Решение по делу № 3А-302/2022 от 06.04.2023 - об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-54/2023

УИД: 39ОS0000-01-2022-000342-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 апреля 2023 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шубина Д.В.

при секретаре Макаревской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Инстрой» к ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ :

ООО «Инстрой» обратилось с административным иском в суд, указав, что является собственником нежилого здания с №, площадью 587,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 года определена в сумме 40252607,35 рублей. Административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости этого объекта. Согласно отчету об оценке №01/10/2022 от 4 октября 2022 года, изготовленному оценщиком ФИО1, рыночная стоимость нежилого здания № по состоянию на 25 августа 2022 года составляет 8880000 рублей. Административный истец 10 октября 2022 года обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости. Решением ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/001013 от 8 ноября 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости здания № нарушает его права собственника. Просит признать незаконным решение ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости №ОРС-39/2022/001013 от 8 ноября 2022 года и установить кадастровую стоимость нежилого здания № по состоянию на 25 августа 2022 года равной его рыночной стоимости 8880000 рублей.

Представитель административного истца ООО «Инстрой» ФИО2 заявленные административные требования поддержала, пояснила, что оспариваемая кадастровая стоимость была получена с использованием затратного подхода ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

Представители административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 против удовлетворения административных исковых требований возражала, ссылаясь на ошибочность выводов судебной экспертизы и недостатки отчета об оценке №01/10/2022 от 4 октября 2022 года.

Административный ответчик Правительство Калининградской области, заинтересованные лица Администрация ГО «Город Калининград», Управление Росреестра по Калининградской области о рассмотрении дела извещены надлежаще, их представители в судебное заседание не явились, не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей административного истца, административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу ч. 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 декабря 2021 года. Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Установлено, что ООО «Инстрой» является собственником нежилого здания №, площадью 587,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Постановлением Правительства Калининградской области №753 от 24 ноября 2021 года по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость этого здания определена в размере 40252607,35 рублей.

По инициативе ООО «Инстрой» была произведена оценка рыночной стоимости нежилого здания №. Согласно отчету об оценке №01/10/2022 от 4 октября 2022 года, изготовленному оценщиком ФИО1, рыночная стоимость нежилого здания № по состоянию на 25 августа 2022 года составляет 8880000 рублей.

ООО «Инстрой» 10 октября 2022 года обратилось в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости здания № в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке №01/10/2022 от 4 октября 2022 года. Решением ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/001013 от 8 ноября 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Как следует из решения, причиной отказа стало нарушение п. 5 ФСО №3. В таблице 6.3 оценщиком рассмотрены 16 предложений, диапазон полученных значений при анализе рынка составляет от 18750 рублей до 322581 рублей за кв.м., среднее значение 87020 рублей/кв.м. Полученные итоговые значения для объекта № находятся за границей указанного диапазона. В таблице 6.5 предложения варьируются в диапазоне 69000-84000 рублей. Фактически рыночная стоимость объекта определена только затратным подходом, который не учитывает преимущества его месторасположения.

Согласно заключению эксперта ФИО4 №01-02/ЭС-2023 от 22 февраля 2023 года, отчет об оценке №01/10/2022 от 4 октября 2022 года соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО4 пояснила, что самостоятельный анализ рынка при производстве экспертизы она не проводила, поскольку при ответе на первый вопрос стояла задача проверить правильность отчета об оценке №01/10/2022 от 4 октября 2022 года, изготовленному оценщиком ФИО1 ФИО5 доходного подхода составляет анализ предложений аренды объектов недвижимости одного сегмента с объектом оценки. Предложения по сдаче в аренду торговых мест имеются только в комплексе с рядом других услуг – уборка, охрана, пожарная безопасность и пр., из которого выделить собственно арендную плату не представляется возможным. Таким образом, доходный подход оказался неприменим. Сравнительный подход не применялся в связи с отсутствием на рынке сопоставимых объектов-аналогов. То обстоятельство, что рыночная стоимость объекта № с 2017 года кратно снизилась, объясняется тем, что при составлении отчета об оценке №01/10/2022 от 4 октября 2022 года использованы актуальные справочные данные, а также значительным износом объекта, представляющего собой быстровозводимый торговый павильон.

Данное заключение эксперта выполнено компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оно содержит подробное описание проведенного исследования. Суд приходит к выводу, что, с учетом данных экспертом показаний, заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

При таких обстоятельствах решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» подлежит отмене, а требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания № по состоянию на 25 августа 2022 года равной его рыночной стоимости 8880000 рублей – удовлетворению.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящихся у него в собственности объектов недвижимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого объекта, равной рыночной.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Инстрой» удовлетворить.

Признать недействительным и отменить решение ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/001013 от 8 ноября 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества №, площадью 587,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 25 августа 2022 года в размере его рыночной стоимости 8880000 (восемь миллионов восемьсот восемьдесят тысяч) рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату обращения административного истца в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» – 10 октября 2022 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 13 апреля 2023 года.

Судья Д.В. Шубин