38RS0031-01-2023-000898-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 октября 2023 года г. Иркутск

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Недбаевской О.В., при секретаре Андреяновой В.З.,

с участием представителя истца Министерства имущественных отношений Иркутской области ФИО6,

представителя ответчика ФИО5 – ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1880/2023 по иску Министерства имущественных отношений Иркутской области к ФИО5 об обязании освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи,

по иску ФИО5 к Министерству имущественных отношений Иркутской области о признании (восстановлении) права аренды в отношении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец Министерство имущественных отношений Иркутской области обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО5, в котором просит обязать освободить земельный участок, расположенный по адресу: ....., и предать его по акту приема-передачи представителям министерства имущественных отношений Иркутской области.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и градостроительной политике администрации Иркутского муниципального образования и ЖСК «Спецназ», был заключен договор аренды земельного участка № от **/**/**** (далее - Договор №), по которому Арендатору был передан во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов расположенный по адресу: .... в целях индивидуального жилищного строительства (далее - участок 1175).

Дополнительным соглашением от **/**/**** № внесены изменения в Договор № и .... был разделен на ~~~ земельных участков.

В соответствии с договором передачи прав и обязанностей по договору аренды от **/**/**** № от **/**/**** № ЖСК «Спецназ» передал земельный участок пользование земельный участок из земель населенных пунктов расположенный по адресу:

.... (далее - участок №) ФИО4

Дополнительным соглашением от **/**/**** № к Договору №, продлен срок аренды участка № сроком до **/**/****.

На основании договором передачи прав и обязанностей по договору аренды от **/**/**** № от **/**/**** ФИО4 передал все права и обязанности по договору № ФИО5

Срок договора аренды истек **/**/****. В настоящее время договор прекратил действие в связи с истечением срока. Арендатор ФИО5 не осваивал земельный участок и не пользовался им. В настоящее время запись об аренде в ЕГРН погашена.

Письмом Министерства от **/**/**** № арендатор был уведомлен о прекращении договорных отношений в связи с истечением срока действия Договора. Регистрационная запись о Договоре в Управлении Росрееетра по .... прекращена.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотренные пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ при наличии в совокупности условий, предусмотренными пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, указывает истец, в настоящее время договорные отношения с ответчиком прекращены в силу закона.

Пунктами №., № Договора установлено, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.

Письмом от **/**/**** № Министерством направлено арендатору предупреждение с предложением в срок до **/**/**** освободить земельный участок. До настоящего времени участок не передан.

В ходе рассмотрения дела по существу от ответчика ФИО5 поступило самостоятельное исковое заявление к Министерству имущественных отношений Иркутской области, в котором он с учетом уточнений просит признать (восстановить) его право аренды в отношении земельного участка, расположенного по адресу: .... возникшее на основании договора аренды земельного участка № от **/**/****, дополнительного соглашения от **/**/**** № и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от **/**/**** № от **/**/****.

По указанному исковому заявлению возбуждено гражданское дело № 2-5015/2023.

В обоснование заявленных требований ФИО5 указал, что земельный участок № предоставлен ему в аренду до **/**/****.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Аналогичные положения содержатся и в договоре аренды земельного участка №.

Как следует из пункта №. Договора аренды земельного участка № от **/**/****, если арендатор пользуется участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор в соответствии со статьей 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Арендодатель вправе предъявить арендатору требование о расторжении договора аренды, возобновленного на неопределённый срок, предупредив арендатора о прекращении договора аренды за один месяц.

Следовательно, полагает ФИО5, положения действующего законодательства и договор аренды земельного участка №, предусматривают возможность пролонгации на неопределенный срок при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо возражений.

Как указывает ФИО5, он до последнего времени, при отсутствии возражений со стороны арендодателя пользовался земельным участком, в частности последним производились действия, работы и мероприятия по осваиванию земельного участка, а именно проведены работы по планировке участка, отсыпке въездного пути ПГС (песчано-гравийная смесь), подключение участка к электрической сети и т.д.

В настоящее время задолженности по оплате арендных платежей у него не имеется, оплата произведена ~~~.

Вместе с тем, не смотря на фактическое пользование земельного участка и пролонгации договора аренды, в ходе рассмотрения дела ему стало известно, что запись об аренде земельного участка, расположенного по адресу: .... в ЕГРН прекращена в связи с прекращением действия договора. Вместе с тем, истечение срока аренды по договору не означает автоматическое погашение записи об аренде в ЕГРН.

Из анализа действующего законодательства усматривается, что признать запись в ЕГРН в отношении земельного участка, расположенного по адресу: .... незаконной имеет правовые основания любая из сторон договора аренды недвижимого имущества - арендатор или арендодатель.

Между тем, в связи с формальными обстоятельствами и недобросовестными действиями Министерства имущественных отношений Иркутской области договор аренды расторгнут, ФИО5 лишен статуса арендатора, и соответственно, лишен правовых оснований для обращения в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи о прекращении аренды.

Действующим гражданским законодательством (статьи 450 и 450.1 ГК РФ) предусмотрен следующий порядок расторжения договоров: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон в судебном порядке; по инициативе одной из сторон посредством ее одностороннего отказа от исполнения договора.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 этого Кодекса.

Таким образом, полагает ФИО5, досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только по основаниям, предусмотренным законом или договором (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного С уда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015).

Исходя из указанного, в связи с тем, что по формальным обстоятельствам и недобросовестным действиями Министерства имущественных отношений Иркутской области, он лишен статуса арендатора и лишен правовых оснований для обращения в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи о прекращении аренды, в случае, если у арендатора не имелось правовых оснований для обращения в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде, его права могут быть восстановлены путем восстановления регистрационной записи об аренде в его пользу либо путем признания права аренды па спорный земельный участок.

В таком случае, решение суда об удовлетворении таких требований будет являться основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Определением суда от **/**/**** указанные гражданские дела объединены в одно производство, объединенному гражданскому делу присвоен № 2-1880/2023.

Представитель истца Министерства имущественных отношений Иркутской области ФИО6 в судебном заседании настаивала на удовлетворении требований Министерства по доводам, изложенным в иске. Возражала против удовлетворения требований ФИО5, указывая на отсутствие правовых оснований для их удовлетворения.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения требований Министерства имущественных отношений Иркутской области.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО7 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований Министерства, настаивая на удовлетворении требований его доверителя по доводам, изложенным в иске.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, по существу заявленных требований представил письменный отзыв, в котором просил рассматривать дело в его отсутствие.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о рассмотрении дела, принимая во внимание положения ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав пояснения представителей сторон, ранее заслушав пояснения ответчика, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что **/**/**** между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и градостроительной политике администрации Иркутского муниципального образования (Арендодатель) и ЖСК «Спецназ» (Арендатор), заключен договор аренды земельного участка № (далее — Договор №), по которому Арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов расположенный по адресу: .... в целях индивидуального жилищного строительства (далее — участок №).

Дополнительным соглашением от **/**/**** № о внесении изменений в договор аренды № от **/**/**** внесены изменения в Договор № и участок с кадастровым номером .... разделен на ~~~ земельных участков.

**/**/**** между ЖСК «Спецназ» и ФИО4 заключен договор № о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от **/**/****, в соответствии с которым ЖСК «Спецназ» передал, полученный при разделе, земельный участок № ~~~ расположенный по адресу: .... ФИО4

Дополнительным соглашением от **/**/**** № к договору аренды № от **/**/**** срок аренды указанного выше участка продлен до **/**/****.

**/**/**** на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от **/**/**** ФИО4 передал все права и обязанности по данному Договору № ФИО5

**/**/**** в отношении указанного земельного участка в ЕГРН было зарегистрировано обременение в виде права аренды в пользу ФИО5 Срок аренды установлен до **/**/****.

В соответствии с п. 4 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Согласно ст. 3 Закона Иркутской области от 18.12.2014 № 162-оз «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области» Правительство Иркутской области осуществляет полномочия органов местного самоуправления Иркутского районного муниципального образования по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Исполнительным органом государственной власти Иркутской области, осуществляющим необходимые действия, связанные с распоряжением земельными участками, находящимися на территории муниципального образования Иркутский район, государственная собственность на которые не разграничена, является министерство имущественных отношений Иркутской области в соответствии с Положением о Министерстве, утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 30.09.2009 № 264/43-пп.

**/**/**** в ЕГРН по заявлению арендодателя Министерства имущественных отношений Иркутской области регистрационная запись об аренде спорного земельного участка в пользу ФИО5 была погашена в связи с истечением срока аренды.

В настоящее время, полагая, что договорные отношения с ФИО5 прекращены, Министерство имущественных отношений Иркутской области обратилось в суд с указанным исковым заявлением об обязании ФИО5 освободить земельный участок, тогда как ФИО5, возражая против требований истца, настаивая на том, что расторжения договора аренды земельного участка не было, договор аренды земельного участка в силу закона был пролонгирован в связи с фактическим его использованием им, полагал, что оснований для погашения в ЕГРН записи о праве аренды в его пользу не было.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Указанное правило установлено в главе V.I «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» ЗК РФ, вступившей в силу с **/**/**** (Закон № 171-ФЗ).

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка № от **/**/**** истекал **/**/****, суд полагает возможным применить к рассматриваемым правоотношениям нормы ЗК РФ в редакции Закона № 171-ФЗ, введенные в действие с 01.03.2015.

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено статьей 621 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ устанавливает, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

ФИО5 в установленном порядке не подтвердил наличие условий, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Объекты незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающие право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, отсутствуют (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку не установлена совокупность условий, определенных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, основания для изменения срока действия заключенного с ФИО5 в результате проведения аукциона договора аренды, относящегося к публичной собственности земельного участка, отсутствуют.

Ссылку представителя ответчика ФИО5 – ФИО7 на п. 4.3.2. Договора аренды № от **/**/****, предусматривающий, что Арендатор имеет право на основании письменного заявления по истечении срока действия настоящего договора в соответствии со ст. 621 ГК РФ в преимущественном порядке перед иными лицами заключить Договор аренды на новый срок, на согласованных с Арендодателем условиях, суд находит не состоятельной, учитывая, что доказательств обращения ФИО5 в уполномоченный орган с соответствующим заявлением в материалы дела не представлено.

Поскольку спорный земельный участок после направления уведомления о необходимости передать участок истцу возвращен не был и ответчиком не представлено доказательств правомерности использования земельного участка, суд на основании п. 1 ст. 622 ГК РФ приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Министерства имущественных отношений Иркутской области. Учитывая отсутствие у ответчика на момент рассмотрения дела правовых оснований для пользования занимаемым земельным участком, а также то, что ответчик не освободил данный земельный участок в добровольном порядке, суд находит подлежащими удовлетворению требования о возложении обязанности на ответчика освободить участок и передать его представителям Министерства имущественных отношений Иркутской области.

При этом суд учитывает, что, направив в адрес ФИО5 по адресу его регистрации уведомление от **/**/**** (№ с предложением освободить спорный земельный участок и передать по акту приема-передачи в связи с окончанием срока действия и не возобновлением на новый срок договора аренды, истец воспользовался своим правом отказаться от договора, предусмотренным абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Доводы ответчика ФИО5 о неполучении им указанного уведомления суд оценивает критически. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»). Надлежащих доказательств уведомления ФИО5 арендодателя о перемене адреса своего места жительства, материалы дела не содержат, напротив, полученной по запросу суда адресной справкой подтверждается, что ФИО5 до настоящего времени имеет регистрацию по адресу: ....

С учетом установленных по делу обстоятельств, обращение Министерства имущественных отношений Иркутской области в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о погашении записи обременения земельного участка в виде права аренды в пользу ФИО5 само по себе не нарушает прав и законных интересов ответчика, поскольку погашение записи совершено по истечении трех месяцев со дня получения ФИО5 в соответствии с положениями ст. 165.1 ГК РФ уведомления о прекращении договора аренды.

Указанное позволяет суду прийти к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО5

В рассматриваемом случае удовлетворение требований ФИО5 не восстановит его статус арендатора земельного участка в силу одностороннего расторжения арендодателем договора аренды земельного участка. Напротив, восстановление в ЕГРН записи об обременении арендой земельного участка на основании расторгнутого договора нарушит один из закрепленных в статье 8.1 ГК РФ принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество - принцип достоверности государственного реестра.

По правилам ч. 2 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

С учетом обстоятельств дела, суд считает необходимым определить срок исполнения решения - в течение 1 (одного) месяца со дня вступления в законную силу решения суда, считая данный срок разумным и оправданным.

На основании ст. 98, 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 6 000 руб., от уплаты которой был освобожден истец.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Министерства имущественных отношений Иркутской области к ФИО5 – удовлетворить.

Обязать ФИО5, **/**/**** г.р., уроженца .... в течение 1 (одного) месяца с даты вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок, расположенный по адресу: .... и предать его по акту приема-передачи представителям Министерства имущественных отношений Иркутской области.

Взыскать с ФИО5, **/**/**** г.р., уроженца .... в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к Министерству имущественных отношений Иркутской области о признании (восстановлении) права аренды в отношении земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 12 октября 2023 года.

Судья: О.В. Недбаевская