УИД № 34OS0000-01-2021-000657-02
Дело № 3а-281/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Волгоград 18 августа 2022 года
Волгоградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Раптановой М.А.
при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.
с участием представителя административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» - ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является сособственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 51888 000 +/- 560 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого установлена актом ГБУ Волгоградской области «Центр ГКО» об определении кадастровой стоимости № АОКС-34/2021/000330 от 16 апреля 2021 года и по состоянию на 2 апреля 2021 года составляет 216372 960 рублей.
Истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную, что нарушает его права, поскольку влечет необоснованное увеличение земельного налога, при расчете которого учитывается кадастровая стоимость. С утвержденной кадастровой оценкой он не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета независимого оценщика по состоянию на 2 апреля 2021 года составляет 59432 000 рублей.
Надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства административный истец в судебное заседание не явился, представив заявление, в котором исковые требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 2 апреля 2021 года в размере 95748926 рублей, рассчитанной судебным экспертом в заключении.
Представитель административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» ФИО1 в судебном заседании возражений и замечаний по экспертному заключению не высказала, при принятии решения полагалась на усмотрение суда.
Материалы дела содержат заявление представителя административного ответчика комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Облкомимущество) ФИО3, в котором она просила дело рассмотреть в отсутствие представителя Комитета, замечаний к экспертному заключению не имеет.
Иные лица, участвующие в деле, несмотря на их надлежащее извещение судом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений по сути исковых требований, с учетом их уточнения истцом, не представили.
При этом суд отмечает, что судебные извещения направлялись лицам, участвующим в деле, почтовой заказной судебной корреспонденцией. Факультативно информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.
При изложенном, располагая сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, принимая во внимание, что явка сторон, заинтересованных лиц и их представителей судом не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело при указанной явке.
Выслушав представителя административного ответчика ФИО1, изучив материалы дела, в том числе отзывы и возражения на иск, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
На основании пункта 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
На основании материалов дела судом установлено следующее.
ФИО2 является одним из собственников в общей долевой собственности земельного участка (Единое землепользование) с кадастровым номером № <...>, площадью 51888 000 +/- 560 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, относящегося к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании акта ГБУ ВО «Центр ГКО» об определении кадастровой стоимости № АОКС-34/2021/000330 от 16 апреля 2021 года, внесена в сведения ЕГРН 28 апреля 2021 года и по состоянию на 2 апреля 2021 года составляет 216372 960 рублей (л.д. 14, 90-154, 168).
Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28), с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение) (часть 2 статьи 6 Закона).
Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (подпункты 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ). Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (частью 1 статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ).
Частью 6 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении, что также подтверждается правовой позицией, высказанной Верховным Судом Российской Федерации в ответе на вопрос № 10 обзора судебной практики № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
В соответствии со статьями 6, 7 Федерального закона № 237-ФЗ на территории Волгоградской области создано и наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости Государственное бюджетное учреждение Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки».
На основании положений статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет № К-043-06/2021, выполненный ИП ФИО4 16 июня 2021 года, согласно которому по состоянию на 2 апреля 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 59432 000 (л.д. 15-81).
По ходатайству административного ответчика Облкомимущество, учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного истцом, имелись существенные различия, по делу 08 декабря 2021 года на основании статьи 77 КАС РФ назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации.
Согласно заключению № 8999/5-4 от 02 июня 2022 года эксперта данного экспертного учреждения ФИО5 (с учетом ее письменных дополнений) отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, информация, использованная оценщиком не является достоверной, достаточной, проверяемой. Эксперт установил, что действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 2 апреля 2021 года составляет 95748 926 рублей (л.д. 225-252).
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
Исследовав экспертное заключение № 8999/5-4 от 02 июня 2022 года с учетом письменных пояснений эксперта, сопоставив его содержание с иными материалами дела, оценив их по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд не находит оснований сомневаться в объективности выводов эксперта как по вопросу не соответствия представленного истцом отчета требования законодательства об оценочной деятельности, так и в части рассчитанной экспертом рыночной стоимости земельного участка на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.
По форме и содержанию заключение экспертизы соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения. Экспертом в заключении даны мотивированные ответы на поставленные судом вопросы.
Судебный эксперт ФИО5 в установленном законом порядке предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Она является штатным сотрудником ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, имеет высшее специальное образование, квалификацию судебного эксперта, а также квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, имеет соответствующий стаж работы, в том числе стаж экспертной деятельности более 10 лет. В связи с чем, квалификация судебного эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений не вызывает.
В указанном заключении содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным.
Эксперт произвел анализ рынка предложений земельных участков с категорией: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенных в пределах Волгоградской области в Новоаннинском и Михайловском районах. В качестве аналогов экспертом приняты выставленные на продажу земельные участки, сопоставимые с объектом оценки по основным критериям: по разрешенному использованию, местоположению, плодородию почвы, площадью с последующей корректировкой на отличия. Подобранные им аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В результате исследования рынка объектов, предлагаемых к продаже земельных участков, экспертом выявлено 4 объекта-аналога, сопоставимых с объектом исследования, которые и использовались при расчете. Мотивы, по которым эксперт выбрал для расчетов объекты-аналоги, наиболее сопоставимые к объекту исследования, приведены в заключении.
При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки на торг, наличие подъездных путей с твердым покрытием, площадь земельного участка, степень заброшенности земельного участка, бал бонитета. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.
В заключении представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, произведен анализ рынка земельных участков, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.
В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью спорного земельного участка не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.
В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы № 8999/5-4 от 2 июня 2022 года, выполненное экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России ФИО5, объективным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный экспертным заключением размер рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости - достоверным.
В свою очередь, изучив представленный истцом отчет, выполненный ИП ФИО4, суд усматривает, что в нем допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости, повлекшие за собой неправильное определение оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком не является достоверной, достаточной, проверяемой, что также подтверждается исследовательской частью экспертного заключения № 8999/5-4 от 2 июня 2022 года.
В этой связи отчет об оценке достоверным доказательством, определяющим значение рыночной стоимости объекта недвижимости, признан быть не может, судом отклоняются со ссылкой на часть 3 статьи 59 КАС РФ.
Таким образом, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере 216372 960 рублей превышает его рыночную стоимость (95748 926 рублей) на 56 %, то есть более чем в два раза, что затрагивает права и обязанности административного истца, поскольку влияет на размер налоговых платежей за объект недвижимости.
При таких обстоятельствах уточненные исковые требования подлежат удовлетворению, следует установить кадастровую стоимость в размере рыночной равной величине, рассчитанной при проведении судебной экспертизы – 95748926 рублей.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения такой стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Датой подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в суд – 18 ноября 2021 года (л.д. 5).
Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> (Единое землепользование), площадью 51888000 +/- 560 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 95748 926 (девяносто пять миллионов семьсот сорок восемь тысяч девятьсот двадцать шесть) рублей по состоянию на 2 апреля 2021 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 ноября 2021 года.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.
Судья М.А. Раптанова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 25 августа 2022 года.