Решение по делу № 2-18/2023 от 30.06.2023 - о признании договора купли – продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Дело №2-18/2023 (2 – 323/2022)

УИД 69RS0009-01-2022-000558-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Зубцовский районный суд Тверской области, в составе председательствующего судьи Карбанович Д.В.,

при секретаре Шабановой И.Н.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2,

в открытом судебном заседании 30 июня 2023 г. в г. Зубцове Тверской области, рассмотрев гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли – продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО3 с учетом принятых уточнений обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5 с требованиями о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 6 531 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, заключенный 14.06.2021г. между ФИО3 и ФИО4; о признании недействительной запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности на земельный участок в отношении ФИО4; и применение последствий недействительности сделки в виде возврата в собственность ФИО3 земельного участка, восстановления записи о государственной регистрации права собственности ФИО3; взыскать в пользу ФИО3 расходы на уплату государственной пошлины в размере 13 748 (Тринадцать тысяч семьсот сорок восемь) рублей 00 копеек.

В обосновании требований ссылается на то, что он имеет на территории Зубцовского района ряд недвижимого имущества, в частности земельных участков, постоянно проживает в Московской области, поэтому не может лично заниматься процессом подготовки и продажи принадлежащего ему имущества, расположенного на указанной территории, в связи с чем, выдал нотариально удостоверенную доверенность ФИО5, делегировав ему право продать принадлежащее ему имущество за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом подписания договора купли-продажи и получения денег, при этом данное право не позволяло действовать доверенному лицу в ущерб его интересам.

14.06.2021г. ФИО6, действуя от имени истца по доверенности 50 АБ 1951424 от 16.10.2018 г., заключил договор купли-продажи земельного участка с Шейной Н.С.

По условиям Договора, продавец продал Покупателю земельный участок, принадлежавший Продавцу на основании договора дарения земельного участка от 20.11.2007 года, общей площадью 6 531 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>. Согласно условиям договора расчет между сторонами произведён полностью до подписания договора.

В соответствии с передаточным актом от 14.06.2021г. Продавец передал в собственность Покупателю земельный участок, а Покупатель принял от Продавца указанный земельный участок.

Исходя из пункта 2.1. Договора Стороны оценивают земельный участок в 1 950000 рублей.

Выдавая доверенность, он планировал продать вышеуказанное имущество по его рыночной цене. Вместе с тем рыночная стоимость указанного имущества в несколько раз превышает стоимость, согласованную сторонами в договоре купли-продажи от 14.06.2021г. (1950 00,00 руб.), что подтверждается отчетом об оценке № 158/02-22 рыночной стоимости объекта оценки, согласно которого рыночная стоимость земельного участка составляла 6 765 000 рублей.

Считает, что спорное имущество было реализовано ФИО6 по цене более чем в три раза ниже его рыночной стоимости, о чем ФИО6 и ФИО4 при заключении договора не могли не знать, данное обстоятельство подтверждает их явное недобросовестное поведение.

При этом, ответчиками не были представлены суду доказательства того, что они получили согласие от него на заключение между ними договора купли-продажи принадлежащего ему земельного участка по цене, значительно ниже его рыночной стоимости, равно как и доказательств того, что они уведомили его о том, что такой договор был заключен, тогда как непосредственным участником сделки он не являлся.

Выдавая доверенность, он оговаривал с ФИО5, что продажу земельных участков «Второй очереди» необходимо осуществлять только после реализации всех земельных участков «Первой очереди», строительства инженерной инфраструктуры (освещение, дороги, газ, вода.). Участки по береговой линии планировалось передать в собственность ООО «Большой Берег» (между ним и соответчиком была достигнута устная договоренность), по аналогии с береговой линией «Первой очереди». Данная договоренность косвенно подтверждается тем обстоятельством, что спорный земельный участок является единственным реализованным из «Второй очереди». Земельные участки «Второй очереди» не оснащены инфраструктурой (газопровод, электроэнергия и т.п.), инфраструктурой (газопровод, электроэнергия и т.п.) береговая линия «Первой очереди» и находится в собственности ООО «Большой Берег» - входит в состав земельного участка с кадастровым №.

Земельный участок не выставлялся в открытую продажу, а планировался к переходу в территорию коттеджного поселка «Большой берег» и являлся участком, запланированным для общего пользования. В момент заключения Договора Генеральным директором ООО «Большой Берег», являлся ФИО5 в тоже время ФИО4 являлась работником ООО «Большой Берег» в должности начальника отдела продаж и находилась в непосредственном подчинении ФИО5

Также ФИО6 и ФИО4 являются бывшими супругами и имеют совместных несовершеннолетних детей, рожденных как в период брака так и вне брака. Указанное свидетельствует о заинтересованности сторон при совершении сделки.

Кроме того, до настоящего момента ФИО5 не предоставил сведения о реализации земельного участка, не передал оригинал договора, а также деньги, за реализацию земельного участка.

Земельный участок не используется Шейной Н.С, что в свою очередь, дает основание полагать о неисполнении Шейной Н.С. встречного обязательства по передаче денежных средств по спорному договору.

Таким образом, оспариваемая сделка совершена представителем на заведомо и значительно невыгодных условиях для истца, чем причинен явный имущественный ущерб, в совершении оспариваемой сделки имеется заинтересованность, что является основанием признания договора недействительным.

О заключении договора он узнал только в августе 2022года, при подготовке к оформлению нотариально удостоверенной доверенности на представителей ООО «ОберегЪ», данный факт подтверждается выданной им доверенностью 50 АБ 7865309 от 15.07.2022г. на имя ФИО6, в которой фигурировал спорный земельный участок (данная доверенность в последствии была отозвана); письмом ООО «ОберегЪ» от 10.08.2022г. № 13, полученными сведениями из ЕГРН от 01.09.2022г.: выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости и договором купли-продажи земельного участка. При данных обстоятельствах срок исковой давности, предусмотренный ст. 181 ГК РФ не истек.

Истец ФИО3 своевременно и надлежащим образом извещённый о дате, времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы представителя по доверенности ФИО1 и ФИО2

Представители истца ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, также поддржали ранее данные пояснения в ходе судебного разбирательства.

Ответчики ФИО4 и ФИО5 своевременно и надлежащим образом извещенные о дате, месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела суд не просили.

Третьи лица Управление Росреестра по Тверской области и отдел государственного контроля, надзора и охраны водных биологических ресурсов по Тверской области своевременно и надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в суд не обеспечили, об отложении слушания дела суд не просили.

Суд, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, пришел к следующему выводу.

В части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации закреплено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пунктам 3 и 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В целях реализации указанного выше правового принципа абз. 1 п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 1 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с п. 7 того же Постановления, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм с учетом их официального толкования под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 Гражданского кодекса РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

В соответствии с п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 16 октября 2018 г. ФИО3 выдал доверенность ФИО5 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ему земельные участки, в том числе и земельный участок с кадастровым номером №, местоположение которых установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>.

Доверенность удостоверена нотариусом Долгопрудненского нотариального округа Московской области ФИО7 зарегистрирована в реестре за № 50/115 – н/50-2018-5-899, бланк 50 АБ 1951424.

На основании указанной доверенности 14 июня 2021 г. ФИО5 продал ФИО4 земельный участок, принадлежащий ФИО3 общей площадью 6 531 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.

Согласно п. 2.1 договора купли – продажи, стороны оценили земельный участок в 1 950 000 руб.

Из п. 2.3 договора следует, что расчет между сторонами произведён полностью до подписания договора.

Согласно передаточного акта к договору купли – продажи земельного участка от 14.06.2021 г. продавец в соответствии с договором купли – продажи земельного участка продал покупателю в собственность земельный участок общей площадью 6 531 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> Продавец передал в собственность покупателю земельный участок, а покупатель принял от продавца указанный земельный участок.

Вместе с тем, распоряжением от 15 июля 2022 г. ФИО3 в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ отменил доверенность бланк серии 50 АБ № 6971020, выданную ФИО5 со следующими полномочиям: продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащие ФИО3 земельные участки, в том числе и земельный участок с кадастровым номером № местоположение которых установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>

Распоряжение удостоверено нотариусом Долгопрудненского нотариального округа Московской области 15.07.2022 г. и зарегистрировано в реестре № 50/115-н/50-2022-2-2021, бланк 50 АБ 7865309.

Согласно выписке из ЕГРН от 15 мая 2023 г. № КУВИ - 001/2023-108867549 в настоящее время правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6531 +/- 57, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> является ФИО8 с 24.06.2021 г.

По мнению истца ФИО3, выдавая доверенность, последний планировал продать земельный участок по его рыночной цене, которая составляет 6 765 000 руб. Считает, что ФИО5 недобросовестно исполнил поручение истца, спорное имущество было реализовано ФИО5 по цене более чем в три раза ниже его рыночной стоимости, о чем ФИО5 и ФИО4 при заключении договора не могли не знать.

Указывает на то, что ответчиками не были представлены суду доказательства того, что они получили согласие от истца на заключение между ними договора купли-продажи, а также они не уведомили истца о том, что такой договор был заключен, тогда как непосредственным участником сделки истец не являлся.

Выдавая доверенность, ФИО3 оговаривал с ФИО5, что продажу земельных участков «Второй очереди» необходимо осуществлять только после реализации всех земельных участков «Первой очереди», строительства инженерной инфраструктуры (освещение, дороги, газ, вода.). Участки по береговой линии планировалось передать в собственность ООО «Большой Берег» (между истцом и соответчиком была достигнута устная договорённость), по аналогии с береговой линией «Первой очереди».

Указывает, что ФИО5 не были переданы денежные средства ФИО3 за продажу земельного участка.

Кроме того, ФИО5 и ФИО4 являются бывшими супругами.

Бывшие супруги были достоверно осведомлены о существенном занижении стоимости переходящего в собственность земельного участка, а также о планах на его использование.

В настоящее время на интернет – сайте ЦИАН от 27.01.2023 г. спорный земельный участок был выставлен на продажу за 16 000 000 руб. Полагает, что у ФИО5 имелся умысел перепродать земельный участок, и следовательно имелся умысел на причинение ущерба ФИО9

В подтверждение своих доводов, стороной истца представлен отчет о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № № 158/02-22 ООО «МАСТЕР ГРУПП», согласно которого итоговая величина рыночной стоимости земельного участка составляет 6 765 000 руб.

Стороной ответчика также суду представлен отчет № 112/03/2023 г. ООО «АК Консалтинг Груп», рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, согласно которого объект на оценки составляет 2 168 000 руб.

Судом по делу была назначена оценочная судебная экспертиза определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно заключения эксперта ФИО10 от 22 мая 2023 г. рыночная стоимость земельного участка общей площадью 6 531 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на дату заключения договора купли – продажи земельного участка от 14 июня 2021 г. между ФИО5, действовавшим от имени ФИО3, и ФИО4, то есть по состоянию на 14 июня 2021 г. составляет 2 052 000 руб.

Оценивая заключение экспертизы, выполненное экспертом ООО «Агентство независимой оценки и экспертизы» ФИО10, суд признает его в качестве относимого и допустимого доказательства, поскольку оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы судом не установлено, выводы эксперта являются обоснованными, последовательными, не противоречат материалам дела, согласуются с иными доказательствами по делу, экспертиза проведена компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеющим соответствующую квалификацию.

Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, каких-либо доказательств, дающих основание сомневаться в правильности и обоснованности судебной экспертизы, не установлено.

В силу ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На заключение эксперта стороной истца была представлена рецензия ООО «Столичное-экспертно-правовое бюро», которая судом не может быть принята во внимание по следующим основаниям.

Под заключением эксперта в процессуальном праве понимается документ, содержащий вывод по результату проведенной экспертизы, назначаемой судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. При этом такой документ, как рецензия на заключение эксперта, в процессуальном законодательстве не предусмотрен.

Суд признает рецензию на заключение экспертов частным мнением специалиста об объективности данного заключения, в то время как самостоятельным исследованием, ставящим под сомнение выводы эксперта при проведении судебной экспертизы, рецензия не является.

Рецензия, являющаяся субъективным мнением частного лица, не может являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной экспертизы; если рецензирование заключения судебной экспертизы проведено лицом самостоятельно, вне рамок судебного разбирательства; лицо, давшее рецензию, не предупреждено об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных заключений

При установленных в ходе рассмотрения дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Как указано выше, в доверенности, выданной ФИО3 ФИО5 содержалось условие о продаже земельного участка с кадастровым номером № за цену и на условиях по своему усмотрению. Доверенность удостоверена нотариусом, которым были разъяснены последствия сделки. Содержания доверенности было прочитано ФИО3 лично и зачитано ему вслух. Он как участник сделки понимал разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки, а условия сделки соответствовали его действительным намерениям, что следует из содержания доверенности и имеющейся в ней подписи ФИО3

Довод ФИО3 о том, что договор купли-продажи от 14 июня 2021 г. между ним и ФИО4 недействителен, поскольку его представитель ФИО5, осуществляя сделку, действовал в ущерб его интересам, в связи с чем земельный участок был продан по цене значительно ниже рыночной подтверждается его заявлением нотариусу об отмене доверенности от 16 октября 2018 г., суд находит несостоятельным.

Исходя из положений пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

ФИО5, действуя от имени ФИО3 осуществил продажу земельного участка с кадастровым номером 69:09:0000025:360, за цену 1 950 000 руб., в то время как из заключения эксперта следует, что по состоянию на 14 июня 2021 г., то есть на дату заключения спорного договора, рыночная стоимость земельного участка составляла 2 052 000 руб.

Таким образом, разница между рыночной ценой спорного участка и фактической его продажей является незначительной.

Возникновение негативного риска неполучения оплаты за отчуждаемое недвижимое имущество, не влечет за собой права на оспаривание договора купли-продажи. ФИО3 не лишен возможности защиты своих прав надлежащего исполнения обязательств по договору посредством предъявления самостоятельного иска. В рамках настоящего дела вопрос о взыскании неисполненного по договору судом не рассматривался.

Довод ФИО3 о том, что сделка по отчуждению принадлежащего ему имущества была совершена между бывшими супругами ФИО5 и ФИО4, которые также имеют общих несовершеннолетних детей, не имеет правового значения в рассматриваемом споре, поскольку действующее законодательство не содержит запрет на заключение сделок между близкими родственниками, и в силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора.

Кроме того, довод о том, что оспариваемый участок выставлен на продажу за 16 000 000 руб., что следует из интернет – сайта ЦИАН, также не принимается во внимание, поскольку как указано выше граждане свободы в заключении договора, в том числе и в установлении его условий.

Судом установлено, что в настоящее время между сторонами существуют конфликтные отношения, однако факт существования данных отношений на момент совершения сделки, не установлен. Напротив, между сторонами существовали отношения, основанные на доверии, что следует из доверенности от 16 октября 2018 г.

При изложенных выше обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для признания недействительным договора купли – продажи земельного участка, заключённого 14.06.2021 г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, Зубцовский районный суд Тверской области

решил:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Меру по обеспечения иска в виде запрета совершение регистрационных действий, связанных с отчуждением ФИО4 земельного участка с кадастровым номером №, сохранить до вступления в законную силу решения суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд, через Зубцовский районный суд Тверской области, в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Д.В. Карбанович

Мотивированное решение изготовлено 07 июля 2023 года.

Председательствующий Д.В. Карбанович