УИД 32RS0003-01-2024-002236-29
Дело № 2-206/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 мая 2025 года г. Брянск
Брянский районный суд Брянской области в составе
председательствующего судьи
ФИО1,
при секретаре
ФИО2,
с участием истца ФИО3 и его представителя ФИО4, представителя ответчика ФИО9,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО10 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с настоящим иском, указав, что 16 апреля 2024 года в отделении МАУ «МФЦ» в Бежицком районе г.Брянска между ним, ФИО3, и ответчиком ФИО10 подписан договор купли-продажи принадлежавшего ответчику земельного участка, общей площадью 613 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> Стоимость данного земельного участка составила 320 000 руб., однако, по просьбе ФИО10 в договоре купли-продажи стоимость земельного участка указана в размере 140 000 руб. Денежная сумма в размере 320 000 руб. передавалась ответчику наличными денежными средствами в момент подписания договора купли-продажи в отделении МАУ «МФЦ» в Бежицком районе г.Брянска, что видно на видеозаписи, предоставленной сотрудниками МАУ «МФЦ».
Перед заключением сделки он, ФИО3, указывал продавцу на то, что собирается в последующем произвести строительство капитального (жилого) строения на данном земельном участке, а также обустроить для себя зону отдыха с наличием различных подсобных помещений. Между тем, после заключения договора купли-продажи ему стало известно о том, что в отношении вышеназванного земельного участка имеются обременения в его использовании, а именно прохождение по земельному участку сетей водоснабжения. Об этом факте до заключения договора купли-продажи было известно ФИО10
Указывая на невозможность использования земельного участка для целей, для которых он был приобретен, истец ФИО3 просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 16 апреля 2024 года, общей площадью 613 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО10 и ФИО3; взыскать со ФИО10 в пользу ФИО3 полученные денежные средства в сумме 320 000 руб.
В судебном заседании истец ФИО3 поддержал заявленные исковые требования. Ранее в ходе рассмотрения дела ФИО3 пояснял суду, что перед покупкой осматривал земельный участок, однако, внешних признаков прохождения под землей на спорном земельном участке сетей водоснабжения не имелось. После заключения спорного договора купли-продажи он, ФИО3, поехал в МУП «Брянский городской водоканал» с целью узнать о точке подключения приобретенного земельного участке к системе водоснабжения, где узнал о прохождении по участку водопровода. 3 мая 2024 года им был получен официальный ответ МУП «Брянский городской водоканал» о расположении в границах спорного земельного участка водопровода.
Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что ограничения в использовании земельного участка предусмотрены СанПин 2.1.4.1110-02, но какие конкретно пояснить не смог. Также ФИО4 полагал, что право застройки спорного земельного участка предусмотрено Федеральным законом от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Более того, соседние со спорным земельным участком земельные участки застроены, а значит и на спорном земельном участке допустимо строительство. Факт того, что ФИО10 знал об ограничениях в использовании земельного участка подтверждаются показаниями свидетеля ФИО8
Представитель ответчика ФИО9 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, указав, что стороной истца не представлено доказательств заведомого обмана со стороны ответчика. Более того, ничего не препятствует использовать земельный участок по назначению для садоводства.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд в порядке ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 16 апреля 2024 года между ФИО10 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 613 кв.м., с кадастровым номером 32:02:0178908:38, расположенного по адресу: <адрес>; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для ведения садоводства.
Согласно п. 3 договора, стороны определили согласованную цену недвижимого имущества в размере 140 000 руб. Покупатель уплатил продавцу указанную сумму полностью до подписания настоящего договора.
В соответствии с п. 5 договора, на момент заключения настоящего договора отчуждаемый земельный участок никому продавцом не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, правами третьих лиц не обременен, задолженности по налогам по нему не значится. В соответствии со ст. 558 ГК РФ, продавец гарантирует, что в отчуждаемом объекте других лиц, сохраняющих право пользования указанным объектом, после его продажи, не имеется.
В силу п. 7 договора, данный договор является одновременно актом приема-передачи недвижимости, подтверждает передачу недвижимости.
Покупатель удовлетворен качественным состоянием данной недвижимости, установленным путем ее осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при досмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Так покупатель ознакомился с документами на земельный участок и претензий не имеет (п. 11 договора).
16 апреля 2024 года договор купли-продажи от 16 апреля 2024 года принят для регистрации перехода права собственности в МАУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Володарском районе» отдел в Бежицком районе г.Брянска.
17 апреля 2024 года ФИО3 подано заявление о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок в связи с обнаружением неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени.
18 апреля 2024 года Межмуниципальным отделом по Брянскому, Карачевскому районам и г.Сельцо Управления Росреестра по Брянской области приостановлено осуществление действий по государственной регистрации прав на основании договора купли-продажи от 16 апреля 2024 года по заявлению ФИО3 до 17 октября 2024 года.
Согласно информации МУП «Брянский городской водоканал» от 3 мая 2024 года №7919 на обращение ФИО3, в границах земельного участка с кадастровым номером № расположен водовод Д-800 мм., ширина границы зоны санитарной охраны трубопровода определяется в соответствии с п. 2.4.3 СанПин 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» и составляет не менее 10 м. при диаметре водоводов до 1 000 мм.
24 октября 2024 года Межмуниципальным отделом по Брянскому, Карачевскому районам и г.Сельцо Управления Росреестра по Брянской области, отказано в государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 16 апреля 2024 года по заявлению ФИО3 о прекращении государственной регистрации (о возврате ранее поданных документов без проведения государственной регистрации).
Таким образом, переход права собственности на основании договора купли-продажи от 16 апреля 2024 года не осуществлялся, что не лишает истца права вновь обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права.
Истец ФИО3, указывая на невозможность использования земельного участка для целей, для которых он был приобретен, о чем было известно ответчику, обратился в суд с настоящим иском.
В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
По общим правилам п. 2 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, ст. 310 ГК РФ предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).
Пунктом 3 данной статьи определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
Статьей 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1).
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3).
Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 ЗК РФ (определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 октября 2018 года №127-КГ18-20).
К такой информации относятся также сведения о прохождении по земельному участку коммуникаций, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка.
С учетом изложенного, доводы истца о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению и то, что он лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, относятся к обстоятельствам, подлежащим исследованию судом при разрешении спора.
При этом согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Следовательно, прохождение по земельному участку коммуникаций, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, относится к ограничениям земельного участка, а не к его обременениям. Судом не установлено прав третьих лиц на спорный земельный участок.
Судом установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок, площадью 613 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, относится к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для ведения садоводства.
Из Выписки из Правил землепользования и застройки Снежского сельского поселения Брянского района Брянской области №286 от 8 апреля 2025 года видно, что земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне СХЗ-1 – зона садоводческих, огороднических объединений граждан в границах населенных пунктов, в которой допускается размещение земельных участков для индивидуального жилищного строительства (условно разрешенный вид использования). Предоставление разрешения на условно разрешенные виды использования, например, «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)», в отношении земельных участков, расположенных в территориальной зоне СХЗ-1, возможно только на основании утвержденного в установленном порядке проекта планировки соответствующей территории садоводческого (дачного) объединения при выполнении следующих условий: земельный участок должен находится в собственности, иметь площадь не менее 0,035 га и не состоять в составе садового некоммерческого товарищества; земельные участки, планируемые к изменению разрешенного использования, должны прилегать непосредственно к улицам с шириной створа в красных линиях не менее 15 метров либо возможность расширения створа улицы, проезда до 15 метров в красных линиях; территория должна обеспечивать возможность подключения к инженерным коммуникациям (электричество, централизованный водопровод, газоснабжение); нормативная доступность объектов повседневного (приближенного) обслуживания (дошкольные организации, общеобразовательные учреждения, спортивно-досуговый комплекс, амбулаторно-поликлинические учреждения, аптеки, предприятия повседневной торговли и бытового обслуживания). Максимальный процент застройки в границах земельного участка с видом разрешенного использования «для ведения садоводства» - 25%.
Также анализ норм ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка может быть принято органом местного самоуправления при соблюдении определенных административных процедур, в том числе, организации и проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
Таким образом, в отношении спорного земельного участка предоставление разрешения на условно разрешенные виды использования, такие как «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» возможно при соблюдении предусмотренных процедур и выполнении ряда условий.
Согласно ответу МУП «Брянский городской водоканал» от 10 апреля 2025 года №6387, в границах земельного участка с кадастровым номером № расположен водовод Д-800 мм. Согласно СанПин 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» зоны санитарной охраны организуются на всех водопроводах, вне зависимости от ведомственной принадлежности, подающих воду как из поверхностных, так и из подземных источников. Санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно-защитной полосой. Ширина границы зоны санитарной охраны трубопровода составляет не менее 10 м. при диаметре водоводов до 1 000 мм. Правилами холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 29 июля 2013 года №644, не допускается возведение построек, гаражей, стоянок транспортных средств, складирования материалов, мусора, древопосадок, осуществление производства земляных работ в местах устройства и охранных зонах централизованных систем водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе, в местах прокладки сетей, находящихся в границах эксплуатационной ответственности абонента (подп. «е» п. 35). Также п. 12.35 СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 декабря 2016 года №1034/пр, устанавливается минимальное расстояние от водопровода до фундаментов зданий и сооружений – 5 метров, до ограждений предприятий – 3 метра, от самотечной канализации (бытовая и дождевая) до фундаментов зданий и сооружений – 3 метра, до ограждений предприятий – 1,5 метра.
В соответствии с заключением кадастрового инженера ООО «Авторитет» ФИО5, из общей площади земельного участка с кадастровым номером №, составляющей 612 кв.м., 409 кв.м. находится в границах зоны санитарной охраны трубопровода, что составляет 67% от общей площади земельного участка. Учитывая, что участок с кадастровым номером № обременен границами охранной зоны трубопровода, осуществить его использование, в том числе, для строительства жилого или садового дома, беспрепятственно не представляется возможным.
Таким образом, в ходе рассмотрения дела нашел подтверждение факт наличия ограничений в использовании земельного участка с кадастровым номером № для целей капитального строительства.
Вместе с тем, суд отмечает, что гражданское законодательство в соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.
В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Частью 1 ст. 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.
Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара не может быть возложен только на продавца.
По смыслу п. 3 ст. 37 ЗК РФ для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация, предоставленная продавцом об ограничениях и обременениях земельного участка, должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение покупателем земельного участка.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В нарушение ст. 56 ГПК РФ стороной истца не представлено надлежащих доказательств предоставления ответчиком ФИО10 заведомо ложной информации о земельном участке и осведомленности последнего об ограничениях в использовании земельного участка.
Как видно из материалов регистрационного дела на земельный участок с кадастровым номером № ответчиком ФИО10 спорный земельный участок приобретен за 140 000 руб. на торгах в форме публичного предложения, проходивших 21 января 2022 года. 31 января 2022 года между предыдущим собственником земельного участка ФИО11 (продавец) и ФИО10 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. 31 января 2022 года между сторонами договора подписан акт приема-передачи.
Вышеуказанные документы не содержат сведений об ограничениях в использовании спорного земельного участка.
Также по информации от 21 мая 2025 года финансового управляющего ФИО6, являвшегося организатором торгов, финансовый управляющий при проведении торгов не обладал сведениями об ограничениях в отношении, в том числе, земельного участка с кадастровым номером №
Согласно пояснениям представителя ответчика ФИО9, ответчик ФИО10 приобретал спорный земельный участок с целью получения выгоды посредством его продажи по более высокой цене, чем он был им приобретен. Также в ходе рассмотрения дела судом не установлен факт использования ФИО7 спорного участка, стороны на это также не ссылались.
Из показаний свидетеля ФИО8, на которые ссылается сторона истца, следует, что ФИО8 приходится матерью предыдущему собственнику спорного земельного участка ФИО11 Земельный участок с кадастровым номером № использовался ею под посадку овощей. При этом она, ФИО8, и ее сын ФИО11 знали об ограничениях в использовании земельного участка в связи с прохождением водопровода. После аукциона по продаже имущества ФИО11, она звонила ФИО10 и просила продать ей земельный участок за 140 000 руб., рассказав о проходящем по земельному участку водопроводу, но ФИО10 запросил у нее 430 000 руб. и она отказалась от покупки.
Суд не находит возможным положить в основу решения вышеприведенные показания свидетеля ФИО8, поскольку данные показания с достоверностью не подтверждают, что по каналам телефонной связи информация об ограничениях в использовании земельного участка была доведена именно до ответчика ФИО10 При том, что факт осведомленности об ограничениях в использовании земельного участка оспаривался стороной ответчика ФИО10 в ходе рассмотрения дела.
Из представленного в материалы дела договора купли-продажи от 16 апреля 2024 года не следует, что ФИО3 ставил в известность ФИО10 о том, что приобретает земельный участок для капитального строительства, а ФИО10 при этом уведомил ФИО3 об отсутствии ограничений для капитального строительства.
Более того, из материалов дела следует, что земельный участок, площадью 613 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, имеет вид разрешенного использования: для ведения садоводства на землях сельскохозяйственного назначения. Каких-либо ограничений для ведения садоводства (осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур) не имеется.
При этом ссылку стороны истца на Федеральный закон от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» суд находит несостоятельной, поскольку данный Федеральный закон утратил силу с 1 января 2019 года.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2017 года №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», помимо садовых земельных участков, действующее законодательство содержит понятие «огородный земельный участок» - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что в ходе судебного разбирательства не нашел подтверждения факт предоставления ответчиком ФИО10 заведомо ложной информации об отсутствии ограничений в использовании земельного участка в соответствии с разрешенным использованием. Материально подтвержденных оснований полагать о том, что на момент заключения договора купли-продажи ФИО10 располагал или должен был располагать сведениями об ограничении земельного участка зоной санитарной охраны водопровода, намеренно ввел истца в заблуждение относительно существующих ограничений использования земельного участка, что использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования (для ведения садоводства) невозможно, и что ФИО10 допущено нарушение договора, повлекшего для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, не имеется. При этом истец мог до заключения договора получить информацию об имеющихся ограничениях в использовании земельного участка, в связи с чем исковые требования к ФИО10 о расторжении договора купли-продажи и, как следствие, о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО3 к ФИО10 о расторжении договора купли-продажи земельного участка – отказать.
Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брянский районный суд Брянской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий по делу,
судья Брянского районного суда
Брянской области ФИО1
Мотивированное решение составлено 6 июня 2025 года