Решение по делу № 2-3791/2021 от 14.07.2023 - о возложении обязанности привести в первоначальное состояние нежилое помещение и по встречному иску <ФИО> к администрации города Рязани о сохранении помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, признании права собственности на такое помещение.

Дело № 2-87/2023

УИД: 62RS0004-01-2021-005070-85

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Рязань 14 июля 2023 г.

Советский районный суд г.Рязани в составе председательствующего судьи Занина С.А.,

при секретаре Самохваловой О.В.,

с участием ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО1,

представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО1 – адвоката Щелчковой Л.В., действующей по ордеру,

представителя третьего лица ООО "МК-ТРЕВЕЛ" – директора ФИО2, действующей на основании Устава,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску администрации города Рязани к ФИО1 о возложении обязанности привести в первоначальное состояние нежилое помещение и по встречному иску ФИО1 к администрации города Рязани о сохранении помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, признании права собственности на такое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Рязани обратилась в суд с иском к ФИО1 о возложении обязанности привести в первоначальное состояние нежилое помещение. Исковые требования мотивированы тем, что ответчику ФИО1 принадлежит на праве собственности нежилое помещение Н3, кадастровый №, общей площадью 36,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>. дд.мм.гггг. Государственная инспекция строительного надзора по Рязанской области провела внеплановую проверку, которой установлено, что ответчик ФИО1 в отсутствие разрешения на строительство осуществил реконструкцию здания многоквартирного дома по указанному адресу, оборудовал проем в перекрытии первого этажа и присоединил к названному нежилому помещению Н3 часть нижерасположенного подвального помещения, площадью 29,5 кв.м. Право собственности на присоединенное помещение у ФИО1 отсутствует. Данная реконструкция выполнена ответчиком самовольно, без проектной и разрешительной документации.

На основании изложенного, администрация города Рязани просила обязать ФИО1 в трехмесячный срок со дня вступления в законную силу решения суда привести нежилое помещение Н3, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние в соответствии с планом объекта БТИ по данным обследования до незаконной реконструкции, путем устранения доступа в техническое подполье. (л.д.2).

В ходе производства по делу администрация города Рязани исковые требования уточнила, окончательно просила обязать ответчика ФИО1 в трехмесячный срок со дня вступления в законную силу решения суда привести указанное нежилое помещение Н3 в первоначальное состояние путем устранения доступа в подвальное помещение, а именно демонтировать лестницу между первым этажом и подвальным помещением, восстановить перекрытия и полы между первым этажом и подвальным помещением.

Ответчик по первоначальному иску ФИО1 подал в суд встречный иск к администрации города Рязани о сохранении помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, признании права собственности на такое помещение. Встречные исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 на основании договора купли-продажи приобрел <адрес> по ул. Краснорядская г. Рязани на первом этаже многоквартирного дома. Эта квартира имела вход в подвал, которым предыдущий собственник не пользовался, не имел на него соответствующих документов. Впоследствии ФИО1 перевел данную квартиру в нежилое помещение Н3, площадью 36,7 кв.м, которое сдал в аренду ООО "МК-ТРЕВЕЛ" под офис. Из-за оплыва фундамента многоквартирного дома данное помещение подтоплялось, приходилось откачивать воду, стоявшую на первом этаже. В 2003 году ФИО1 был вынужден начать капитальный ремонт подвала под этим помещением Н3. По итогам данного ремонта, завершенного в 2007 году, ФИО1 обустроил нижерасположенное подвальное помещение, площадью 29,5 кв.м. Ремонт выполнен без воздействия на конструктивные элементы здания на основании проектной документации, подготовленной ООО «Проектреставрация». Согласно проектной документации, выполнены работы по перепланировке помещения Н3: откачка воды наносного грунта, укрепление фундамента, гидроизоляция фундамента, заливка стяжки пола и его гидроизоляция, устройство кирпичных фальшстен, гидроизоляция, утепление стен, укладка керамической плитки на пол, установка радиаторов отопления, проведение электричества. Перепланировка нежилого помещения Н3, включающая переоборудование подвала в офисное помещение, не затрагивает несущих конструкций здания, его планировка не изменилась. Такая перепланировка не является реконструкцией. ФИО1 направил в администрацию города Рязани заявление о согласовании перепланировки и переустройства нежилого помещения Н3. Данное заявление оставлено администрацией города Рязани без рассмотрения со ссылкой на то, что работы по присоединению подвала к нежилому помещению уже выполнены.

На основании изложенного, истец по встречному иску и ответчик по первоначальному иску ФИО1 просил суд сохранить нежилое помещение Н3 общей площадью 36,7 кв. м и подвальное помещение общей площадью 29,5 кв.м, а всего общей площадью 66,2 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, в переустроенном (перепланированном) состоянии и признать право собственности на нежилое помещение Н3, лит. А, площадью 66,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. (л.д.144).

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску администрация города Рязани, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителей не направила, просила рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО1, его представитель адвокат Щелчкова Л.В., действующая по ордеру, в судебном заседании первоначальный иск администрации г. Рязани не признали, встречный иск ФИО1 поддержали по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснили, что ФИО1 реконструкцию спорного нежилого помещения не производил, технические параметры многоквартирного дома не изменились. Ремонтные работы, проведенные в спорном нежилом помещении, соответствуют градостроительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным и иным нормам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Из заключения судебной экспертизы следует, что иные жильцы, кроме собственника спорного помещения Н3, не имеют доступа в подвальное помещение, расположенное под указанным нежилым помещением Н3. Доказательства того, что присоединенное ФИО1 подвальное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, в материалы дела не представлены. Общедомовые коммуникации в подвале не размещены. Вход в подвал возможен только из нежилого помещения Н3. В случае признания подвала общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома ФИО1 как собственнику помещения такого дома нельзя запретить доступ в подвал. Устранение доступа в подвал, которого требует администрация г. Рязани, может привести к обрушению дома, а также лишит ФИО1 возможности пользоваться частью своего помещения, в том числе санузлом. Кроме того, истец по первоначальному иску администрация города Рязани пропустила срок исковой давности, поскольку узнала об указанном факте присоединения подвального помещения дд.мм.гггг. в ходе обследования спорного помещения при составлении акта о завершении переустройства и перепланировки помещения для перевода названной квартиры в нежилое помещение.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО "МК-ТРЕВЕЛ" – директор ФИО2, действующая на основании Устава, поддержала правовую позицию ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО1

Третьи лица Государственная инспекция строительного надзора Рязанской области, Главное управление архитектуры и градостроительства Рязанской области, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителей не направили, о причинах неявки не сообщили.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ), многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Согласно части 1 статьи 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 3 статьи 22 ЖК РФ, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (часть 1 статьи 23 ЖК РФ).

В судебном заседании установлено, что дд.мм.гггг. ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО1 по договору купли-продажи приобрел в собственность однокомнатную квартиру, назначение – жилое, общей площадью 41 кв.м, в том числе жилой 21,6 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, на первом этаже многоквартирного дома (л.д.94).

дд.мм.гггг. ФИО1 как собственник указанной квартиры принял решение о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой фонд с образованием нежилого помещения Н3, общей площадью 36,7 кв.м. (л.д.106).

дд.мм.гггг. администрация города Рязани издала постановление о переводе указанной квартиры в нежилое помещение для его использования в качестве торгово-офисного помещения. (л.д.107).

дд.мм.гггг. Комиссия по приёмке помещений после переустройства и (или) перепланировки администрации города Рязани составила акт о завершении переустройства и перепланировки помещения о том, что

- работы по переустройству и перепланировке помещения начаты дд.мм.гггг., окончены дд.мм.гггг.,

- предъявленное к приемке помещение имеет общую площадь 36,7 кв.м, оно соответствует согласованным в установленном порядке проектным решениям,

- переустройство и перепланировку помещения, расположенного по адресу: <адрес>, считать завершёнными. (л.д.108).

По итогам перевода указанной квартиры в нежилое помещение составлен кадастровый паспорт помещения, согласно которому образованному нежилому помещению присвоен номер Н3, кадастровый №. Нежилое помещение имеет общую площадь 36,7 кв.м, которая изменилась на 4,3 кв.м в результате уточненного подсчета и уточненных измерений. Это помещение расположено по адресу: <адрес>, на первом этаже многоквартирного дома. (л.д.110).

Собственником данного нежилого помещения до настоящего времени является ФИО1 (л.д.7).

Многоквартирный дом, где находится указанное нежилое помещение, состоит из трех этажей и подвала (этаж №).

Тот же многоквартирный дом включает в себя

- 10 квартир за номерами 2, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14,

- 4 нежилых помещения за номерами Н1, Н2, Н3 (имеет кадастровый №, принадлежит ФИО5), Н3 (имеет кадастровый №, принадлежит ФИО1).

Управление данным многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников недвижимости или управляющая организация к управлению данным домом не привлекались.

Часть площади - 35,2 кв.м названного нежилого помещения Н1 расположена в подвале, вторая часть площадью 43,4 кв.м этого помещения расположена на первом этаже.

Остальные перечисленные нежилые помещения Н2, Н3, Н3 расположены на первом этаже данного многоквартирного дома.

В подвале (этаж №) этого дома расположены следующие помещения:

- часть помещений, общей площадью 35,2 кв.м, нежилого помещения Н1,

- помещение № общей площадью 11,7 кв.м,

- помещение № общей площадью 22,6 кв.м,

- помещение № общей площадью 15,2 кв.м,

- помещение № общей площадью 10,5 кв.м,

- помещение № общей площадью 18,0 кв.м,

- помещение № общей площадью 31,0 кв.м.

Изложенные обстоятельства подтверждаются соответствующими объяснениями сторон в судебном заседании, названным договором купли-продажи квартиры, решением о переводе помещения из жилого фона в нежилой, кадастровым паспортом данного помещения, выписками из Единого государственного реестра недвижимости в отношении помещений в названном многоквартирном доме, заключением судебной экспертизы, проведенной ООО «ФинЭкс».

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГрК РФ), объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу п. 2 ст. 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей

На основании с п. 1 ст. 51 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В Ведомственных строительных нормах (ВСН) 61-89 (р) "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования", утвержденных Приказом Госкомархитектуры от 26 декабря 1989 года N 250, установлено, что реконструкция жилого дома может в себя включать изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований - частичную разборку здания.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ), переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В ч.5 ст. 19 ЖК РФ определено, что под техническим паспортом жилого помещения понимается документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям.

Сведения, указываемые в техническом паспорте, перечислены в разделе 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37.

В частности, техническое описание квартиры приводится на основании приложения 2 к указанной Инструкции и включает в себя параметры технического описания основных конструктивных элементов здания: фундаменты; стены; перекрытия; крыши; полы; окна; отопительные печи и кухонные очаги; отопление; внутренняя отделка; наружная отделка; прочие работы (элементы обустройства); электроосвещение; телевидение; газоснабжение; водопровод; канализация; ванны; горячее водоснабжение.

В силу части 1 статьи 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

На основании статьи 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса (документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

В судебном заседании установлено, что в период с дд.мм.гггг. по дд.мм.гггг. (более точная дата не установлена) ФИО1 в принадлежащем ему нежилом помещении Н3, кадастровый №, и в нижерасположенном подвале выполнены следующие работы:

1) очищена поверхность капитальных стен нежилого помещения Н3 на первом этаже,

2) демонтированы дощатые полы и деревянные перекрытия между первым этажом и подвальным помещением под данным помещением Н3,

3) очищена поверхность капитальных стен подвального помещения,

4) на полу подвального помещения устроена монолитная железобетонная плита толщиной 150-180 мм,

5) по периметру подвального помещения на расстоянии 20-30 см от несущих капитальных стен до уровня земли возведены внутренние несущие стены из кирпича,

6) для предотвращения деформации внутренних несущих стен по периметру подвального помещения устроена подпорная стенка высотой 80 см из монолитного железобетона,

7) в подвальном помещении возведены внутренние перегородки, произведена внутренняя отделка помещений,

8) на первом этаже нежилого помещения Н3 собран металлический каркас из стального швеллера и стальной профильной трубы квадратного сечения, который опирается на вновь возведенные внутренние несущие стены подвального помещения и не прикасается с несущими стенами многоквартирного жилого дома, отставая от них на 0,25-0,3 м,

9) по металлическому каркасу устроено перекрытие между первым этажом и подвальным помещением, на первом этаже смонтированы декоративные стенки и потолок, произведена внутренняя отделка помещений первого этажа,

10) для перехода с первого этажа в подвальное помещение устроена лестница.,

11) в подвальное помещение проведена электропроводка и смонтировано электрооборудование,

12) в подвальное помещение проведена централизованная система отопления, установлены отопительные приборы.

В результате перечисленных работ к указанному нежилому помещению, кадастровый №, была присоединена часть подвального помещения, общей площадью 29,5 кв.м.

В настоящее время во владении ФИО1 находится помещение общей площадью 66,2 кв.м, которое состоит из

- торгово-офисного помещения, площадью 30,5 кв.м (на первом этаже, на отметке уровня 0,000),

- коридора, площадью 4,8 кв.м (на первом этаже, на отметке уровня 0,000),

- санузла, площадью 1,4 кв.м (ниже пола первого этажа, на отметке уровня -0,980),

- коридора, площадью 4,4 кв.м (в подвальном помещении, на отметке уровня -2,460),

- подсобного помещения, площадью 7,4 кв.м (в подвальном помещении, на отметке уровня -2,460),

- подсобного помещения, площадью 7,0 кв.м (в подвальном помещении, на отметке уровня -2,460),

- подсобного помещения, площадью 10,7 кв.м (в подвальном помещении, на отметке уровня -2,460).

В настоящее время указанное нежилое помещение по договору аренды используется для размещения ООО "МК-ТРЕВЕЛ", ИНН <***>, одним из учредителей которого является ФИО1

Изложенные обстоятельства подтверждаются проектной документацией ООО «Проектреставрация» «Присоединение подвального помещения к нежилому помещению Н3 (1 этаж), 2022 г.», Техническим описанием нежилого помещения Н3, выполненным ООО «Центр БТИ» от дд.мм.гггг., заключением судебной экспертизы, проведенной ООО «Финансы и экспертиза».

Суд не соглашается с выводом судебной экспертизы, проведенной ООО «ФинЭкс», о том, что в ходе выполнения вышеперечисленных работ по перепланировке нежилого помещения Н3 не были затронуты несущие конструкции жилого дома.

Согласно Приложению 6 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, утвержденного Госстроем России, несущие конструкции здания – это строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях.

В соответствии с п. 24 ч. 2 ст. 2 Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", строительная конструкция - часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

К несущим конструктивным элементам относятся: несущие стены, колонны, связи, диафрагмы жесткости, фермы, элементы перекрытий и бесчердачных покрытий (балки, ригели, плиты, настилы), если они участвуют в обеспечении общей устойчивости и геометрической неизменяемости здания. (п. 5.4.2 Свода правил СП 2.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости", утверждённого Приказом МЧС России от 12.03.2020 N 151).

Судом установлено, что с целью присоединения к названному нежилому помещению Н3 части подвала, площадью 29,5 кв.м,

- демонтированы перекрытия между первым этажом и подвалом под данным помещением Н3,

- устроено новое перекрытие между первым этажом и подвальным помещением,

- выполнен проем в этом перекрытии между первым этажом и подвальным помещением,

- установлена лестница для перехода с первого этажа в подвал.

- возведены внутренние несущие стены из кирпича по периметру подвального помещения.

Данный факт подтверждается содержанием исследовательской части названного заключения судебной экспертизы и свидетельствует о частичной замене несущих строительных конструкций объекта капитального строительства многоквартирного дома) – перекрытий и стен.

Следовательно, ФИО1 осуществил реконструкцию названного многоквартирного дома.

Судом также установлено, что в результате присоединения к нежилому помещению Н3, кадастровый №, части подвала, площадью 29,5 кв.м,

- часть подвала многоквартирного дома отгорожена стенами и отнесена к внутреннему пространству нежилого помещения ФИО1, в результате чего увеличилась площадь данного нежилого помещения и уменьшилась площадь подвала, изменился состав помещений многоквартирного дома,

- в подвальное помещение проведены система отопления и электроснабжения,

- часть подвала стала отапливаться, в связи с чем изменился отапливаемый объем здания,

- в подвальном помещении проведены системы водоснабжения, водоотведения, устроен санузел.

Данные обстоятельства свидетельствуют об осуществлении ФИО1 переустройства и перепланировки помещений, выразившихся в переносе инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования, изменении конфигураций помещений и требующих внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Таким образом, ФИО1, выполнив работы по присоединению части подвала к нежилому помещению Н3, осуществил реконструкцию объекта капитального строительства – названного многоквартирного дома, а также перепланировку и переустройство помещений этого дома.

Вопреки п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ч.1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ, ФИО1 не получил соответствующего разрешения органа местного самоуправления на реконструкцию жилого дома, не согласовал с данным органом переустройство и перепланировку помещений дома.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно пункту 2 раздела I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, гаражи.

По смыслу приведенных норм, подвалы входят в состав общего имущества в многоквартирных домах.

Довод ФИО1 о недоказанности принадлежности указанного подвала составу общего имущества собственников помещений многоквартирного дома опровергается следующим.

Как установлено судом, в подвале указанного многоквартирного дома находятся:

- помещение № общей площадью 11,7 кв.м,

- помещение № общей площадью 22,6 кв.м,

- помещение № общей площадью 15,2 кв.м,

- помещение № общей площадью 10,5 кв.м,

- помещение № общей площадью 18,0 кв.м,

- помещение № общей площадью 31,0 кв.м.

Эти помещения не являются частями квартир либо нежилых помещений, находящихся в частной собственности.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" установлен перечень работ, выполняемых в зданиях с подвалами: проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями (п.2).

В силу п. 3.4.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья.

На основании п. 5.13 Свода правил СП 255.1325800.2016 "Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения", утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 24 августа 2016 г. N 590/пр, при эксплуатации здания (сооружения) необходимо обеспечить доступность конструктивных элементов и систем инженерно-технического обеспечения для осмотров, выполнения ремонтных работ, устранения возникающих неисправностей и дефектов, регулировки и наладки оборудования в процессе эксплуатации.

Названные помещения подвала необходимы для осмотра, обслуживания и поддержания в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома – фундамента, несущих и ограждающих конструкций дома, то есть они предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.

В силу изложенных обстоятельств подвал, в том числе его часть, присоединенная к спорному нежилому помещению Н3, относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Вследствие присоединения ФИО1 части подвала к спорному помещению Н3 площадь последнего увеличена с 36,7 кв.м до 66,2 кв.м, а общее имущество собственников помещений многоквартирного дома соответственно уменьшено.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 40 названного Кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 11 Обзора судебной практики N 2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 г., на реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.

В пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 г., обращено внимание на то, что реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.

Исходя из приведенных положений, на присоединение к спорному помещению части подвала, относящегося к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, требовалось согласие данных собственников.

Доказательств получения такого согласия в суд не представлено.

В связи с изложенным суд приходит к выводу, что ФИО1, присоединив к своему помещению Н3 часть подвала, относящегося к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, без согласия данных собственников, самовольно произвел реконструкцию жилого дома, а также переустройство и перепланировку помещения Н3 и подвала.

Такие самовольные действия по реконструкции, перепланировке и переустройству нарушают права и законные интересы других граждан - собственников помещений многоквартирного дома, которые своего согласия на уменьшение общего имущества не давали.

Из-за отсутствия соответствующего согласия указанных собственников ФИО1 не имеет права на приобретение в собственность присоединенной части подвала.

Поэтому в удовлетворении встречного иска ФИО1 о сохранении спорного помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, признании права собственности на такое помещение следует отказать.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способом защиты гражданских прав является, в том числе восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 ЖК РФ).

В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", пунктом 7 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, расположенных на территории городского округа.

В силу данных норм администрация города Рязани как орган местного самоуправления вправе требовать от ФИО1 как от собственника помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и перепланировано, привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок.

Работы по присоединению подвала к помещению были выполнены ФИО1 своими силами, в связи с чем не имеется препятствий для выполнения им работ по устранению доступа в подвал из указанного помещения.

В суд не представлено доказательств того, что спорное помещение нельзя привести в прежнее состояние путем выполнения заявленных в иске работ по устранению доступа в подвальное помещение: демонтажа лестницы, восстановления полов и перекрытий между первым этажом и подвальным помещением.

Не влечет отказа в иске администрации г. Рязани довод ФИО1 о том, что в случае удовлетворения иска о приведении спорного помещения в первоначальное состояние ФИО1 будет лишен доступа в санузел.

Как установлено в судебном заседании, данный санузел размещен за пределами нежилого помещения Н3 - ниже уровня пола первого этажа, на отметке уровня -0,980, то есть фактически находится в незаконно присоединённом подвальном помещении.

В связи с этим у ФИО1 отсутствуют основания для сохранения доступа в указанный санузел.

Необоснован довод ФИО1 о том, что удовлетворение иска о приведении в первоначальное положение помещения Н3 закроет доступ в подвальное помещение, что приведет к прекращению работы размещенных в подвальном помещении инженерных сооружений, затоплению подвала.

Как установлено заключением судебной экспертизы, в техническом паспорте и в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на указанный многоквартирный дом обозначен спуск в подвал дома, расположенный за пределами этого дома на улице перед принадлежащим ФИО1 нежилым помещением Н3.

В настоящее время упомянутый спуск в подвал отсутствует, на его месте устроено дорожное покрытие.

Сведений о том, кто, когда, по каким причинам перекрыл данный спуск в подвал, в суд не представлено.

Доказательств того, что данный спуск отсутствовал на момент присоединения ФИО1 подвального помещения, в суд не представлено.

Оснований полагать, что спуск в данный подвал никогда не существовал, и сведения о нем являются, как расценено в заключении судебной экспертизы, лишь реестровой ошибкой, не имеется, поскольку иного входа в данный подвал в технической документации на жилой дом не обозначено, а необходимость обеспечения прохода ко всем элементам подвала и технического подполья предписана вышеприведенными положениями п. 3.4.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и п. 5.13 СП 255.1325800.2016.

Поэтому ФИО1 для обеспечения прохода в подвал многоквартирного дома имеет возможность поставить перед собственниками помещений указанного дома вопрос о восстановлении упомянутого спуска в подвал, исходя из приведенных в техпаспорте жилого дома параметров и расположения этого спуска.

Администрация города Рязани требует привести спорное помещение в прежнее состояние в трехмесячный срок.

Относительно длительности данного срока возражений в суд не представлено.

При определении разумного срока, необходимого для приведения спорного помещения в первоначальное состояние, суд учитывает правило п. 2 ст. 314 ГК РФ: в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, то обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления требования.

Поэтому заявленный в исковых требованиях трехмесячный срок приведения спорного помещения в первоначальное состояние является разумным.

Необоснован довод ФИО1 о пропуске администрацией города Рязани срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьёй 199 ГК РФ установлено, что требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

ФИО1 утверждал, что о присоединении к спорному нежилому помещению части подвала администрация города Рязани узнала в 2008 г. при подаче ФИО1 заявления о согласовании перепланировки названной квартиры с приложением проекта перепланировки, предусматривающего присоединение части подвала к квартире.

Вместе с тем, в указанном заявлении ФИО1, представленном им в материалы дела, не сообщается о состоявшемся присоединении части подвала к квартире.

В заявлении изложена лишь просьба начальнику Управления жилищно-коммунального хозяйства и эксплуатации жилищного фонда администрации г. Рязани о согласовании перепланировки квартиры без уточнения, в чем такая перепланировка заключается. Сведений о завершении перепланировки квартиры, связанной с присоединением подвала, техническое описание объекта с завершённой перепланировкой указанное заявление не содержит.

По мнению ФИО1, администрация города Рязани также обнаружила факт присоединения части подвала к спорному помещению дд.мм.гггг. – в день составления Комиссией по приемке помещений после переустройства и (или) перепланировки администрации города Рязани акта о завершении переустройства и перепланировки спорного помещения. (л.д.108).

Между тем, в данном акте не только отсутствуют сведения о присоединении к нежилому помещению части подвала, но и сообщается, что площадь нежилого помещения после переустройства и перепланировки составляет 36,7 кв.м, что соответствует узаконенной площади этого помещения, внесённой в Единый государственный реестр недвижимости, и противоречит утверждению ФИО1 об обнаружении при составлении названного акта факта самовольного присоединения части подвала с образованием помещения общей площадью 66,2 кв.м.

Возражений против данного акта ФИО1 в администрацию г. Рязани не заявлял.

С заявлением о согласовании переустройства и перепланировки спорного помещения Н3, приведшей к образованию помещения общей площадью 66,2 кв.м, ФИО1 обратился в Управление капитального строительства администрации г. Рязани дд.мм.гггг. (л.д.148).

Письмом от дд.мм.гггг. Управление капитального строительства администрации г. Рязани отказало в согласовании переустройства и перепланировки, сославшись на непредставление заявителем документа, подтверждающего право собственности на присоединяемое подвальное помещение, а также на то, что перепланировка, выразившаяся в присоединении подвального помещения, на момент подачи ФИО1 заявления уже состоялась (л.д.147).

В суд не представлено достоверных доказательств того, что ФИО1 до своего обращения от дд.мм.гггг. сообщал администрации города Рязани об осуществлённом им присоединении части подвала.

Факт указанной незаконной реконструкции был выявлен Государственной инспекцией строительного надзора Рязанской области актом от дд.мм.гггг. по итогам проверки, проведенной с дд.мм.гггг., что подтверждается актом данной проверки. (л.д.21).

О выявлении незаконной реконструкции Государственная инспекция строительного надзора Рязанской области письменно уведомила администрацию города Рязани дд.мм.гггг., о чем свидетельствует соответствующее письменное уведомление (л.д.20).

Оснований полагать, что администрация города Рязани узнала либо должна была узнать о состоявшемся присоединении подвального помещения ранее дд.мм.гггг., из материалов дела не усматривается.

С настоящим иском администрация г. Рязани обратилась в суд дд.мм.гггг., в связи с чем трехлетний срок исковой давности пропущен не был.

С учётом всех изложенных обстоятельств, исковые требования администрации города Рязани о возложении на ФИО1 обязанности по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет.

С ответчика по первоначальному иску ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина за подачу иска в размере 300 руб., от уплаты которой истец по первоначальному иску был освобожден в силу подп. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования администрации города Рязани, ИНН <***>, удовлетворить.

Обязать ФИО1, <...>, за свой счет привести нежилое помещение Н3, кадастровый №, площадью 36,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние, а именно демонтировать в этом помещении лестницу между первым этажом и подвалом, восстановить в данном помещении перекрытия и полы между первым этажом и подвалом, устранив доступ из указанного помещения в подвал, в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу данного судебного решения.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к администрации города Рязани о сохранении помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, признании права собственности на такое помещение – отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда в течение месяца через Советский районный суд гор. Рязани со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья /подпись/

Копия верна. Судья Занин С.А..