РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

26.10.2022.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Казанджян А.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Торг Инвест", ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Истец в редакции уточненных требований просит суд

признать недействительным как ничтожную и незаключенную сделку Договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры площадью 30,2 м2, адрес: г.Сочи, <адрес>, заключенный между ООО "Торг Инвест" и ФИО3;

признать несостоявшимися торги от 20.12.2019 по реализации квартиры площадью 30,2 м2, по адресу: г.Сочи, <адрес>;

применить последствия недействительности и ничтожности сделки в виде аннулирования перехода права собственности на спорную квартиру к ФИО3, признании ФИО3 не приобретшим права собственности на спорную квартиру и обязании ФИО3 передать Спорную квартиру Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Краснодарском крае и <адрес> для проведения повторных торгов;

взыскать судебные расходы.

В обоснование требований указывает, что решением Хостинского районного суда г.Сочи от 16.10.2017 по гражданскому делу № удовлетворены исковые требования АО "Банк жилищного финансирования" (далее - "АО БЖФ") к ФИО5 ("Должник") о взыскании задолженности по кредитному договору и обращение взыскания на заложенное имущество.

Решение от 16.10.2017 вступило в законную силу 23.01.2018.

На основании Решения и исполнительного листа серия ФС № от ДД.ММ.ГГГГ Центральным РОСП г.Сочи УФССП России по Краснодарскому краю было возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ в отношении Должника. Предмет исполнения: задолженность в размере 2073950,54 руб., обращение взыскания на заложенное имущество: квартира площадью 30,2 м2, адрес: г.Сочи, <адрес>, кадастровый №.

Заместитель начальника Центрального РОСП г.Сочи УФССП России по Краснодарскому краю - старший судебный пристава-исполнитель - ФИО6 постановлением от ДД.ММ.ГГГГ передал эту квартиру Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Краснодарском крае и <адрес> для реализации на открытом конкурсе.

Специализированной организацией назначено ООО "Торг Инвест" ("Организатор торгов").

Организатор торгов информационным извещением в газете "Кубанские новости" от 09.11.2019 № 173 (6748) опубликовало, что по лоту №: "(Залог) - квартира пл. 30,2 м2, адрес: г.Сочи, <адрес>. Должник: Тер-Ованесян АЛ. н/ц - 2454400,00 руб., з-к- 122700,00 руб., состоится аукцион (торги): 06.12.2019 с 15:30 ч адресу: г.Сочи, <адрес>".

По жалобам представителя Истца торги были приостановлены УФАС по Краснодарскому краю с 05.12.2019 по 18.12.2019, а с 25.12.2019 до 13.01.2020 заключение договора по результатам торгов запрещено.

Заложенное имущество Должника (квартира № площадью 30,2 м2, адрес: г.Сочи, <адрес> кадастровым номером №) было реализовано ФИО3 по договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обращение взыскания задолженности и арест Спорной квартиры, а также ее принудительную реализацию с открытых торгов Истец считает незаконным, поскольку указанное имущество принадлежит в равной степени на праве совместной собственности как Должнику, так Истцу.

Это право собственности у Истца и Должника возникло в силу того, что Спорная квартира была приобретена в браке.

Доказательствами это факта являются:

1) свидетельства о заключении и о расторжении брака, из которых следует, что брак был заключен 07.10.2006 и расторгнут по решению суда 15.07.2014.

2) договор купли-продажи от 24.01.2009. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, отсутствуют доказательства оплаты квартиры ФИО3 до ДД.ММ.ГГГГ в размере 2393300 руб., а договор № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен ранее получения денежных средств от продажи квартиры.

В соответствии с п.4 ст.91 ФЗ "Об исполнительном производстве", организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.

Из отчета о результатах реализации имущества от 26.12.2019 и итогового протокола № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что торги прошли 20.12.2019, а имущество было, якобы, оплачено только 26.12.2019. При этом платежное поручение № от 26.12.2019 ни организатор торгов, ни Росимущество, ни покупатель имущества истцу так и не предоставили.

Согласно пунктам 7 и 8 ст.57 Закона об ипотеке лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи.

Спорный договор № был заключен ДД.ММ.ГГГГ, т.е. ранее внесения денежных средств, что также влечет его недействительность, как сделку, совершенную с нарушением закона. То есть, договор № является ничтожной сделкой.

Если в договоре момент оплаты не определен, то моментом исполнения обязательства покупателя по оплате товара является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка поставщика. Если поставщика и покупателя обслуживает один банк, моментом оплаты товара будет зачисление банком денежных средств на счет поставщика (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54).

Таким образом, договор № от ДД.ММ.ГГГГ является и незаключенной сделкой, так как торги были проведены 20.12.2019 и до 25.12.2019 на корреспондентский счет банка Росимущества сумма доплаты в размере 2392300 руб. не поступила.

При проведении аукциона по реализации спорной квартиры была существенно нарушена ч.2 ст.448 ГК РФ.

Частью 2 ст.448 ГК РФ установлено, что извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения.

Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена: продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст.167 ГК РФ.

Частью 3 ст.57 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что информация о публичных торгах по продаже заложенного недвижимого имущества помимо ее размещения в сети "Интернет" в установленном порядке подлежит публикации в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.

Указание в извещении о проведении торгов на то, что "состоится аукцион (торги): 06.12.2019 с 15:30 по адресу: г.Сочи, <адрес>" не содержит указания на помещение (офис) в котором должны быть проведены торги. По указанному адресу находится семиэтажное здание, в котором на втором этаже находятся частные офисы, а остальные этажи занимают госучреждения и госпредприятия. В судебном заседании представители ответчиков не смогли пояснить, в каком именно офисе проходили торги.

Должник является лицом, интересы которого затрагиваются при нарушении порядка извещения о проведении публичных торгов (п.2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 № 101).

Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать (п.3 ст.449.1 Гражданского кодекса РФ).

Так как в публикации не был указан номер кабинета (помещения), в котором проводились торги, то должник (ФИО5) был лишен возможности участвовать в них.

Как разъяснено в п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в п.1 ст.449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п.2 ст.448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах.

Ответчиком ФИО3 представлен отзыв на иск.

В обоснование возражений указывает, что с заявленными требованиями не согласен, считает, что суду необходимо отказать истцу в удовлетворении искового заявления по следующим основаниям.

Доводы истца о проведении публичных торгов по продаже недвижимого имущества с нарушениями, недействительности и ничтожности заключенного с победителем торгов договора купли-продажи, в том числе относительно доказательств оплаты квартиры уже рассмотрены, им дана правовая оценка суда в ранее вынесенных Решениях судов:

Решении Прикубанского районного суда г.Краснодара от 08.07.2020, вступившим в силу 03.11.2020,

Апелляционном Определении Краснодарского краевого суда от 03.11.2020;

Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06.04.2021;

Определении Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2021

Доводы истца о неправомерности обращения взыскания на совместное имущество супругов не могут быть приняты судом, поскольку они фактически направлены на пересмотр вступившего в законную силу Решения Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 16.10.2017.

Считает, что истцом пропущен срок исковой давности по части раздела общей долевой собственности, т.к. брак между должником ФИО5 и бывшем супругом ФИО1 был расторгнут ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.1 ст.196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 настоящего Кодекса.

Также, 28.12.2020 Центральным районным судом г.Сочи вынесено Решение о признании ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО9 утратившими право пользования жилым помещением (квартирой), указанной в исковом заявлении, как спорная квартира, вступившего в законную силу 02.02.2021.

Также ответчик просит отменить меры по обеспечения иска.

В судебном заседании присутствующие представители ссылались на обоснование своих требований и возражений.

Ответчик ООО "Торг-Инвенст", третьи лица без самостоятельных требований МТУ Росимущества в Краснодарском крае и <адрес>, ФИО5 не явились, извещены, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, су не находит требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 16.10.2017 Хостинским районным судом г.Сочи вынесено решение по гражданскому делу № 2-2033/2017 по иску АО "Банк Жилищного Финансирования" к ФИО5 о взыскании кредиторской задолженности и обращении взыскания на залоговое имущество.

Решение Хостинского районного суда г.Сочи вступило в законную силу 23.01.2018, выдан исполнительный лист № от 05.03.2018.

Решением Хостинского районного суда г.Сочи от 16.10.2017 была определена начальная продажная цена указанного выше недвижимого имущества исходя из залоговой, указанной в договорах и дополнительных соглашениях к ним.

На основании исполнительного листа, выданного Хостинским районным судом г.Сочи от 05.03.2018 возбуждено исполнительное производство на основании которого, указанное выше имущество было передано на реализацию путем проведения публичных торгов в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае.

Постановление заместителя начальника Центрального РОСП г.Сочи ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ указанная выше квартира передана для реализации на открытом конкурсе (специализированная организация - ООО "Торг Инвест").

Протоколом заседания комиссии №аз по подготовке к проведению торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, участниками торгов в отношении лота №, квартиры, площадью 30,2 м2, расположенной по адресу: г.Сочи, <адрес>, с кадастровым номером №, были признаны ФИО10 - участник №; ФИО3 - участник №; ФИО4 - участник №.

По результатам торгов, указанное имущество должника реализовано ФИО3

Посчитав, что торги по продаже имущества, проведены с существенным нарушением требований законодательства, нарушают права и законные интересы истца, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительными торгов по продаже имущества должника.

В силу ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В соответствии с ч.2 ст.448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. По смыслу названной статьи опубликование информационного сообщения о продаже имущества является стадией организации торгов, то есть выступает элементом порядка их проведения (п.3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 № 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

Поскольку размещение информации преследует цель привлечения более широкого круга потенциальных покупателей, желающих приобрести реализуемое право аренды недвижимости с публичных торгов, также подлежат принятию во внимание положения ст.554 ГК РФ об определении предмета в договоре продажи недвижимости.

В п.44 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Истец указывает, что при организации оспариваемых торгов ООО "Торг Инвест" были нарушены правила их проведения, которые привели к ограничению числа лиц, принявших участие в них и что, как следствие, негативно повлияло на формирование цены продажи вышеуказанного имущества. Истец считает, что должник неправомерно лишен права владения и пользования спорной квартирой, находящейся в собственности. Допущенные в ходе организации и проведения торгов нарушения являются существенными, что является основанием для признания торгов недействительными.

Под нарушением правил проведения торгов (п.1 ст.449 ГК РФ) следует понимать несоблюдение организатором торгов, а в ряде случаев и судебным приставом-исполнителем, установленных ГК РФ, Федеральным законом "Об исполнительном производстве", иным федеральным законом правил об организации и проведении публичных торгов. Таким образом, нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при обращении взыскания на имущество должника в процессе исполнительного производства, впоследствии реализованное на торгах (нарушение очередности обращения взыскания на имущество должника-организации, недостоверность оценки имущества должника и пр.), основанием для признания торгов недействительными не являются. Такие нарушения могут являться основанием к признанию судом действий судебного пристава-исполнителя незаконными в порядке, установленном для их оспаривания (статьи 122, 128 Закона об исполнительном производстве, статья 441 ГПК РФ).

В ст.121 Закона об исполнительном производстве установлен самостоятельный способ защиты прав, нарушенных в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя, и предусмотрены конкретные последствия такого нарушения.

В силу ч.2 ст.13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно 2частям 2, 3 ст.61 ГПРК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Как следует из материалов дела, ранее ФИО5 обращалась в Прикубанский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением о признании торгов по реализации заложенного имущества недействительными. ФИО5 просила суд признать торги недействительными, применить последствия недействительности сделки.

Основным доводом ФИО5 являлось то, что торги по реализации заложенного имущества подлежали признанию недействительными на основании того, что они были проведены с нарушением правил проведения публичных торгов, которое выразилось в не размещении информации на официальном сайте УФССП, на официальном сайте РФ и информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и иных нарушениях указанных заявителем.

Решением Прикубанского районного суда Краснодарского края от 08.07.2020 отказано в удовлетворении требований о признании торгов по реализации заложенного имущества недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующими права собственности, погашении записи о переходе права собственности на квартиру.

03.11.2020 судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда вынесено апелляционное определение, которым решение Прикубанского районного суда Краснодарского края от 08.07.2020 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО5 без удовлетворения.

Судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда признано, что торги по реализации спорного имущества проведены уполномоченным лицом с соблюдением правил, установленных законом, сведения о проведении торгов отражены полно, в доступной форме, путем опубликования информации в предусмотренном законом средстве массовой информации. Извещения содержат сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, а также сведения о начальной цене, поэтому оснований для признания их недействительными не имеется.

Такой вывод содержится также в Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 № 15АП-19932/2021 по делу № А32-27791/2020, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2022 № Ф08-658/2022 по делу N А32-27791/2020.

Из содержания указанных судебных актов видно, что суды оценили законность проведенных торгов с учетом доводов должника об имевших место, по его мнению, существенных нарушениях действующего законодательства (процедуре проведения, оценке рыночной стоимости имущества и пр.). Суды пришли к выводу о том, что торги по продаже спорного имущества проведены без нарушений правил, в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Названные судебные акты в установленном законом порядке не отменены и вступили в законную силу. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Таким образом, истец, обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, фактически вновь просит суд рассмотреть по сути те же требования должника о признании недействительными торгов и применении последствий недействительности сделки, сославшись лишь на нарушение ее прав в отношении имущества, находящегося в режиме совместной собственности супругов.

Вместе с тем обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, вступившего в законную силу, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагают, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела, что служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает принцип правовой определенности.

При рассмотрении требования истца в части признания торгов недействительными по основаниям, предусмотренным ГК РФ, судом установлено, что предмет и основания спора в данном случае совпадают с предметом и основаниями спора, рассмотренным судом общей юрисдикции. Сопоставив требования, заявленные должником и рассмотренные в суде общей юрисдикции, с требованиями, указанными истцом о признании торгов недействительными, суд установил, что они по существу идентичны (предмет и основания требований совпадают), в связи с чем, в удовлетворении заявления в указанной части суд полагает необходимым отказать.

При отказе в иске суд находит оснований для продолжения действия обеспечительных мер.

Руководствуясь статьями 194-199, 144 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ООО "Торг Инвест", ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Центрального районного суда г.Сочи от 13.09.2021 в виде

объявления запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю на совершение любых регистрационных дейстьвий в отношении квартиры, расположенной в г.Сочи, <адрес>, кадастровый №;

объявления запрета Управлению МВД России по г.Сочи на регистрацию граждан в квартире, расположенной в г.Сочи, <адрес>, кадастровый №;

объявления запрета ФИО3 на распоряжение и пользование квартирой, расположенной в г.Сочи, <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня составления решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 02.11.2022.

Председательствующий