Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Суд в составе председательствующего судьи Юргамышского районного суда Курганской области Плешкова С.Ю.,
при секретаре Першиной Е.А.,
с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,
представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании 02 ноября 2022 года в <...> Юргамышского района Курганской области гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности, возврате имущества,
установил:
ФИО1 обратилась в Юргамышский районный суд Курганской области с исковым заявлением к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности, возврате имущества, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГг. между ней и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 968100 кв. м. по адресу: <адрес> на землях сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №.
Договор зарегистрирован в ЕГРН. Передаточный акт не составлялся. В соответствии с п.4 договора, земельный участок оценивается сторонами в 400000 рублей, которые перечисляются покупателем продавцу на расчетный банковский счет, при этом 100000 рублей покупатель обязуется оплатить продавцу в течение семи дней с даты перехода права собственности к покупателю, а оставшуюся часть в размере 300000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГг.
Ответчиком выплачена сумма в размере 100000 рублей, обязательство по выплате 300000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГг., не исполнено.
Ответчику направлена претензия с требованием оплатить оставшуюся сумму по договору. Претензия им получена ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени на неё нет ответа, что ей расценивается как отказ.
Ответчиком не оплачены 300000 рублей по условиям договора, что составляет ? части продажной суммы земельного участка. Неоплата ФИО5 всей цены по договору в течение полугода, с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи, в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ является существенным нарушением условий договора и влечет возникновение у истца (продавца) права на расторжение договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах, имеются основания для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка по правилам п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Право собственности ФИО5 на объект недвижимости подлежит прекращению, с погашением в ЕГРП записей о государственной регистрации права собственности на земельный участок, площадью 968100 кв.м. по адресу: <адрес> с кадастровым № и возвращению в собственность ей. Размер гос. пошлины по данному делу составляет 7200 рублей. Просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг., площадью 968100 кв.м. по адресу: <адрес>», с кадастровым №. Прекратить право собственности ФИО5 на земельный участок, возвратив земельный участок в её собственность. Взыскать с ФИО5 в свою пользу расходы по оплате гос. пошлины в сумме 7200 рублей.
В дальнейшем была произведена замена ответчика с ФИО5 на ФИО3 К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены Управление Росреестра по Курганской области, УФССП России по Курганской области в лице Юргамышского РОСП, начальник отделения – старший судебный пристав Юргамышского РОСП УФССП России по Курганской области ФИО6, судебный пристав-исполнитель Юргамышского РОСП УФССП России по Курганской области ФИО7, УМВД России по Курганской области в лице ЦАФАП в ОДД ГИБДД, УФНС России по Курганской области, ИП ФИО8, ФИО5
В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2 исковые требования поддержал, по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить. Отказался заключать мировое соглашение с ответчиком на любых условиях, в связи с длительным неисполнением обязательств по оплате.
Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась полностью, по доводам, изложенным в возражениях относительно заявленных требований, согласно которым основанием для удовлетворения иска истец считает существенное нарушение условий договора со стороны ответчика, со ссылкой на ст. 450 ГК РФ, а также Определение Верховного Суда РФ от №4КГ 18-27.
Полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения иска. Истцом не представлено доказательства причинения значительного ущерба в результате нарушения ответчиком договора.
Ответчик с учётом обстоятельств дела считает наиболее применимой в данном деле правовую позицию ВС РФ, выраженную в Определении №5-В08-8 от 03.06.2008.
Действующее гражданское законодательство не предусматривает расторжение договора купли-продажи недвижимости среди правовых последствий нарушения покупателем обязанности по оплате. Правовые последствия нарушения приобретателем недвижимости обязанности по оплате регулируются общими положениями о договоре купли-продажи.
П. 3 ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Длительная просрочка в исполнении обязанности по оплате возникла в связи с тем, что ответчик является лицом, занятым в сельском хозяйстве, которое носит сезонный характер работ. Согласно Постановлению Губернатора Курганской области от 26.07.2021 №87, в связи с почвенной засухой, с 27 июля 2021г. на территории Курганской области введён режим чрезвычайной ситуации. Засуха 2021 года сильно повлияла на финансовое состояние ответчика. Реализация урожая 2022 года позволит как можно быстрее произвести расчёт с истцом. Просила отказать в удовлетворении заявленных требований.
Также представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 предлагала заключить сторонам мировое соглашение.
Истец ФИО1, ответчик ФИО3, в судебное заседание не явились, о его времени и месте уведомлены своевременно и надлежаще. Письменных заявлений или возражений не представили.
Третьи лица ИП ФИО8, ФИО5, начальник отделения – старший судебный пристав Юргамышского РОСП УФССП России по Курганской области ФИО6, судебный пристав-исполнитель Юргамышского РОСП УФССП России по Курганской области ФИО7, представители третьих лиц Управления Росреестра по Курганской области, УФССП России по Курганской области в лице Юргамышского РОСП, УМВД России по Курганской области в лице ЦАФАП в ОДД ГИБДД, УФНС России по Курганской области, в судебное заседание не явились, о его времени и месте уведомлены своевременно и надлежаще.
Представители Управления Росреестра по Курганской области, УФНС России по Курганской области в заявлении просили рассмотреть гражданское дело в отсутствие их представителя.
Иные лица письменных заявлений или возражений не представили.
С учетом мнения представителей истца, ответчика, суд определил, рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца, ответчика, третьих лиц и их представителей, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Заслушав представителей истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд полагает возможным исковые требования удовлетворить, по следующим правовым и фактическим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 555ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса (п.п. 1-3 ст. 486 ГК РФ).
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 450, п.п. 2-4 ст. 453 ГК РФ).
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (ст. 1102, п. 1 ст. 1104 ГК РФ).
В судебном заседании установлено: ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 968100 кв.м. по адресу: <адрес>», на землях сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер земельного участка №. Стоимость земельного участка 400000 рублей, денежные средства оплачиваются путем перечисления на расчетный счет № в ПАО «Сбербанк», из них: 100000 рублей покупатель обязуется оплатить продавцу в течение 7 дней, с даты перехода права собственности покупателю, оставшуюся часть в размере 300000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО3
Денежные средства в сумме 100000 рублей перечислены продавцу, оставшаяся сумма 300000 рублей, не перечислена в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО1 обратилась к ФИО9 с претензией об оплате оставшейся суммы задолженности в размере 300000 рублей и оплате процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. В случае несоблюдения условий об оплате по ст. 395 ГК РФ сообщила, что будет вынуждена обратиться в суд с заявлением о расторжении договора купли-продажи. Просила уведомить её в возможно короткий срок о дальнейших намерениях по условиям договора купли – продажи. Претензия получена ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО1 является получателем пенсии страховой пенсии по старости с ДД.ММ.ГГГГ, ежемесячная сумма которой с учетом единовременной выплаты пенсионерам за период января 2021-сентября 2022гг. составляет 11106 рублей 64 копейки. Также она трудоустроена в администрацию Пименовского сельсовета Кетовского района, её среднемесячная заработная плата за 2022 год, за вычетом налога, составляет - 8342 рубля 44 копейки, то есть среднемесячный доход истицы около 19500 рублей.
В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 был зарегистрирован в качестве ИП-главы КФХ.
В дату судебного заседания - ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выплачено ФИО1 5000 рублей в счет оплаты задолженности по договору.
Представителем ответчика в судебное заседание представлено письмо ФИО5, которым он гарантирует содействие в исполнении в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязательств ответчика по выплате истцу 300000 рублей.
Установленные обстоятельства подтверждаются: договором купли-продажи; выпиской из ЕГРН; делом правоустанавливающих документов; претензией; уведомлением о вручении претензии; справкой 2 – НДФЛ; информацией ОПФР по Курганской области; выпиской из ЕГРИП; приходным кассовым ордером; гарантийным письмом.
Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи (п. 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)", утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017).
Как указано в определениях ВС РФ от 11 июля 2017 г. N 78-КГ17-21, от 15 мая 2018 г. N 4-КГ18-27, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Недоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи.
Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 968100 кв.м. по адресу: <адрес> на землях сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер земельного участка №. Договор купли-продажи содержит все существенные условия, предусмотренные для договоров данного вида. Право собственности ФИО3 на объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке.
Из определенной сторонами стоимости земельного участка - 400000 рублей, продавцу оплачено 105000 рублей, оставшаяся часть, в размере 295000 рублей, в установленный договором срок - до ДД.ММ.ГГГГ, не до момента вынесения решения суда, ответчиком не оплачена, что составляет практически ? цены объекта недвижимости.
Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом земельного участка в размере ? стоимости, в течение 10 месяцев, после установленного срока оплаты, является существенным нарушением условий договора купли-продажи со стороны покупателя, которое влечет для ФИО1 такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу вышеприведенных норм права, разъяснений ВС РФ, договор купли продажи земельного участка между ФИО1 и ФИО9 подлежит расторжению, право собственности ФИО9 на земельный участок – прекращению, а земельный участок возвращению в собственность ФИО1
Доводы ответчика и его представителя об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку: не представлено доказательства причинения значительного ущерба в результате нарушения условий договора об оплате, в п. 3 ст. 486 ГК РФ отсутствуют правовые основания в виде расторжения договора купли-продажи недвижимости в связи с нарушением покупателем обязанности по оплате; применима правовая позиция ВС РФ, выраженная в определении №5-В08-8 от 03.06.2008, суд находит несостоятельными по вышеприведенным разъяснениями ВС РФ и фактически установленным обстоятельствам, основанными на неверном толковании норм права.
Также суд находит доводы представителя ответчика о сезонности получения дохода в сельском хозяйстве и почвенной засухи в 2021 году, что повлияло на финансовое состояние ответчика и послужило причиной неоплаты денежных средств по договору купли-продажи, несостоятельными.
Сезонность сельского хозяйства характерна в основном для растениеводства, тогда как в выписке из ЕГРИП в отношении ФИО9 указан основной вид его деятельности - разведение молочного КРС. Кроме того, для продавца не имеет значение каким образом в дальнейшем покупатель будет использовать земельный участок: для сельскохозяйственного производства, сдаче в аренду, продан и т.п., так как по договору был продан прежде всего объект недвижимости, за который ФИО1 хотела получить встречное предоставление в виде денежных средств.
В данном случае тяжелое материальное положение покупателя не влияет на условия исполнения обязательств об оплате по договору, при отсутствие денежных средств вообще не следует заключать соответствующие договора о приобретении вещей.
Таким образом, исковые требования ФИО1 обоснованы и подлежат удовлетворению.
Судом не разрешается вопрос о возврате денежных средств ответчику, уплаченных истцу, поскольку условием возложения на сторону договора той или иной обязанности в связи с его расторжением, по общему правилу, является предъявление соответствующего требования другой стороной или иным заинтересованным лицом.
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 98 ГПК РФ).
При подаче иска ФИО1 оплачена государственная пошлина в сумме 7200 рублей, что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ. Сумма государственной пошлины оплачена в соответствии с требованиями пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Поскольку требования истца подлежат удовлетворению полностью, то с ответчика в его пользу должны быть взысканы судебные расходы в понесенном размере.
Руководствуясь ст.ст. 56, 98, 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности, возврате имущества – удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, площадью 968100 кв. метров по адресу: <адрес> с кадастровым №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, заключенный между ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серия №) и ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации серия №).
Прекратить право собственности ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации серия №) на земельный участок, площадью 968100 кв. метров по адресу: <адрес> с кадастровым №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения.
Возвратить земельный участок площадью 968100 кв. метров по адресу: <адрес> с кадастровым №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, в собственность ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серия №).
Взыскать с ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации серия №) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серия №) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7200 (семь тысяч двести) рублей.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3 и государственной регистрации права собственности за ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серия №) на земельный участок площадью 968100 кв. метров по адресу: <адрес> с кадастровым №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курганский областной суд в течение месяца с подачей жалобы через Юргамышский районный суд Курганской области.
Судья: С.Ю. Плешков