Решение по делу № 2-425/2023 от 07.08.2023 - о расторжении договора аренды, признании утратившим право пользования жилым помещением, о выселении.

2-425/2023 Копия

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 августа 2023 года г. Кяхта

Кяхтинский районный суд Республики Бурятия в составе

председательствующего судьи Бутухановой Н.А.,

при секретаре Бадмаевой Е.А.,

с участием прокурора Аблаевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды, признании утратившим право пользования жилым помещением, о выселении,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 Т.П. обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора аренды, признании утратившим право пользования жилым помещением, о выселении, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ ее супруг, ФИО5, по договору купли продажи приобрел у ОАО «<данные изъяты>» помещение. ДД.ММ.ГГГГ года ее супруг скончался. Согласно свидетельству о праве на наследство по закону она является наследником и собственником вышеуказанного нежилого здания, расположенного в <адрес> – <адрес> Республики Бурятия, <адрес>.

В соответствии с договором аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ответчику было предоставлено жилое служебное помещение в пользование на два года. При этом ответчик обязан был оплачивать арендную плату собственнику в размере 22 рублей 18 копеек.

Истец отмечает, что несмотря на неоднократные уведомления и предложения о внесении арендной платы ответчик ее требования игнорирует. Поэтому ею в адрес ответчика была направлена претензия с уведомлением о намерении расторгнуть договор аренды. Претензию ответчик получил ДД.ММ.ГГГГ, но до настоящего времени не отреагировал.

Ссылаясь на положения ст.ст. 309, 650 ч. 1, 610 п. 1, 452 п. 2, 619 ГК РФ, истец просит расторгнуть договор аренды жилого служебного помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиком и Кяхтинской РЭС., признать ФИО3 утратившим право пользования жилым помещением, выселить последнего из спорного помещения.

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 увеличила исковые требования, просила также взыскать с ответчика арендную плату за три последних года, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, из расчета арендной платы в 2 тыс. рублей в месяц, всего 72 000 рублей.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием ее представителя ФИО6

Участвуя в предыдущем судебном заседании, истец ФИО1 поддержала заявленные требования в полном объеме, на предложение суда решить спор мирным путем ответила отказом.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании настаивала на заявленных ее доверителем требованиях, изложила доводы, отраженные в исковом заявлении, в том числе с учетом увеличения исковых требований.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании иск не признал и пояснил, что указанное спорное здание ранее имело статус «жилого помещения» и было ему предоставлено в 1998 году как молодому специалисту. В указанный дом, в одну половину, вселилась семья истца, в другую - он с семьей. Он вселился с разрешения Администрации предприятия – Начальника <данные изъяты>, а договор был подписан непосредственно Начальником Кяхтинской РЭС ФИО10 Просит учесть, что при вселении с ним был заключен Договор аренды жилого служебного помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Данное здание было построено для проживания дежурных электромонтеров подстанции, которая расположена от дома в 50 метрах. Здание имеет на текущий момент статус как нежилое, при этом оборудовано как жилое помещение. В указанном помещении с момента вселения он проживал с супругой и двумя детьми. ДД.ММ.ГГГГ он узнал, что указанное помещение было продано второму жильцу – ФИО5 О том, что помещение было выставлено на продажу и продается, его никто не ставил в известность, в том числе ФИО5, который приходился ему родным дядей, родным братом отца.

Узнав о продаже здания, он обратился в суд в 2013 году с требованием о признании договора купли-продажи здания недействительным. Однако в последующем в судебном заседании он и ФИО5 спор решили урегулировать мирным путем, что было поддержано их адвокатами. Согласно договоренности с К-ными, он обязан был выплатить последним 60 000 рублей в счет стоимости своей доли квартиры, а ФИО1 обязана была привести в соответствие документы на дом, перевести здание из нежилого в жилое, переоформив на него занимаемую его семьей часть здания. Однако ФИО1 свои обязательства не выполнила, вопрос с переводом здания в жилое не решила, занимаемую им часть дома на него не переоформила, в то время как он выплатил ФИО1 первую часть денег согласно договоренности в 30 000 рублей, а вторую обязан был доплатить после исполнения взятых на себя обязательств ФИО1 Поскольку дело миром не решилось, он не стал выплачивать ФИО1 вторую часть денег. При этом последняя так и не вернула его 30 000 рублей. В ДД.ММ.ГГГГ года он оформил в свою собственность земельный участок, на котором располагается 1\2 часть спорного помещения. Принадлежащий ему на праве собственности земельный участок располагается под его половиной дома.

Ответчик просит учесть, что арендную плату он в РЭС не платил. Первоначально арендная плата удерживалась с заработной платы, это было непродолжительное время, в течение полугода, потом он больше не платил, удержания с зарплаты также не производились. Поэтому требование о расторжении договора аренды, а также о взыскании арендной платы считает необоснованным, ни на чем не основанном. Никаких уведомлений о заключении аренды с истцом ФИО1 он не получал, ничего с ней по поводу аренды не обсуждал и не согласовывал. Кроме этого выражает несогласие с требованиями истца о признании его утратившим право пользования жилым помещением. Не оспаривает, что в настоящее время он переехал жить в родительский дом после смерти родителей, однако спорной жилплощадью продолжает пользоваться постоянно, в доме находятся его вещи, домашняя утварь. Также он использует земельный участок, где сажает картофель, делает другие посадки. На земельном участке у него стоит гараж, есть подвал в виде погреба. Поэтому он постоянно приходит домой, пользуется спорной жилплощадью, пьет чай, считает, что занимает спорную часть дома на законных основаниях. С учетом изложенного считает, что оснований для удовлетворения иска не имеется, просит в иске отказать.

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, заслушав заключение прокурора об удовлетворении заявленных требований, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленного иска. При этом суд исходит из следующего.

Из технического паспорта на спорный объект видно, здание относится к категории нежилых, расположено в <адрес> РБ, <адрес>. Кадастровый паспорт также свидетельствует, что объект относится к нежилым помещениям.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (здание при Подстанции), расположенное в <адрес>, подтверждает, что правообладателем является ФИО1 Свидетельство о праве на наследство по закону указывает, что данное здание перешло истцу по наследству от наследодателя – супруга ФИО7, являвшегося собственником с ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из позиции истца, ответчик незаконно владеет ? частью здания, находящегося в ее собственности, не платит ей арендную плату, как новому собственнику, хотя договор аренды у ответчика ранее был заключен с прежним собственником, имеет задолженность по аренде 72 000 рублей, утерял право пользования спорным жилым помещением и подлежит выселению.

Однако доводы истца суд расценивает как необоснованные.

Из Договора аренды служебного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ видно, что часть спорного помещения передана ответчику ФИО3 и его семье для проживания.

Анализ указанного документа позволяет сделать вывод о том, что ответчик ФИО3 вселился в помещение, расположенное в с. <адрес>, с разрешения администрации РЭС, где он работал, т.е. вселился на законных основаниях.

В данной части суд учитывает, что нашло отражение и в предыдущих судебных решениях по спору между теми же сторонами, что на момент приобретения права собственности супруг истца – ФИО5 как непосредственно состоявший в трудовых отношениях с ОАО «ФИО2», знал, что в спорном помещении проживает также ответчик с семьей. Однако несмотря на указанный факт, ФИО5 согласился на приобретение указанного объекта недвижимости в собственность. То есть по существу согласился приобрести товар, обремененный правами третьих лиц.

Указанный вывод содержится в судебных решениях Кяхтинского районного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, в которых суд уже обратил внимание на данное обстоятельство, также отметив, что на момент продажи спорного здания семье истца, договор аренды служебного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Кяхтинской РЭС и ответчиком ФИО3, действовал, не был расторгнут, не был признан недействительным, что свидетельствует о законности проживания в данном помещении ответчика с семьей.

Из решений Кяхтинского районного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ следует, что исковые требования ФИО5 (супруга ФИО8) к ФИО3 о выселении и иск непосредственно ФИО8 к ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соответственно, оставлены без удовлетворения.

Отказывая в исках, суды мотивировали решение тем, что приобретение права собственности истцом было осуществлено с учетом осведомленности истца о проживании в помещении третьих лиц, поэтому не было установлено обстоятельств, позволявших сделать вывод о неправомерности пользования ответчиком и его семьей 1\2 частью спорного помещения.

Приведенные выводы суда 1 инстанции по решению от ДД.ММ.ГГГГ подтверждены определением апелляционной инстанции Верховного суда Республики Бурятии от ДД.ММ.ГГГГ, которым решение Кяхтинского райсуда РБ от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Поэтому суд считает, что данное судебное решение от ДД.ММ.ГГГГ, а также решение суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившие в законную силу, каждое, имеют в настоящее время преюдициальное значение.

Частью 2 ст. 61 ГПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим кодексом.

Указанное означает, что обстоятельства, установленные в названных решениях, обязательны для суда, рассматривающего дело в настоящее время, и не подлежат доказыванию вновь, а равно не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же стороны.

Из изложенного следует, что по ранее рассмотренным делам от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО8, а по решению от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО5(супруг нынешнего истца) не доказали, что вселение ответчика ФИО3 в спорное помещение, а также дальнейшее проживание ответчика с семьей было и является незаконным.

Требование истца ФИО8 о расторжении договора аренды суд расценивает как необоснованное. При этом суд принимает во внимание решение мирового судьи судебного участка № <адрес> Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ, которым разрешено требование ФИО1, действовавшей в интересах ФИО5, к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды помещения. Данным решением в удовлетворении иска отказано. При этом мировой судья указал, что между сторонами не возникли отношения, регулируемые договором аренды, в связи с чем расценил заявленный иск о взыскании арендной платы как необоснованный.

Данное судебное решение от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу и также имеет в настоящее время преюдициальное значение в силу ст. 61 ГПК РФ.

Выводы мирового судьи в этой части подтверждаются и позицией прежнего собственника спорного помещения в лице ОАО ФИО2 Э.Ш-к., действовавшей на основании доверенности, изложенной при рассмотрении дела №, где рассматривался иск ФИО3 к ФИО5 о признании договору купли-продажи спорного помещения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. В частности, представитель ФИО2 Э.Ш-к. тогда отметила, что при заключении договора купли-продажи ОАО ФИО2 не располагало сведениями о наличии договорных арендных отношений с ФИО3, соответственно, уведомление о расторжении договора Обществом не направлялось, арендные платежи в адрес Общества от ФИО3 не поступали, и Обществом не предъявлялось каких-либо требований к ФИО3 о взыскании задолженности.

Кроме этого заслуживающим внимания суд считает положение пункта 1.2 названного Договора аренды жилого служебного помещения от ДД.ММ.ГГГГ, где отмечено, что оплата за аренду состоит из платежей на полное восстановление дома пропорционально арендуемой площади, расходы по обслуживанию и капитальный ремонт квартиры, а также расходы по оплате коммунальных услуг (договор на электроснабжение составляется отдельно).

При буквальном толковании данного договора указанные расходы должны выплачиваться арендатором арендодателю согласно достигнутой договоренности.

Между тем в судебном заседании установлено, что вопросы по платежам, входящим в арендную плату, прежним собственником не инициировался, о чем указала представитель ФИО2 Э.Ш-к., ссылка на позицию которой сделана выше, равно как не была достигнута договоренность между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 по всем элементам арендной платы, следуя буквальному толкованию договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное позволяет сделать вывод о том, что условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не выполнялись, арендная плата прежним собственником (арендодателем) не взималась, отношения, регулируемые договором аренды между прежним арендодателем, а также новым собственником в лице ФИО1 и ответчиком ФИО3, не возникли.

При таких обстоятельствах довод истца о том, что договор аренды действовал, а право требования арендной платы перешло к ФИО8 от прежнего собственника, суд считает несостоятельным. В этой части суд еще раз обращает внимание, что арендная плата Обществом не взималась, форма договора аренды не соответствовала требованиям ст. 651 ч. 2 ГК РФ, жилец ФИО3 такую плату как арендная не платил, прежний собственник помещения в указанной части претензий по этому вопросу к ответчику ФИО3 не имел, в том числе у прежнего собственника ОАО «ФИО2» не имелось каких-либо притязаний к ответчику ФИО3 и по факту пользования им спорным имуществом (зданием), несмотря на то, что ответчик проживал в нем длительное время, более 10 лет до момента приобретения его в собственность семьей истца, в связи с чем суд считает как не основанное на законе требование истца о расторжении договора аренды, а также требование о взыскании арендной платы. Поэтому исковые требования о расторжении договора аренды жилого служебного помещения от ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании арендной платы в размере 72 000 рублей суд считает подлежащими отказу в удовлетворении.

В данной части спора суд считает необходимым также отметить, что несмотря на то, что имеется ссылка прежнего собственника в лице ОАО ФИО2 на отсутствие договорных отношений с ответчиком ФИО3, регулируемых договором аренды, суд считает, что указанное не свидетельствует о том, что Начальник Кяхтинской РЭС ФИО10 не имел полномочий на предоставление помещения работнику для проживания, а также полномочий на заключение с работником договора, названного как Договор аренды служебного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, учитывая, что данный договор не был признан недействительным в предусмотренном законом порядке, действия ФИО9 не признавались незаконными, законность вселения и проживания ответчика ФИО3 в спорное помещение на момент вселения, его проживание в нем с 1989 года до момента приобретения в собственность семьей истца, никем не оспаривались.

В решении суда от ДД.ММ.ГГГГ отражено и не оспорено в настоящем судебном заседании, что ответчик ФИО3 вселился в спорное помещение на законных основаниях, так как находился в трудовых отношениях с собственником на тот момент имущества – своим работодателем. При этом вселение в спорное помещение состоялось на основании заключенного с ним договора аренды служебного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в последующем данный договор не расторгался и фактически был продлен на неопределенный срок. Кроме того, приобретение права собственности работником ФИО5, супругом истца, было осуществлено с учетом осведомленности проживания в помещении третьих лиц, поэтому в настоящее время не установлено обстоятельств, позволяющих сделать вывод о неправомерности пользования ответчиками ? частью спорного здания.

Также суд учитывает, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО3 стал собственником ? части земельного участка, на котором располагается ? спорного здания по адресу <адрес>, что установлено из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что указанное право собственности ответчика ФИО3 также не оспорено, суд принимает во внимание данный факт и приходит к выводу о том, что отсутствуют основания считать, что ответчик незаконно владеет и пользуется ? частью спорного здания, расположенного на земельном участке, принадлежащим также ФИО3

Поэтому ссылку истца на наличие у нее права собственности на указанное здание при разрешении рассматриваемого спора суд считает недостаточной и неубедительной с учетом вышеприведенных обоснований, в том числе отраженных в судебных решениях от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, имеющих преюдициальное значение. Данные выводы суда, изложенные в решениях Кяхтинского районного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, участниками процесса не оспорены и не доказано иное.

В настоящем судебном заседании ответчик ФИО3 пояснил, что он продолжает пользоваться спорным помещением, хотя недавно переехал в родительский дом после смерти родителей, а также земельным участком, используя его по назначению, где расположены гараж, подвал, посажены картофель и т.п., постоянно приходит в дом, там хранятся его вещи, домашняя утварь, вещи членов семьи.

Указанное позволяет сделать вывод о том, что оснований для прекращения права пользования спорным помещением ответчиком не имеется, оснований считать, что право пользование спорным помещением у ФИО3 утеряно, в судебном заседании не установлено. Соответственно, судом не усматривается оснований и для выселения ответчика из спорного помещения ввиду того, что незаконность его проживания там также не установлена.

Разрешая спор по существу, суд считает необходимым обратить внимание, что при продаже спорного здания бывший собственник не решил вопрос в отношении семьи ответчика, не поставил его в известность о планируемой сделке, не принял мер к предоставлению ответчику иного жилого помещения, не разрешил возникшую ситуацию другим способом, предусмотренным законом.

Ст. 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ст. 57 ГПК РФ указывает, что доказательства представляются сторонами …

Поскольку истец не подтвердила обстоятельства, на которые она ссылается, не представила доказательств обоснованности своей позиции, суд не находит оснований к удовлетворению заявленных требований.

Также суд считает необходимым отметить, что в судебном заседании было предложено сторонам решить спор мирным путем, однако истец ФИО1 ответила отказом.

При таких обстоятельствах, с учетом имеющихся доказательств по делу, суд приходит к выводу об оставлении иска без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды, о взыскании арендной платы, о признании утратившим право пользования жилым помещением, о выселении – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РБ в течение месяца со дня принятия путем подачи апелляционной жалобы через Кяхтинский районный суд РБ.

Судья Бутуханова Н.А.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>