Производство № 2-8178/2023
УИД 28RS0004-01-2023-009157-55
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 ноября 2023 года город Благовещенск
Благовещенский городской суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Юрченко О.В.,
при секретаре Грязевой Е.Д.,
с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ПАО «СОВКОМБАНК» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением к ФИО2, ПАО «Совкомбанк», в обоснование указав, что 12 июля 2023 года ФИО2 приобрела у ПАО «Совкомбанк» квартиру, расположенную по адресу: ***, тогда как 5 июля 2023 года в ЕГРН была внесена запись о наличии возражений в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. В выписке из ЕГРН по состоянию на 5 июля 2023 года собственником значился ПАО «Совкомбанк», являющийся ответчиком по судебным спорам, связанным с указанной квартирой. Поскольку ПАО «Совкомбанк» и ФИО2 знали о наличии записи в ЕГРН и продолжающихся судебных спорах, полагает, что ФИО2 не проявила разумной осмотрительности при заключении сделки. Ссылаясь на положения п. 2 ст. 168 ГК РФ считает договор недействительным, поскольку этим договором нарушаются ее права на жизнь и здоровье, социальное обеспечение и помощь, предусмотренные ст. ст. 7, 39, 41 Конституции РФ.
На основании изложенного, просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенного 12 июля 2023 года между ПАО «Совкомбанк» и ФИО2
Будучи извещенными о дате, времени и месте судебного заседания, в него не явился представитель ответчика ПАО «Совкомбанк». Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.
В судебном заседании истец ФИО1 настаивала на доводах искового заявления, просила суд удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме. Привела доводы о том, что ПАО «Совкомбанк» нарушило обязательства по оспариваемому договору, передало помещение, не свободное от проживающих в нем третьих лиц, не обратилось в суд с иском о выселении истца до заключения данного договора, иное жилое помещение истцу не предоставило.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поддержав доводы письменного отзыва. Указала, что основанием для приобретения ПАО «Совкомбанк» права собственности на спорную квартиру явились постановление о передаче нереализованного имущества взыскателю и акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 3 февраля 2023 года. Сведения о зарегистрированных лицах ФИО3 и ФИО1 в оспариваемом договоре указаны. Заинтересованным лицом по отношению к взыскателю и должнику в рамках исполнительного производства ФИО2 не является. Договор купли-продажи носит легитимный характер, заключен в надлежащей форме, оплата по нему произведена. Указывает, что лицевые счета по оплате жилищно-коммунальных услуг в отношении приобретенной ею квартиры с момента государственной регистрации права переоформлены на нее, оплата коммунальных услуг производится самостоятельно. Поскольку решением Благовещенского городского суда Амурской области от 13 июля 2023 года по гражданскому делу № 2-2805/2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 16 октября 2023 года, ФИО1 отказано в удовлетворении требований о сохранении исполнительского иммунитета на сумму разницы от реализации единственного залогового жилья, полагает, что отсутствовали правовые основания для приостановления государственной регистрации права и фактического препятствия для регистрации права собственности на жилое помещение за ФИО2, которая реализуя свое право на пользование приобретенной квартирой обратилась в Благовещенский городской суд Амурской области с исковым заявлением о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета ФИО3 и ФИО1
Выслушав пояснения истца и ответчика ФИО2, изучив материалы гражданского дела, суд пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, ФИО1 с 9 августа 2007 года на праве собственности принадлежало жилое помещение – квартира, общей площадью 71,4 кв. м, кадастровый номер ***, расположенная по адресу: ***.
27 июня 2019 года между ПАО КБ «Восточный» (кредитор), согласно выписке из ЕГРЮЛ прекратившим 14 февраля 2022 года деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к правопреемнику ПАО «Совкомбанк», и ФИО1 (заемщик) заключен кредитный договор <***>, по условиям которого заемщику предоставлен кредит в сумме 2659800 рублей, в обеспечение исполнения обязательств по которому истец передала Банку в залог недвижимость – квартиру общей площадью 71,4 кв. м, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, что подтверждается договором ипотеки <***>/ZKV1 от 27 июня 2019 года.
В связи с несвоевременным исполнением заемщиком обязательств по погашению кредитной задолженности ПАО КБ «Восточный» обратился в Благовещенский городской суд Амурской области с исковым заявлением о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по нему, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, которое удовлетворено судом частично.
Так, вступившим в законную силу решением Благовещенского городского суда Амурской области от 15 сентября 2021 года по гражданскому делу № 2-7402/2021 кредитный договор от 27 июня 2019 года <***>, заключенный между ПАО КБ «Восточный» и ФИО1, расторгнут; c ФИО1 в пользу ПАО КБ «Восточный» взыскана задолженность по кредитному договору от 27 июня 2019 года <***> в размере 2986301 рубль 48 копеек, из них: задолженность по основному долгу в размере 2456797 рублей 69 копеек, задолженность по уплате процентов за пользование кредитом в размере 524210 рублей 22 копейки, неустойка в размере 5293 рубля 57 копеек, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 29131 рубль 51 копейка; c ФИО1 в пользу ПАО КБ «Восточный» взысканы проценты за пользование кредитом по ставке 23 % годовых, начисляемых на остаток задолженности по кредиту в размере 2456797 рублей 69 копеек, начиная с 16 июня 2021 года по дату вступления в законную силу решения суда; в счет погашения долга по кредитному договору от 27 июня 2019 года <***> постановлено обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, общей площадью 71,4 кв. м, кадастровый номер ***, расположенную по адресу: ***, принадлежащую на праве собственности ФИО1, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену для реализации указанного имущества в размере 7176000 рублей.
На основании указанного решения Благовещенским городским судом Амурской области 17 января 2022 года выдан исполнительный лист серии ФС № 031147536, переданный на исполнение в СОСП по ИОВИД УФССП России по Амурской области.
Из материалов дела видно, что на исполнении в СОСП по ИОВИД УФССП России по Амурской области находилось сводное исполнительное производство № 4499/22/28025-СД в отношении должника ФИО1, в которое, в частности, было включено исполнительное производство № 20972/22/28025-ИП, возбужденное на основании исполнительного документа, выданного Благовещенским городским судом Амурской области по гражданскому делу № 2-7402/2021, предмет исполнения: взыскание суммы задолженности по кредитным платежам в счет погашения долга по кредитному договору от 27 июня 2019 года <***> в пользу ООО ИК «Совкомбанк» в размере 3253843 рублей 33 копейки.
В рамках указанного исполнительного производства было обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: ***, принадлежащую на праве собственности ФИО1, путем реализации с публичных торгов, установлена начальная продажная цена для реализации указанного имущества в размере 7176000 рублей.
Поскольку имущество должника, арестованное 9 августа 2022 года, в установленный законом срок не реализовано в принудительном порядке – торги дважды признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок, 23 января 2023 года судебным приставом-исполнителем вынесено предложение взыскателю о передаче имущества в счет долга.
В связи с поступившим заявлением взыскателя о согласии оставить за собой нереализованное имущество должника, 3 февраля 2023 года судебным приставом-исполнителем СОСП по ИОВИД УФССП России по Амурской области ФИО4 вынесено постановление о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, о чем им же 3 февраля 2023 года вынесено постановление о снятии ареста с имущества, а также составлен акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю.
Заместителем начальника отделения – старшего судебного пристава-исполнителя СОСП по ИОВИД УФССП России по Амурской области ФИО5 утверждено постановление судебного пристава-исполнителя СОСП по ИОВИД УФССП России по Амурской области ФИО4 о проведении государственной регистрации на взыскателя права собственности на имущество (имущественного права) должника.
Разница, перечисленная взыскателем по исполнительному производству № 20972/22/28025-ИП на депозитный счет структурного подразделения, в размере 2605695 рублей 22 копейки распределена между иными взыскателями сводного исполнительного производства № 4499/22/28025-СД.
20 октября 2022 года исполнительное производство № 20972/22/28025-ИП окончено фактическим исполнением.
23 мая 2023 года право собственности ПАО «Совкомбанк» на квартиру, расположенную по адресу: ***, зарегистрировано в ЕГРН за № ***-28/055/2023-34.
12 июля 2023 года между ПАО «Совкомбанк» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, предметом которого является квартира, расположенная по адресу: ***.
В п. 2.1 договора определена цена приобретаемого недвижимого имущества – 5 900 000 рублей.
Приходным кассовым ордером № 46029767071 от 12 июля 2023 года подтверждается, что ФИО2 обязанность по оплате недвижимого имущества, предусмотренная п. 2.2 договора, исполнена в полном объеме.
По условиям договора продавец гарантирует, что является полноправным и законным собственником недвижимого имущества, до момента заключения Договора недвижимое имущество не отчуждено, не заложено, в споре и под арестом не состоит, право собственности продавца никем не оспаривается (п. 1.3).
Также при заключении договора покупатель уведомлен о том, что на момент сделки в приобретаемом им недвижимом имуществе зарегистрирована ФИО3 и ФИО1, что следует из п. 1.4 договора.
В соответствии с п. 3.3 договора купли-продажи, в рамках обязательств, вытекающих из него, ПАО «Совкомбанк» и ФИО2 составили и подписали 12 июля 2023 года акт приема-передачи квартиры, расположенной по адресу: ***.
17 июля 2023 года право собственности ФИО2 на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН за № ***-28/055/2023-36.
Частью 3 ст. 17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Данному конституционному положению корреспондируют п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ, согласно которым при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Статья 10 ГК РФ предусматривает, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения данных требований, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Пунктами 1 и 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности допустимо, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной (абз. 2 п. 3 ст. 166 ГК РФ).
На основании п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Заявляя требование о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 12 июля 2023 года недействительным, не являясь стороной данной сделки, ФИО1 не указала, какие требования закона или иного правового акта нарушены при заключении оспариваемого ею договора.
Ссылки истца на внесение в ЕГРН 5 июля 2023 года записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного 23 мая 2023 года права ПАО «Совкомбанк» на объект недвижимости с кадастровым номером ***, судом отклоняются.
В п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что внесенная в государственный реестр отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права не препятствует осуществлению регистрации прав на имущество (п. 7 ст. 8.1 ГК РФ). Правовым последствием внесения указанных отметок является то, что лицо, обратившееся за регистрацией права на имущество в тот момент, когда в отношении этого имущества в государственном реестре содержалась отметка, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по требованию или заявлению которого была внесена эта отметка (абз. 2 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).
Ответчиком ФИО2 не оспаривалось, что о наличии указанной записи в ЕГРН ей было известно, также как и том, что в приобретаемом ею жилом помещении зарегистрированы и проживают ФИО3 и ФИО1, что не побудило ответчика отказаться от заключения сделки купли-продажи.
Свобода гражданско-правовых договоров в ее конституционно-правовом смысле предполагает соблюдение принципов равенства и согласования воли сторон. Следовательно, регулируемые гражданским законодательством договорные обязательства должны быть основаны на равенстве сторон, автономии их воли и имущественной самостоятельности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (постановление Конституционного Суда РФ № 1-П от 23 января 2007 года).
Исходя из положений п. 1 и 2 ст. 1 ГК РФ субъекты гражданского права свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу положений п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В оспариваемом договоре указаны все существенные его условия, указаны стороны договора, его предмет, цена, также указаны документы-основания возникновения права собственности продавца.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Одновременно п. 1 ст. 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача оформляется подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.
Следовательно, в рассматриваемом случае обязательство продавца по передаче недвижимости покупателю считается исполненным, ФИО2 приобрела право собственности на указанную квартиру на основании договора, подписав и зарегистрировав его в установленном законом порядке.
Доводы истца в судебном заседании о том, что она и ее семья в результате передачи нереализованного в принудительном порядке имущества остается без жилья, вынуждена выселиться из него, тогда как Банк должен обеспечить ее иным жилым помещением основаны на ошибочном понимании норм материального права и основанием для признания сделки купли-продажи недвижимого имущества не являются.
Данные доводы, приведенные ФИО1, по своему характеру повторяют основания ее искового заявления к СОСП по ИОВИД УФССП России по Амурской области, УФССП России по Амурской области, ПАО «Совкомбанк», судебному приставу-исполнителю СОСП по ИОВИД УФССП России по Амурской области ФИО4, ПАО «Сбербанк России», УФНС России по Амурской области, ООО «АКС» о сохранении исполнительского иммунитета на сумму разницы от реализации единственного залогового жилья, в удовлетворении которого ей было отказано решением Благовещенского городского суда Амурской области от 13 июля 2023 года по гражданскому делу № 2-2805/2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 16 октября 2023 года.
Судом также отмечается, что в соответствии с действующим законодательством покупка и продажа жилья с состоящими в нем на регистрационном учете лицами не запрещена.
В силу п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В рассматриваем случае какого-либо права на пользование продаваемым жилым помещением истец не имеет, условие о том, что ФИО3 и ФИО1 на момент заключения договора зарегистрированы в квартире, включено в договор и известно покупателю ФИО2, которая, воспользовавшись своим правом, обратилась за судебной защитой с иском к истцу и ФИО3 о выселении.
Также не имеют правового значения для дела и доводы стороны истца о том, что на ее имя до настоящего времени приходят квитанции на оплату за коммунальные услуги.
Согласно представленным ФИО1 платежным документам, по открытому на ее имя лицевому счету, имеется задолженность, при этом, истец остается проживать в спорной квартире и пользуется поставляемыми ей коммунальными ресурсами. Также из дела видно, что по обращению ФИО2 на ее имя был открыт новый лицевой счет по оплате жилищно-коммунальных услуг, оплата которых производится ею самостоятельно, о чем свидетельствую представленные в материалы чеки.
Каких-либо иных оснований для признания оспариваемой сделки недействительной истцом не заявлено.
С учетом изложенного, учитывая установленные по делу обстоятельства в их совокупности, исходя из того, оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества от 12 июля 2023 года соответствует требованиям закона, предъявляемым к сделке такого рода, как по форме, так и по порядку заключения, прошел государственную регистрацию, в отсутствие предусмотренных законом оснований для его признания недействительным, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1, *** года рождения (СНИЛС ***), к ФИО2, *** года рождения (СНИЛС ***), ПАО «Совкомбанк» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным договора купли-продажи квартиры № ***, заключенного 12 июля 2023 года между ПАО «Совкомбанк» и ФИО2, – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.
Председательствующий судья О.В. Юрченко
Решение суда в окончательной форме составлено 23 января 2024 года