Омский областной суд
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе
председательствующего судьи Кондратенко Е.В.,
при секретаре Курдюмовой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 31 октября 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АТ-Маркет» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «АТ-Маркет» (далее – ООО «АТ-Маркет») обратилось в суд с административным исковым заявлением к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что ООО «АТ-Маркет» является собственником многофункциональных спортивно - развлекательных комплексов по адресу: <...>
При этом названные объекты недвижимости расположены на земельных участках с кадастровыми номерами № <...>, находящихся в пользовании у ООО «АТ-Маркет» на основании договоров аренды № Д-Л-13-7189 от 20 августа 2008 года, №Д-Кр-14-177 от 16 июня 2017 года (том 1 л.д. 30-31, том 3 л.д. 15-18, 35-42).
Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года для земельного участка с кадастровым номером № <...> составила <...> рублей, для земельного участка с кадастровым номером № <...> составила <...> рублей (том 3 л.д. 33, 34).
При этом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> с 1 декабря 2016 года на основании решения Арбитражного суда Омской области от 4 марта 2019 года установлена в размере <...> рублей (том 1 л.д. 35-38).
22 октября 2021 года административный истец обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной на основании отчетов № 091.21Н от 11 октября 2021 года, № 092.21Н и 15 октября 2021 года, подготовленных оценщиком ИП ФИО1 по состоянию на 30 апреля 2021 года, для земельного участка с кадастровым номером № <...>, земельного участка с кадастровым номером № <...> (том 3 л.д. 133-134, 137-138).
<...> бюджетным учреждением приняты решения № <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № <...> в размере их рыночной стоимости (том 3 л.д. 142-144, 146-148).
Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, что влечет нарушение прав административного истца как арендатора земельных участков, общество просило признать незаконными принятые бюджетным учреждением решения об отказе и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, для земельного участка с кадастровым номером № <...> рублей, для земельного участка с кадастровым номером № <...> (том 1 л.д. 5-7).
В ходе рассмотрения административного дела административный истец уточнил заявленные требования. Просил признать незаконным и отменить решения бюджетного учреждения <...> от <...> и установить по состоянию на 30 апреля 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости № <...> в размере его рыночной стоимости № <...> в соответствии с заключением судебной экспертизы (том 4 л.д.83).
Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании заявленные требования с учетом уточнений поддержал (том 1 л.д. 5-7, том 4 л.д. 83).
Представитель Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» ФИО3 в судебном заседании заявленные административным истцом требования не признал в полном объеме и просил отказать в удовлетворении административного иска по доводам, изложенным в письменных возражениях (том 3 л.д. 130-132).
Представитель Администрации города Омска ФИО4 полагал необоснованными требования административного истца о признании незаконным решений бюджетного учреждения, поскольку экспертом установлено наличие в отчетах об оценке нарушений законодательства и нарушений, указанных бюджетным учреждением. Не возражал против удовлетворения требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (том 3 л.д. 109).
Исследовав материалы административного дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года. Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.
Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116).
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, и земельного участка с кадастровым номером <...> является действующей, результаты определения кадастровой стоимости названных земельных участков затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, которая определяется исходя из кадастровой стоимости, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости.
На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 22 октября 2021 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 30 апреля 2021 года (том 3 л.д. 133-134, 137-138). К заявлению приложены отчеты об оценке от 11 и 15 октября 2021 года №№ 091.21Н, 092.21Н (том 2 л.д. 2-123, 124-255).
В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Решениями Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» <...> от 19 ноября 2021 года отказано в установлении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости таких объектов недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости (том 3 л.д. 142-144, 146-148).
Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлены отчеты об оценке № 091.21Н от 11 октября 2021 года, № 092.21Н и 15 октября 2021 года (том 2 л.д. 2-123, 124-255).
Определением Омского областного суда от 14 февраля 2022 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза по вопросам определения соответствия представленных отчетов требованиям федерального законодательства в сфере оценочной деятельности, а также наличия в отчетах нарушений, указанных в решениях бюджетного учреждения. Кроме того, в случае установления нарушений в представленных административным истцом отчётах, на разрешение эксперта поставлен вопрос определения рыночной стоимости указанных объектов недвижимости по состоянию на 30 апреля 2021 года.
Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (том 3 л.д. 227-232).
Согласно заключению № 576/2-4 от 18 октября 2022 года, подготовленному экспертом ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО5, отчеты № 091.21Н от 11 октября 2021 года, № 092.21Н и 15 октября 2021 года, не соответствуют федеральному законодательству в сфере оценочной деятельности в части нарушений пункта 22 б), в) ФСО № 7, пункта 5 ФСО № 3, пункта 5 ФСО № 7, пункта 8 ФСО № 7, пункта 25 ФСО № 1, статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ; замечания, указанные в решениях бюджетного учреждения Омской области от 19 ноября 2021 года подтверждаются в части замечаний № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 (том 4 л.д. 72-73).
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Заключение судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов эксперта у суда также не имеется.
При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений незаконным отсутствуют. Поскольку представленные отчеты об оценке № 091.21Н от 11 октября 2021 года и отчет № 092.21Н и 15 октября 2021 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствуют, имелись основания для отказа в удовлетворении заявлений, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемые решения были принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.
Разрешая требование ООО «АТ-Маркет» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...> в размере рыночной стоимости согласно заключению эксперта № 576/2-4 от 18 октября 2022 года, суд исходит из следующего.
В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Согласно заключению судебной экспертизы, выполненному экспертом ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО5 № 576/2-4 от 18 октября 2022 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> (том 4 оборот л.д. 32-72).
Проанализировав заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого оснований не имеется. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и достаточным опытом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеет заинтересованности в исходе спора. При этом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Так, в ходе исследования экспертом определен сегмент рынка, к которому относится исследуемый земельный участок, исходя из его категории – «земли населенных пунктов», вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:100904:1007 «под строительство культурно-досугового центра с учетом размещения объектов хранения автотранспорта», земельного участка с кадастровым номером № <...> «крытые физкультурно-оздоровительные сооружения (спортивные залы, катки, плавательные бассейны, боулинг-центр и др.)» и приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости заявленного объекта оценки. Рыночная стоимость указанных объектов недвижимости определялась экспертом с использованием сравнительного подхода, в рамках которого применен метод сравнения продаж (метод корректировок), как наиболее достоверно отражающий рыночную стоимость данных объектов. При этом проведен анализ рынка объектов недвижимости и подобраны объекты – аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектами оценки, приведена вся необходимая информация о них-66, 100-109 заключения. Проверяемость указанных в таблицах № 7, № 10 отказов от оферт обеспечивается сведениями, приведенными на Публичной кадастровой карте. К расчётам были применены аналоги, наиболее близкие по своим характеристикам. По отличным от объекта оценки ценообразующим факторам объектов – аналогов экспертом введены необходимые корректировки. Выбор объектов - аналогов, определение корректировок и порядок вычисления коэффициента вариации, необходимого для определения однородности выборки объектов – аналогов, надлежащим образом обоснованы и подробно описаны в заключении.
Сторона административного истца заключение эксперта не оспаривала, уточнив заявленные требования в части размера рыночной стоимости земельного участка в соответствии с заключением судебной экспертизы № 576/2-4 от 18 октября 2022 года (том 4 л.д. 83).
На основании вышеизложенного, суд находит возможным определить на основании экспертного заключения по состоянию на 30 апреля 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом изложенного датой подачи заявления следует считать 22 октября 2021 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 30 апреля 2021 года в размере его рыночной стоимости <...>
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 30 апреля 2021 года в размере его рыночной стоимости <...>
Датой подачи заявлений считать 22 октября 2021 года.
В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Омского областного суда Е.В. Кондратенко
Мотивированное решение суда изготовлено 3 ноября 2022 года.