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории нижегородской области на 2019 -2023 года» в соответствии с которой указанный жилой дом включен в перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими расселению.

Как утверждал, истец, на основании отчета от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленного ООО <данные изъяты>, размер возмещения за данную квартиру при её изъятии, полагается ему в размере 1 140 700 руб.

Поскольку ответчик отказывается осуществить ему выплату в указанной сумме, ссылаясь на то, что право собственности на квартиру возникло у истца после введения в действие п.8.2 ст.32 ЖК РФ, истец, обосновав свои требования нормами ст.32 РФ, просил суд обязать ответчика изъять для муниципальных нужд указанное жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности истца на него, установив размер выкупной стоимости в размере 1 140 700 руб.

В судебном заседании истец, настаивая на исковых требованиях, просил их удовлетворить и пояснил, что в 2010 г. он принят на работу в СПК «Власть Советов» трактористом.

В 2013 г. колхоз на основании письменного договора социального найма от ДД.ММ.ГГГГ выделил ему пустовавшую квартиру по адресу: <адрес>. В данную квартиру он вселился в августе 2013 г. вместе с женой - С., где и проживает до настоящего времени. За все время проживания он самостоятельно оплачивал коммунальные услуги и плату за содержание жилья, какой - либо арендной платы колхоз с него не требовал.

По условиям договора он должен был отработать в колхозе 5 лет, после чего, квартира должна была перейти в его собственность. В 2020 г. он заключил договор купли - продажи данной квартиры по цене 10 000 руб. и зарегистрировал право собственности.

Ответчик, будучи надлежащим образом извещен о месте и времени рассмотрения гражданского дела, в суд не прибыл, однако, в своем письменном отзыве, поступившем в суд, Глава местного самоуправления Шатковского муниципального района Нижегородской области ФИО2, считая исковые требования не подлежащими удовлетворению, указал, что многоквартирный жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, в котором находится квартира <адрес> площадью 49,6 кв.м (кадастровый номер №), собственником которой является истец, признан аварийным и подлежащим сносу по причине физического износа в процессе эксплуатации, на основании распоряжения администрации Шатковского муниципального района Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ №.

Указанный жилой дом включен государственную региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Нижегородской области на 2019 -2023 годы», утвержденную Постановлением Правительства Нижегородской области от 29.03.2019 №168, с определением планируемой даты окончания переселения граждан - 31.12.2023 - четвертый этап с 1 января 2022 г. по 31 декабря 2023 г.

Сославшись на нормы ч.8.2 ст. 32 ЖК РФ (в ред. Федерального закона -473 -ФЗ, вступившего в силу 28.12.2019), п.2 ст.8.1, п.1 ст.130 ЖК РФ, указав, что спорная квартира принадлежит ФИО1 на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т.е. после вступления в силу закона №437- ФЗ и признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу), ответчик полагал, что размер полагающегося истцу возмещения за вышеуказанное жилое помещение составляет 10 000 руб.

Ответчик также приведя положения письма Министерства строительства и жилищно - коммунального хозяйства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, полагал, что указанная норма принята с целью исключения практики целенаправленного приобретения гражданами жилых помещений в уже признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции многоквартирных домах для последующего предоставления им жилых помещений за счет бюджетных средств.

Выслушав истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Истцом в обоснование исковых требований представлена копия договора социального найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из содержания данного документа СПК (колхоз) <данные изъяты> в лице его председателя Б., действующего на основании Устава заключил с ФИО1 договор, по условиям которого колхоз (именуемый наймодатель) передает нанимателю ФИО1 и членам его семьи во владение и пользование для проживания изолированное жилое помещение, находящееся в собственности СПК, состоящее из двух комнат, общей площадью 49,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

Вместе с тем, условия, указанные в исковом заявлении (пункт 1.8), согласно которому предусматривалось право нанимателя реализовать право на приобретение квартиры, на которые указано в иске, в договоре отсутствуют (<данные изъяты>).

Истцом в обоснование исковых требований также представлена копия договора социального найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, согласно пункту 1.5 договора по истечении срока договора (2 года) в соответствии с пунктом 1.9 договора найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились заключить договор купли - продажи квартиры на условиях пункта 1.9 указанного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 4.1 Договора он заключен на срок два года и вступает в силу с момента его подписания.

Согласно пункту 4.2 Договора по истечении срока действия договора при условии сохранения трудовых отношений между сторонами, они вправе заключить договор купли - продажи.

Изучением договора от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в нем также отсутствует пункт 1.9.

Согласно договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ в лице директора Б. и ФИО1 приобрел у ООО <данные изъяты> квартиру, расположенную по адресу:: <адрес>, состоящую из двух комнат, общей площадью 49,6 кв.м, по цене 10 000 руб.

Договор подписан ФИО1 и директором ООО <данные изъяты> Б.

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетеля Б. - бывший председатель СПК (колхоз) <данные изъяты> подтвердил, что ФИО1 с 2010 г. по дату ликвидации юридического лица в 2020 г. работал в колхозе трактористом. Поскольку жилого помещения в <адрес> у Салеева не было, его как и других работников в течение двух лет к месту работы и обратно к месту жительства доставлял транспорт колхоза.

Подтвердив, что договора социального найма жилого помещения, заключенные с ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, договор купли - продажи (<данные изъяты>), подписаны им как председателем колхоза, Б., пояснил, что данные договора заключались с целью привлечения работников на работу в колхоз. По условиям договоров ФИО1, как и другие работники, должен был отработать определенное количество лет в колхозе, после чего квартира, которую ему предоставил колхоз, за символическую плату (10 000 руб.), по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ передана в собственность ФИО1.

Указанная квартира перешла в собственность колхозу по договору мены с семьей Г., которые также работали в колхозе. Им взамен квартиры был предоставлен отдельный жилой дом, также бесплатно.

Как пояснил Б., это была обычная практика в колхозе, многим работникам, отработавшим определенное время - обычно 5 лет, колхоз продавал в собственность квартиры по цене 10 000 руб. Причем всеми вопросами оформления документов и регистрацией договоров в учреждении юстиции занимался колхоз, что влекло большие расходы, чем полученные 10 000 руб. по договору. По этому дому колхоз передал 8 квартир своим работникам за 10 000 руб., а заплатил за оформление документов, проведение инвентаризации, подготовке юридического сопровождения по 22 000 руб. за каждую квартиру.

Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>) подтверждается, что в качестве лица, имеющего право без доверенности действовать от имени ООО <данные изъяты> (ранее ООО СПК <данные изъяты>) указан Б., а с ДД.ММ.ГГГГ деятельность Общества прекращена (как недействующее юридическое лицо), в связи с чем, сведения о нем исключены из Реестра.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № подтверждается, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ принадлежали (принадлежат):

квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер № площадью 49,6 кв.м с ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Иных объектов недвижимости за ФИО1 в указанном Реестре не зарегистрировано (<данные изъяты>).

Аналогичные сведения содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № (<данные изъяты>).

Как видно из адресной справки от ДД.ММ.ГГГГ, отметок в паспорте истца, сообщения администрации Шатковского муниципального округа Нижегородской области ФИО1 и его супруга С. зарегистрированы по месту жительства по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>).

Как следует из заключения об оценке соответствия помещения, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно Приложению 1 к государственной региональной адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории <адрес> на 2019 -2023 годы», утвержденную Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, в перечень многоквартирных домов, признанных аварийными до 1 января 2017 г. включен и жилой многоквартирный дом, введенный в эксплуатацию в 1982 году, находящийся по адресу: <адрес>, признанный аварийным ДД.ММ.ГГГГ. Планируемая дата окончания переселения ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая решение по делу, суд руководствуется следующими правовыми нормами.

В соответствии с частью 1 статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище.

Исходя из положений статей 19 и 92 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации общему (основному) принципу действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1, часть 1 Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультраактивность).

При этом осуществляемое законодателем правовое регулирование - в силу конституционных принципов правового государства, верховенства закона и юридического равенства - должно отвечать требованиям определенности, ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам соответствующих правоотношений из содержания конкретного нормативного положения или системы находящихся в очевидной взаимосвязи нормативных положений, поскольку конституционное равноправие может быть обеспечено лишь при условии единообразного понимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11-П, от ДД.ММ.ГГГГ N 15-П, от ДД.ММ.ГГГГ N 29-П, от ДД.ММ.ГГГГ N 12-П и др.).

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 8.2 статьи 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Данная норма вступила в силу 28.12.2019.

Как разъяснено в письме Минстроя России от 17.04.2020 №15026 - МЕ\06 «О переселении граждан из аварийного фонда» по отношению к гражданам, которые не понесли расходы на приобретение жилого помещения, не может быть применено ограничение по определению размера возмещения за изымаемое жилое помещение, установленное частью 8.2 статьи 32 ЖК РФ.

По мнению Минстроя России, в этих случаях размер возмещения может быть определен исходя из рыночной стоимости приобретенного имущества, что следует из совокупного толкования норм ЖК РФ и Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ). Согласно статье 7 Федерального закона N 135-ФЗ если в нормативном правовом акте отсутствует указание на вид стоимости, то исходя из норм указанной статьи используется рыночная стоимость.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

Поскольку многоквартирный жилой дом, в котором расположено спорное жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, а ФИО1, несмотря на то, что приобрел данную квартиру после вступления в силу Федерального закона от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ, суд приходит к убеждению, что он имеет право выбора способа обеспечения своих жилищных прав - предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп, исходя из следующего.

По настоящему делу установлено, что право собственности на спорное жилое помещение, несмотря на то, что формально и приобретено истцом по договору купли - продажи, но по цене (10 000 руб.), явно не соответствующей его реальной стоимости.

Из представленных в дело доказательств следует, что указанное жилое помещение было представлено истцу фактически бесплатно для проживания до вступления в силу положений о части 8.2 ст.32 ЖК РФ, за выполнение истцом в течение определенного времени трудовых обязанностей, собственником жилого помещения - СПК (колхоз) «Власть Советов».

Показания свидетеля Б. объективно подтверждаются материалами дела (<данные изъяты>).

Из указанных документов видно, что СПК (колхоз) <данные изъяты> предоставил работникам колхоза - семье Г., взамен квартиры площадью 49,6 кв.м (которую в настоящее время занимает истец) другое жилое помещение большей площади - жилой дом в том же населенном пункте общей площадью 23\50 доли в жилом доме общей площадью 190,9 кв.м по договору мены ДД.ММ.ГГГГ, т.е безвозмездно.

Таким же образом жилое помещение фактически бесплатно предоставлено и ФИО1

При этом ФИО1 выбрал способ обеспечения взамен жилого помещения, признанного аварийным и непригодным для проживания путем выкупа с прекращением его права собственности на указанное жилое помещение.

Как видно из отчета № об оценке размера возмещения за жилое помещение <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> при его изъятии по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО <данные изъяты> (<данные изъяты>) в результате проведенного анализа и выполненных расчетов размер возмещения за объект оценки составил 1140 700 руб.

Принимая во внимание принцип прямого действия норм жилищного права во времени и отсутствие в указанном выше нормативном акте оговорки о его обратной силе, право на получение истом возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, без учета ограничений, установленных частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, ФИО1 как собственник жилого помещения вправе была рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент фактического заселения в квартиру законодательства.

При таких данных с доводами ответчика о том, что ФИО1 приобрел жилье с целью целенаправленного приобретения жилых помещений в уже признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции многоквартирных домах для последующего предоставления им жилых помещений за счет бюджетных средств, согласиться нельзя.

На основании изложенного, исковые требования являются обоснованными, а потому подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к администрации Шатковского муниципального округа Нижегородской области удовлетворить.

Обязать администрацию Шатковского муниципального округа Нижегородской области изъять для муниципальных нужд у ФИО1 ИНН № жилое помещение квартиру, общей площадью 49,6 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, путем выкупа с прекращением его права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в размере 1 140 700 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Шатковский районный суд Нижегородской области в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья А.Л. Оганесян