Решение по делу № 2-3738/2024 от 06.03.2025

Дело № 2-4505/2025

39RS0010-01-2024-003347-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 марта 2025 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Дашковского А.И.

при помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, третьи лица Управление Росреестра по Калининградской области, ОСП Московского района г. Калининграда, ООО «Филберт», АО «Райффайзенбанк», о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с названным исковым заявлением, указав, что 10 июня 2023 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ответчик обязался передать в собственность ФИО2 земельный участок площадью 600 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес > с КН:№, а истец обязалась принять и оплатить данный земельный участок. В соответствии с п. 2.1 Договора цена земельного участка составила 250 000 руб., которые истец в момент заключения договора передала ответчику.

10 июня 2023 года ответчик передал истцу вышеуказанный земельный участок, что подтверждается актом приема-передачи.

Кроме того, 10 июня 2023 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ответчик обязался передать в собственность ФИО2 земельный участок площадью 599 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес >,с КН:№, а истец обязалась принять и оплатить данный земельный участок. В соответствии с п. 2.1 Договора цена земельного участка составила 250 000 руб., которые истец в момент заключения договора передала ответчику.

В соответствии с п. 3.2.4 Договоров купли-продажи земельных участков от 10 июня 2023 года (имеющих идентичные положения) ответчик обязан в течение пяти дней с момента их подписания представить в орган регистрации прав документы для государственной регистрации.

Несмотря на фактическую передачу спорных земельных участков, ответчик уклоняется от своей обязанности зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости.

22 июля 2023 года ответчику была вручена претензия, содержащая требование исполнить обязанность, связанную с регистрацией перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимости, которая ФИО3 была оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного, истец просила зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области переход права собственности от ФИО3 к ФИО2 на земельный участок площадью 600 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес > с КН:№; зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области переход права собственности от ФИО3 к ФИО2 на земельный участок площадью 599 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес >,с КН:№

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ОСП Московского района г. Калининграда, ООО «Филберт», АО «Райффайзенбанк».

Истец ФИО2, извещенная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, ранее представила заявление, в котором поддержала исковые требования, а также просила рассмотреть гражданское дело в ее отсутствие.

Ответчик ФИО3, извещенный надлежащий образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ранее представил отзыв на исковые требования, в которых указал, что между ним и истцом были заключены договора купли-продажи земельных участков с КН:№ и КН:№. Также в отзыве содержалось ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, заявлений и ходатайств не представили.

Исследовав письменные материалы дела, а также дав оценку представленным доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 60, 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что 10 июня 2023 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ответчик обязался передать в собственность ФИО2 земельный участок площадью 600 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес >, с КН№, а истец обязалась принять и оплатить данный земельный участок. В соответствии с п. 2.1 Договора цена земельного участка составила 250 000 руб., которые истец в момент заключения договора передала ответчику, что подтверждается соответствующей распиской.

В силу п. 7.1 Договоров купли-продажи земельных участков от 10 июня 2023 года (имеющих идентичные положения) договор вступает в силу с даты подписания обеими сторонами и действует до полного исполнения сторонами обязательств по нему.

В силу п. 1.3 Договором купли-продажи земельных участков продавец гарантирует, что на момент подписания договором земельные участки никому другому не проданы, не заложены, в споре, под арестом и запретом не состоят и свободны от любых прав третьих лиц.

В силу п. 2.4.3 Договоров покупатель обязан в течение пяти дней с момента их подписания представить в орган регистрации прав документы для государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок к покупателю.

По данным Единого государственного реестра недвижимости в настоящее время земельный участок площадью 600 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес > с КН:№, а также земельный участок площадью 599 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес >,с КН:№, принадлежат ответчику на праве собственности.

В соответствии с пунктом 37 части 1 статьи 26 Федерального закона Российской Федерации от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Из части 6 указанной статьи данного Закона следует, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 данной статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 указанной статьи ареста или запрета.

В соответствии со статьей 27 названного Закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Согласно положениям пункта 4 статьи 80 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Таким образом, арест или наличие запрета на совершение регистрационных действий являются законным препятствием к переходу права собственности на недвижимость.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 16 сентября 2008 года № 6343/08 сформирована правовая позиция о том, что внесение в ЕГРП (в настоящий момент ЕГРН) сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества был заключен до наложения на него ареста.

В отношении земельных участков с КН:№ и КН:№ имеются обременения в виде запрета совершения регистрационных действий, наложенных в рамках исполнительных производств №254219/23/39004-ИП (постановление от 03 августа 2024 года), №254221/23/39004-ИП (постановление от 19 июля 2024 года), судебным приставом-исполнителем ОСП Московского района г.Калининграда, что подтверждается материалами исполнительных производств и выпиской из ЕГРН.

Приведенные обстоятельства являются правовым препятствием совершению государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу в отношении спорного недвижимого имущества и земельного участка.

Отчуждение недвижимого имущества в условиях действующих в отношении него обеспечительных мер, наложенных актом судебного пристава исполнителя, противоречит положениям статьи 13 и главы 13 ГПК РФ, а также статьи 80 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», а удовлетворение соответствующего требования истца будет направлено на преодоление введенных судебным приставом-исполнителем ограничений.

Обращаясь в суд с иском, истец ссылался на неоднократные обращения к ответчику с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки.

В подтверждение таких доводов представлено только претензия о государственной регистрации перехода права собственности, получено ответчиком лично 22 июля 2023 года.

В рассматриваемом случае, из представленных в материалы дела документов не усматривается, что истец обращался, а ответчик уклонился от регистрации перехода права собственности или не исполнил обязанности по представлению каких-либо конкретных документов в Управление Росреестра по Калининградской области. Сведений об оспаривании действий Управление Росреестра по Калининградской области материалы дела также не содержат.

Вместе с тем, в силу вышеприведенных норм закона суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости только в случае уклонения стороны договора от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Таким образом названной нормой права закреплена презумпция необходимости подтверждения заинтересованным лицом факта нарушения субъективного права для целей введения в действие правового механизма судебной защиты, обусловленная направленностью судебного акта на защиту и восстановление соответствующих прав.

Избранный способ защиты права должен привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

В отсутствие обоснования истцом, какие его права нарушены ответчиком и, каким образом заявленное им требование способно привести к восстановлению его прав, учитывая, что запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества до настоящего времени не снят (доказательств, свидетельствующих о снятии ареста со спорного имущества, истцом суду не представлены), суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 21 марта 2025 года.

Судья