№

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владивосток 31 июля 2025 года

Первореченский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:

председательствующего судьи Дубина В.А.,

при секретаре судебного заседания Кучинской А.Д.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

представителя третьих лиц - Управления муниципальной собственности города Владивостока, администрации города Владивостока ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сирко ФИО16 к ФИО2 ФИО17, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о признании незаконным владение и прекращение права собственности в отношении части нежилого помещения, с привлечением по делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - администрации города Владивостока Приморского края, управления муниципальной собственности города Владивостока, ООО УК «Центавр», ФИО8 ФИО18

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратилась в суд с иском, в обоснование указав, что является собственником <адрес>. Первоначально МКД находился в муниципальной собственности г. Владивостока Приморского края, после чего началась приватизация жилья. По имеющимся в распоряжении истца данным, ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрации права собственности ООО «ОБЩЕСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ АКТИВАМИ» в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 263,3 м2, этаж: подвальный, первый, расположенного в вышеуказанном МКД. Директором юридического лица являлся ФИО2 Юридическое лицо прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время собственником нежилого помещения является физическое лицо – ФИО2, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ №. В границах нежилого помещения расположены общедомовые инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в здании, в частности тепловой узел №, система холодного и горячего водоснабжения, обслуживающие 3-й и 4-й подъезды МКД. Проход к общедомовым инженерным коммуникациям можно осуществить только со стороны нежилого помещения, к которому доступ ФИО2, как собственник нежилого помещения, не предоставляет. На протяжении длительного времени жильцы МКД ведут противостояние с ФИО2, который отказывается предоставлять допуск сотрудников управляющей компании в свое нежилое помещение для обслуживания и ремонта общедомового имущества, в том числе для ликвидации аварийных ситуаций. Договориться с ФИО2 невозможно, ведет себя агрессивно. Каждый год по его вине в МКД происходит срыв срока отопительного сезона. В результате вышеуказанных действий ежегодно в 4-м подъезде очень холодно, так как он является торцевым, в нем проживает много людей пенсионного возраста, которым более 80 лет, инвалиды, беременные женщины и семьи с маленькими детьми. Причиной вышеуказанных событий является незаконная регистрация в ЕГРН права собственности в отношении нежилого помещения. Истец считает, что нежилое помещение не могло быть выделено для целей самостоятельного использования, поскольку в нем находятся инженерные коммуникации, снабженные запорной арматурой, которые предназначены для эксплуатации всего дома. В таком случае нежилое помещение должно было перейти в общую долевую собственность как общее имущество МКД и на него не могло быть зарегистрировано право единоличной собственности ООО «ОБЩЕСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ АКТИВАМИ» с последующим переходом права собственности на ФИО4 На основании изложенного просила признать отсутствующим право собственности (запись регистрации в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №) в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 263,3 м2, этаж: подвальный, первый, расположенного в МКД по адресу: <адрес>; обязать ФИО4 в десятидневный передать нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 263,3 м2, этаж: подвальный, первый, расположенное в МКД по адресу: <адрес> собственникам помещений в многоквартирном доме в состоянии, существовавшем на дату его приватизации, через управляющую организацию – Общество с ограниченной ответственностью УК «Центавр».

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования, просил признать незаконным владение и прекратить право собственности ФИО4 в отношении части нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 263,3 м2, этаж: подвальный, первый, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, а именно помещений № (площадью 3,23 м2), № (площадью 3,46 м2), указанных на плане подвала многоквартирного дома в соответствии с выпиской № из Единого реестра объектов капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ, приведенного в договоре купли-продажи части здания № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ФИО7 и ФИО2; обязать ФИО2 в 10-дневный срок передать помещения № (площадью 3,23 м2), № (площадью 3,46 м2) собственникам помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, через управляющую компанию ООО УК «Центавр».

В судебном заседании ФИО2 и его представитель возражали против удовлетворения исковых требований, полагали, что оснований для признания отсутствующим права собственности на нежилое помещение не имеется, к исковому заявлению не приложены оригиналы документов, подтверждающих доводы иска, а их копии не заверены, тепловой узел № не входит в состав приватизированного ФИО2 нежилого помещения, препятствий в пользовании тепловым узлом № ФИО2 не создает, заявили о пропуске истцом срока исковой давности, а также ненадлежащем способе защиты своего права.

Представитель ответчика - Управления Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не явился, извещен о дате слушания дела должным образом, возражения относительно исковых требований не представил.

В судебном заседании представитель Управления муниципальной собственности г. Владивостока, администрации г. Владивостока пояснил, что первой приватизированной квартирой в данном доме была квартира под номером 63 на основании постановления главы Администрации города Владивостока Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ, решение вопроса об удовлетворении либо отказе в удовлетворении исковых требований оставил на усмотрение суда.

Представитель ООО УК «Центавр» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом. В процессе судебного разбирательства поддержал требования истца в полном объеме.

ФИО8 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлена надлежащим образом, в процессе судебного разбирательства указал, что она как собственник части подвального помещения МКД никогда никаких препятствий в доступе к тепловым узлам дома не чинила.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО9 суду пояснила, что является собственником <адрес> многоквартирном <адрес> по проспекту Океанский в городе Владивостоке. ФИО4 действительно создает препятствия к доступу к тепловому узлу №, в результате случившейся аварийной ситуации (прорыв трубы горячего водоснабжения) у нее несколько часов текла горячая вода в квартире в связи с невозможностью своевременно воспользоваться запорной арматурой, расположенной в тепловом узле №, находящимся в границах нежилого помещения ответчика и как следствие перекрыть водоснабжение.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ответу Управления муниципальной собственности г. Владивостока во взаимосвязи со сведениями, представленными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю на основании постановления главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об участии Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> в обществе с ограниченной ответственностью «Общество по управлению активами» комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> в уставной капитал общества с ограниченной ответственностью «Общество по управлению активами» был внесен вклад в виде нежилого помещения по адресу: Океанский проспект, 108, площадью 641,6 м2.

В настоящее время выделенная часть вышеуказанного нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 263,3 м2 принадлежит ФИО4, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №.

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ч. 1 ст. 38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из п. 2 ст. 38 Жилищного кодекса РФ следует, что условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Таким образом, как само право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, так и размер доли в таком праве установлены в силу прямого указания закона и не требуют каких-либо дополнительных подтверждений, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок, на котором расположен такой дом, у собственников помещений многоквартирного дома возникает в силу закона, независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество (абз. 9 письма Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №-ГЕ/20 «По вопросу осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме»).

В соответствии с пп. «а», «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), тепловые пункты.

Согласно ч. 2 ст. 3 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (далее – Закон о приватизации жилищного фонда), которая с ДД.ММ.ГГГГ утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Из ответа МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», предоставленного представителем Управления муниципальной собственности <адрес> следует, что первой приватизированной квартирой в данном доме была квартира под номером 63 на основании постановления главы Администрации <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> должен определяться по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем представленные КГКУ «Управление землями и имуществом на территории <адрес>» документы не содержит экспликации на эту или более раннюю даты, из которых было бы возможным установить назначение нежилого помещения.

Вместе с тем в процессе судебного разбирательства ФИО2 не оспаривалось, что в границах принадлежащего ему нежилого помещения расположен тепловой узел и другие инженерные коммуникации, снабженные запорной арматурой, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме и, как следствие, являющееся общим имуществом многоквартирного дома, хоть оно и не было объектом приватизации.

Также из представленного ФИО2 заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ во взаимосвязи со сведениями, представленными управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю к тепловому узлу имеется три пути и все они проходят через помещения, принадлежащие ФИО2

Доступ в тепловой узел ФИО4 не обеспечивается, что подтверждается сведениями, изложенными в исковом заявлении и другими имеющимися в материалах дела документами, показаниями свидетелей.

Сам ФИО4 неоднократно в судебном заседании сообщал, что готов предоставлять доступ в тепловой узел при соблюдении установленного им порядка (написать заявление о предоставлении доступа с указанием персональных данных лица, обратившегося с таким заявлением, а именно фамилии, имени, отчества, места жительства, телефона, адреса электронной почты, цели доступа и предъявить документ, удостоверяющий личность).

Также из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на чертежах и в натуре тепловой узел на отметке -2.800 (подвал), в осях 37-40/В-Г сообщен с отдельным проходом в наружной стене со стороны дворового фасада (фото 2) прямым коридором (фото 3) протяженностью 22,8 м.п., расстояние от входа в тепловой пункт до выхода во двор составляет 18.01 м.п.

На чертежах организации проектировщика – «Приморгражданпроект» обозначен как коридор, по которому проходят инженерные коммуникации.

В заключении ОАО «Дальневосточный ПромстройНИИпроект» отмечена необходимость при осуществлении реконструкции предусмотреть доступ для обслуживания инженерных сетей, в т.ч. теплового пункта по существующему подвальному коридору, проходящему вдоль стены. Далее выдержка из заключения: «Учитывая необходимость обеспечения доступа технического обслуживающего персонала к теплотрассе и другим инженерным прокладка в зоне подавала целесообразна предусмотреть устройство сетевого коридора вдоль всей дворовой стены».

Таким образом, поскольку по коридору проходят инженерные коммуникации, а также по нему обеспечивается предусмотренный проектом доступ к тепловому узлу, данные помещения не могли быть включены в состав нежилого помещения, принадлежащего ФИО4, поскольку по смыслу пп. «а», «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

В соответствии с абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом признание права отсутствующим является особым способом защиты гражданских прав, подлежащим применению лишь в случае, если использование иных способов защиты нарушенного права (признание права, истребование имущества из чужого незаконного владения) невозможно.

Одним из оснований защиты права собственности на объект недвижимого имущества, осуществляемой посредством признания права отсутствующим, является факт регистрации права собственности на указанный объект за разными лицами, порождающий конкуренцию регистрационных записей в ЕГРН.

Вместе с тем, отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРН, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРН, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

Кроме того, не может служить основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим и тот факт, что сделки, на основании которых лицо, чье право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН, не были признаны недействительными, поскольку право собственности лица, обладающего таким правом в силу прямого указания закона, нарушается самим фактом регистрации в ЕГРН права собственности ответчика на указанный объект, а не основанием для такой регистрации.

Таким образом суд находит требования истца к ФИО4 о признании права собственности в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 25:28:040008:7307, площадью 263,3 м2, этаж: подвальный, первый, расположенного в МКД по адресу: <адрес> отсутствующим в части помещений, которые в соответствии с проектной документацией многоквартирного дома относятся к коридору, обеспечивающему доступ технического обслуживающего персонала к теплотрассе и другим инженерным коммуникациям, обоснованными.

Доводы ответчика о том, что к исковому заявлению не приложены оригиналы документов, подтверждающие доводы иска, а их копии не заверены отклоняется судом, поскольку копии документов являются надлежащим доказательством, если другая сторона не оспаривает их содержание путем предоставления нетождественной копии.

Довод ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности также отклоняется судом, поскольку исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 Гражданского кодекса РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим (абз. 1 п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 13, 194 - 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Сирко ФИО19 удовлетворить.

Признать незаконным владение и прекратить право собственности ФИО2 ФИО20 в отношении части нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 263,3 кв.м., этаж: подвальный, первый, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, а именно, помещения № (площадью 3,23 кв.м.), помещения № (площадью 3,46 кв.м.), указанных на плане подвала многоквартирного дома в соответствии с выпиской из Единого реестра объектов капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, приведенного в договоре купли продажи части здания № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ФИО7 ФИО21 и ФИО2 ФИО22.

Обязать ФИО2 ФИО23 в 10-дневный срок передать помещение № (площадью 3,23 кв.м.), помещение № (площадью 3,46 кв.м.) собственникам помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, через управляющую компанию общество с ограниченной ответственностью УК «Центавр».

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Первореченский районный суд г. Владивостока Приморского края, с ДД.ММ.ГГГГ.

Судья В.А. Дубин