Уникальный идентификатор дела: 52RS0001-02-2023-002849-58
Дело № 2-4692/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
[ДД.ММ.ГГГГ]
Автозаводский районный суд г. Н. Новгорода в составе председательствующего судьи Гараниной Е.М., при секретаре Меньшове С.М., при участии истца ФИО1, адвоката Цалолихина Д.В., адвоката Волкова М.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на дом, признании права собственности отсутствующим,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с упомянутыми требованиями. В обоснование заявленных требований указала, что [ДД.ММ.ГГГГ] между ней и ФИО2 был заключен предварительный договор, согласно которому продавец обязался в срок до [ДД.ММ.ГГГГ] подготовить к продаже и продать, а покупатель обязался купить жилой дом с кадастровым номером [Номер], общей площадью 83,2 кв.м., расположенный по адресу: [Адрес] Кадастровая стоимость объекта недвижимости (жилого дома): 2 649 452,42 рублей. По соглашению сторон жилой дом оценен в 2 000 000 рублей. При подписании предварительного договора покупателем было передано продавцу 200 000 рублей. Оставшаяся сумма в размере 1 800 000 рублей должна была быть передана покупателем продавцу при заключении основного договора, в срок до [ДД.ММ.ГГГГ]. При подписании предварительного договора жилой дом и земельный участок, на котором данный дом расположен, были переданы продавцом покупателю. Семья покупателя: истица, ее гражданский супруг, их общий сын [ФИО 1], [ДД.ММ.ГГГГ] г.р., а также родственники гражданского супруга проживали и проживают в спорном жилом доме с момента подписания предварительного договора по настоящее время, пользуясь им как своим собственным. Истец и члены её семьи произвели расходы по ремонту жилого дома и обустройству участка, владеют и пользуются жилым домом и земельным участком по назначению. Оплачивают необходимые коммунальные платежи, связанные с жилым домом и земельным участком.
В [ДД.ММ.ГГГГ] истцу и ответчику ФИО2 от ответчика ФИО4 стало известно, что жилой дом продан ФИО4 бывшей супругой ФИО2 - ответчиком ФИО3, которая воспользовалась тем, что у нее имелась нотариально удостоверенная генеральная доверенность на ее имя от бывшего супруга ФИО2, на основании которой между ней и ФИО4 был заключен договор купли-продажи жилого дома от [ДД.ММ.ГГГГ]. В настоящее время право собственности на спорный жилой дом зарегистрировано на имя ответчика ФИО4. Узнав о данных обстоятельствах, ответчик ФИО2 обратился с заявлением о преступлении в ОП [Номер] УМВД России по [Адрес]. В возбуждении уголовного дела ему было отказано. ФИО2 также обратился в [Адрес] районный суд [Адрес] с иском к ФИО3 и ФИО4 о признании недействительной в порядке, предусмотренном ст. 179 ГК РФ, сделки - договора купли-продажи спорного жилого дома от [ДД.ММ.ГГГГ], заключенного между ФИО3, действовавшей от имени ФИО2 по нотариально удостоверенной генеральной доверенности, и покупателем ФИО4; признании за истцом права собственности на жилой дом, применении последствий недействительности договора. Решением [Адрес] районного суда [Адрес] от [ДД.ММ.ГГГГ] по делу [Номер] в удовлетворении названных исковых требований истцу ФИО2 было отказано. Решение вступило в законную силу [ДД.ММ.ГГГГ].
Таким образом, истец полагает, что ФИО2 в деле [Номер] был выбран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав сторон предварительного договора от [ДД.ММ.ГГГГ], поскольку применению подлежит ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. С учетом разъяснений п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 59 постановления Пленума).
Согласно абзацу 6 пункта 61 постановления Пленума, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. В абзаце четвертом пункта 52 Постановления [Номер] разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Согласно п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ [ДД.ММ.ГГГГ], суду независимо от наименования договора (предварительный или основной договор купли-продажи недвижимого имущества) следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Поскольку спорное имущество при заключении предварительного договора от [ДД.ММ.ГГГГ] было передано во владение и пользование истцу ФИО1 и членам ее семьи, оснований для иного вывода, нежели признания права собственности на спорный дом за истцом и признании права собственности ответчика ФИО4 на спорный жилой дом отсутствующим - при разрешении настоящего дела у суда не имеется. Аналогичная правоприменительная практика сложилась при рассмотрении аналогичных дел судами кассационной инстанции и изложена, в частности в Определении [Номер] кассационного суда общей юрисдикции от [ДД.ММ.ГГГГ] по делу [Номер]; Определении [Номер] кассационного суда общей юрисдикции от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер]. Просит: признать за ФИО1 право собственности на жилой дом с кадастровым номером [Номер], общей площадью 83,2 кв.м., расположенный по адресу: [Адрес]; кадастровая стоимость объекта недвижимости (жилого дома): 2 649 452,42 рублей; признать отсутствующим право собственности на жилой дом с кадастровым номером [Номер], общей площадью 83,2 кв.м., расположенный по адресу: [Адрес]; зарегистрированное за ФИО4, номер государственной регистрации [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ].
В судебном заседании ФИО1, её представитель на основании ордера Цалолихин Д.В. исковые требования поддержали и указали, что подлинный предварительный договор отсутствовал у них при рассмотрении дела по иску ФИО2. Семья ФИО1 проживает в доме с момента заключения предварительного договора, поскольку имущество ей передано, предварительный договор следует считать договором купли-продажи, на основании которого возникло право собственности. Договор аренды с ФИО4 она была вынуждена заключить, т.к. думала, что её обманул ФИО2.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о явке извещена.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании с иском согласился. Пояснил, что намерен подать иск о взыскании денег с ФИО1 за проданный дом.
Представитель ФИО4 на основании ордера адвокат Волков М.Ю. в судебном заседании с иском не согласился, представил письменную позицию, согласно которой оценка предварительному договора дана при рассмотрении гражданского дела [Номер], при рассмотрении дела вставал вопрос о назначении технической экспертизы документа, но ФИО1 уклонилась от предоставления подлинного договора. Установленные по делу обстоятельства имеют преюдициальное значение. Кроме того, судом было рассмотрено дело [Номер] о выселении ФИО1, которая заключила договор аренды с ФИО4, согласившись с правовым положением арендатора. Иск ФИО1 основан на обстоятельствах, которым уже была дана оценка разными судебными инстанциями. ФИО1 пропущен срок исковой давности для защиты своего права. Дополнил, что в предварительном договоре имеются фразы с ошибками, скопированные из договора, заключенного с ФИО4, т.е. он заключен позднее указанной в нем даты.
Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает требования истца не обоснованными.
На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В пункте 1 статьи 551 настоящего Кодекса закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Пунктом 5 той же статьи закреплено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В судебном заседании установлено, что на основании решения [Адрес] районного суда [Адрес] от [ДД.ММ.ГГГГ] ФИО2 являлся собственником жилого дома, находящегося по адресу: [Адрес] ([ ... ] дом стоит на кадастровом учете с номером [Номер] количество этажей 1, общая площадь 83,2 кв.м. [ДД.ММ.ГГГГ] между ФИО3, действующей от имени ФИО2 на основании доверенности, и покупателем ФИО4 заключен договор продажи спорного жилого дома. Согласно п. 3 договора купли-продажи указанный жилой дом продан за 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. Покупатель выплатил представителю продавца денежную сумму в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей за проданный жилой дом при подписании договора. Расчет произведен полностью, финансовых претензий представитель продавца к покупателю не имеет [ ... ]
Истец ФИО1 обосновывает свои требования заключением предварительного договора от [ДД.ММ.ГГГГ] между ФИО2 и ФИО1 ([ ... ] Согласно указанного договора продавец обязуется в срок до [ДД.ММ.ГГГГ] подготовить к продаже и продать, а покупатель принять в собственность жилой дом по адресу: [Адрес], стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта в срок до [ДД.ММ.ГГГГ]. Указанный объект оценивается по соглашению сторон в 2000000 рублей, первый платеж 200000 рублей покупатель выплачивает продавцу при подписании договора в качестве задатка, второй платеж 1800000 рублей покупатель выплачивает продавцу до [ДД.ММ.ГГГГ] при заключении основного договора.
Установлено, в производстве [Адрес] районного суда [Адрес] находилось гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о признании недействительной в порядке, предусмотренном ст. 179 ГК РФ, сделки - договора купли-продажи спорного жилого дома от [ДД.ММ.ГГГГ], заключенного между ФИО3, действовавшей от имени ФИО2 по нотариально удостоверенной генеральной доверенности, и покупателем ФИО4; признании за истцом права собственности на жилой дом, применении последствий недействительности договора. Решением [Адрес] районного суда [Адрес] от [ДД.ММ.ГГГГ] по делу [Номер] в удовлетворении названных исковых требований истцу ФИО2 было отказано. Решение было обжаловано, вступило в законную силу [ДД.ММ.ГГГГ] ([ ... ]
В ходе рассмотрения иска ФИО1, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, несмотря на разъяснение ей прав на предъявление самостоятельного иска, каких-либо требований не заявила. Тем не менее, судом дана оценка доводам ФИО5 и ФИО2 о заключении предварительного договора. В решении суд указал, что не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией предварительного договора, оригинал документа стороны представить отказались, спорящие стороны заявляли о заключении договора в иную дату, чем в нем указана. Суд, оценивая уклонение сторон от представления оригинала документа, счел невозможным считать доказанными обстоятельства, на которые ссылаются истец и ФИО1 в части заключения предварительного договора до заключения договора купли-продажи от [ДД.ММ.ГГГГ], в отсутствие документов, подтверждающих исполнение обязательств по предварительному договору, поскольку подлинник документа, как того требуют положения ст. ст. 67, 71 ГПК РФ, в материалы дела не представлен. Судом также было указано на несоответствие позиции истца о том, что у него отсутствовали документы на дом: решение суда, сведения о регистрации права на дом, отраженной также в пункте 2.1 договора, согласно которому продавец обязуется подготовить документы для продажи дома, содержанию пункта 2.2 договора о том, что дом принадлежит ФИО2 «на основании: Решения [Адрес] районного суда [Адрес] по делу [Номер], вступившего в законную силу [ДД.ММ.ГГГГ], право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по [Адрес], о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [ДД.ММ.ГГГГ] сделана запись о регистрации [Номер]». Более того, фраза с ошибками о принадлежности дома истцу на основании решения суда точно воспроизведена из текста договора купли-продажи от [ДД.ММ.ГГГГ], что позволяет суду предположить, что предварительный договор подписан позднее заключения договора купли- продажи.
Апелляционная инстанция, рассматривая апелляционную жалобу ФИО2 на решение суда от [ДД.ММ.ГГГГ], указала в своем определении, что мотивы, по которым суд отклонил представленную копию предварительного договора от [ДД.ММ.ГГГГ], заключенного с ФИО1, подробно приведены в обжалуемом решении, с которыми судебная коллегия соглашается. В повторном изложении и дополнительной аргументации они не нуждаются.
Поскольку указанные обстоятельства установлены судебными актами, которые вступили в законную силу, они не подлежат оспариванию и доказыванию вновь в силу закрепленного в части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации их преюдициального значения.
Суд учитывает, что в соответствии с Методикой «Определения давности выполнения реквизитов в документах по относительному содержанию в штрихах летучих растворителей», утв. Научно-методическим советом ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России 13.03.2013г., реквизиты в документе, выполненные рукописным способом чернилами различных видов, возраст которых на начало исследования составляет заведомо 2 года и более, непригодны для применения рассматриваемой методики.
Указанное означает, что представление оригинала договора [ДД.ММ.ГГГГ] в качестве приложения к иску, при отказе предоставить его в [ДД.ММ.ГГГГ] расценивается как допущенное стороной недобросовестное поведение.
В подтверждение исполнения обязанности по содержанию имущества ФИО1 представила доказательства оплаты коммунальных услуг, первый платеж совершен [ДД.ММ.ГГГГ] ([ ... ]
В этой связи суд полагает имеющим значение факт заключения [ДД.ММ.ГГГГ] договора аренды между ФИО4 и ФИО1, согласно которому дом сдан семье ФИО1 на срок с [ДД.ММ.ГГГГ] по [ДД.ММ.ГГГГ] с оплатой ежемесячно 5000 рублей, а также предусмотренной пунктом 2.5 договора обязанностью по оплате счетов за газ и электричество ([ ... ]
Следовательно, оплата коммунальных услуг является обязанностью истицы в соответствии с договором аренды, заключенным с ФИО4, а ранее [ДД.ММ.ГГГГ] была связана с заинтересованностью получать необходимые услуги, однако никак не свидетельствует о том, что истица содержит дом, осуществляя обязанности собственника в отношении него.
Установлено, что [ДД.ММ.ГГГГ] ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО1 о выселении из спорного дома, заочным решением [Адрес] районного суда [Адрес] от [ДД.ММ.ГГГГ] иск удовлетворен, ФИО5 выселена из жилого дома по адресу: [Адрес] без предоставления иного жилого помещения, она также обязана передать ФИО4 жилое помещение по адресу: [Адрес], свободное от личных вещей и прав третьих лиц по акту приема-передачи, взыскана с ФИО1 в пользу ФИО4. арендная плата по договору аренды жилого дома по адресу [Адрес], за период с [ДД.ММ.ГГГГ] по [ДД.ММ.ГГГГ] в сумме 50 000 рублей [ ... ]
Доводы ФИО1, положенные в основание её иска, по существу сводятся к утверждению о том, что дом ей передан, и предварительный договор является основанием для признания за ней права собственности на него.
Однако такие доводы противоречат положениям ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", частью 5 которой предусмотрено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Суд полагает, что возможность признания права собственности на спорный дом за истцом в силу положений действующего законодательства исключается.
В случае квалификации предварительного договора в качестве договора купли-продажи закон не предусматривает заявленного истцом способа защиты права - признание права собственности на объект недвижимости.
Право стороны защищается понуждением к заключению основного договора, при этом понуждаются к заключению все стороны договора, либо требованием о государственной регистрации перехода права собственности.
Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Данное разъяснение взаимосвязано с пунктом 11 того же постановления, где указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Из приведенных разъяснений прямо следует, что возможность признания права собственности за лицом при отсутствии государственной регистрации этого права существует только в ограниченных случаях. По общему же правилу, если переход права собственности основан на сделке, надлежащим способом защиты прав приобретателя является иск о государственной регистрации перехода права собственности.
Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 61 вышеназванного постановления, где указано, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Таким образом, при наличии оснований для признания заключенных сторонами предварительного договора основными надлежащим способом защиты прав ФИО1 являлось бы требование о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, при этом условием удовлетворения такого требования являлось бы установление состоявшейся передачи дома истцу и факта оплаты за него предусмотренной договором его стоимости.
Однако, как установлено, спорный дом передан покупателю ФИО4 по акту приема-передачи [ДД.ММ.ГГГГ], и именно он осуществляет реализацию прав собственника в отношении дома, в том числе путем предоставления его в аренду ФИО1.
По мнению представителя истца, при разрешении спора подлежат применению положения гражданского законодательства о последствиях неисполнения обязательств продавца по договору купли-продажи.
Пунктом 2 ст. 463 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 этого Кодекса.
Статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (в том числе основанного на договоре купли-продажи).
Согласно части первой указанной статьи в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Частью второй той же статьи предусмотрено, что вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
По смыслу приведенных положений закона наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.
Соответствующие разъяснения также содержатся в пункте 61 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, в абзацах шестом и седьмом которого указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Соответственно, наличие у продавца ФИО2 обязательств перед ФИО1, даже в случае признания предварительного договора купли-продажи основным договором, не является основанием недействительности договора купли-продажи, заключенного представителем продавца в отношении того же объекта с ФИО4, но не исключает возможности оспаривания прав последнего со ссылкой на состоявшуюся ранее передачу объекта истцу во исполнение заключенного ранее договора, обладающего признаками основного договора.
Вместе с тем, как указано выше, представленному истцом доказательству – предварительному договору судом дана соответствующая оценка, то есть он не подтверждает передачу дома в собственность ФИО1, состоявшуюся ранее заключения договоров купли-продажи с ФИО4, более того, заключение с ним договора аренды подтверждает отсутствие у истца иных прав в отношении объекта, за исключением прав пользования.
При таких данных, поскольку в течение года с момента заключения предварительного договора, основной договор купли-продажи не заключен, с предложением о заключении договора в этот период стороны друг к другу не обращались, ФИО1 свои права, вытекающие из предварительного договора, в установленный п.5 ст.429 ГК РФ, не реализовала, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились [ДД.ММ.ГГГГ], а срок для заявления требования заключения основного договора истек [ДД.ММ.ГГГГ], в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии у истца права понуждения ответчика к заключению основного договора, и как следствие, правовых оснований для удовлетворения настоящего иска.
Требование истца о признании права собственности ФИО4 отсутствующим при том, что право собственности на спорный жилой дом у ФИО1 не возникло, договор купли-продажи от [ДД.ММ.ГГГГ] недействительным не признан, право собственности ФИО4 зарегистрировано на основании правоустанавливающего документа в установленном порядке, заявлено без законных оснований, удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на дом, признании права собственности отсутствующим отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Нижегородский областной суд через Автозаводский районный суд г. Н. Новгорода в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: Е.М. Гаранина.
Мотивированное решение изготовлено [ДД.ММ.ГГГГ].