Дело № 2а-431/2021
УИД 10RS0017-01-2022-000530-73
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 июня 2022 года г. Сортавала
Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Саниной Е.А.,
при секретаре Акимовой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании решения незаконным,
установил:
ФИО1 обратился в суд с административным иском по следующим основаниям. Ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером , площадью 2500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – индивидуальные жилые дома без встроенно-пристроенных помещений делового, культурного и обслуживающего назначения. Территориальная зона: Ж-3. Зона индивидуальной жилой застройки, адрес: Республика Карелия, Сортавальский муниципальный район, Сортавальское городское поселение, о. Риеккалансари (далее – участок 425). Уведомлением Росреестра по Республике Карелия от 29.03.2022 № приостановлена государственная регистрация уступки прав и обязанностей по договору аренды указанного участка по причине несоответствия сделки норме пункта 7 статьи 448 ГК РФ. Административный истец полагает указанное нормативное положение к спорным правоотношениям неприменимым, поскольку в силу положений статьи 39.6, 39.18 ЗК РФ указанный земельный участок может быть предоставлен заявителю и без торгов. В связи с изложенным, просит уведомление Управления Росреестра по Республике Карелия от 29.03.2022 № о приостановлении государственной регистрации уступки прав и обязанностей по договору аренды признать незаконным, обязать административного ответчика повторно рассмотреть представленные на государственную регистрацию документы.
Определением от 04.05.2022 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.
В судебном заседании истец заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и дополнительных пояснениях к иску. Полагал, что уступка невозможна в случае, если земля используется для коммерческих целей. Торги в отношении аренды указанного земельного участка фактически не состоялись, победителя как такового не было, в связи с чем положения статьи 448 ГК РФ к спорным правоотношениям неприменимы. Кроме того, просил учесть, что ранее государственный регистратор осуществлял регистрации уступки прав в аналогичных ситуациях, что влечет его обязательство зарегистрировать и настоящую сделку, поскольку законодательство не поменялось.
Представитель административного ответчика в судебном заседании не присутствовал, извещены надлежащим образом. Представлены письменные возражения, в которых просят в удовлетворении административного иска отказать, полагая спорное уведомление о приостановлении государственной регистрации законным и обоснованным.
Заинтересованное лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв, в соответствии с которым считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по изложенным в отзыве основаниям.
Заинтересованное лицо - Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия в судебное заседание своего представителя не направило, извещены надлежащим образом, представили письменный отзыв, согласно которому требования считают необоснованными, поскольку договор аренды был заключен по результатам аукциона.
Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В соответствии с частью 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
24.01.2018 между Министерством имущественных и земельных отношений РК (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером площадью 2500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – индивидуальные жилые дома без встроенно-пристроенных помещений делового, культурного и обслуживающего назначения (далее – земельный участок). Земельный участок предоставлен в аренду для индивидуального жилищного строительства сроком на 20 лет – на основании протокола о результатах аукциона от 27.12.2017 №.
Как следует из протокола об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 27.12.2017, аукцион проведен в форме торгов, закрытых по составу участников и открытых по форме подачи предложений по цене. В аукционе приняли участие 4 участника, в результате торгов победителем аукциона признан ФИО1
17.03.2022 ФИО1 обратился к административному ответчику с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды ФИО2 По договору уступки требования (цессии) от 17.03.2022 ФИО1 (цедент) уступает ФИО2 (цессионарий) требование по договору аренды указанного земельного участка.
Уведомлением Росреестра по Республике Карелия от 29.03.2022 № приостановлена государственная регистрация уступки прав и обязанностей по договору аренды указанного участка по причине несоответствия сделки положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ.
Согласно статье 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закона о государственной регистрации) в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Федерального закона.
Частью 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в частности, в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13).
При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав в соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации, государственный регистратор установил наличие такого основания, препятствующего государственной регистрации.
Так, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Пунктом 2 статьи 607 и пунктом 2 статьи 615 ГК РФ допускается возможность установления законом особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Земельным кодексом Российской Федерации в качестве основного способа приватизации земли предусмотрены торги, которые проводятся на конкурсной основе, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса Российской Федерации) и другие.
Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением приведенных в статье случаев.
Согласно части 2 указанной статьи указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 ЗК РФ).
В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 ЗК РФ).
В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 ЗК РФ).
Как следует из изложенного выше, земельный участок был предоставлен в аренду ФИО1 по итогам аукциона, на участие в котором были поданы заявления четырех граждан, победителем стал административный истец.
Предоставление земельного участка в данном случае происходило путем проведения торгов, без особенностей, предусмотренных статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. Отсутствие предложений от иных участников аукциона не может быть приравнено к его не проведению. В этой связи обстоятельства, указанные ФИО1 в обоснование своих требований о том, что в связи с отсутствием предложений от иных участников аукцион фактически не состоялся, являются несостоятельными и не исключают договор аренды земельного участка из сферы регулирования положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ.
Таким образом, суд приходит к выводу, что предоставление спорного земельного участка в аренду без проведения торгов ФИО2 при сложившихся обстоятельствах противоречило бы требованиям земельного и гражданского законодательства.
Заслуживает внимания приведенный в отзыве на иск довод Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, в соответствии с которым положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ о недопустимости уступки прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, а также на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.
Аналогичная правовая позиция отражена в кассационном определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14.05.2021 N 88а-11099/2021 по делу N 2а-623/2020
Приведенные административным истцом и заинтересованным лицом ФИО2 доводы о наличии принятых административным ответчиком иных правоприменительных решений при аналогичных правовых ситуациях сами по себе на решение суда не влияют, поскольку, не являясь нормативными правовыми актами, не могут являться основанием для разрешения возникшего спора.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса Административного судопроизводства РФ, суд
решил:
ФИО1 в удовлетворении административного искового заявления отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.А. Санина
Решение принято в окончательной форме 06.06.2022