Дело №
УИД 26RS0№-48
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
12 августа 2025 года <адрес>
Железноводский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи ФИО11
при секретаре судебного заседания ФИО12
с участием:
представителя истца ФИО6
представителя ответчика ФИО7
рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в <адрес> края гражданское дело по иску
ФИО4
к Управлению <адрес>
о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,
установил:
Истец ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений администрации города-курорта <адрес> о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.
Иск мотивирован тем, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, общество с ограниченной ответственность «<данные изъяты>» приобрело незавершенный строительством объект – санаторий, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>.
Главой города-курорта Железноводска от ДД.ММ.ГГГГ издано постановление № о предоставлении ООО «Воды Кавказа» в аренду на 49 лет земельного участка площадью 18 892 кв.м. с кадастровым номером №, для размещения объекта капитального строительства – санатория.
В соответствии с данным постановлением управлением имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (далее – Управление) с ООО «Воды Кавказа» был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 18 892 кв.м, для размещения объекта капитального строительства – санатория (<адрес>), сроком по ДД.ММ.ГГГГ.
Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ договор аренды расторгнут в связи с систематической неуплатой ООО «<данные изъяты>» арендной платы.
При внесении сведений в Государственный кадастр недвижимости о вышеуказанном ранее учтенном объекте незавершенного строительства лит. А, ему присвоен кадастровый №.
По результатам торгов по продаже арестованного имущества, принадлежащего должнику – ООО «<данные изъяты>», проведенных на основании постановления судебного пристава-исполнителя о передачи арестованного имущества на торги, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продан ФИО3.
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продал указанный объект незавершенного строительства ФИО2, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за номером №
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Управление с заявлением о предоставлении в аренду на 49 лет спорного земельного участка с целью использования под строительство санаторно-курортных объектов.
По результатам рассмотрения заявления Управление вынесло распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка.
В связи с получением отказа, ФИО2 обратился в Арбитражный суд <адрес> с заявлением к управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска о признании незаконным распоряжения и обязании предоставить земельный участок в аренду.
Арбитражным судом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ было вынесено решение, удовлетворяющее требования ФИО2
На основании Решения Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ между Управлением и ФИО2 был заключен договор № (далее – Договор) о предоставлении земельного участка на условиях аренды, согласно которому предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м, находящийся по адресу: <адрес>.
В последствии, между Управлением и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ было заключено Дополнительное соглашение № к договору о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно данному соглашению, срок аренды был продлен на 3 года (до ДД.ММ.ГГГГ).
Строительство объекта на данный момент не завершено. Объем работы, которую необходимо проделать для завершения строительства, а также финансовые затраты, не позволяют завершить строительство в столь короткий срок, который Управление предоставило согласно Договору.
После того, как поданное истцом заявление в Арбитражный суд <адрес> было оставлено без рассмотрения по причине отсутствия у истца статуса индивидуально предпринимателя, ДД.ММ.ГГГГ истцом направленно ответчику заявление о продлении срока действия договора аренды земельного участка, заключение договора аренды земельного участка на новый срок. До настоящего дня ответа на заявление истца от Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска не поступило.
Заключение договора аренды по инициативе Управления сроком на 3 года, не лишает истца права на заключение с ним нового договора аренды в отношении земельного участка, занятого принадлежащим истцу объектом незавершенного строительства, с учетом срока договора аренды, заключенного с предыдущим собственником объекта и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет, применительно к положениям подп. 11 п. 2 и п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ.
На основании изложенного истец просит возложить на управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска обязанность заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № вид разрешенного использования: для размещения объекта капитального строительства – санатория (литер <адрес> общей площадью № кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, сроком на 49 лет в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу.
В судебное заседании истец ФИО2 надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседании не явился, уполномочив представителя.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО6 заявленные исковые требования поддержал по основаниям изложенным в иске.
В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО7 возражал против удовлетворения требований истца, пояснил, что с заявлением о предоставлении муниципальной услуги обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, а именно согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости в границах испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №№ дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, степень готовности объекта незавершенного строительства 0%. В соответствии с пп.10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Право однократности заключения договора аренды земельного участка собственником объекта незавершенного строительства было реализовано при заключении договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. На основании п. 6 ст. 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» срок аренды земельного участка по договору о предоставлении земельного участка на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ № был продлен до ДД.ММ.ГГГГ. п. 1 постановления главы администрации <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ №. Постановлением главы администрации города-курорта <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № п. 1 постановления главы администрации <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ № был признан утратившим силу. По состоянию на текущую дату имеется задолженность по договору о предоставлении земельного участка на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в размере основного долга 207146,56 руб. пени 23686,07 руб. что свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязанностей по договору аренды земельного участка.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований администрации города-курорта Железноводска по доверенности ФИО8 надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседании не явилась. Представила ходатайство в котором просила в удовлетворении требований административному истцу отказать, рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Суд полагает возможным рассмотреть дело при указанной явке.
Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В соответствии с ч. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Как указано в ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
На основании ч. 1 ст. 19 Земельного кодекса Российской Федерации, в муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.
Из п. 10 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" следует, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Российской Федерации.
На основании ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Как следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственность «Воды Кавказа» приобрело незавершенный строительством объект – санаторий, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Главой города-курорта Железноводска от ДД.ММ.ГГГГ издано постановление № о предоставлении ООО «Воды Кавказа» в аренду на 49 лет земельного участка площадью 18 892 кв.м. с кадастровым номером №, для размещения объекта капитального строительства – санатория.
В соответствии с вышеупомянутым постановлением, Управлением имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (далее – Управление) с ООО «<данные изъяты>» заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 18 892 кв.м, для размещения объекта капитального строительства – санатория (<данные изъяты> сроком по ДД.ММ.ГГГГ.
В дальнейшем, решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А63-3093/2015, договор аренды расторгнут в связи с систематической неуплатой ООО «Воды Кавказа» арендной платы.
При внесении сведений в Государственный кадастр недвижимости о вышеуказанном ранее учтенном объекте незавершенного строительства лит. А ему присвоен кадастровый №.
По результатам торгов по продаже арестованного имущества, принадлежащего должнику – ООО «<данные изъяты> проведенных на основании постановления судебного пристава-исполнителя о передачи арестованного имущества на торги, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продан ФИО3.
В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 продал указанный объект незавершенного строительства ФИО2, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за номером №
ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 обратился в Управление с заявлением о предоставлении в аренду на 49 лет спорного земельного участка с целью использования под строительство санаторно-курортных объектов.
По результатам рассмотрения заявления Управление имущественный отношений администрации города-курорта Железноводска ДД.ММ.ГГГГ вынесло распоряжение № об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка.
В связи с получением отказа, ФИО2 обратился в Арбитражный суд <адрес> с заявлением к Управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска о признании незаконным распоряжения и обязании предоставить земельный участок в аренду.
Арбитражным судом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ вынесено решение, которым требования ФИО2 удовлетворены.
На основании Решения Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ между Управлением и ФИО2 был заключен договор № (далее – Договор) о предоставлении земельного участка на условиях аренды, согласно которому предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером № площадью 18 862 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между Управлением и ФИО2 заключено Дополнительное соглашение № к договору о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно данному соглашению, срок аренды был продлен до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Между тем на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ в данной редакции предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:
- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ;
- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, использование исторического и телеологического способов толкования положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ с достоверностью позволяет сделать вывод о том, что законодатель осознанно предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.
Более того, из представленного истцом в материалы дела технического плана объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГг., подготовленного кадастровым инженером ФИО9 следует, что на указанном земельном участке помимо объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства, площадью 800,9 кв.м., степень готовности: 10 % существовавший до введения в действия Земельного кодекса РФ что подтверждается технической документацией составленной Железноводским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация», инвентарное дело № при технической инвентаризации в 2001 году зафиксировано четыре строящихся фундамента, а также договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрированным в Бюро технической инвентаризации <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ. за №, где в качестве предмета купли-продажи указано: «объекты незавершенного строительства санатория». ДД.ММ.ГГГГ, при обследовании земельного участка кадастровый №, кадастровым инженером установлено, что расположенный фундамент, площадью 800,9 кв.м., отображенный в настоящем техническом плане соответствует требованиям, предъявляемым к объектам незавершенного строительства, а именно: имеет замкнутый контур, прочную связь с земельным участком и является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Следовательно, объект кадастрового учета отвечает критериям капитальности отраженным в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому, «в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ)».
Таким образом на спорном земельном участке также расположен объект незавершенного строительства площадью 800,9 кв.м., степень готовности 10 %, который не прошел государственную регистрацию права собственности по причинам не зависящим от воли истца.
Между тем, на основании части 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ ФИО2 в настоящее время, является законным владельцем объекта незавершенного строительства, площадью: 800 кв.м., степень готовности 10 %, в результате перехода к нему права собственности на недвижимое имущество по вышеперечисленным сделкам.
В силу части 1 статьи 65 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № №ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N №-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Согласно правовой позиции Пятого Кассационного суда общей юрисдикции отраженной в кассационном определении от 09.08.2025г. по делу №А-№ «Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N П/0321 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, в соответствии с пунктом 32 которого при подаче заявления о предоставлении земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N №ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственник объекта незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке, в том числе предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН.
Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта».
Следовательно, истец имеет право на заключение договора аренды испрашиваемого земельного участка, без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года.
В отсутствие действующего договора аренды истец лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства, несмотря на то, что вложил свои инвестиции в соответствующий проект.
Сведений о том, что арендатору земельный участок предоставлялся в аренду на срок 3 года для завершения строительства, что исключало бы возможность предоставления земельного участка в аренду на срок 3 года для завершения строительства, стороной ответчика суду не представлено.
Имеющееся в материалах дела дополнительное соглашение № к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ № заключено на основании положений, предусмотренных ч. 6 ст. 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций",
Учитывая фактические обстоятельства дела, а также требования приведенных выше норм закона, отсутствие сведений об изъятии объекта недвижимости, расторжении договора аренды, до обращения в суд ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к выводу о нарушении прав и законных интересов исца и наличии у него права на заключенного договора аренды земельного участка, а также о незаконности отказа ответчика в этом по приведенному им в отказе основанию - в связи с истечением срока договора аренды.
Вместе с этим, требования истца подлежат частичному удовлетворению, поскольку права на заключение договора аренды земельного участка на срок 49 лет законодательно по указанным выше основаниям не предусмотрено.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,
решил:
Исковые ФИО4 к Управлению имущественных отношений администрации города-курорта <адрес> о понуждении к заключению договора аренды земельного участка - удовлетворить частично.
Возложить на Управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска обязанность заключать с ФИО4 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №:5, находящийся по адресу: <адрес>, сроком на три года однократно для завершения объекта незавершенного строительства, с момента вступления решения суда в законную силу.
Удовлетворении остальной части исковых требований о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №:5находящийся по адресу: <адрес> на срок 49 лет - отказать.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение одного календарного месяца, со дня принятия его судом в окончательной форме, путем принесения апелляционной жалобы через Железноводский городской суд <адрес>.
Председательствующий,
судья А.Д. Никитюк
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.