Дело №2-4454/2022
УИД: 51RS0002-01-2022-002696-38
Решение в окончательной форме изготовлено 9 января 2023 г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 декабря 2022 г. город Мурманск
Первомайский районный суд города Мурманска в составе:
председательствующего судьи Романюк С.О.,
при секретаре Степановой Ю.А.,
с участием:
истца ФИО3,
представителя истца ФИО4,
представителя ответчика ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО6 о взыскании денежных средств по договору аренды жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО6 о взыскании убытков по договору аренды жилого помещения.
В обоснование заявленных требований указано, что *** между сторонами заключен договор аренды жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: ***. Срок действия договора 11 месяцев 29 дней с пролонгацией на последующий срок. Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы в месяц составляет 32 000 рублей, также стороны договорились о внесении депозита в размере 8000 рублей. Истец со своей стороны добросовестно исполнял условия договора аренды жилого помещения. *** ответчик ФИО6 в одностороннем порядке, в нарушение пункта 2.2 договора, без письменного предупреждения досрочно расторгла договор, что подтверждается письменными сообщениями, постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела, в котором ответчик ФИО6 подтверждает факт об одностороннем расторжении договора аренды жилого помещения. Считает, что по вине арендодателя нарушены условия договора аренды, в связи с чем истцу причинен ущерб в размере 72 000 рублей.
Истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 72 000 рублей, а также судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 2 360 рублей.
Истец ФИО3 и его представитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования уточнили, просили взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 68 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины. Истец указал, что при заключении договора аренды жилого помещения стороны договорились о том, что оплата арендной платы будет производиться по номеру телефона №***, принадлежащего *** ответчика ФИО7. Оформлением договора аренды, внесением денежных средств в счет оплаты арендной платы, сдачей квартиры в субаренду занималась его *** ФИО8 Отметил, что вторая часть страхового депозита в размере 4 000 рублей им не вносилась. Также указал, что он и его сотрудники снимали показания счетчиков, отправляли их ответчику, которая уже говорила сколько необходимо перечислить денег на оплату коммунальных услуг. Обратил внимание, что ФИО6 знала о том, что квартира будет сдаваться в субаренду, при этом письменное согласие от нее получено не было. Пояснил, что его сотрудники в сентябре 2021 года забрали все свои вещи из квартиры и съехали, акт приема-передачи квартиры не составлялся. В обоснование заявленных требований ссылался на пункт 5.4 договора аренды.
Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, воспользовалась правом на ведение дела через представителя в порядке статьи 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика ФИО9 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что *** между ИП ФИО1 и ФИО6 был заключен договор аренды жилого помещения, согласно условиям данного договора ИП ФИО1 был обязан ежемесячно оплачивать арендную плату в размере 32 000 рублей, оплачивать жилищно-коммунальные услуги (пункт 4.1 договора), при сдаче квартиры в субаренду ИП ФИО1 должен был получить согласие арендодателя (пункт 7.6 договора). В нарушение условий данного договора ИП ФИО1 не оплачивал жилищно-коммунальные услуги, заключал договоры субаренды без получения согласия ответчика, не вносил денежные средства на счет ответчика, как установлено пунктами 4.4 и 4.5 договора, в связи с чем между сторонами возник конфликт. Никаких нарушений условий договора аренды жилого помещения со стороны ответчика не было, нарушения договора были только со стороны истца. Любое расторжение договора должно происходить в письменном виде согласно пункту 5.5 договора. Истцом никаких претензий в адрес ответчика не направлялось, ответчиком в адрес истца также не направлялось претензий о расторжении договора. Денежные средства по договору аренды жилого помещения от *** на счет ответчика не поступали. Платежи истцом переведены третьему лицу Г.А.., при этом договор не предусматривает, что денежные средства в счет оплаты арендной платы могут быть переведены третьему лицу. Отметил, что договор аренды жилого помещения до настоящего момента является действующим. Просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Выслушав истца и его представителя, представителя ответчика, исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы гражданского дела №***, материал проверки КУСП №*** от ***, допросив свидетеля ФИО2, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Положениями пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющий принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.
Судом установлено, что ФИО6 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ***, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
*** между ИП ФИО1 (арендатор) и ФИО6 (арендодатель) заключен договор аренды жилого помещения №***, по условиям которого арендодатель передает арендатору жилое помещение, представляющее собой четырехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: *** (далее – объект) во временное возмездное владение и пользование.
Пунктом 1.5 договора аренды предусмотрено, что срок аренды объекта устанавливается с даты заключения данного договора и составляет 11 месяцев 29 дней.
Согласно пункту 7.7 договора аренды по окончанию согласованного в пункте 1.5 срока действия договора и в отсутствие письменных возражений сторон, договор автоматически пролонгируется на тот же срок и на тех же условиях.
В соответствии с пунктом 1.7 договора аренды арендатор использует жилое помещение в коммерческих целях для сдачи в субаренду. За сданное арендатором в субаренду помещение перед арендодателем отвечает арендатор.
Разделом 3 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать объект в соответствии с пунктом 1.7 настоящего договора; своевременно вносить плату за владение и пользование объектом (далее - арендную плату), в соответствии с условиями настоящего договора; возвратить арендодателю объект, находящееся в нем имущество, ключи от объекта в том же состоянии, в котором они были переданы арендатору, с учетом их естественного физического износа, по истечении срока аренды, установленного настоящим договором; в случае обнаружения хищения, нанесения ущерба имуществу арендодателя в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д., незамедлительно известить об этом арендодателя, а при его отсутствии - заявить об этом в соответствующие компетентные органы; в случае одностороннего расторжения договора по уважительным причинам (отсутствие денежных средств, обстоятельств, по которым дальнейшая аренда данного объекта невозможна и т.д.) до истечения срока действия договора предупредить об этом арендодателя за 5 дней до даты расторжения; владеть и пользоваться объектом в соответствии с условиями договора.
В силу пункта 4.1 договора аренды размер арендной платы в месяц составляет 32 000 рублей. Ежемесячная арендная плата за жилое помещение не включает и оплачивается арендатором отдельно: платы за телевидение, интернет, плата за потребленную электроэнергию по счетчику; плата за потребленный природный газ по счетчику.
Согласно пункту 4.2 договора арендная плата производится: ежемесячно не позднее 23 числа текущего месяца за месяц вперед. Установленная арендная плата не подлежит изменению в течение всего срока действия договора, если иное не будет предусмотрено дополнительными соглашением сторон (пункт 4.3 договора аренды).
В соответствии с пунктами 4.4, 4.5 договора аренды о передаче денежных средств наличным путем стороны делают отметки в Графике внесения арендной платы (Приложение №*** к настоящему Договору). Безналичное перечисление денежных средств производится на банковский счет арендодателя, указанный собственноручно в разделе №*** «Реквизиты сторон».
Согласно пункту 4.6 договора аренды стороны договорились о внесении страхового депозита в размере 8 000 рублей, порядок его оплаты определили в 2 этапа по 4 000 рублей. Первый этап арендатор оплачивает в день подписания данного договора, второй в следующем месяце, вместе с арендной платой в срок до *** Страховой депозит возвращается при прекращении действия данного договора при условии сохранности имущества арендодателя, описанного в акте приема-передачи жилого помещения и имущества.
В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды досрочное прекращение договора возможно вследствие отказа любой из сторон от его исполнения по основаниям, указанным в настоящем Договоре.
Расторжение настоящего договора в порядке одностороннего отказа производится посредством направления одной из сторон договора другой стороне соответствующего письменного уведомления с указанием причины отказа, не позднее, чем за 30 календарных дней до даты расторжения договора (пункт 5.2 договора аренды).
В силу пункта 5.4 договора аренды в случае досрочного расторжения договора арендодателем, без нарушений со стороны арендатора, арендодатель возмещает арендатору в течении пяти банковских дней с момента расторжения договора неустойку в размере месячной арендной платы, сумму арендной платы за оплаченный, но не прожитый период.
Пунктом 5.5 договора аренды предусмотрено, что договор считается расторгнутым только после подписания сторонами акта приема-передачи объекта арендатором арендодателю.
Согласно пункту 7.6 договора аренды стороны не имеют права передавать права и обязанности по настоящему договору другим лицам без согласия другой стороны.
Жилое помещение передано ФИО1 *** по акту приема-передачи жилого помещения и имущества.
Согласно графику внесения платы за аренду (Приложение №*** к договору аренды) ФИО6 получила 36 000 рублей, в том числе 32 000 рублей в качестве арендной платы, 4 000 рублей в качестве страхового депозита.
Постановлением старшего участкового уполномоченного полиции ОП №*** УМВД России по адрес*** от *** в возбуждении уголовного дела по обращению ФИО8 по факту противоправных действий со стороны ФИО6 по части 1 статьи 158 УК РФ, по части 1 статьи 330 УК РФ отказано.
Из материалов проверки КУСП-26585 следует, что *** в ОП №*** УМВД России по городу Мурманску обратилась ФИО2, действующая в интересах ИП ФИО1 на основании доверенности, которая в своем заявлении указала, что ФИО3 снимает квартиру, расположенную по адресу: адрес***, в аренду, оплачивает ФИО6 арендную плату в срок. По условиям договора квартира сдается в субаренду, *** квартиру сняли командировочные и оплатили проживание до *** *** в квартиру без предупреждения пришла ФИО6, сменила замки и заключила с проживающими в квартире людьми свой договор, взяв с них деньги.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на представленные в материалы дела выписки по счету карты, принадлежащей ФИО2, из которых следует, что со счета ФИО2 произведены переводы Г.А.О.: *** в размере 22 000 рублей, *** в размере 1 017 рублей, *** в размере 1 000 рублей, *** в размере 30 000 рублей, *** в размере 556 рублей, *** в размере 30 000 рублей, *** в размере 2 000 рублей, 30 000 рублей, *** в размере 28 400 рублей, *** в размере 28 500 рублей, *** в размере 16 000 рублей, *** в размере 20 000 рублей, *** в размере 20 000 рублей.
Согласно выписке со счета ФИО3 последним произведены переводы на счет Г.А..: *** в размере 33 086 рублей, *** в размере 30 500 рублей, *** в размере 32 000 рублей, *** в размере 32 000 рублей, *** в размере 27 774 рубля, *** в размере 32 000 рублей, *** в размере 32 000 рублей, *** в размере 32 000 рублей, *** в размере 12 000 рублей, *** в размере 12 000 рублей, *** в размере 30 000 рублей, *** в размере 12 000 рублей, *** в размере 12 000 рублей, *** в размере 12 000 рублей.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО2 пояснила, что работала в должности директора у ИП ФИО1 с декабря 2020 года на основании трудового договора. Ранее ФИО2 работала с ИП ФИО1 как риелтор и подбирала истцу квартиры. *** ИП ФИО1 заключил договор со ФИО6 на аренду квартиры, расположенной по адресу: ***, она (ФИО2) присутствовала при заключении данного договора. В момент заключения договора аренды жилого помещения стороны договорились о том, что переводить денежные средства в счет арендной платы необходимо на банковскую карту матери ФИО6 – ФИО7, поскольку ФИО6 проживает в другом регионе. Оплата страхового депозита была произведена с карты ФИО2 Впоследствии, денежные средства за аренду квартиры переводились как с банковской карты ФИО2, так и с карты истца. В последнее время денежные средства переводились только с карты истца. Оплата за коммунальные услуги производилась ответчиком за счет денежных средств, которые также переводились ей на банковскую карту. О том, что истец заключил договор субаренды квартиры с третьими лицами, ответчику не сообщалось, поскольку договором было предусмотрено, что арендатор использует жилое помещение в коммерческих целях для его сдачи в субаренду. *** ФИО6 сообщила, что договор аренды расторгнут. Вещи истца из квартиры ответчика были вывезены лишь в сентябре 2021 года при представителе ответчика, акта приема-передачи квартиры арендатором арендодателю составлен не был.
Вместе с тем, суд критически относится к показаниям указанного свидетеля и не принимает их в качестве доказательства по делу, поскольку данные показания не подтверждают факт надлежащего исполнения истцом своих обязательств по договору аренды жилого помещения, факт досрочного расторжения договора аренды жилого помещения, дающих основания для возмещения истцу неустойки в размере месячной арендной платы в размере 32 000 рублей, суммы арендной платы за оплаченный, но не прожитый период (за сентябрь 2021 года) в размере 32 000 рублей, а также страхового депозита в размере 4 000 рублей, кроме того указанный свидетель является сотрудником истца, имеет доверенность, выданную на её имя ФИО1, с обширным кругом полномочий, и косвенно заинтересован в исходе дела.
При этом, суд учитывает, что стороной истца в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств наличия соглашения между ФИО1 и ФИО6 о внесении арендной платы по договору аренды от *** иным лицом, в том числе ФИО2, о внесении арендной платы на счет иного лица, в том числе Г.А., а также доказательств того, что платежи, внесенные на счет Г.А. были осуществлены именно в счет арендной платы по договору аренды от *** Кроме того, стороной истца не представлено доказательств исполнения ФИО1 своей обязанности по своевременной и в полном объеме внесению ареной платы, а также оплаты за весь период действия договора аренды коммунальных услуг, предусмотренных пунктом 4.1 договора аренды.
Из представленной в материалы дела справки АО «МРИВЦ» от *** следует, что за период с *** по *** задолженность по оплате коммунальной услуги «газ» составила 25 043 рубля 69 копеек, с марта 2021 года платежные документы по услуги «газоснабжение» отправлялись на электронную почту *** согласно входящего сообщения от ***
Разрешая спор, проанализировав положения заключенного между сторонами договора аренды жилого помещения, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание установленный факт нарушения со стороны арендатора ФИО3 обязанности по своевременному и в полном объеме внесению арендной платы, платы за коммунальные услуги (газоснабжение), суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания со ФИО6 в пользу ФИО3 неустойки в размере месячной арендной платы в размере 32 000 рублей, суммы арендной платы за оплаченный, но не прожитый период (за сентябрь 2021 года) в размере 32 000 рублей, а также страхового депозита в размере 4 000 рублей.
Доводы стороны истца о том, что договор аренды расторгнут ***, с которыми не согласился представитель ответчика, утверждавший, что договор аренды от *** до настоящего времени сторонами не расторгнут, подлежат отклонению, поскольку истец не представил доказательств возврата арендованного жилого помещения и находящегося в нем имущества в установленном порядке арендодателю.
При таких обстоятельствах суд отказывает ФИО3 в удовлетворении исковых требований к ФИО6 о взыскании денежных средств по договору аренды жилого помещения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО6 о взыскании денежных средств по договору аренды жилого помещения – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Первомайский районный суд города Мурманска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья С.О. Романюк