Дело №2-1464/2025
УИД 61RS0009-01-2025-001124-10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 июля 2025 года
Азовский городской суд Ростовской области в составе
председательствующего судьи Яковлевой В.В.,
при секретаре Бабкиной В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в Азовский городской суд с настоящим иском, в обоснование, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком были заключены договора купли-продажи следующих земельных участков с кадастровыми номерами:
- №, адрес объекта согласно свидетельства о регистрации права <адрес>,
- №, адрес объекта согласно свидетельства о регистрации права <адрес>,
-№, адрес объекта согласно свидетельства о регистрации права <адрес>,
- №, адрес объекта согласно свидетельства о регистрации права <адрес>,
- №, адрес объекта согласно свидетельства о регистрации права <адрес>.
Площадь каждого земельного участка составляет 750 кв.м. Категория земель – земли населённых пунктов с видом использования - в целях жилищного строительства.
В соответствии с п. 2.3 договоров, стоимость каждого приобретённого истцом земельного участка составляет 150 000 рублей, которые истец уплатила ответчику до подписания договоров купли-продажи, что отражено в п. 2.4 договоров. За пять земельных участков истцом ответчику было оплачено 750 000 руб.
В процессе подготовки проектной документации для строительства домов на выше названных земельных участках, истцу было рекомендовано обратиться в филиал ООО «Газпром трансгаз Краснодар» Кущёвское ЛПУМГ для согласования разрешения на строительство. Истцу было разъяснено, необходимость согласования разрешения на строительство обусловлена тем, что по территории посёлка проходит газопровод высокого давления.
В октябре 2024 года истец обратилась в Кущевский ЛПУМГ по вопросу согласования разрешения на строительство домов.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Кущёвский ЛПУМГ уведомил истца о том, что разрешение на строительство частных домовладений на выше названных участках не может быть согласовано, так как названные земельные участки находятся в зоне минимального расстояния от газопровода, в связи с чем капитальное строительство жилых домов на этих участках невозможно.
До согласования разрешения на строительство с Кущёвским ЛПУМГ, истцу не было известно о существующих ограничениях на строительство в отношении названных земельных участков.
Из пунктов 3.1 и 3.2 договоров купли-продажи следует, что земельные участки правами других лиц не обременены и ограничений в использовании не имеют.
В собственности ответчика земельные участки находились на протяжении 11 лет, в связи с чем ответчик не могла не знать о существующих ограничениях в их использование.
Перед приобретением земельных участков истец поясняла ответчику, что земельные участки приобретаются ею для строительства домов. Ответчик настаивала, что истец должна приобрести все 16 продаваемых ею земельных участков, а если истец не согласиться на эти условия, то ответчик не уменьшит стоимость земельных участков. С учётом того, что стоимость земельных участков была ниже рыночной, наличием вида использования земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, отражением в договорах купли-продажи сведений об отсутствии обременений и ограничений, в отношении приобретаемых земельных участков, истец согласилась с условиями ответчика.
Невозможность использования указанных в исковом заявлении земельных участков в соответствии с их разрешённым видом использования, является неустранимым недостатком, который не может быть приведён в соответствие с условиями договоров.
Претензия истца о расторжении договоров купли-продажи земельных участков ответчиком оставлена без внимания.
На основании изложенного истец просила суд:
- расторгнуть договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами с кадастровыми номерами:
- №, адрес объекта согласно свидетельства о регистрации права <адрес>,
- №, адрес объекта согласно свидетельства о регистрации права <адрес>,
-№, адрес объекта согласно свидетельства о регистрации права <адрес>,
- №, адрес объекта согласно свидетельства о регистрации нрава <адрес>,
- №, адрес объекта согласно свидетельства о регистрации права <адрес>.
- взыскать с ответчика денежные средства в сумме 750 000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей, переданные ей в счёт оплаты за земельные участки, указанные в исковом заявлении.
- взыскать с ответчика расходы по нотариальному удостоверению договоров купли-продажи в сумме 41 500 (сорок одна тысяча пятьсот) рублей;
- взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 830 рублей.
Стороны в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени судебного заседания. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие сторон.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
В силу пункта 2 статьи 218 названного кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1), в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).
Судом установлено и следует из материалов дела, что 25.03.2021 между истцом и ответчиком были заключены договора купли-продажи следующих земельных участков:
- №, адрес объекта согласно свидетельства о регистрации права <адрес>,
- №, адрес объекта согласно свидетельства о регистрации права <адрес>,
-№, адрес объекта согласно свидетельства о регистрации права <адрес>,
- №, адрес объекта согласно свидетельства о регистрации права <адрес>,
- №, адрес объекта согласно свидетельства о регистрации права <адрес>.
Площадь каждого земельного участка составляет 750 кв.м. Категория земель – земли населённых пунктов с видом использования - в целях жилищного строительства.
В соответствии с п. 2.3 договоров, стоимость каждого приобретённого истцом земельного участка составляет 150 000 рублей, которые истец уплатила ответчику до подписания договоров купли-продажи, что отражено в п. 2.4 договоров.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Кущевский ЛПУМГ с заявлением о разрешении на строительство жилых домов.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Кущёвский ЛПУМГ уведомил истца о том, что разрешение на строительство частных домовладений на выше названных участках не может быть согласовано, так как названные земельные участки находятся в зоне минимального расстояния от газопровода, в связи с чем капитальное строительство жилых домов на этих участках невозможно.
На основании изложенного 05.02.2025 истцом в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договоров купли-продажи указанных выше земельных участков, которая ответчиком не была исполнена.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно п. 2 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Один из таких случаев предусмотрен ст. 451 ГК РФ, определившей, что основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация, предоставленная продавцом об ограничениях и обременениях земельного участка, должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение покупателем земельного участка.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывала, что ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомила ее об имеющихся ограничениях к использованию земельных участков, вследствие чего истец оказалась лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно возведения жилых домов, что является существенным нарушением договоров купли-продажи.
Доказательств, подтверждающих предоставление покупателю информации о наличии ограничений на земельных участках, ответчиком не представлено.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что договора купли-продажи земельных участков от 25.03.2021 заключены между сторонами с существенными нарушениями, поскольку после перехода права собственности на земельные участки истец утратила возможность использования земельные участки в целях строительства объекта капитального строительства, на которые она рассчитывала при заключении договоров.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о расторжении договоров купли-продажи земельных участков от 25.03.2021 заключённых между сторонами.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 ГК РФ).
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 3 ст. 1103 ГК РФ нормы Кодекса о неосновательном обогащении применяются к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (п. 1 ст. 1107 ГК РФ).
Учитывая изложенное, при расторжении договоров купли-продажи с ответчика подлежат взысканию уплаченные истцом по договорам денежные средства в общей сумме 750 000 руб., а также расходы по нотариальному удостоверению договоров купли-продажи в размере 41 500 руб.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация расходов по уплате госпошлины при подаче заявления в суд в сумме 20 830 руб.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи - удовлетворить.
Расторгнуть договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: № заключенные между ФИО2 и ФИО1.
Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛДС №) денежные средства в сумме 750 000 рублей, расходы по нотариальному удостоверению договоров купли-продажи в сумме 41 500 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 830 рублей.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Азовский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированной части решения.
Судья:
Мотивированная часть решения изготовлена 17.07.2025 года.