Дело №
УИД 50R0№-94
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 августа 2022 года <адрес>
<адрес>
Истринский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Путынец И.А.,
при секретаре ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации г.о. <адрес> к ФИО1 и ФИО2, третье лицо Управление Росреестра по <адрес>, о признании недействительными сделок,
УСТАНОВИЛ :
Администрация г.о. <адрес> обратилась в суд с иском ФИО1, ФИО2 о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности этих сделок.
В обосновании иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г.о. <адрес> и ФИО1 по результатам аукционов заключены договоры аренды земельных участков с кадастровым номером <данные изъяты> и кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».
В границах указанных земельных участков ФИО1 возведены индивидуальные жилые дома с кадастровым номером <данные изъяты> и <данные изъяты>, которые ДД.ММ.ГГГГ были проданы ФИО2 на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Полагает, что несмотря на запрет в договорах на уступку права аренды в отношении вышеуказанных земельных участков, ФИО1 произведено отчуждение объектов недвижимости в отсутствие согласия собственника земельных участков, на которых расположены жилые дома.
В связи с изложенным, просит суд признать договоры купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ № и 741/125, заключенные между ФИО1 и ФИО2, недействительными, применить последствия недействительности этих сделок.
Представитель Администрации г.о. Истра МО ФИО5 (л.д. 67) в судебном заседании исковые требования поддержал.
ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания по делу, в судебное заседание не явилась.
Ответчик ФИО1, действующий в своих интересах, а также представляющий на основании доверенности интересы ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление (л.д. 24-31).
Третье лицо: Управление Росреестра по <адрес>, надлежащим образом уведомленное о дате и времени слушания дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.
При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.
Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, дав оценку собранным по делу доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по следующим основаниям.
Частью 1 статьи 116 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно части 2 этой же статьи ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
В силу части 2 статьи 11 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляются органами местного самоуправления.
Согласно части 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением изъятых из оборота земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности объектами, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
На основании статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции, в соответствии со статьями 9-11 ЗК РФ (далее – уполномоченный орган).
В соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1 заключены договоры аренды №№ и 1324 земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, площадью 1 000 м2, и <данные изъяты>, площадью 1 014 м2, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» сроком на 20 лет и 13 лет и 2 месяца соответственно (л.д. 9-16).
Пунктом 7.3 указанных договоров аренды арендатору запрещается заключать договора переуступки права (цессии) по настоящим договорам.
На указанных земельных участках ФИО1 построены жилые дома с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>, которые в соответствии с договорами купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №№ и <данные изъяты> были проданы ФИО6 (л.д. 12,18).
В соответствии с пунктом 1.3 указанных договоров купли-продажи одновременно с передачей права собственности на жилые дома передается право пользования на земельные участки, занятые объектами (т.е. домами), на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец (ФИО1), а именно право на долгосрочную аренду или выкуп муниципальной земли согласно Главе V.1 ЗК РФ.
Как основание для оспаривания сделок истцом указано на нарушение условий договоров аренды о запрете уступки права аренды. При этом ответчик в судебном заседании пояснил, что право собственности на жилые дома не оспорено, переход права собственности произведен и зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес>, которым проведена юридическая экспертиза заключенных соглашений. Указал, что им предпринимались попытки выкупить земельные участки, однако Администрацией г.о. <адрес> было отказано (л.д. 50,51), а уплачивать столь высокую арендную плату у ФИО1 возможности не имеется.
Как указано в п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Согласно правовой позиции, содержащейся в кассационном определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-<данные изъяты>, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 ЗК РФ).
В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 ЗК РФ).
В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 ЗК РФ).
Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.
В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Учитывая, что ЗК РФ предусмотрена возможность передачи арендатором права аренды третьим лицам без согласия арендодателя, суд приходит к выводу, что договорами купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №№ и <данные изъяты> права истца не нарушаются. Администрация г.о. <адрес> не лишена возможности обратиться к ФИО2 с требованием о заключении договора аренды на тех же условиях, что были с ФИО1, право на получение денег в счет аренды за пользование земельными участками у органа местного самоуправления сохраняется и не нарушается переходом права собственности.
Объекты недвижимости – жилые дома с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> в обороте не ограничены, не находятся в залоге, под арестом. Несмотря на то, что Администрацией г.о. <адрес> отказано в выкупе земельных участок по тому основанию, что построенные объекты не отвечают признакам капитальности, ранее истцом выданы уведомления о соответствии построенных индивидуальных жилых домов требованиям законодательства о градостроительной деятельности (л.д. 46,47), что противоречит друг другу.
Данные органом местного самоуправления отказы в выкупе и заключении договора с новым собственником ответчиками оспариваются в судебном порядке.
Таким образом оснований для признания договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №№ и <данные изъяты> недействительными у суда не имеется.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требованиях Администрации г.о. <адрес> к ФИО1, ФИО2, третье лицо: Управление Росреестра по <адрес>, о признании недействительными сделок, применении последствий недействительности сделок отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Истринский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья И.А. Путынец