Дело № 2-4642/2022
УИД 61RS0007-01-2022-004760-24
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
3 октября 2022 г. г. Ростов-на-Дону
Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе
председательствующего судьи Попова Д.А.,
при секретаре Кажуркиной Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области о признании договора действительным,-
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с иском к ответчику, в его обоснование указала, что 19 сентября 2012 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, согласно которому стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанного жилого помещения в срок до 19 октября 2012 г. на условиях предварительного договора купли- продажи.
Стоимость квартиры определена сторонами в пункте 3.1 в сумме 2.550.000 руб.
30 ноября 2012 г. стороны подписали основной договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого продавец продал, а ФИО1 приобрела в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 3 Договора указанная квартира по взаимному соглашению сторон продана покупателю за 1.000.000 руб. и стороны подтверждают, что расчеты между ними произведены полностью до подписания договора.
ФИО1 вселилась в квартиру в 2012 году с согласия ответчика и была зарегистрирована в ней по месту жительства, проживает по настоящее время и произвела ремонт в ней, так как квартира была продана в стройварианте. Также в квартире зарегистрированы и проживают родственники истца - сын и внук.
Договор был передан на регистрацию в Управление Росреестра по Ростовской области. Вместе с тем, ответом от 30 апреля 2013 г. в регистрации было отказано в связи с наличием в ЕГРН записи о наличии обременения в отношении данной квартиры в виде ипотеки. Кроме того, в сообщении указано, что определением суда на квартиру был наложен арест, который до настоящего времени не снят. Представленный на регистрацию договор не содержит указание на наличие указанных обременений.
Возникший спор о праве собственности на недвижимое имущество явился предметом рассмотрения в суде.
Так, решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 января 2019 г. по делу № 2-160/2019 отказано в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО6, ФИО3, ФИО4 об освобождении имущества от ареста. Указанным решением установлено, что основной договор купли-продажи от 30 ноября 2012 г. сторонами исполнен, недвижимое имущество передано ФИО1, денежные средства в счет оплаты договора переданы продавцу. Вместе с тем, договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию по причине наличия обременения.
Кроме того, решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 5 августа 2019 г. по делу №2-1726/2019 отказано в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3, ФИО2, ФИО4 о признании добросовестным приобретателем. Данным решением установлено, что единственным основанием для отказа в регистрации перехода права собственности являлось наличие обременения в виде залога, о чем продавец ФИО2 в известность покупателя ФИО1 не поставил.
Несмотря на наличие нескольких судебных решений по делам между одними и теми же лицами, ни один суд не рассматривал вопрос о действительности договора, что является самостоятельным основанием для рассмотрения данного иска в суде.
На настоящий момент договор купли-продажи от 30 ноября 2012 г. не оспорен и не признан судом недействительным.
Решением Пролетарского районного суда по делу № 2-160/2019 по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2, ФИО4 о признании добросовестным приобретателем, установлено и не опровергалось в судебном заседании, что 19 сентября 2012 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры.
Согласно пункту 1.1 договора стороны договорились заключить в будущем основной договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить двухкомнатную квартиру общей площадью 45,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Стороны обязались на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи, заключить основной договор в срок до 19 октября 2012 г.
Пунктом 3.1 предварительного договора купли-продажи установлено, что по соглашению сторон продавец обязуется продать, а покупатель купить объект, указанный в пункте 1.1. договора, за 2.550.000 рублей.
В данном договоре содержится расписка ФИО2 о получении по предварительному договору купли-продажи квартиры суммы в размере 100.000 руб.
30 ноября 2012 г. между ФИО2, в лице представителя ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был подписан договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1 которого, продавец продал принадлежащую ему на праве собственности, а покупатель купила целую квартиру, общей площадью 45,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
В договоре указано, что передача квартиры осуществлена до подписания договора. Продавец передал, а Покупатель приняла квартиру, а также продавец передал относящуюся к квартире документацию.
В договоре имеется расписка ФИО3 о том, что она получила денежные средства в размере 1.000.000 руб. 30 апреля 2013 г.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в адрес ФИО1 направлено сообщение об отказе в дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В ответе Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии указано, что в ЕГРН имеется запись о наличии обременения в отношении данной квартиры в виде ипотеки. Кроме того, в сообщении указано, что определением суда на квартиру был наложен арест, который до настоящего времени не снят. Представленный на регистрацию договор не содержит указание на наличие указанных обременений.
Таким образом, единственным основанием для отказа заключенной между ФИО10 и ФИО2 и исполненной сторонами сделки, купли продажи квартиры являлось наличие обременения в виде залога, о чем ФИО1 продавец в известность не поставил.
ФИО1 вселилась в спорную квартиру, с согласия ее собственника и проживает в ней по сей день, несет бремя содержания данного имущества.
Истец просила суд признать действительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
Истец и ее представитель ФИО7, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме, дали пояснения, аналогичные доводам искового заявления.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте судебного заседания судебной повесткой, направленной ему заказным письмом по адресу: <адрес>, указанному в адресной справке, которое (заказное письмо) возвратилось в суд с отметкой отделения связи об истечении срока хранения.
Применительно к положениям п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 г. № 234 «Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи», и части 2 статьи 100 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует ее возврат по истечению срока хранения, следует считать надлежащим извещением.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи.
При возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой «за истечением срока хранения», следует признать, что в силу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд по указанным основаниям есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, в связи с чем, у суда не имеется процессуальных препятствий к рассмотрению дела в его отсутствие.
По смыслу приведенных выше процессуальных норм следует, что ответчик был надлежащим образом извещен о времени и месте слушания дела, но злоупотребил своим правом, уклонившись от получения судебного извещения, и не явился в суд.
Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.
Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.
Согласно статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно положениям части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Вступившим в законную силу решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 5 августа 2019 года по гражданскому делу № 2-1726/2019 по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2, ФИО4, третье лицо Пролетарский районный отдел судебных приставов г. Ростова-на-Дону о признании добросовестным приобретателем, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры.
Согласно пункту 1.1 договора стороны договорились заключить в будущем основной договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить двухкомнатную <адрес> общей площадью 45,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Стороны обязались на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи, заключить основной договор в срок до 19 октября 2012 года.
Пунктом 3.1 предварительного договора купли-продажи установлено, что по соглашению сторон продавец обязуется продать, а покупатель купить объект, указанный в пункте 1.1. договора, за 2.550.000 рублей.
На данном договоре имеется расписка ФИО2 о получении по предварительному договору купли-продажи квартиры суммы в размере 100.000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, в лице представителя ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был подписан договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1 которого продавец продал принадлежащую ему на праве собственности, а покупатель купила целую квартиру № общей площадью 45,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>
Согласно пункту 3 договора указанная квартира по взаимному соглашению сторон продана покупателю за 1.000.000 руб. и стороны подтверждают, что расчеты между ними произведены полностью до подписания договора.
В договоре указано, что передача квартиры осуществлена до подписания договора. Продавец передал, а покупатель приняла квартиру в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенную, отвечающую санитарным и техническим требованиям, а также передала относящуюся к квартире документацию.
В договоре имеется расписка ФИО3 о том, что она получила денежные средства в размере 1.000.000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ за № Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в адрес ФИО1 направлено сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В данном ответе указано, что в ЕГРН имеется запись о наличии обременения в отношении данной квартиры в виде ипотеки. Кроме того, в сообщении указано, что определением суда на квартиру был наложен арест, который до настоящего времени не снят. Представленный на регистрацию договор не содержит указание на наличие указанных обременений.
Судом была истребована выписка из ЕГРН в отношении <адрес> по адресу: <адрес>
Согласно полученной выписки, правообладателем квартиры с кадастровым №, расположенной по адресу: <адрес>, является ФИО2 Кроме того, в данной выписке имеются сведения о наличии следующих обременений: ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение в виде ипотеки на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО Банк «ОФК» на основании договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №; ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение в виде ареста, наложенного определением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, как на момент подписания предварительного договора купли-продажи спорной квартиры (ДД.ММ.ГГГГ), так и на момент подписания основного договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ) в ЕГРН имелись сведения об обременениях.
Истица в обоснование своей позиции по иску указывает, что не знала и не могла знать о наличии обременений в отношении купленной ею квартиры, не отрицала, что сведения в ЕГРН на наличие обременений в отношении квартиры не проверяла. Истица считает себя добросовестным приобретателем.
Между тем, при наличии в ЕГРН сведений об обременениях, ссылки истца на наличие доверительных отношений с ответчиком ФИО3, суд не может принять во внимание, поскольку получить такие сведения самостоятельно она не лишена была возможности.
Ссылаясь на ст. 352 ГК РФ, ФИО8 заявляет, в том числе, требование о прекращении залога в отношении квартиры.
Разрешая данное требование, суд исходит и следующего.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, в том числе, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
Между тем, указанная правовая норма на момент совершения названых сделок не действовала. В данной редакции п.п. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ действует с ДД.ММ.ГГГГ на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».
Указанным решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 5 августа 2019 года ФИО1 было отказано в признании ее добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
В настоящем гражданском деле истец ФИО1 просит признать действительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, ссылаясь на те же основания, на которые она ссылалась при рассмотрении гражданского дела №.
Фактически ФИО1 свои требования мотивирует тем, что на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры ей не было известно, что ДД.ММ.ГГГГ на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону был наложен арест, который и является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру от продавца ФИО2 к покупателю ФИО1, и который не снят до настоящего времени.
По своему смыслу наложение ареста на недвижимое имущество подразумевает под собой временное ограничение права его собственника или иного законного владельца по распоряжению этим имуществом, в том числе, запрет на его отчуждение, в том числе продажу, а также на совершение действий по регистрации перехода права собственности на данное имущество.
При таких обстоятельствах, суд считает установленным, что продавец спорной квартиры ФИО2 по состоянию на момент заключения им с ФИО1 договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи не имел законного права такой договор заключать, так как квартира, являющаяся предметом договора купли-продажи была арестована судом, соответственно, требования истца удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,-
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании действительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, действительным - отказать.
Мотивированное решение суда составлено 10 октября 2022 года.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Судья Попов Д.А.