Решение по делу № 2-1951/2025 от 14.03.2025

Дело № (2-9418/2024)

50RS0№-79

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Пушкинский городской суд <адрес> <дата>

в составе:

председательствующего судьи Сонькиной М.В.,

при помощнике Н,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М к Унитарной некоммерческой организации в организационно – правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес>» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве в связи с изменением площади объекта строительства, взыскании денежных средств, морального вреда, штрафа,

установил:

М обратилась в суд с иском к Унитарной некоммерческой организации в организационно – правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес>» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве в связи с изменением площади объекта строительства, взыскании денежных средств, неустойки, морального вреда, штрафа.

В обоснование заявленных требований истец указала, что <дата> между М и ООО «КВС-МСК» заключен договор участия в долевом строительстве №, предметом которого является строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

По условиям ДДУ ООО «КВС - МСК» обязалось после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> а М обязалась уплатить стоимость указанной квартиры в размере <данные изъяты>, исходя из стоимости 1 кв.м. в размере <данные изъяты>.

Истец исполнила свои обязательства в полном объеме, уплатив <данные изъяты>

Решением Арпбитражного суда <адрес> от <дата> ООО «Специализированный застройщик «КВС - МСК» признано банкротом.

Определением Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу № ответчику были переданы права, а также обязательства ООО «Специализированный застройщик «КВС - МСК» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства и права требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части.

<дата> между М и Фондом был составлен акт приема-передачи квартиры на основании ДДУ. Согласно указанного акта истцу фактически была передана квартира общей площадью <данные изъяты> т.е. меньшей площадью, чем это предусмотрено ДДУ.

В соответствии с положениями ДДУ (п. 5.2.9) Фонд обязан вернуть М излишне уплаченные денежные средства до подписания акта приема-передачи квартиры. Фонд указанную обязанность не исполнил, в связи с чем <дата> М направила заказным письмом требование о возврате суммы переплаты, письмо получено Фондом <дата>, до настоящего момента ответа нет и переплата не возвращена.

Фактически истец переплатил <данные изъяты>, при этом указанные отклонения не существенны и не повлекли расторжение договора в одностороннем порядке.

На основании изложенного истец просил суд уменьшить цену договора № участия в долевом строительстве от <дата> в связи с изменением площади объекта строительства на <данные изъяты>; взыскать с ответчика излишне уплаченную денежную сумму в счет договора № участия в долевом строительстве от <дата> в связи изменением площади объекта строительства в размере <данные изъяты>; неустойку в размере <данные изъяты>, моральный вред в размере <данные изъяты>; штраф за отказ от удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке.

Истец М в судебном заседании требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель истца по доверенности М в судебном заседании просил требования истца удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях по делу.

Представитель ответчика Унитарной некоммерческой организации в организационно – правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес>» - по доверенности Л возражала против заявленных требований истца по доводам, изложенным в письменном отзыве и дополнительных пояснениях.

Представитель третьего лица ППК «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, заявлений, ходатайств не представил.

Руководствуясь ст. 167 ГПК суд рассматривает дело в отсутствии представителя третьего лица.

Суд, проверив и изучив материалы дела, выслушав стороны, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу с <дата>, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости.

Ст. 8 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из ч. 1 ст. 12 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ.

В силу ст. 16 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от <дата> № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и настоящим Федеральным законом от <дата> № 214-ФЗ. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Судом установлено и следует из материалов дела, <дата> между М и ООО «КВС-МСК» заключен договор участия в долевом строительстве №, предметом которого является строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Истец исполнила свои обязательства в полном объеме, уплатив <данные изъяты>.

<дата> Наблюдательным советом Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес> принято решение о восстановлении прав граждан путем завершения строительства ЖК «Пушкарь» в соответствии с Федеральным законом от <дата> № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Определением Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу № № ответчику были переданы права, а также обязательства ООО «Специализированный застройщик «КВС - МСК» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства и права требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части.

Во исполнение Определения о передаче объекта в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, определением Арбитражного суда <адрес> от <дата>, удовлетворено заявление о намерении Фонда стать приобретателем прав ООО «Специализированный застройщик «КВС - МСК» на земельные участки (право аренды) с кадастровыми номерами <данные изъяты> площадью <данные изъяты>, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе объектом незавершенного строительства – «<адрес>ом многоквартирной малоэтажной застройки с включением объектов социальной инфраструктуры (ДДУ торговый центр) по адресу: <адрес>

Согласно п. 4.1. Цена объекта долевого строительства составляет <данные изъяты>, истец обязательства по договору по оплате объекта долевого строительства исполнил в полном объеме.

Согласно п. 1.2.2 общая площадь квартиры составляет <данные изъяты>., которая включает в себя все помещения квартиры.

П. 4.4 установлено, что если общая площадь квартиры, передаваемой участнику долевого строительства, после обмеров, осуществляемых специализированной организацией, будет более чем на 2% больше, либо меньше размера, указанного в п.1.2. настоящего договора, то стороны производят взаимозачеты по оплате цены договора в срок до подписания Акта приема-передачи квартиры, исходя из стоимости одного кв.м. общей площади квартиры, указанной в п.4.1.

<дата> М обратилась к ответчику с заявлением о возврате разницы в площади объекта долевого строительства в размере <данные изъяты>.

<дата> Фонд направил ответ на указанное заявление, с указанием невозможности передачи пакета документов в ППК «Фонд развития территорий» в связи с некорректным расчетом.

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из условий договора, объект долевого строительства, подлежащий передаче дольщику, определяется с указанием конкретной площади, и, следовательно, уменьшение площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, указанной в договоре, является отступлением от условий договора и является основанием для реализации дольщиком прав, предусмотренных ст. 7 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ.

Однако как следует из п. 1.2.4. Договора, общая площадь квартиры (в т.ч. комнат, помещений вспомогательного использования), приведенная площадь балкона/лоджии/террасы, номер квартиры, указанные в настоящем пункте, являются проектными и подлежат уточнению на основании документов (технических планов), подготовленной специализированной организацией (кадастровым инженером) для проведения кадастрового учета.

Из технического описания (л.д. 30) следует, что общая площадь с учетом лоджий, балконов составляет <данные изъяты>

Поскольку из условий акта приема-передачи от <дата> стороны согласовали, что общая приведенная площадь (что представляет собой сумму квадратуры всех квартирных помещений (и жилых и нежилых), в которой добавлена площадь лоджий и балконов) объекта долевого строительства составляет <данные изъяты>., истец не реализовал свое право путем получения разницы между площадями объекта долевого строительства, суд полагает, требования истца в части соразмерного уменьшения цены договора, и выплаты разницы подлежащими удовлетворению.

Однако с представленным истцом расчетом о размере изменения площади объекта суд согласиться не может.

Согласно ДДУ от <дата> № в общую площадь включаются все помещения квартиры. Из подписанного сторонами акта приема-передачи от <дата> стороны согласовали, что общая приведенная площадь объекта долевого строительства составляет <данные изъяты>

Общая приведенная площадь представляет собой сумму квадратуры всех квартирных помещений (и жилых и нежилых), в которой добавлена площадь лоджий и балконов.

П. 5.2.9 ДДУ в случае уменьшения общей площади, более чем на 2%, застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства излишне выплаченную участником долевого строительства сумму денежных средств (за вычетом допустимых 2%) в соответствии с п.4.4 Договора до подписания акта приема – передачи квартиры и/или произвести зачет излишне внесенных денежных средств в счет оплаты штрафных санкций, подлежащих уплате участником долевого строительства при нарушении им условий настоящего договора.

<данные изъяты>

На основании изложенного, с ответчика подлежит взысканию в связи с изменением площади объекта строительства сумма в размере <данные изъяты> На указанную сумму подлежит уменьшить цену договора.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, морального вреда и штрафа в рамках Закона от <дата> № «О защите прав потребителей», суд приходит к следующему.

Унитарной некоммерческой организации в организационно – правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес>» создан постановлением <адрес> от <дата> № в соответствии со ст. 21.1 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно чч. 1, 2, 3 ст.21.1 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ, фонд субъекта Российской Федерации создается в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду субъекта Российской Федерации имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - объекты инфраструктуры), для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность. Субъект Российской Федерации вправе создать не более одного Фонда субъекта Российской Федерации. При этом указанный Фонд может быть создан после включения в единый реестр проблемных объектов, указанный в части 1.1 статьи 23.1 настоящего Федерального закона, сведений об объектах строительства, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.

Статус, цели деятельности, функции Фонда субъекта Российской Федерации, порядок формирования его органов управления определяются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от <дата> № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими деятельность некоммерческих организаций, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Урегулирование обязательств застройщика в соответствии с ч. 1 настоящей статьи может также осуществляться Фондом субъекта Российской Федерации за счет денежных средств, предоставляемых Фондом в соответствии со с. 13.1 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Предусмотренные в настоящей части денежные средства не могут быть направлены на финансирование деятельности Фонда субъекта Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 9.1 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, в том числе финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались денежные средства участников строительства, к Фонду в порядке, установленном статьями 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1 и 201.15-2-2 Федерального закона от <дата> N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», переходят имущество застройщика, включая права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, объекты инфраструктуры, земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, указанных в п. 7 ч. 3 ст. 3 настоящего Федерального закона, в том числе необходимых для обеспечения ввода в эксплуатацию объектов строительства, и обязательства перед участниками строительства.

Указанные в настоящей части мероприятия осуществляются Фондом за счет своего имущества, в том числе за счет денежных средств, полученных в качестве имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований в соответствии со ст. 13.1 настоящего Федерального закона, в связи с чем, к спорным отношениям не подлежат применению нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».

Закон РФ от <дата> N 2300-1 «О защите прав потребителей» регламентирует правоотношения потребителей и исполнителей, возникших на возмездной основе, при этом эквивалентом принятия на себя исполнителем дополнительных к предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации обязательств и гарантий, установленных Законом о защите прав потребителей, является наличие встречного предоставления со стороны потребителя - денежных средств.

Сущность правоотношений между сторонами, возникших в связи с переходом в порядке перевода долга к ответчику по защите прав граждан - участников долевого строительства обязательства перед истцом по передаче жилого помещения, не соответствует сути возмездности правоотношений сторон, регламентируемых Законом о защите прав потребителей. Ответчик по делу не осуществляет привлечение денежных средств участников строительства, а осуществляет завершение строительства объектов за счет бюджетных инвестиций.

Целью деятельности Фонда является урегулирование обязательств застройщиков, признанного банкротам - строительство, ввод в эксплуатацию и передача жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и иных объектов недвижимого имущества дольщикам, пострадавшим от деятельности недобросовестных застройщиков, а не извлечение прибыли.

При таком положении к спорным правоотношениям не применимы правила Закона о защите прав потребителей, требования о взыскании с ответчика неустойки, компенсации морального вреда и штрафа подлежат оставлению без удовлетворения.

В соответствии с положениями ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в доход бюджета Пушкинского городского округа <адрес> государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление М к Унитарной некоммерческой организации в организационно – правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес>» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве в связи с изменением площади объекта строительства, взыскании денежных средств, морального вреда, штрафа, удовлетворить частично.

Уменьшить цену договора № участия в долевом строительстве от <дата> в связи с изменением площади объекта строительства на <данные изъяты>.

Взыскать с Унитарной некоммерческой организации в организационно – правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес>» в пользу М излишне уплаченную денежную сумму в счет договора № участия в долевом строительстве от <дата> с изменением площади объекта строительства на <данные изъяты>.

В оставшейся части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Унитарной некоммерческой организации в организационно – правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес>» в доход бюджета г.о. Пушкинский государственную пошлину в размере <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено <дата>.

Судья