РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<дата> г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе: Председательствующего судьи Аладина Д.А.

при ведении протокола помощником судьи ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N <номер> по иску ФИО2 к ООО Коммерческий банк «СИНКО-БАНК» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО2 уточнив требования обратилась в суд с иском к ООО Коммерческий банк «СИНКО-БАНК» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа.

В качестве основания иска указано, что <дата> между сторонами заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчик передает в собственность, а истец принимает земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>. Участок находится примерно в <...> по направлению на северо-запад от ориентира, площадью 1200 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации и проживания в нем. В соответствии с п. 4.1 указанного договора истец уплатил покупную цену в размере 750 000 рублей, которые были получены ответчиком до момента подписания указанного договора купли-продажи. Истец, как собственник указанного земельного участка, решил воспользоваться своим правом возведения строений и сооружений. Однако, при получении выписки из ЕГРН и ГПЗУ выяснилось, что на приобретенный земельный участок наложена охранная зона нефтепровода, в связи с его расположением в охранной зоне магистрального трубопровода, что делает возможность его использования по назначению ограниченной, о чем от продавца ей не было сообщено при заключении сделки. Считает, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка ответчик знал о невозможности использования спорного земельного участка по его целевому назначению, но скрыл данный факт от истца. Считает, что данное обстоятельство в силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя по доверенности ФИО5, который уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО Коммерческий банк «СИНКО-БАНК» по доверенности ФИО6 в судебное заседание явился, исковые требования не признал по основаниям изложенным в письменном отзыве на иск.

Представитель третьего лица АО «Транснефть Верхняя-Волга» представил письменное мнение в котором указал, что на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи сведения о прохождении Магистрального нефтепродуктовода были внесены в ЕГРН и отражались на публичной кадастровой карте, опубликованной в сети Интернет на сайте Росреестра. Земельный участок купленный истцом, располагается в минимальных расстояниях от магистрального трубопровода. Строительство здания в этой зоне без разрешения собственника нефтепродуктовода недопустимо.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части.

В соответствии со ст. ст. 549, 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Существенными условиями данного договора выступают его предмет и цена.

По смыслу ст. 7 ЗК РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В соответствии с п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из изложенного следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: сокрытие продавцом земельного участка информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, совершенное умышленно, наличие у покупателя такой информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Частью 1 ст. 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Общие основания расторжения договора установлены ч. 2 ст. 450 ГК РФ, из которой следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ч. 1). Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (ч. 3 ст. 451 ГК РФ).

Из материалов дела установлено, что <дата> между ООО Коммерческий банк «СИНКО-БАНК» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя земельный участок площадью 1200 кв.м, кадастровый <номер>, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: <адрес>. Участок находится примерно в <...> по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с.<адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации и проживания в нем.

Согласно п. 2.1 договора ограничений на земельном участке не установлено. Цена договора 750 000 руб. (п. 4.1). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата>.

Согласно выписке из ЕГРН от <дата> земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью 1200 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации и проживания в нем, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: <адрес>. Участок находится примерно в <...> по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, ограничения не зарегистрированы.

Как следует из ответа АО "Транснефть - Верхняя Волга", земельный участок с кадастровым номером <номер> полностью расположен в границах зоны минимальных расстояний от оси Кольцевого магистрального нефтепродуктовода.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с предложением расторжения договора, однако оставлена ответчиком без удовлетворения.

Статьей 105 ЗК РФ, установлен следующий вид зон с особыми условиями использования территорий - охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов).

Постановлением Госгортехнадзора от <дата> N 9, установлена охранная зона в виде участка земли, ограниченного условными линиями, проходящими 25 м от крайних осей трубопровода.

Согласно СНиП <дата>-85 "Магистральные трубопроводы", утвержденным Постановлением Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от <дата> N 30 установлены минимальные расстояния 150 метров от оси крайних нефтепроводов до объектов, зданий и сооружений.

Согласно ч. 4 ст. 6 Федерального закона от <дата> N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" указанные СНиП являются обязательными для применения, поскольку включены в Перечень национальных стандартов и сводов правил, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от <дата> N <номер>, в соответствии с частью 3 статьи 42 названного Федерального закона.

Кроме того, согласно п. 4.4. Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго РФ <дата> в охранных зонах трубопроводов без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта запрещается не только возводить любые постройки и сооружения, но и высаживать деревья и кустарники всех видов.

На основании представленных доказательств судом установлено, что приобретенный истцом по договору купли-продажи от <дата> спорный земельный участок находится в зоне минимально допустимых расстояний от оси магистрального нефтепродуктопровода.

Таким образом, установлено, что приобретенный истцом по договору купли-продажи спорный земельный участок расположен в охранной зоне нефтепровода, в связи с чем, его невозможно беспрепятственно использовать в целях, для которых он приобретался.

При этом при заключении договора купли-продажи от <дата> ФИО2 разумно предвидеть наступление последствий в виде ограничений в пользовании участком (невозможности каких-либо строений и сооружений на участке) как покупатель не могла, так как в договоре купли-продажи земельного участка наличие каких-либо обременений обозначено не было (равно как и сведений о расположении земельного участка в охранной зоне магистрального трубопровода), а соответствующими познаниями в области нефтепереработки истец не обладает. Обязанность предоставить всю информацию об участке в силу закона возложена на продавце.

Тот факт, что обременение земельного участка не зарегистрировано в установленном законом порядке, не имеет правового значения, поскольку в установленное в отношении спорного земельного участка ограничение осуществлено в целях охраны жизни и здоровья неопределенного круга лиц при функционировании объекта повышенной опасности, в связи с чем, данное обременение возникает независимо от регистрации права собственности на указанный объект за организацией, осуществляющей его эксплуатацию.

В гражданском законодательстве закреплена презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Истец указывает, что приобретал земельный участок, в том числе с целью строительства дома. Нахождение спорного земельного участка в границах охранной зоны магистрального газопровода не позволяет ему реализовать свое право на застройку. Наличие у него на момент заключения договора купли-продажи земельного участка информации об охранной зоне повлияло бы на принятие им решения о приобретении спорного земельного участка.

Как указано в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Суд считает, что поскольку представленными доказательствами подтверждено нахождение приобретенного истцом по договору купли-продажи земельного участка в охранной зоне нефтепровода, что препятствует его использованию для определенных целей, то есть, обременение земельного участка объективно существует в настоящее время и признается действующим независимо от его регистрации, то истец вправе требовать расторжения договора в порядке п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ и пункта 3 статьи 37 ЗК РФ и возврата сторон в первоначальное состояние, а сумма выплаченная истцом ответчику по договору купли-продажи в размере 750 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, а спорный земельный участок подлежит возврату истцом ответчику.

Так как, положения ст. 450 ГК РФ не содержат запрета на расторжение исполненного договора, а предполагают такую возможность в случае выявления существенных недостатков товара. Поскольку в момент заключения договора купли-продажи продавец не сообщила покупателю на наличие на земельном участке охранной зоны, а наличие данного существенного недостатка выявлено после исполнения договора и его государственной регистрации, то это является безусловным основанием для расторжения договора.

Каких либо доказательств, в опровержение указанных выше доводов, стороной ответчика в материалы дела не представлено.

Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих, что истец был уведомлен о расположении земельного участка в зоне минимальных расстояний от оси магистрального трубопровода.

Довод представителя ответчика о том, что истцу было известно о наличии магистрального газопровода, в материалах дела не подтвержден.

С учетом исследованных доказательств, суд приходит к выводу о том, что со стороны покупателя, целью заключения договора купли-продажи являлось приобретение участка для строительства жилого дома, использование участка в иных целях не рассматривалось, при этом цель покупателя - строительство жилого дома достигнута быть не может, ввиду наличия обременений о которых ему не могло быть известно.

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования в данной части подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Требования истца о взыскании с ответчика неустойки в соответствии с ФЗ "О защите прав потребителей" в размере – 30 000 руб. удовлетворению не подлежат, поскольку к возникшим правоотношениям нормы ФЗ "О защите прав потребителей" не применяются.

Следовательно, не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании морального вреда в сумме – 15 000 руб. и штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ООО Коммерческий банк «СИНКО-БАНК» подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в размере 10 700 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193 - 199 ГПК РФ, -

решил:

Исковые требования ФИО2 к ООО Коммерческий банк «СИНКО-БАНК» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер> заключенный <дата> между ФИО2 и ООО КБ «СИНКО-БАНК».

Взыскать с ООО КБ «СИНКО-БАНК» в пользу ФИО2 750 000 руб. в счет возврата денежных средств уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от <дата>.

Возвратить земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью 1 200 кв.м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир: <адрес>, Участок находится примерно в <...> м, по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в собственность ООО КБ «СИНКО-БАНК».

Взыскать с ООО КБ «СИНКО-БАНК» государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 10 700 руб.

Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью 1 200 кв.м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир: <адрес>, Участок находится примерно в <...>, по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес> и возникновения права собственности на земельный участок у ООО КБ «СИНКО-БАНК»

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд в течении месяца со дня принятия его в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено <дата>

Судья: