УИД №34OS0000-01-2021-000722-98

дело № 3а-22/2023

ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Волгоградский областной суд в составе председательствующего судьи Курниковой А.В., при помощнике судьи Волковой Е.А., рассмотрев 23 августа 2023года в г. Волгограде в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

23 декабря 2021 года административный истец, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером № <...> обратился в суд с вышеуказанным заявлением. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> равной его рыночной стоимости в размере 5933000,00 рублей.

В обоснование своих требований указал, что кадастровая стоимость названного участка установлена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 23496349,72 рублей. Полагает ее завышенной, в связи с чем, по его мнению, необоснованно увеличен размер земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца ГО.О.В. заявленные требования поддержал, просил удовлетворить. Настаивал на необоснованности выводов проведенных судебных экспертиз по основаниям, изложенным в письменных замечаниях.

Представитель административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» ФИО2 возражал против заявленных требований, полагал заключение эксперта ФИО3 достоверным и обоснованным.

Представитель комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в письменном отзыве с учетом результатов проведенной повторной судебной экспертизы при вынесении решения полагался на усмотрение суда, просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель УФРС по Волгоградской области в письменном отзыве отметил, что Управление не является надлежащим ответчиком, не возражал против реализации истцом права на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости, просил рассмотреть дело без их участия, в удовлетворении требований к Управлению отказать.

Представитель ППК «Роскадастр» в письменном отзыве возражений относительно установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости не заявил, полагался на усмотрение суда, просил рассмотреть дело без его участия.

Иные участвующие в деле лица надлежащим образом извещены, объяснений по заявленным требованиям не представили.

Учитывая, что участие административных ответчиков и заинтересованных лиц не является обязательным, суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав, лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>

Приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н утверждены очередные результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области по состоянию на 1 января 2020 года.

Согласно данным кадастровой справки кадастровая стоимость для земельного участка с кадастровым номером № <...> установлена на 1 января 2020 года в размере 23496349,72 рублей.

Из представленных в суд письменных доказательств следует, что количественные и качественные характеристики спорного объекта оценки после 1 января 2020 года не изменялись, его кадастровая стоимость определена на указанную дату и является архивной в связи с утверждением новой кадастровой стоимости.

Таким образом, датой, по состоянию на которую определена оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорного земельного участка, является дата, установленная приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года №79-н, - 1 января 2020 года.

Согласно положениям части 1 статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В силу требований статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц (часть 1). При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость объекта недвижимости в силу прямого указания цитируемого Федерального закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки архивную кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет, подготовленный <.......> № <...>, согласно которому по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 5933000,00 рублей ( т. 1 л.д. 18)

В связи с сомнениями и неясностями в выводах оценщика судом эксперту <.......> назначена судебная оценочная экспертиза, согласно которой отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость земельного участка составляет по состоянию на 1 января 2020 года 13001000,00 рублей (т.2 л.д.93).

В связи с ошибками и неясностями в исследовательской части и выводе эксперта судом эксперту ООО «Оценочная компания «Золотая цифра» назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта ФИО3 № <...> от ДД.ММ.ГГГГ отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет по состоянию на 1января 2020года 16101000,00 рублей (т. 3 л.д. 125).

Суд находит экспертное заключение <.......> в части вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также экспертное заключение <.......> достоверными.

В представленных письменных пояснениях на замечания представителя истца эксперт ФИО3 указала, что ею допущена техническая опечатка на странице 10 Заключения № <...>, поскольку собственником земельного участка является физическое лицо, балансовая стоимость у объекта исследования отсутствует. Однако данная опечатка не влияет на итоговые выводы по первому вопросу относительно нарушения оценщиком статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Суд соглашается также с доводами эксперта о необоснованности утверждения оценщика и представителя истца, касающихся того, что «состав коммуникаций, подведенных к участку, не оказывает влияния на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка». Вопреки мнению оценщика и представителя истца одним из очевидных и существенно влияющих на стоимость объекта ценообразующих факторов является его подключение к тем или иным коммуникациям, поскольку земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования. Указанная позиция подтверждается положениями пункта 12 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 года № П/0336, согласно которым при определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться в числе иных факторов обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка), социальной инфраструктурой; характеристики окружающей территории земельного участка; существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость). Поэтому замечания эксперта ФИО3 к отчету по вышеуказанному основанию являются обоснованными. Также суд соглашается с замечанием эксперта к отчету в части отсутствия подтверждения о том, что объявление о продаже объекта-аналога № <...> на страницах 90, 91 Отчета относится к 2019 году. На странице 14 заключения № <...> экспертом указано следующее замечание к отчету: «На странице 72 оценщик вводит для объектов-аналогов № <...> корректировку на местоположение в размере 1,125. Непонятно, откуда и каким образом были получены диапазоны различий по местоположению». Как следует из письменных пояснений ФИО3, замечание относится к источнику диапазона 5%-20%, ссылки и прин-скрины на указанный диапазон отсутствует, в своих возражениях истец также не предоставил источник и подтверждение приведенного в Отчете диапазона.

Также суд полагает несостоятельным и основанным на неверном толковании норм права утверждение представителя истца о том, что «при ответе на второй вопрос эксперт неверно определил факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, допустил нарушение законодательства об оценочной деятельности, а использованная экспертом информация не является достоверной, достаточной, проверяемой». Суд отмечает, что нормативная база, подлежащая применению при составлении отчета об оценке и заключения судебной экспертизы различна. Эксперт обязан руководствоваться требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». При оценке заключений заключения <.......> в части вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также экспертного заключения ООО «Оценочная компания «Золотая цифра» в указанной части суд исходит из того, что они содержат все предусмотренные законодательством сведения. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о занижении (завышении) экспертом ФИО3 рыночной стоимости оцененного земельного участка либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности указанных выводов экспертов, суду не представлено.

Между тем, нельзя признать достоверными и обоснованными выводы оценщика ООО «Консалтинговая фирма «Центр Аналитик», эксперта ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» в части расчета величины рыночной стоимости ввиду явных ошибок и противоречий.

Учитывая изложенное, суд отмечает, что указанные в экспертном заключении ООО «Оценочная компания «Золотая цифра» выводы подтверждают доводы административного истца о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость (менее чем в два раза).

При таких обстоятельствах исковые требования к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка подлежат удовлетворению частично, следует установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> в размере рыночной равной величине, рассчитанной при проведении судебной экспертизы экспертом <.......>

В удовлетворении исковых требований о пересмотре кадастровой стоимости к ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки» необходимо отказать.

Оценивая доводы представителя Управления Росреестра по Волгоградской области о том, что Учреждение не является надлежащим ответчиком по настоящему делу, суд находит их несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии с частью 4 статьи 38 КАС РФ и разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной оценке.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Как следует из материалов дела, датой подачи искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в суд – 23 декабря 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью 14908 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 16101000,00 (шестнадцать миллионов сто одна тысяча) рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Действие установленной по состоянию на 1 января 2020 года кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 34:34:050075:17 для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, распространяется на период по 31 декабря 2022 года включительно.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья подпись А.В. Курникова

Справка: мотивированный текст решения изготовлен 25 августа 2023 года.