УИД: 66RS0044-01-2023-003009-06

Дело 2- 2810/2023

Мотивированное решение изготовлено 11 августа 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Первоуральск 07 августа 2023 года

Первоуральский городской суд Свердловской области

в составе: председательствующего Логуновой Ю.Г.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Юровских А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело за № 2-2810/2023 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи от 04.09.2022, заключенного между ФИО1 и ФИО2 недействительным в силу его ничтожности, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, возврате собственность ФИО1 указанные земельный участок и жилой дом.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержала. Суду пояснила, что между ней и ответчиком ФИО2 сложилась устная договоренность о совершении договора мены, в соответствии с которым она (истец) передаст ответчику земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, а ответчик взамен передаст ей квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

04.09.2022 между ней и ФИО2 одновременно были заключены договоры купли-продажи указанных земельного участка и жилого дома и квартиры. Денежные средства по данным договорам не передавались ни ей (истцом), ни ответчиком, поскольку целью сделок был обмен указанных объектов. В момент совершения сделки они с ответчиком обменялись ключами от квартиры и дома. Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка прошел государственную регистрацию, собственником жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес> значится ФИО2, Однако в регистрации договора купли-продажи квартиры было отказано, поскольку в отношении квартиры имелись обременения (наложен арест),. Ответчик заверила её, что примет меры для снятия ареста, после чего они снова сдадут договор на регистрацию. Однако, в последующем выяснилось, что ФИО2 не смогла снять арест с квартиры, они вернули друг другу ключи от объектов. В досудебном порядке они с ответчиком также не смогли расторгнуть сделку.

На основании изложенного просила суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования признала в полном объеме, указав, что она согласна с требованиями ФИО1 о признании договора купли-продажи от 04.09.2022 недействительным в силу его ничтожности, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности. на земельный участок с кадастровым номером <адрес> и жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, возврате ФИО1 в собственность указанные земельный участок и жилой дом. Суду пояснила, что фактически между ней и истцом была достигнута договоренность об обмене спорных жилого дома и земельного участка на принадлежащую ей квартиру по адресу: <адрес>. Однако зарегистрировать сделку в отношении квартиры не удалось, поскольку на квартиру были наложены обременения, которые отменить не удалось, о данном обременении на момент подписания договора ей не было известно. Действительно сначала они с истцом обменялись ключами, в последующем, когда стало понятно, что обременение не отменить они вернули друг другу ключи. Денежные средства по договорам ни с одной, ни с другой стороны не передавались.

Суд, выслушав пояснения истца ФИО1, ответчика ФИО2, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 550, пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из материалов дела следует, что ФИО1 являлась собственником земельного участка, площадью 1426+/-26 кв.м., с КН № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> на основании договора купли-продажи земельного участка от 31.05.2011, также ФИО1 являлась собственником жилого дома, площадью 68,3 кв.м. с КН № по адресу: <адрес>, ст-<адрес>, <адрес> на основании договора купли-продажи жилого дома от 28.12.2009.

04.09.2022 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность недвижимое имущество, представляющее собой земельный участок, площадью 1426 +/- 26 кв.м. и расположенный на нем жилой дом с пристройками, общей площадью 68, 3 кв.м.. Количество этажей: 1. Назначение: жилое, находящихся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, <адрес>, <адрес> (п.1).

По соглашению сторон отчуждаемое недвижимое имущество оценивается в сумме 1500000 рублей. Указанный земельный участок продан покупателю за 500000 рублей, уплаченных Покупателем Продавцу полностью до подписания настоящего договора. Указанный жилой дом с пристройками продан Покупателю за 1000000 рублей, уплаченных Покупателем Продавцу полностью до подписания настоящего договора. В части оплаты по настоящему договору Продавец не имеет к Покупателю материальных и иных претензий/л.д.12/.

Переход права собственности на спорный жилой дом и земельный участок от ФИО1 к ФИО2 зарегистрирован 08.09.2023 (№).

Аналогичные сведения о праве собственности ФИО2 на указанные жилой дом и земельный участок содержатся и в выписках из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 18.07.2023 № КУВИ-001/2023-164834413, от 18.07.2023 № КУВИ-001/2023-164832823/л.д.32-33, 34-36/.

Заявляя требования о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04.09.2022, истец указала, что стороны в действительности прикрывали договор мены, а потому сделка является ничтожной. В свою очередь, договор мены не был исполнен, поскольку квартира ответчика ФИО2 имеет обременение в виде ареста.

В судебном заседании ответчик ФИО2 признала исковые требования ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи в силу его ничтожности, применении последствий недействительности сделки, о чем представила суду заявление. Последствия признания иска ей разъяснены и понятны /л.д.42/.

В силу ч. 2 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

В силу части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе признать иск.

Поскольку ответчик ФИО2 признала исковые требования ФИО1 о признании договора купли-продажи от 04.09.2022 недействительным в силу его ничтожности, применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, возврате ФИО1 в собственность указанные земельный участок и жилой дом, а также в связи с тем, что у суда нет оснований полагать, что признание иска совершено ответчиком в целях сокрытия действительных обстоятельств дела или под влиянием обмана, насилия, угрозы, добросовестного заблуждения, суд принимает признание иска ответчика ФИО2.

В соответствии с ч.3 ст. 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

В соответствии с частью 4.1 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

В соответствии со ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан проверить соответствие закону исковых требований, даже при признании ответчиком иска.

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Согласно п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п.2 ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что 04.09.2022 одновременно с договором купли-продажи жилого дома и земельного участка между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность следующее недвижимое имущество: квартиру двухкомнатную, под номером №, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 37,5 кв.м., расположенную на четвертом этаже жилого многоквартирного дома(п.1). Вышеуказанная квартира продана покупателю за 1500000 рублей, уплаченных полностью покупателем продавцу наличными средствами при подписании настоящего договора. Претензий по расчетам у продавца к покупателю нет/л.д.19/.

Стороны обратились в Отдел ГБУ СО «МФЦ» в городе Первоуральске за регистрацией договора/л.д.43/, однако в государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> им было отказано ввиду обременения указанного объекта недвижимости/л.д.44-45, 46-47/.

Согласно выписке ЕГРН №КУВИ-001/2023-168027960 от 22.07.2023 следует, что квартира с КН № по адресу: <адрес>11 с 20.07.2021 имеет обременение в виде запрещения регистрации на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации, принятого судебным приставом-исполнителем МО по ИОИП ФИО4 № от 07.07.2021 /л.д.37-39/.

Таким образом, ФИО1 по договору купли-продажи от 04.09.2022 в обмен на квартиру обязалась передать спорные земельный участок и жилой дом, в свою очередь ФИО2 в обмен на жилой дом и земельный участок обязалась передать истцу ФИО1 квартиру. Вместе с тем, ответчиком ФИО2 свои обязательства по передаче истцу в собственность квартиры не были исполнены в связи с наличием обременения (ареста) на квартиру.

В связи с этим, оценивая представленные по делу доказательства, в том числе пояснения сторон, суд приходит к выводу о том, что доводы истца о притворности договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04.09.2022 нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, учитывая, что ответчик ФИО2 признала заявленные исковые требования ФИО1, принимая во внимание, то что воля сторон по договору купли-продажи от 04.09.2023 была направлена не на достижение правовых последствий, предусмотренных для договора купли-продажи на достижение правовых последствий, предусмотренных для договора мены. При этом сторонами были совершены действия, свидетельствующие о формальном заключении договора купли-продажи, поскольку денежные средства ФИО2 ФИО1 за жилой дом и земельный участок не передавались, равно как и не передавались денежные средства и ФИО1 ФИО2 за квартиру. То есть стороны, заключая оспариваемый договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, стремились к достижению иного правового результата – обмена указанных объектов недвижимого имущества на квартиру, принадлежащую ответчику ФИО2.

В связи с этим оспариваемый договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный 04.09.2022 между ФИО1 и ФИО2, а также договор купли-продажи квартиры, заключенный 04.09.2022 являются притворой сделкой прикрывающей договор мены, то есть являются ничтожными.

Кроме того, в силу ст. 570 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку законодателем установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, то договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с этим подлежат удовлетворению исковые требования ФИО1 о применении последствий недействительности сделки. Вместе с тем, принимая во внимание, что сторонами не оспаривался тот факт, что денежные средства по договору купли-продажи в размере 1 500 000 рублей ФИО2 ФИО1 не передавались, то суд считает возможным применить одностороннюю реституцию в виде прекращения права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> возврате в собственность ФИО1 спорного имущества.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 14,194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1/№/ к ФИО2/№/ о признании недействительным договора купли-продажи в силу его ничтожности, применении последствий недействительности сделки -удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, заключенный 04.09.2022 между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи от 04.09.2022 путем прекращения права собственности ФИО2 и возврата в собственность ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Данное решение суда является основанием для внесения Управлением Росреестра по <адрес> в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении права собственности ФИО2 и регистрации права собственности за ФИО1 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №:28.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловском областном суде в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Первоуральский городской суд.

Председательствующий: Ю.Г. Логунова