УИД: 16RS0048-01-2023-003078-61
Дело № 2-1939/2023
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
26 сентября 2023 года г. Казань
Московский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи Фатхутдиновой Р.Ж.,
при секретаре Мамажановой Ф.А,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о признании прекратившей право пользования жилым помещением и выселении, встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи о государственной регистрации права, признании права собственности, снятии с регистрационного учета,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о признании прекратившей право пользования жилым помещением и выселении.
В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи жилого помещения, согласно п.1.1 которого продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество - <адрес> общей площадью 56,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № (далее - объект) Согласно п. 2.1 договора стоимость объекта составляет 480000 рублей. Согласно п. 2.1 часть стоимости объекта в сумме 2 500 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя. Согласно п.2.2.2. часть стоимости объекта в сумме 230000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств. Согласно п. 2.3.1. расчеты по сделке купли-продажи объекта в сумме 300000 рублей между покупателем и продавцом проведены на дату подписания договора. Согласно п. 2.3.2. расчеты по сделке купле-продаже объекта в сумме 4500000 рублей производятся в следующем порядке: перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты объекта осуществляется ООО «Домклик» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект к Заемщику/Созаемщику и к иным лицам (при наличии), а также государственной регистрации ипотеки объекта в силу закона в пользу Банка. Согласно выписке из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан право собственности на объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО2 Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в качестве первоначального взноса от ФИО2 было передано 300000 рублей. Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ на банковский счет ФИО1 было перечислено 4500000 рублей. Соответственно расчет за квартиру по договору купли-продажи был произведен в полном объеме. На момент заключения договора купли-продажи квартиры ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения на учете у психиатра и нарколога не состояла, что подтверждается соответствующими справками, предоставленными из медицинских учреждений. Между сторонами было достигнута устная договоренность, что продавцу ФИО1 будет предоставлено 14 дней со дня перехода права собственности для освобождения квартиры и передаче ключей, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик до настоящего времени продолжает проживать в указанной квартире, отказывая выселяться. В связи с чем, ответчику было направлено уведомление о дате и времени подписания передаточного акта и передаче ключей от квартиры, а в последующем предупреждение о выселении из жилого помещения. Кроме того, истец был вынужден обратиться в ОП № «Московский с заявлением об оказании содействия в выселении прежнего собственника из квартиры. Однако указанные действия к желаемому результату не привели, в связи с чем истец обратился в суд и просит признать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, прекратившей право пользования жилым помещением и выселении из <адрес> Республики Татарстан.
В рамках дела принят встречный иск ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи о государственной регистрации права, признании права собственности, снятии с регистрационного учета.
В обоснование встречного иска указано, что ФИО1 с 1978 года проживает в спорной квартире, другого жилья не имеет, близкие родственники отсутствуют, является с 20005 года пенсионером, страдает рядом заболеваний. В производстве СО ОП № «Московский» находится уголовное дело по факту хищения путем обмана неизвестными лицами денежных средств в сумме 4800000 рублей.
В ходе допросов в полиции ФИО3 показала, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неизвестные лица, действуя по телефону под видом сотрудником Банка России и ФСБ, с предоставлением подложных документов, обманным путем убедили истца в целях сохранения квартиры совершить сделку купли-продажи квартир № в <адрес> и передать им полученные от сделки деньги.
Средняя стоимость вторичного жилья в Московском районе г. Казани по данным онлайн сервиса «Дом-Клик» составляет 6744000 рублей. Проведя несколько встреч с риэлтором ФИО4, который воспользовался ее тяжелым состоянием здоровья и вызванной этим неспособностью полноценно оценивать события сделки, убедил ее выставить на продажу единственное жилье по цене 4500000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ утром риелтор ФИО4 со спутницей Мариной привезли ФИО1 в отделение ПАО «Сбербанк» в <адрес>, где истец подписала договор купли-продажи квартиры на сумму 4800000 рублей с покупателем ФИО2, который вел себя подозрительно.
После оформления сделки в банке ФИО2, передал ФИО4 сверток, в котором с его слов находились 300000 рублей, после чего истец написала под давлением расписку о передаче ей покупателем переданных риэлтору денежных средств.
ФИО1 считает себя законным собственником спорного жилого помещения и продолжает осуществлять в отношении него полномочия собственника жилья: обеспечивает сохранность имущества, не допускает в квартиру третьих лиц, оплачивает коммунальные услуги, производит уборку квартиры, несет материальные издержки в связи с ремонтом сантехники в квартире.
После совершения сделки ФИО1 не совершала каких-либо действий по выселению и не передавала ключи, что говорит о непонимании ФИО1 события и природы сделки, которую ее обманным путем вынудили подписать.
Между сторонами договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ имеется спор относительно исполнения обязательств по договору. Покупатель требует передать квартиру по акту, продавец сообщает о неполной оплате стоимости квартиры и наличии оснований для признания сделки недействительной. При этом досудебный порядок урегулирования спора ФИО2 не соблюден.
В рассматриваемом споре истец ФИО1 совершала сделку на заведомо невыгодных для себя условиях, под влиянием заблуждения относительно предмета и природы сделки, под влиянием обмана со стороны третьих лиц, которые содействовали ответчику ФИО2 в совершении сделки, признана потерпевшей от обмана со сделкой, и неспособна разумно, объективно оценивать ситуацию сделки и понимать значение своих действий и их последствий по причине не обратных возрастных изменений когнитивных способностей, что в совокупности дает суду законное основание признать рассматриваемую сделку купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительной.
Из обстоятельств события сделки следует, что ответчик, будучи покупателем квартиры, допустил в день совершения сделки одностороннее изменение существенного условия договора, выраженного в обязательстве оплатить продавцу — истцу ФИО1 полную стоимость в размере 4800000 рублей. Вместо этого ответчик ФИО2 оплатил лишь часть цены договора в сумме 4500000 рублей, что является недопустимым в силу статей 310,424,486, 555 ГК РФ, и очевидно свидетельствует о неисполнении покупателем своих обязательств по договору.
Представленная ответчиком ФИО2 расписка является безденежной, а само событие ее составления является предметом исследования в рамках уголовного дела. Поскольку новое письменное соглашение об измененной цене договора не составлялось и не регистрировалось сторонами, договор продажи квартиры считается незаключенным.
На основании изложенного, ФИО1 просит суд признать недействительной сделку в форме договора купли-продажи <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2; применить последствия недействительности сделки к договору купли-продажи <адрес>, кадастровый №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2; аннулировать государственную регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ № в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации перехода права собственности на <адрес>, от ФИО1 к ФИО2; признать за ФИО1 право собственности на <адрес>, кадастровый №; обязать ФИО2 произвести снятие с регистрационного учета из <адрес>.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 заявил ходатайство о назначении по делу судебной психолого-психиатрической экспертизы, поставив на ее разрешение следующие вопросы:
- Обладает ли обследуемый абсолютной чувствительностью зрительного слухов или иного анализатора, достаточной для восприятия зрительного, слуховой и иного внешнего раздражителя?
- Имеются ли у обследуемого признаки повышенной внушаемости, доверчивости, зависимости, повышенной склонности к фантазированию, признаки эйдетической памяти? Если да, то как это могло повлиять на его поведение в исследуемой ситуации заключения договора купли-продажи квартиры?
- Соответствовали ли возрастные, психологические, психофизические особенности обследуемого требованиям нестандартных условий функционирования или нервно-психологическим перегрузкам в период заключения договора купли-продажи с учетом обстоятельств дела?
- Находился ли обследуемый в момент заключения договора купли-продажи квартиры в каком-либо эмоциональном состоянии, которое могло повлиять на его сознание и психическую деятельность? Если да, то какие индивидуально-психологические особенности могли повлиять на поведение обследуемого в юридически значимой ситуации заключения договора купли-продажи квартиры?
- Учитывая индивидуальные и возрастные особенности, психическое состояние обследуемого и конкретные условия, в которых происходило событие заключения договора купли-продажи квартиры, мог ли обследуемый правильно воспринимать важные для дела обстоятельства относительно добровольности, разумности сделки, ее реальности, существенных условий сделки, а также относительно последствий сделки, и возможности отказа от ее заключения до подписания договора.
- Учитывая особенности познавательной сферы обследуемого, его состояние в момент совершения сделки купли-продажи квартиры, внешние условия, в которых происходило принятие решения, а также индивидуальную значимость последствий сделки, являлось ли представление обследуемого о существенных элементах сделки купли-продажи квартиры правильный?
- Какие эмоциональные, возрастные, психологические, психофизические факторы могли повлиять на формирование у обследуемого лица неправильного представления относительно договора купли-продажи квартиры?
- Обнаруживаются ли по материалам дела признаки направленного психологического воздействия на обследуемого со стороны третьих лиц? Если да, то оказывает ли эта деятельность негативное влияние на психическую деятельность людей пенсионного, преклонного возраста в общем и на обследуемого в частности?
- Действовал ли обследуемый в момент заключения, оформления, оплаты договора купли-продажи квартиры в условиях нарушения волеизъявления или принуждения как сторона договора, а также под влиянием эмоционального переживания или тревожного состояния? Если да, то мог ли обследуемый по своему психическому состоянию оказать сопротивление давлению или внушению со стороны третьих лиц в момент заключения договора купли-продажи квартиры?
- Был ли способен обследуемый в момент заключения, оформления оплаты договора купли-продажи квартиры в полной мере осознавать фактическое содержание своих действий, а также в полной мере свободно, независимо, сознательно руководить своими действиями? Если да, то было ли его волеизъявление при заключении договора купли-продажи квартиры полноценным?
Ответчик по первоначальному иску ФИО1 в судебном заседании заявленное ходатайство поддержала, ФИО2 и его представитель возражали назначению по делу судебной экспертизы.
В ходе судебного разбирательства по делу были опрошены ряд свидетелей.
Свидетель <данные изъяты> в суде пояснила, что работает риэлтором 5 лет, с истцом познакомилась зимой, увидев объявление о продаже квартиры, позвонила ФИО2 и предложила свои услуги по продаже квартиры. Через некоторое время истец сам позвонил, сказал, что нашел квартиру, она присутствовала при встрече с риэлтором Александром, проверила документы, в квартире не была, ответчика увидела в день сделки, она вела себя вполне адекватно. Имелась договоренность, что после сделки дается 2 недели для освобождения квартиры, о чем ответчик знала. После подписания документов по сделке ее клиент передал деньги, ответчик пересчитала их, потом написала расписку.
Свидетель <данные изъяты> в суде пояснил, что работает риэлтором 10 лет, по договору возмездного оказания услуг работает с ФИО5 В день его дежурства пришла ответчик, попросила продать трехкомнатную квартиру за 4500000 рублей для покупки другой в Евпатории в срок до 26 числа. В день подписания договора осмотрели квартиру, сфотографировали ее. На объявление отозвался истец, который осмотрев квартиру, согласился на сделку, приехал с риэлтором Евгенией, они посмотрели документы. С ответчиком он поехал в АО «Татэнергосбыт», наркологу, психологу и заказали оценку. Когда ответчик виделась с руководителем, там они договорились, что за 4500000 рублей продают квартиру, а остальное остается им. Истец 300 000 рублей наличными передал ответчику, о чем ответчик написала расписку, эти деньги были переданы в последующем ему. Договор купли-продажи заключался в электронном виде, но подписывался ручкой. Имелась договоренность, что с момента регистрации права собственности, ответчик освободит квартиру в течение 14 дней. 14 числа примерно в 17.50 часов ответчик ему позвонила и сказала, что сняла все деньги и отдала ФИО6, намерена написать заявление в полицию.
Свидетель <данные изъяты> в суде пояснила, что истец приходится ей зятем, дети продали квартиру по <адрес>, и решили подыскать квартиру поближе к ней. Она с дочерью и с двумя внуками пошли смотреть квартиру, их встретил риэлтор, в квартире находилась ответчик, которая была в здравом уме. На вопрос дочери, почему она хочет продать квартиру ответила, что намерена уехать в Евпаторию. Дальше при сделке я не участвовала и вопросы риэлтору не задавала.
Опрошенный в суде свидетель <данные изъяты> пояснила, что при заключении договора ее не было. Всеми бумажными делами по продаже квартиры занимался ее муж. Как только появился покупатель на их квартиру, они начали подыскивать квартиру себе. Спорную квартиру сначала осмотрел супруг, потом пошла она с мамой, их встретил риэлтор Александр и ответчик В.. На их вопросы ответчик пояснила, что живет она одна и собирается уезжать в Евпаторию. В последующем повторно встретились с ответчиком и переговорили, она четко отвечала на вопросы, говорила, что хочет переехать, забирает только личные вещи. После покупки через месяц ответчик не освободила квартиру. Стоимость квартиры была указана в объявлении, с риэлтором она не разговаривала.
Свидетель <данные изъяты> в суде пояснила, что знакома с ответчиком с 1968 года, которую характеризует с положительной стороны. Родственные отношения с ФИО3 поддерживает, странностей и вредных привычек в ее поведении не замечала, своими проблемами с ней не делилась, жалоб на здоровье не было. Ответчик о совершенной сделки ей не рассказывала, узнала о ней от сына на прошлой неделе, после чего с ответчиком не разговаривала. У ответчика нет родственников, которые болеют психическим заболеванием.
Опрошенный в суде свидетель <данные изъяты>. пояснил, что ответчик приходится ей тетей, с 2020 года общение с ней не поддерживает, она домой никого не пускала из-за ковида, только его дочь и внука, общались они только по телефону. В. всегда была нерешительной, странности в ее поведении начались когда она осталась одна в трехкомнатной квартире, говорила, что не может наладить отношения с соседями. В 20 числах июля узнали о ситуации со сделкой. В. доверчивый человек, вредных привычек у нее не замечал. - Родной брат ответчика Ильдар также состоит на учете в психиатрической больнице. Ответчик выросла под влиянием своей мамы, поэтому она даже не знала, как платить за квартиру, звонить, чтобы ей отремонтировали сантехнику. В разговоре перескакивает с темы на тему. Помимо семьи, ответчик ни с кем не общается, она замкнутый человек, замужем никогда не была. Своими доходами ответчик самостоятельно распоряжается.
Свидетель <данные изъяты> в суде пояснила, что ответчик является тетей ее супруга ФИО7, знакома с ФИО1 с 1989 года. С ответчиком всегда были хорошие отношения, поддерживали общение, собирались всегда семьей, но когда бабушки не стало, стали реже собираться после 2018 года, ответчик стала больше замыкаться в себе. После ковида ответчик вообще перестала пускать их домой, она ходила в магазин и обратно домой. У ответчика вредных привычек нет. Относительно совершенной сделки ответчик им не звонила. Последние годы ФИО1 общается только с супругом. Брат Ильдар после краснухи состоит на учете с 2016 года. Ответчик ходит, бормочет себе что-то под нос, это началось у ответчика еще до ковида, где-то года за 2-3. Своими доходами ФИО1 распоряжалась самостоятельно.
Опрошенный в суде свидетель <данные изъяты> пояснил, что ответчик является тетей его отца ФИО7, когда он был маленький, они часто общались с ответчиком, со временем ответчик начала звонить реже, и приезжала либо после праздников, или до, а потом и вовсе пропала. Последний раз с ФИО1 общался года 3 назад, ответчик спрашивала как учеба, по телефону его узнавала, в стрессовых ситуациях ее не видел.
Свидетель <данные изъяты> в суде пояснила, что ответчик является тетей ее отца ФИО7, знает ФИО1 с рождения, начала общаться осознанно, когда повзрослела, последний раз была у ответчика в июле 2023 года, дверь она не открыла, прогоняла, из разговора выяснила, что она связалась с мошенниками, ее обманули, хотят выселить. Странности в поведении ответчика наблюдала, она постоянно бормотала себе под нос. Ответчик постоянно жаловалась, что болеет. Дядя Ильдар переболел краснухой и его поставили на учет. Последний раз была в квартире ответчика в октябре 2022 года, в ней было убрано.
С учетом изложенных обстоятельств, выслушав лиц, участвующих в деле, пояснения свидетелей, суд считает ходатайство представителя ответчика подлежащим удовлетворению.
Согласно статье 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, считает, что в силу принципа состязательности и равноправия сторон, а также для предоставления возможности сторонам реализовать права, предусмотренные статьями 35 и 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации процессуальные права, необходимо в порядке статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации назначить по делу судебную психолого-психиатрическую экспертизу в целях определения обстоятельств, имеющих значение для дела, на которые стороны ссылаются в обоснование заявленных требований, а также для выяснения иных вопросов, требующих специальных познаний.
Поскольку для проведения подобного рода экспертизы необходимы специальные познания, суд приходит к выводу о необходимости ее проведения в ГАУЗ «РКПБ им. Ак. Бехтерева» МЗ РТ.
В соответствии со статьей 216 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд может по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе приостановить производство по делу в случае назначения судом экспертизы.
При таких обстоятельствах суд считает возможным производство по делу приостановить до получения судом заключения экспертов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 79, 216, 217 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
назначить по данному гражданскому делу судебную психолого-психиатрическую экспертизу, на разрешение которой поставить вопросы:
1. Страдала ли ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в момент подписания договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, каким-либо психическим, неврологическим расстройством, заболеванием?
2. Могла ли ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в момент подписания договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ понимать значение своих действий и руководить ими ( в том числе в силу своего возраста, уровня образования)?
3. Не находилась ли ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в момент подписания договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в каком-либо эмоциональном состоянии и (или) измененном состоянии сознания, которое лишало бы ее возможности самостоятельного волеизъявления, прогнозирования возможных последствий собственных действий, не была ли она введена в заблуждение относительно природы сделки?
4. Имелись ли у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, какие-либо индивидуально-психологические особенности, которые могут оказать существенное влияние в момент подписания договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ?
5. Имелись ли у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения признаки внушаемости на момент подписания договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ?
6. Обнаруживаются ли по материалам дела признаки направленного психологического воздействия на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, со стороны третьих лиц? Если да, то оказывает ли эта деятельность негативное влияние на психическую деятельность ФИО1?
Проведение экспертизы поручить врачам - экспертам Государственного учреждения здравоохранения «Республиканская клиническая психиатрическая больница им. Ак. Бехтерева» МЗ РТ.
Предупредить экспертов об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
В распоряжение экспертов предоставить материалы настоящего гражданского дела №, медицинскую документацию.
Установить срок проведения экспертизы до ДД.ММ.ГГГГ. В указанный срок заключение эксперта должно быть направлено вместе с материалами гражданского дела в Московский районный суд г. Казани.
Расходы по проведению экспертизы возложить на ФИО1.
Разъяснить лицам, участвующими в деле, положения части 3 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии которыми при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.
Производство по делу приостановить до получения результатов судебной психолого-психиатрической экспертизы.
В части приостановления производства по делу и распределения расходов по оплате услуг эксперта на определение может быть подана частная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение 15 дней через Московский районный суд г. Казани.
Судья Фатхутдинова Р.Ж.