Дело № 2-109/2025

УИД: 50RS0052-01-2024-008204-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 января 2025 года г.о.Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Левченко М.Б.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Щелково Московской области к ФИО2 ФИО10, Крупскому ФИО11 об освобождении земельного участка, взыскании неустойки, встречному иску ФИО2 ФИО12, Крупского ФИО13 к Администрации городского округа Щелково Московской области о заключении договора аренды,.

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Щелково Московской области обратилась обратилась в Щелковский городской суд Московской области с иском к ФИО2 ФИО14, Крупскому ФИО15 об освобождении земельного участка.

В обоснование требований указано, что 11.09.2012 Администрация г.о. Щелково и Крупская ФИО16 заключили Договор аренды земельного участка общей площадью 1 204 кв.м. с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства. Срок договора с 07.09.2012 по 07.09.2017. 12.07.2018 администрация г.о.Щелково и ФИО2 ФИО17 заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 11.09.2012 №04-126/12 ФИО2 ФИО18. умерла. Наследниками к ее имуществу являются ФИО2 ФИО19 Крупский ФИО20. 12.12.2023 ФИО2 ФИО21. обращался в администрацию г.о.Щелково с заявлением о предоставлении ему земельного участка в аренду. 18.12.2023 актом осмотра земельного участка было установлено, что земельный участок с кадастровым номером № огорожен, используется. На земельном участке расположен объект нежилого назначения. 26.12.2023 было принято решение об отказе в предоставлении земельного участка, в связи с прекращением действия договора аренды с 07.09.2017.

09.02.2024 ФИО2 ФИО22. было направлено уведомление №Исх-1931 о прекращении действия договора аренды земельного участка от 11.09.2012 №04-126/12 с 15.05.2024 и требование об освобождении земельного участка.

До настоящего времени ответчики земельный участок не освободили.

Просит:

- обязать ФИО2 ФИО23., Крупского ФИО24 за их счет в течение 30 (тридцать суток) после вступления решения в законную силу освободить земельный участок площадью 1204 кв.м., с кадастровым номером №, находящейся по адресу: Московская область, Щелковский р-н, д. Головино, центральная часть кадастрового квартала № (участок №) от расположенного на нем объекта нежилого назначения путем сноса (демонтажа), и привести земельный участок в первоначальный вид.

- в случае неисполнения решения в установленный срок взыскать с ответчиков судебную неустойку в размере 1 000 рублей в день за каждый день просрочки, начиная с 31 дня после вступления решения в законную силу.

ФИО2 ФИО25 Крупский ФИО26. обратились в Щелковский городской суд Московской области со встречным иском к Администрации г.о.Щелково Московской области о заключении договора аренды.

В обоснование указали, что 21.05.2017 Крупская ФИО27. умерла, после чего договор аренды был заключен с ФИО2 ФИО28. ФИО2 ФИО29. обратилась в Администрацию г.о.Щелково с уведомлением о предстоящем строительстве жилого дома. 18.03.2019 было получено уведомление о соответствии планируемого строительства объекта ИЖС установленным параметрам. Из-за тяжелого заболевания ФИО2 ФИО30. не смогла закончить строительство. 05.11.2022 ФИО2 ФИО31. умерла. Наследниками к имуществу ФИО2 ФИО32. являются: отец - Крупский ФИО33, муж - ФИО2 ФИО34. Крупский ФИО35. и ФИО2 ФИО36 обратились в Администрацию г.о.Щелково с заявлением о заключении с ними договора аренды земельного участка с кадастровым номером № но им было отказано. Письмом от 09.02.2024 № 158Исх-1931 Администрация г.о. Щелково уведомила ФИО2 ФИО37 о прекращении договора аренды земельного участка. В своем ответе Администрация г.о.Щелково сообщила, что в соответствии со ст.42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами и использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением. Согласно проведенному осмотру на спорном земельном участке расположено здание нежилого назначения, запись о котором не содержится в сведениях ЕГРН.

На спорном земельном участке посажены плодовые деревья и ягодные кустарники, участок огорожен забором, есть бетонированный подвал, с возведенным на нем строением, есть скважина, подключено электроснабжение.

Однако. в связи с продолжительной болезнью Крупской ФИО38. и последующей ее смертью, затем продолжительной болезнью ФИО2 ФИО39. и ее смертью строительство дома не было завершено.

В течение всего периода пользования земельным участком регулярно оплачивалась арендная плата за землю, включая плату за текущий год.

Просят обязать администрацию г.о.Щелково Московской области заключить с ними однократно договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства жилого дома сроком на три года.

В судебное заседании представитель истца (представитель ответчика по встречному иску) администрации г.о.Щелково Московской области ФИО3, действующая на основании доверенности (копия в деле) иск поддержала, просила удовлетворить. В удовлетворении встречного иска просила отказать.

В судебное заседание ответчики (истцы по встречному иску): ФИО2 ФИО40. и Крупский ФИО41 не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, их представитель по доверенности ФИО4 ФИО42. поддержала встречные исковые требования, просила их удовлетворить с учетом проведенной строительно-технической судебной экспертизы, в удовлетворении исковых требований Администрации г.о. Щёлково просила отказать.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с абзацем вторым п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, действующего в режиме неопределенного срока, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

По смыслу закона, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и устанавливать бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно части 1 которой земельные участки предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 указанного Кодекса.

По общему правилу, закрепленному в части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

На основании подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со ст. 39.18 названного Кодекса.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Пунктом 5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы частью 3 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В соответствии с п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Согласно п.4 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ему земельного участка.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 11.09.2012 между администрацией г.о.Щелково Московской области и Крупской ФИО43 был заключен аренды земельного участка с кадастровым номером № №04-126/12 сроком на 5 лет до 07.09.2017.

12.07.2018 администрация г.о.Щелково и ФИО2 ФИО44 заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 11.09.2012 №04-126/12, согласно которого арендатором по договору стала ФИО2 ФИО45

18.03.2019 года ФИО2 ФИО46. на поданное ею уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС получила уведомление Администрации о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.

05.11.2022 ФИО2 ФИО47 умерла. ФИО2 ФИО48 и Крупский ФИО49. являются наследниками первой очереди к имуществу умершей ФИО2 ФИО50 и им были выданы свидетельства о праве на наследство по закону на права аренды земельного участка площадью 1 204 кв.м. с кадастровым номером №

12.12.2023 ФИО2 ФИО51 обратился в администрацию г.о.Щелково за получением государственной услуги о предоставлении ему земельного участка в аренду без проведения торгов.

26.12.2023 решением №Р№80214427 ФИО2 ФИО52. было отказано в предоставлении государственной услуги, поскольку использование земельного участка противоречит его виду разрешенного использования. Внесение изменений в договор № от 11.09.2012 не представляется возможным по причине прекращения его деятвия с 07.09.2017.

09.02.2024 ФИО2 ФИО53 было направлено уведомление №Исх-1931 о прекращении действия договора аренды земельного участка от 11.09.2012 № с 15.05.2024 и требование об освобождении земельного участка.

Определением Щелковского городского суда от 19.11.2024 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО5

Из заключения эксперта следует, что на земельном участке с кадастровым номером № расположено одно строение, строительство которого не завершено (объект незавершенного строительств), площадью застройки 30,1 кв.м.

Спорный объект (объект незавершенного строительства), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, является объектом капитального строительства, так как имеет прочную связь с землей, и его основные конструктивные характеристики не позволяют демонтировать, перемещать объект исследования без несоразмерного ущерба его назначению.

Степень готовности спорного объекта составляет 63%.

Суд находит заключение эксперта объективным, а выводы обоснованными и достоверными, оснований не доверять заключению эксперта, имеющего соответствующую квалификацию и опыт работы, у суда не имеется. Заключение эксперта содержит исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, является определенным и не имеет противоречий, при проведении экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза назначена в соответствии с требованиями ст. 79 - 80 ГПК РФ, проведена при осмотре недвижимого имущества, что также подтверждается фотографическим материалом.

Заключение эксперта в судебном заседании не оспорено, возражений по существу результатов проведенной экспертизы сторонами не заявлено.

Разрешая заявленные требования суд исходит из следующего.

Действительно, срок договора аренды от 11.09.2012 №04-126/12 истец. Однако, по окончании срока действия договора аренды истцы продолжали пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений арендодателя.

Более того, администрация г.о. Щелково продолжала выставлять истца платежные квитанции для оплаты арендных платежей за периоды после даты истечения договора аренды, а также после даты уведомления о прекращения договора аренды (квитанция от 09.09.2024 (л.д.86, 87), то есть фактически администрация г.о. Щелково признала своими действиями арендные отношения продолжающимися.

Касаемо оснований о нецелевом использовании земельного участка, то согласно судебной экспертизе на земельном участке находится капитальное строение со степенью готовности 63 %. Из чего можно сделать вывод, что истцы намерены использовать земельный участок по назначению.

С учетом изложенного суд, приходит к выводу об обязании Администрации г.о.Щелково Московской области заключить с ФИО2 ФИО54., Крупским ФИО56. договор аренды земельного участка. При этом требования об установлении срока, на который следует заключить договор аренды суд оставляет без удовлетворения, поскольку установление срока действия договора аренды входят исключительно в компетенцию муниципального органа.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что первоначальные требования удовлетворению не подлежат, а встречные требования подлежат удовлетворению частично.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск Администрации городского округа Щелково Московской области к ФИО2 ФИО57, Крупскому ФИО58 об освобождении земельного участка, взыскании неустойки – оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО2 ФИО59, Крупского ФИО60 к Администрации городского округа Щелково Московской области - удовлетворить частично.

Обязать Администрацию городского округа Щелково Московской области заключить с ФИО2 ФИО61, Крупским ФИО62 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:14:0010310:1018, общей площадью 1204 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Щелковский район, д.Головино, центральная часть кадастрового квартала № (участок №).

В удовлетворении остальной части встречный исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение одного месяца.

Судья М.Б.Левченко

Решение в окончательной форме изготовлено 31.01.2025