Дело № 2-195/2025

14RS0035-01-2024-016462-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Якутск 14 января 2025 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Холмогоровой Л.И., при секретаре Семеновой Р.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» к ФИО1, ФИО2 об обязании произвести возврат квартиры, погашении записи о праве собственности,

УСТАНОВИЛ:

ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (далее – ООО СЗ «ЖСК») обратилось в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, ссылаясь на то, что 11.10.2021 года между сторонами был заключен договор № об участии в долевом строительстве жилого дома в квартале № г. Якутска, согласно которому ответчик обязался построить и передать истцам объект долевого строительства с условным номером 28, на 6 этаже, общей площадью 45,98 кв.м., стоимость объекта определена в размере 4 827 900 рублей из расчета стоимости одного квадратного метра 105 000 рублей. 24.11.2022 года между сторонами составлен акт сверки взаиморасчетов, согласно которому фактическая общая площадь объекта долевого строительства составила 46,05 кв.м., разница между проектной общей площадью и фактической общей площадью составила 0,07 кв.м., окончательная цена объекта долевого строительства установлена в размере 4 835 250 рублей, разница между окончательной ценой объекта и оплаченной суммой составила 7 350 рублей. 21.12.2022 года сторонами подписан акт приема - передачи объекта долевого строительства, расположенного по адресу: г. Якутск, ____, согласно которому по объекту долевого строительства установлена задолженность истцов в размере 7 350 рублей, которую ответчики оплатили. Ответчики подали в Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) иск о взыскании денежных средств с ООО СЗ «ЖСК», штрафа, компенсации морального вреда, исходя из необходимости применения понижающего коэффициента при исчислении цены договора, в то время как в договоре прямо указано на неприменение понижающих коэффициентов (пп. 1.8., 1.9. договора). Указанные стороны не пришли к соглашению по следующим существенным условиям договора: по предмету договора (сведения о площади жилого помещения) и цене договора. Кроме того, стороны не пришли к соглашению об условии применения или неприменения понижающего коэффициента при подсчете площади жилого помещения. Применение или неприменение понижающего коэффициента при подсчете площади жилого помещения является существенным условием договора. Также существенным условием договора является определение стоимости единицы площади. В связи с чем, договор об участии в долевом строительстве жилого дома № от 11.10.2021 г., заключенный между сторонами, является ничтожным, т.е. недействительным с момента его заключения. В связи с чем, наступают правовые последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции: возврат ответчиками квартиры в собственность истца. Просили обязать ФИО1 и ФИО2 произвести возврат квартиры по адресу: г. Якутск, ____, погасить в ЕГРН запись о праве собственности ответчиков на квартиру.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3, исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

В суд ответчики З-вы не явились, надлежащим образом извещены, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено, при этом, они направили своего представителя по надлежаще оформленной доверенности, в связи с чем, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, дело рассмотрено без их участия на основании ст.ст.48, 167 ГПК РФ.

Представитель ответчиков по доверенности ФИО4 с требованиями не согласился, пояснил, что указанные истцом основания, не являются основанием для признания договора незаключенным, просил производство по делу прекратить в связи с тем, что доводы истца были предметом судебного разбирательства по иску З-вых к ООО СЗ «ЖСК». Решением Якутского городского суда РС(Я) от 16.09.2024 г. требования З-вых были удовлетворены, поскольку ООО СЗ «ЖСК» намеренно не применил понижающий коэффициент, в пользу З-вых с ООО СЗ «ЖСК» взысканы денежные средства излишне оплаченная цена площади балкона, компенсация морального вреда и судебные расходы. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РС(Я) от 27.11.2024 г. данное решение суда было оставлено без изменения.

Суд, выслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы данного дела и материалы дела №2-5945/2024, приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года указано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 года.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом, общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (далее также – ООО СЗ «ЖСК») является застройщиком многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>. 01 апреля 2021 года Окружная администрация города Якутска выдала обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» разрешение № № на строительство объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией «Многоквартирный жилой дом № 1 с нежилыми помещениями в № квартале города Якутска». 08 декабря 2022 года Окружная администрация города Якутска выдала обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» разрешение № на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию.

Между сторонами 11 октября 2021 года был заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома №, согласно которому ответчик обязуется в предусмотренный договором срок построить жилой дом по адресу: город Якутск, ____ (строительный адрес), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства с условным номером № общей площадью 45,98 кв.м, этаж 6, а участники обязуются принять объект долевого строительства и оплатить обусловленную договором цену. Цена договора определена в размере 4 827 900 рублей (пункт 4.1 договора). Согласно пункту 4.2 указанного договора стоимость одного квадратного метра определена в размере 105 000 рублей.

Договором долевого участия в строительстве от 11 октября 2021 года № предусмотрена оплата стоимости объекта долевого строительства площадью 45,98 кв.м., в которую входит площадь непосредственно квартиры 38,72 кв.м и площадь балкона 7,26 кв.м без понижающего коэффициента.

Приложением № к договору участия в долевом строительстве установлены основные характеристики объекта долевого строительства. Проектная общая площадь определена в размере 45,98 кв.м, в том числе: одна комната – 17,9 кв.м, кухня – 12,54 кв.м, коридор – 3,94 кв.м, санузел – 3,72 кв.м, балкон – 7,26 кв.м.

Согласно акту сверки взаиморасчетов от 24 ноября 2022 года разница между фактической общей площадью объекта долевого строительства и проектной общей площадью объекта долевого строительства составила 0,07 кв.м., в связи с чем, разница между окончательной ценой договора долевого участия и суммой денежных средств, фактически оплаченных участником долевого строительства, составляет 7 350 рублей.

21 декабря 2022 года сторонами подписан акт приема - передачи объекта долевого строительства, согласно которому истцы приняли квартиру, расположенную по адресу: <...>, без существенных замечаний. Истцам был передан объект долевого участия площадью 46,05 кв.м., в том числе площадь жилых помещений без учета площади балкона 38,61 кв.м, площадь балкона – 7,44 кв.м.

Право собственности на квартиру зарегистрировано за З-выми на праве общей совместной собственности, зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 07 ноября 2023 года.

В обоснование исковых требований в исковом заявлении указано, что стороны не пришли к соглашению по трем существенным условиям договора: предмет договора, цена договора, применение понижающих коэффициентов при подсчете площади жилого помещения, так как ответчики обратились в суд в с иском к ООО СЗ «ЖСК» о взыскании излишне оплаченных денежных средств, поскольку не согласны с ценой договора, рассчитанной без понижающего коэффициента, в связи с чем, считают, что договор является незаключенным.

Установлено, что ответчики обратились в суд к ООО СЗ «ЖСК» с иском о защите прав потребителей (дело № 2-5945/2024).

Решением Якутского городского суда РС(Я) от 16.09.2024 г. требования З-вых были удовлетворены частично, с ООО СЗ «ЖСК» в пользу ФИО1, ФИО2 солидарно взысканы денежные средства в размере 533 400 рублей, судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 8 534 рублей, компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РС(Я) от 27.11.2024 г. данное решение суда было оставлено без изменения.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено единственное основание для признания договора долевого участия в строительстве незаключенным – это отсутствие в нем условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Федерального закона № 214 – ФЗ.

Анализируя условия заключенного между истцом и ответчиками договора долевого участия в строительстве № от 11.10.2021 г., с точки зрения наличия (отсутствия) в нем существенных условий, указанных в части 4 статьи 4 Федерального закона № 214 – ФЗ, суд приходит к выводу, что все существенные условия договора, являющиеся обязательными для включения в него в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, в договоре долевого участия в строительстве № от 11.10.2021 г. имеются.

Так, в статье 3 договора указан предмет договора, согласно пункту 3.1 договора застройщик обязался в установленные договором сроки построить жилой дом по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ____ после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику расположенный в доме объект долевого строительства (далее также – ОДС), а участники принять ОДС и оплатить обусловленную договором цену.

В приложении № к договору указаны основные характеристики жилого дома, соответствующие проектной документации, а также основные характеристики объекта долевого строительства. Цена договора установлена в пункте 4.1 договора. Также указано, что цена договора рассчитана посредством умножения проектной общей площади ОДС на стоимость 1 кв.м., указанную в пункте 4.2 договора. Окончательная цена договора и ОДС устанавливается с учетом пунктов 4.3, 4.4, 4.4 договора.

Согласно пункту 4.2. договора стоимость одного квадратного метра составляет 105 000 рублей.

В соответствии с пунктом 4.3 договора стороны договорились, что цена договора подлежит дополнительному уточнению сторонами после получения застройщиком результатов обмеров в отношении ОДС и рассчитывается посредством умножения фактической общей площади ОДС на стоимость 1 кв.м., указанную в пункте 4.2 договора.

Также в пунктах 4.4, 4.5 договора стороны договорились о взаимных обязательствах в случае расхождения между фактической и проектной площадью.

Согласно пункту 4.9.2 договора обязанность участников (ответчиков) по уплате цены договора считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

В пункте 1.8. договора определено, что проектная общая площадь ОДС - сумма площадей жилых и подсобных помещений, с учётом всех её площадей, являющихся её неотъемлемыми частями, частей помещений, предусмотренных проектной документацией, включая площади всех помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в т.ч. балконов, принятых в полном объёме без каких-либо понижающих коэффициентов. Определенная настоящим пунктом приведённая Проектная общая площадь ОДС применяется Сторонами исключительно для расчета Цены Договора и может не совпадать с приведённой Фактической общей площадью Объекта.

По состоянию на дату заключения договора долевого участия в строительстве от 11.10.2021 года статья 5 Федерального закона №214-ФЗ действовала в редакции от 01.07.2017 года, которая определяла порядок установления цены договора долевого участия в строительстве.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

На основании изложенного, вопреки доводам представителя истца, суд приходит к выводу, что все существенным условиям договора, указанные в пункте 4 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ, в том числе предмет договора с указанием характеристик объекта долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, в оспариваемом договоре об участии в долевом строительстве имеются и сторонами согласованы, договор об участии в долевом строительстве в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию, ответчики исполнили обязательства по внесению стоимости объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, договор о долевом участии нельзя признать незаключенным, т.к. в данном случае между сторонами на момент его заключения достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Кроме того, согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 указанной статьи.

Согласно части 4 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 5 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Таким образом, Федеральным законом N 214-ФЗ предусмотрено право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора только при наступлении обстоятельств, изложенных в части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ.

Между тем, как установлено из материалов дела, ответчики в полном объеме и в установленные сроки внесли стоимость объекта долевого строительства, определенного договором об участии в долевом строительстве.

На основании изложенного, у застройщика отсутствуют основания для одностороннего отказа от исполнения договора, поскольку указанное приведет к нарушению прав участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Ничтожность и реституция как последствия признания сделки недействительной на основании ст. 168 ГК РФ применяются лишь в случаях, когда из закона не следует иное. Поэтому даже если признать, что нарушение ст. 10 ГК РФ может быть основанием для признания сделки недействительной по ст. 168 ГК РФ, то необходимо сделать вывод, что и последствия такого нарушения должны быть теми, что указаны в специальной норме ч. 2 ст. 10 ГК РФ.

Поэтому утверждения представителя истца о злоупотреблении ответчиками правами в понимании ст. 10 и ст. 168 ГК РФ являются неверными, поскольку одно исключает другое

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ) (п. 7 Постановления Пленума ВС РФ N 25).

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ (вопрос 6 Обзора судебной практики ВС РФ N 1 (2015) (утв. Президиумом ВС РФ 4 марта 2015 г.)).

Принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, в сочетании с принципом добросовестного поведения участника гражданских правоотношений, он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора. Являясь профессиональным участником рынка строительства недвижимости, ответчик ООО СЗ «ЖСК», при заключении договоров с гражданами, не мог не знать о наличии прямого указания приведенной выше статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ о том, что, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, и если цена договора определена с привязкой к общей площади помещения и стоимости единицы такой площади, а не в твердой денежной сумме, то общая площадь помещения в императивном порядке подлежит определению с учетом соответствующего понижающего коэффициента, то есть как общая приведенная площадь помещения, которая состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

ООО СЗ «ЖСК» по существу просит применить реституцию. В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Между тем, предметом требований З-вых по делу №2-5945/2024 по их иску не являлся иском о взыскании неосновательном обогащении ответчика за счет истцов со ссылкой на ст.ст. ст. 167 и 1102 ГК РФ всей цены договора. При этом, договор №28-6-1 от 11.10.2021 г. между сторонами не расторгался, недействительным не признан, требования вернуть денежные средства З-вы не заявляли.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что правовых оснований для обязания ФИО1 и ФИО2 произвести возврат квартиры по адресу: г. Якутск, ____, погасить в ЕГРН запись о праве собственности ответчиков на квартиру не имеется, соответственно, в удовлетворении иска следует отказать.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» к ФИО1, ФИО2 об обязании произвести возврат квартиры, погашении записи о праве собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Судья: Л.И.Холмогорова

Решение изготовлено 14.01.2025 г.