Дело № 2-1700/2025

УИД 45RS0026-01-2024-018902-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Курганский городской суд Курганской области в составе:

председательствующего судьи Бабкиной Л.В.,

при секретаре Петуховой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кургане 28 февраля 2025 г. гражданское дело по исковому заявлению Администрации города Кургана к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности,

установил:

Администрации города Кургана обратилась в суд с иском (с учетом его изменения) к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности. В обоснование указав, что 22 апреля 2022 г. между Администрацией города Кургана и ФИО1 заключен договор № 57 аренды земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> с разрешенным использованием: для размещения здания магазина продовольственных и непродовольственных товаров, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно пункту 3.3 договора арендная плата перечисляется ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца. Вместе с тем, ФИО1 в нарушение пункта 3.3 заключенного договора, в период с 10 ноября 2021 г. по 31 июля 2024 г. не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного земельного участка. 11 июня 2024 г. Администрацией города Кургана в адрес ФИО1 была направлена претензия с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности по арендной плате в размере 153 540 руб. 78 коп. Помимо нарушений уплаты арендных платежей, арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением. Согласно выписке из ЕРГН на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым № площадью <данные изъяты> Собственником здания является ФИО1 Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано 17 апреля 2012 г., степень готовности объекта 10 %. Объект поставлен на государственный кадастровый учет 10 апреля 2020 г. Степень готовности объекта с момента заключения договора не изменилась, строительство не завершено, что подтверждается актами обследования земельного участка от 8 ноября 2022 г. № 311, от 4 октября 2023 г. № 178. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. ФИО1 систематически допускает значительные нарушения обязательств, предусмотренных договором. Полагают, что данные нарушения договора являются существенными и достаточными для прекращения договорных отношений. В связи с чем 25 июня 2024 г. в адрес ФИО1 направлен проект соглашения о расторжении договора аренды. Подписанные экземпляры соглашения о расторжении договора необходимо было представить в Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана в течение 30 дней со дня их получения. Указанное письмо получено ответчиком 22 августа 2024 г., однако проект соглашения о расторжении договора не подписан и не представлен в Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана. Просит суд взыскать ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате за период с 10 ноября 2021 г. по 31 июля 2024 г. в размере 114 074 руб. 09 коп., неустойку за просрочку арендных платежей за период с 5 мая 2022 г. по 4 сентября 2024 г. в размере 19 879 руб. 33 коп.; расторгнуть договор от 29 апреля 2022 г. № 57 аренды земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> с разрешенным использованием: для размещения здания магазина продовольственных и непродовольственных товаров, расположенным по адресу: <адрес> заключенный с ФИО1; обязать ФИО1 передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым №, площадью <данные изъяты>, с разрешенным использованием: для размещения здания магазина продовольственных и непродовольственных товаров, расположенным по адресу: <адрес>, Администрации города Кургана.

Представитель истца Администрации города Кургана, действующая на основании доверенности ФИО2 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала, дав пояснения согласно доводам измененного искового заявления.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Суд, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело без участия неявившихся лиц.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 22 апреля 2022 г. между Администрацией города Кургана и ФИО1 заключен договор № 57 аренды земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> с разрешенным использованием: для размещения здания магазина продовольственных и непродовольственных товаров, расположенного по адресу: <адрес>

Земельный участок передан Администрацией города Кургана ФИО1 по акту приема-передачи от 29 апреля 2022 г. без замечаний.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата перечисляется ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца.

Вместе с тем, ФИО1 в нарушение пункта 3.3 заключенного договора, в период с 10 ноября 2021 г. по 31 июля 2024 г. не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного земельного участка.

11 июня 2024 г. Администрацией города Кургана в адрес ФИО1 была направлена претензия с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности по арендной плате в размере 153 540 руб. 78 коп.

4 сентября 2024 г. от ответчика поступил платеж в сумме 41 046 руб., в связи с чем исковые требования Администрацией города Кургана были изменены, ко взысканию заявлена задолженность по уплате арендных платежей в размере 114 074 руб. 09 коп.

В соответствии с пунктом 3.5 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор обязан заплатить арендодателю неустойку в размере 0,4 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Таким образом, сумма пени за просрочку арендных платежей за период с 5 мая 2022 г. по 4 сентября 2024 г. составляет 19 879 руб. 33 коп.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2).

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с 10 ноября 2021 г. по 31 июля 2024 г. составляет 114 074 руб. 09 коп., неустойка за период с 5 мая 2022 г. по 4 сентября 2024 г. - 19 879 руб. 33 коп.

Указанный расчет судом проведен, является правильным.

Доводы ФИО1 о несогласии с расчетом размера арендной платы, который, по мнению ответчика, необоснованно исчислен с применением повышающего коэффициента 9%, не могут быть приняты во внимание, поскольку опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

Так, 5 августа 2024 г. ФИО1 обратился к Администрации города Кургана с заявлением о перерасчете арендной платы за 2023 и 2024 годы за используемый им земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> с кадастровым № с учетом целевого использования земельного участка и с учетом отсутствия у Администрации города Кургана доказательств нецелевого использования.

На указанное заявление Департаментом архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана 30 августа 2024 г. был дан ответ № Т-1752-а, согласно которому используемая с 23 ноября 2022 г. при расчете арендной платы по договору № 57 от 29 апреля 2022 г. аренды земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для размещения здания магазина продовольственных и непродовольственных товаров, базовая ставка годовой арендной платы в размере 9% от кадастровой стоимости земельного участка не является штрафным коэффициентом, применяемым при расчете за использование арендуемого земельного участка не в соответствии с целью его предоставления.

Согласно постановлению Правительства Курганской области от 30 декабря 2016 г. № 450 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» базовая ставка годовой арендной платы в размере 9% от кадастровой стоимости земельного участка применяется для земельных участков, занятых объектами торговли. Факт осуществления в расположенном на земельном участке объекте торговой деятельности зафиксирован актами обследования от 8 ноября 2022 г.

Кроме того, согласно представленным в материалы дела истцом актами обследования земельного участка от 4 октября 2023 г., 24 мая 2024 г., проведенного сотрудниками Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана установлено, что земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> огорожен металлическим забором, на нем расположен объект незавершенного строительства и два металлических вагончика, на момент обследования строительство объекта не осуществлялось, торговая деятельность на строительном рынке ведется по четвергам и пятницам, время выдачи товара по согласованию.

Оснований не доверять указанным актам у суда не имеется, ответчиком указанные акты не оспорены.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком арендной платы по договору аренды от 29 апреля 2022 г. № 57 за период с 10 ноября 2021 г. по 31 июля 2024 г., суд приходит к выводу о взыскания с ФИО1 задолженности по указанному договору в размере 114 074 руб. 09 коп., а также неустойки за период с 5 мая 2022 г. по 4 сентября 2024 г. в размере19 879 руб. 33 коп.

Разрешая требования о расторжении договора аренды и возложении обязанности передать земельный участок по акту приема-передачи суд принимает во внимание следующее.

Установлено также, что помимо нарушений уплаты арендных платежей, арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением.

Согласно выписке из ЕРГН на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым № площадью <данные изъяты> Собственником здания является ФИО1 Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано 17 апреля 2012 г., степень готовности объекта 10 %.

Объект поставлен на государственный кадастровый учет 10 апреля 2020 г. Степень готовности объекта с момента заключения договора не изменилась, строительство не завершено.

Актом обследования земельного участка от 8 ноября 2022 г. № 311, проведенного сотрудниками Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана установлено, что земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, огорожен металлическим забором, строительные работы по завершению объекта не ведутся.

Актом обследования земельного участка от 4 октября 2023 г. № 178, проведенного сотрудниками Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана установлено, что земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, огорожен металлическим забором, на нем находится объект незавершенного строительства и два металлических вагончика, на момент обследования строительство объекта не осуществлялось, торговая деятельность ведется по четвергам и пятницам.

Актом обследования земельного участка от 24 мая 2024 г. № 143, проведенного сотрудниками Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана установлено, что земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> огорожен металлическим забором, на нем находится объект незавершенного строительства и возведено одно этажное здание из сендвич панелей, на момент обследования строительство объекта не осуществлялось.

Согласно подпункту 5.2.2 пункта 5.2 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.

Подпунктом 5.2.5 пункта 5.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с пунктами 1.1-1.2 договора, в которых указано, что земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Пунктами 1.1. и 1.2. установлены предмет договора, цель предоставления земельного участка в аренду, вид разрешенного использования земельного участка - для размещения здания магазина продовольственных и непродовольственных товаров.

В связи с использованием ответчиком земельного участка не по назначению, 25 июня 2024 г. в адрес ФИО1 направлен проект соглашения о расторжении договора аренды. Подписанные экземпляры соглашения о расторжении договора необходимо было представить в Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана в течение 30 дней со дня их получения. Указанное письмо получено ответчиком 22 августа 2024 г.

Однако, проект соглашения о расторжении договора ФИО1 не подписан и не представлен в Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

На основании пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, обязанность завершить строительство объекта возложена на ответчика не только условиями договора, но и законом, призванным обеспечивать надлежащее использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием. При этом исходя из положений статей 12 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием обусловлено необходимостью рационального использования земель.

Совпадение предмета договора с видом разрешенного использования земельного участка не является противоречием, напротив, пользование земельными участками и должно происходить в соответствии с видом разрешенного использования, в этом цель установления последнего (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, на основании осуществления определенных процедур зонирования территорий (пункт 7 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 г.).

Таким образом, земельный участок должен быть использован в целях завершения строительства. Работы по завершению строительства не производились. Процент степени готовности здания 10 % не менялся за период с момента регистрации права собственности на объект до настоящего времени.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно подпункта 4.1.4 пункта 4.1 договора арендодатель имеет право изменить или досрочно расторгнуть договор в судебном порядке в случаях, установленных законодательством, в том числе, когда арендатор: не вносит арендную плату за землю в установленные договором сроки более двух раз подряд; использует участок не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, нарушает другие условия договора или положения земельного законодательства.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Вместе с тем, как следует из представленного ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11 декабря 2024 г. № объект - магазин продовольственных и непродовольственных товаров, расположенный по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию.

Постановлением Администрации г. Кургана от 28 ноября 2024 г. № 10701 земельному участку с кадастровым № присвоен адрес: <адрес>, нежилому зданию магазина продовольственных и непродовольственных товаров новое строительство, присвоен адрес <адрес>. Аннулирован адрес земельного участка <адрес>

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что объект - нежилое здание магазина продовольственных и непродовольственных товаров достроен, введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес, задолженность по арендным платежам частично погашена в ходе рассмотрения дела, в связи с чем исковые требования были изменены, суд не находит оснований для расторжения договора от 29 апреля 2022 г. № 57 аренды земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> заключенного с ФИО1, а также возложении обязанности передачи по акту приема-передачи указанного земельного участка, полагая в удовлетворении данных требований отказать.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 019 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать ФИО1 (паспорт №) в пользу Администрации города Кургана (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по арендной плате за период с 10 ноября 2021 г. по 31 июля 2024 г. в размере 114 074 руб. 09 коп., неустойку за просрочку арендных платежей за период с 5 мая 2022 г. по 4 сентября 2024 г. в размере 19 879 руб. 33 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в доход бюджета муниципального образования г. Курган государственную пошлину в размере 5 019 руб.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Курганский городской суд.

Судья Бабкина Л.В.

Мотивированное решение изготовлено 14 марта 2025 г.