УИД 70RS0001-01-2022-005338-32

Дело № 33АП-3079/2023 Судья первой инстанции

Докладчик Грибова Н.А. Куприянова С.Н.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 сентября 2023 года г. Благовещенск

Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:

председательствующего судьи Щеголевой М.Э.,

судей коллегии: Грибовой Н.А., Исаченко М.В.,

при секретаре Перепелициной Л.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи,

по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Зейского районного суда Амурской области от 08 июня 2023 года,

Заслушав доклад судьи Грибовой Н.А., выслушав пояснения истца ФИО1, его представителя ФИО4, представителя ответчика ФИО2 – ФИО5, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с настоящими требованиями, указав, что <дата> между истцом и ФИО6 О.1 заключен договор коммерческого найма жилого помещения (аренды) с последующим выкупом, по условиям которого ответчики, являющиеся собственниками ? доли (каждый) в праве собственности на жилой дом и земельный участок по <адрес>, сдали истцу в аренду указанное домовладение сроком на один год шесть месяцев с задатком в сумме 60000 рублей с последующим оформлением договора купли-продажи на общую сумму 100000 рублей. Договор оформлен в нотариальной форме и носит характер предварительного договора купли-продажи. Денежные средства в сумме 60000 рублей были получены ФИО2 <дата> года по нотариально удостоверенной расписке, 40000 рублей переведены ответчику на банковский счет <дата> и приняты ФИО2. Таким образом, условия договора истец выполнил, срок заключения основного договора наступил, однако ответчики уклоняются от его заключения. <дата> Ф.И.О.1 умерла, ее наследником является ФИО3

Истец просил суд обязать ФИО2 и ФИО3 заключить договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по <адрес>, на условиях, изложенных в договоре коммерческого найма жилого помещения (аренды) с последующим выкупом от <дата>.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО7 на требованиях настаивали по основаниям, приведенным в иске, дополнительно пояснив, что при заключении договора аренды от <дата> размер арендной платы не оговаривался, такая платы истцом никогда ответчику не вносилась. С 2004 года истец следит за домом, несет бремя его содержания. Полагает, что уплатив ФИО2 60 000 рублей, истец выкупил долю последнего в праве собственности на домовладение. Сделка не совершена до настоящего времени по вине ответчиков, которые не имели надлежаще оформленных документов, их свидетельства о праве на наследство по закону не прошли государственную регистрацию.

Ответчик ФИО2 не явился, обеспечил явку представителя ФИО5, который просил в иске отказать, поскольку обязательства по договору прекращены. Договор найма отвечает требованиям предварительного договора, но его срок истек через полтора года с момента заключения.

Из письменного отзыва ФИО8 на иск следует, что истец своевременно не исполнил своих обязательств по договору, оставшиеся денежные средства без согласия ответчика истец перевел ему на счет в августе 2022 года, при этом цена недвижимости на дату перевода не соответствовала реальной инфляции на рынке недвижимости, на предложение о доплате за домовладение 200000 рублей истец ответил отказом. Считает, что срок действия договора истек <дата>.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, при надлежащем извещении.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО1, оспаривая решение суда, просит его отменить, принять по делу новое решение. Ссылаясь на обстоятельства дела, приведенные в иске, не соглашается с выводами суда первой инстанции, настаивая на том, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчиков, которые получив от истца задаток, не приняли мер к оформлению правоустанавливающих документов, что в дальнейшем стало препятствием для заключения основного договора. Истцу не было известно о необходимости обращения в суд с требованиями о заключении договора купли-продажи в течение года с момента истечения срока действия договора коммерческого найма, в котором не содержится указаний о сроке заключения основного договора. Требования ФИО9 о доплате считает несостоятельными, поскольку договором коммерческого найма увеличение стоимости спорного имущества не предусмотрено. С учетом того, что ФИО9 принадлежит ? спорного дома, за которую истец расчет произвел, кроме того, ответчиком приняты денежные средства в сумме 40 000 рублей, у истца имеется заинтересованность в заключении основного договора. Указанные доводы судом во внимание не приняты.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В суде апелляционной инстанции истец ФИО1 и его представитель ФИО4 поддержали приведенные в апелляционной жалобе доводы, просили удовлетворить апелляционную жалобу, решение суда перовой инстанции по делу отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5 возражал относительно приведенных в апелляционной жалобе доводов, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Руководствуясь ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО6 О.1 на дату возникновения спорных правоотношений на основании свидетельств о праве на наследство по закону являлись собственниками жилого дома и земельного участка по <адрес> по ? доле в праве собственности (каждый). Сведения о зарегистрированных правах на жилой дом и земельный участок по <адрес>, в ЕГРН отсутствуют, что подтверждают соответствующие выписки.

<дата> между ФИО6 О.1., в интересах которой по доверенности действовала ФИО10, и ФИО1 заключен договор коммерческого найма жилого помещения (аренды) с последующим выкупом в отношении жилого дома с земельным участком по <адрес>.

Пунктом 2 данного Договора предусмотрено, что домовладение с земельным участком сдается в аренду сроком на 1 год 6 месяцев с <дата> по <дата>, с задатком в сумме 60000 рублей с последующим оформлением договора купли-продажи, за общую сумму 100000 рублей.

Согласно пунктам 3,4 Договора, договор не может быть расторгнут досрочно без уважительной причины. В случае неисполнения обязательств одной из сторон вступает в силу ст. 381 ГК РФ (последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком).

Из дела видно, что во исполнение условий договора истец <дата> передал ответчику ФИО2 задаток в размере 60000 рублей, что подтверждено нотариально удостоверенной распиской ответчика.

Как следует из копии актовой записи о смерти, а также материалов наследственного дела, представленных нотариусом нотариального округа г. Новосибирска, Ф.И.О.1 умерла <дата>, после ее смерти наследником к имуществу последней является ФИО3 на основании заявления о принятии наследства, поступившего нотариусу нотариального округа города Новосибирска.

17 августа 2022 года ФИО11 перечислил ФИО2 денежные средства в размере 40000 рублей, о чем свидетельствует приходно-кассовый ордер ПАО Сбербанк России.

18 августа 2022 года истец направил в адрес ответчика ФИО2 предложение о заключении договора купли-продажи спорного жилого дома с земельным участком на ранее согласованных условиях. Ответчик получил указанное предложение 10 сентября 2022 года, однако на данное предложение не согласился.

Ссылаясь на выполнение условий договора коммерческого найма от <дата>, наступлении срока заключения основного договора в отношении спорного недвижимого имущества, нежелание ответчиков заключить такой договор, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Разрешая спор по существу и отказывая истцу в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь нормами ст. 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений п.п. 27, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения толкования договора», исходил из буквального толкования условий договора, квалифицировал заключенный сторонами договор коммерческого найма от 18 августа 2004 года как предварительный договор, в котором срок заключения основного договора не установлен, вследствие чего пришел к выводу о том, что срок заключения основного договора подлежит определению в соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ и составляет один год с момента истечения срока действия договора коммерческого найма жилого помещения (аренды) с последующим выкупом (18 февраля 2006 года), то есть до 18 февраля 2007 года.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, свидетельствующие о том, что в течение одного года после истечения срока действия договора коммерческого найма основной договор купли-продажи сторонами заключен не был, требований о его заключении в соответствии со ст. 445 ГК РФ сторонами не предъявлено, действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи сторонами не производились, суд пришел к выводу о прекращении действия предварительного договора, с учетом требований п.6 ст. 429 ГК РФ, при этом обратив внимание, что уведомление истца о намерении заключить основной договор купли-продажи домовладения направлено в адрес ответчика ФИО2 18 августа 2022 года.

Судебная коллегия соглашается с приведенной судом первой инстанции квалификацией заключенного сторонами договора в качестве предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и в целом с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

В силу положений ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения между сторонами договора коммерческого найма жилого помещения (аренды) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, предварительный договор имеет своей целью закрепить намерения сторон на заключение договора в будущем на определенных условиях, оговоренных в предварительном договоре. Предварительный договор не порождает обязанности по передаче имущества, а лишь закрепляет обязанность сторон заключить договор о такой передаче.

Исходя из буквального толкования представленного в материалы дела договора коммерческого найма жилого помещения (аренды) с последующим выкупом, пояснений сторон, данных в ходе судебного разбирательства, следует, что между сторонами был заключен смешанный договор, содержащий условия об аренде недвижимого имущества в период с <дата> по <дата> за сумму 60 000 рублей, именуемую задатком, и достигнуты договоренности о заключении в будущем, по истечении срока договора аренды, договора купли-продажи арендуемого имущества за 100 000 рублей.

При этом, именование заключенного договора как договора аренды с последующим выкупом не свидетельствует о том, что договор регулируется исключительно положениями ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку по своей правовой конструкции не предусматривает условий о переходе права собственности от арендодателя к арендатору при условии внесения арендатором всей выкупной цены, как того требует диспозиция п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения сторонами договора), согласно которому в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

С учетом отсутствия в заключенном сторонами договоре условия о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о применении абз. 2 п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Принимая во внимание смешанный характер заключенного между сторонами договора и его действие на весь период аренды недвижимого имущества с <дата> по <дата>, судебная коллегия соглашается с выводами суда о необходимости исчисления годичного срока заключения предварительного договора с момента окончания срока аренды (что вытекает из буквального толкования условий договора о последующем заключении договора купли -продажи, то есть по истечение срока аренды) и его истечении 18 февраля 2007 года.

Выводы суда первой инстанции основаны на исследованных доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в решении суда и являются законными и обоснованными.

Установив, что предусмотренные предварительным договором обязательства прекращены, поскольку до окончания установленного в нем срока ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии законных оснований для возложения на ответчика обязанности заключить с истцом основной договор купли-продажи.

Оценивая доводы апелляционной жалобы истца, направленные на оспаривание вышеприведенных выводов суда первой инстанции, судебная коллегия относит их к несостоятельным, основанным на субъективной оценке апеллянтом обстоятельств дела и ошибочном толковании норм материального права.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о том, что имелись препятствия к заключению договора купли-продажи, выразившиеся в том, что продавцами не были оформлены надлежащим образом права на объект недвижимости, а именно не пройдена государственная регистрация после получения свидетельств о праве на наследство, являются безосновательными, поскольку свидетельство о праве на наследство относится к правоустанавливающим документам, подтверждающим возникновение права собственности и является достаточным для совершения сделки и обращения за ее регистрацией в органы государственной регистрации недвижимости.

Указание на то, что земельный участок по спорному адресу до настоящего времени не оформлен в собственность ответчиков, что уплатив 60 000 рублей ФИО2, истец фактически рассчитался с ответчиком и вправе рассчитывать на оформление в свою собственность ? доли в праве на объект недвижимости, принадлежащей ФИО2, признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку вопросы оформления ответчиками своих прав на имущество не имеют правового значения ввиду истечения срока заключения договора купли-продажи имущества, в течение которого ни одной из сторон не было заявлено о намерении заключить договор.

Кроме того, согласно разъяснениям, приведенным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Доводы о том, что уплаченные истцом 60 000 рублей порождают у него право на ? долю спорного жилого дома противоречат положениям ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Ссылки истца на то, что в договоре не оговорен срок заключения основного договора, при этом, ему не было известно о законодательно установленных сроках заключения такого договора, не свидетельствуют об ошибочности выводов суда, поскольку незнание закона не может являться основанием для его неприменения к правоотношениям сторон.

Довод в жалобе истца о том, что ФИО2 принят перевод денежных средств на сумму 40 000 рублей от ответчика, что, по мнению истца, свидетельствует о заинтересованности последнего в заключении договора на ранее согласованных условиях, судебной коллегией отклонен, как неподтвержденный и опровергающийся пояснениями представителя ответчика, согласно которым на текущий момент ФИО2 не возражает относительно продажи жилого дома ФИО1, однако, не за 100 000 рублей, которая была определена сторонами в 2004 году, при соблюдении истцом условий договора по оплате, а за большую сумму, на оплату которой ФИО1 своего согласия в суде апелляционной инстанции не подтвердил, отказавшись от заключения предложенного стороной ответчика мирового соглашения.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, поскольку выводы суда соответствуют подлежащим применению в данном деле нормам права и фактическим обстоятельствам дела.

Нарушения требований гражданского процессуального законодательства судом не допущено.

Оснований к отмене решения суда либо его изменению в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А :

Решение Зейского районного суда Амурской области от 08 июня 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца ФИО1 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 26 сентября 2023 года.