Решение по делу № 2-1855/2025 от 06.06.2025 | Октябрьский районный суд г. Мурманска (Мурманская область)

Дело №

УИД: 51RS0№-82

Мотивированное решение изготовлено 06 июня 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 мая 2025 года город Мурманск

Октябрьский районный суд г. Мурманска в составе:

председательствующего судьи Зиминой Ю.С.,

при секретаре Окатовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес> об изменении условий договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес> об изменении условий договора аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельных участков №, находящихся в собственности Российской Федерации, на аренду двух земельных участков на основании соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации.

Исходя из условий договора от ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата производится исходя из рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Вместе с тем, истец полагает, что указанные условия договора являются незаконными, поскольку в соответствии с действующими положениями закона на момент заключения спорного договора, арендная плата должна производиться из кадастровой стоимости земельных участков.

Полагает, что размер арендной платы за использование земельными участками должен был определяться в соответствии с подпунктом «в» п. 3 Правил № на основании кадастровой стоимости земельных участков в расчете на год в размере 0,6 процента:

- земельного участка с кадастровым номером 51:01:1702001:249 в размере 3221 рубля 52 копеек, из расчета 536919 рублей 95 копеек х 0,6% = 3221 рубль 52 копейки;

- земельного участка с кадастровым номером 51:01:1702001:260 в размере 2450 рублей 21 копейки, из расчета 408367 рублей 62 копейки х 0,6% = 2 450 рублей 21 копейка, а всего – 5671 рубль 73 копейки, исходя из которой и должно было производиться начисление арендной платы по Договору.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в МТУ Росимущество в <адрес> и <адрес> предложение о внесении изменений в договор аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления методики расчета арендной платы и величины годовой арендной платы за земельные участки от кадастровой стоимости земельных участков, установлении ее в размере 5671 рубля 73 копеек путем заключения между Сторонами Дополнительно соглашения к Договору о внесении изменений в Договор о пересмотре арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков. Данное письмо МТУ Росимущество в <адрес> и <адрес> оставило без ответа.

В связи с вышеизложенным, ФИО1 полагает, что принятие ДД.ММ.ГГГГ Постановления Правительства РФ № «О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации является основанием для внесения изменений в договор аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления иной методики расчета арендной платы и размера арендной платы с даты заключения указанного договора в связи с изменением установленного законодательством (Правилами №) порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и как следствие, подлежат изменению условия заключенного сторонами договора аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, № от ДД.ММ.ГГГГ в части, касающейся порядка определения и размера подлежащей внесению арендной платы.

Ссылаясь на нормы действующего законодательства, просит суд внести изменения в договор аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, № от ДД.ММ.ГГГГ в части расчета арендной платы за использование земельных участков, установив арендную плату на основании кадастровой стоимости земельных участков в расчете на год в размере 0,5 процента от кадастровой стоимости земельных участков, с ДД.ММ.ГГГГ; изложить пункт 3.1. договора аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, № от ДД.ММ.ГГГГ в следующей редакции: «3.1. Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату за использование земельных участков в размере 0,6 процента от кадастровой стоимости земельных участков»; исключить абз. 2 п.3.4 договора аренды земельных участков, находящихся в пользовании Российской Федерации, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ТСН СНТ «Серебряная Кица».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом, направил в суд своих представителей.

Представители истца ФИО2, ФИО3 в судебном заседании просили удовлетворить исковые требования по указанным в заявлении доводам и основаниям. Указали, что при заключении договора аренды, ответчик знал, что арендная плата должна быть рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельных участков. Кроме того, ответчик незаконно указал в п.3.4 Договора о том, что пересмотр стоимости арендной платы возможен только с 2029 года. Настаивали, что спорный договор является новым договором, в связи с чем, должен соответствовать тем нормам закона, которые действовали на дату его заключения, т.е. на ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> ФИО4 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований. Также пояснила, что в п.3.4 Договора аренды допущена описка, и пересмотр размера арендных платежей возможен с ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, отметила, что нарушений прав истца не имеется, оснований для установления расчета размера арендной платы исходя из кадастровой стоимости не имеется, поскольку ФИО1 является правопреемником на основании соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, который был заключен на условиях размера арендной платы исходя из рыночной стоимости, что соответствовало условиям действующего законодательства на тот момент.

Представитель третьего лица ТСН СНТ «Серебряная Кица» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался судом надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статьи 421 (пункт 1), 424 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 и подпункта 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации определены постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 2 Правил № размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также прядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» признан утратившим силу пункт «г» Правил №, согласно которому размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год, устанавливался на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В судебном заседании установлено, что спорные федеральные земельные участки с кадастровыми номерами 51:01:1702001:249, 51:01:1702001:260, образованы по результатам раздела федерального земельного участка с кадастровым номером 51:01:1702001:98, предоставленного в аренду дачному некоммерческому партнерству «Серебряная Кица» (Договор от ДД.ММ.ГГГГ №), на основании проекта межевания территории, одобренного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ № внеочередного общего собрания членов ДНП «Серебряная Кица», и утвержденного постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ №, оговорено, что арендная плата подлежит пересмотру на основании рыночной стоимости права аренды участка, определенной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Арендная плата может быть пересмотрена в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. (п.п. 3.4 и 3.5).

В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ № к договору от ДД.ММ.ГГГГ №, земельные участки с кадастровыми номерами 51:01:1702001:249, 51:01:1702001:260, предоставлены в аренду ТСН СНТ «Серебряная Кица» на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На основании заключенного между ФИО1 и ТСН СНТ «Серебряная Кица» соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору от ДД.ММ.ГГГГ № заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № сроком с ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации соглашения о переуступке прав) по ДД.ММ.ГГГГ (дата окончания действия договора от ДД.ММ.ГГГГ №).

Таким образом, права ФИО1 на земельные участки возникли на основании уступленных ему прав ТСН СНТ «Серебряная Кица».

Согласно п. 3.1 Договора аренды, величина годовой арендной платы за использование земельных участков установлена согласно прилагаемому к Договору Расчету арендной платы (Приложение №) на основании отчета ООО «Общество оценщиков» от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, месторасположение: <адрес>, муниципальный район Кольский, сельское поселение Пушной, железнодорожная станция Лопарская от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, и в соответствии с п. 6 Правил определения размера арендной платы, утверждённой постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, составляет сумму в размере 87366 рублей 65 копеек за 2024 год, рассчитанной по формуле:

А = (2221611 рублей + 1512091 рубль) / 49 * 1,04 * 1,055 * 1,045 = 87366 рублей 65 копеек, где:

А - размер арендной платы за 2024 год;

2221611 рублей - величина рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером № с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, определенная на основании отчета ООО «Общество оценщиков» от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, месторасположение: <адрес>, муниципальный район Кольский, сельское поселение Пушной, железнодорожная станция Лопарская от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

1512091 рубль - величина рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером № с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, определенная на основании отчета ООО «Общество оценщиков» от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, месторасположение: <адрес>, муниципальный район Кольский, сельское поселение Пушной, железнодорожная станция Лопарская от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

49 - количество лет в периоде с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;

1,04 - коэффициент уровня инфляции на 2022 год (в соответствии с федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 390-ФЗ «О федеральном бюджете на 2022 год и плановый период 2023 и 2024 годов»);

1,055 - коэффициент уровня инфляции на 2023 год (в соответствии с федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 466-ФЗ «О федеральном бюджете на 2023 год и плановый период 2024 и 2025 годов»);

1,045 - коэффициент уровня инфляции на 2024 год (в соответствии с федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 540-ФЗ «О федеральном бюджете на 2024 год и плановый период 2025 и 2026 годов»).

Общий размер арендной платы по двум земельным участкам по Договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет:

- за первый квартал 2024 года - 12960 рублей 99 копеек;

- за второй квартал 2024 года - 21841 рубль 66 копеек;

- за третий квартал 2024 года - 21841 рубль 66 копеек;

- за четвертый квартал 2024 года - 21841 рубль 66 копеек.

Обращаясь с настоящим иском, истец указывает, что размер арендной платы за использование земельными участками должен был определяться в соответствии с подпунктом «в» п. 3 Правил №, который действовал на момент заключения договора с истцом, на основании кадастровой стоимости земельных участков в расчете на год в размере 0,6 процента:

Как следует из п. «в» ч. 3 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6 % в отношении:

- земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных;

- земельного участка, предоставленного крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;

- земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства;

- земельного участка, предназначенного для размещения зданий и сооружений, обеспечивающих функционирование организаций средств массовой информации, учрежденных юридическими лицами, которые созданы Российской Федерацией и (или) органами государственной власти Российской Федерации.

Как следует из пояснений стороны ответчика, а также подтверждено материалами дела, спорные участки предоставлены без торгов ДНП «Серебряная Кица» в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного Кодекса РФ. При этом, согласно условиям ранее заключенного договора, с ДНП «Серебряная Кица», в настоящее время договора от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного с ФИО1, вышеуказанные участки предоставлены для использования в соответствии с видом разрешенного использования, а именно - садовые и дачные дома.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 217-ФЗ, садовый дом - это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Таким образом, в соответствии с законодательством Российской Федерации и Проектом межевания территории, утвержденным постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, осуществление индивидуального жилищного строительства, ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных, ведение сельскохозяйственного производства на Участках не предусмотрено.

Согласно пункту 10 Правил № (в редакции, действующей до ДД.ММ.ГГГГ) при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, до дня вступления в силу Изменений, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (до ДД.ММ.ГГГГ), подлежит перерасчету по истечении пяти лет со дня ее установления.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для предоставления преимуществ новому арендатору, и о правомерности установленного ответчиком размера арендной платы, в связи с чем отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований.

При этом суд принимает во внимание то обстоятельство, что рыночная стоимость права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 51:01:1702001:249, 51:01:1702001:260 установлена с ДД.ММ.ГГГГ, согласно представленного в материалы дела Отчета №, арендная плата по договору от ДД.ММ.ГГГГ № возможна к пересмотру в соответствии с текущей редакцией Правил с ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, арендатор не лишен возможности реализации права на последующее изменение размера арендной платы.

Оснований для установления иного размера стоимости арендной платы не имеется, в том числе и для ее расчета в соответствии с подпунктом п. «в» пункта 3 Правил №, поскольку не истек пятилетний срок, предусмотренный пунктом 10 Правил 582 и пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №. Права истца на земельные участки возникли исходя из соглашения о переуступке прав и обязанностей, а не из договора купли-продажи, в связи с чем, истец является правопреемником ДНП «Серебряная Кица», соответственно, мнение стороны истца относительного заключения нового договора между истцом и ответчиком, является ошибочным, в связи с чем, нарушений по расчету арендной платы, исходя из норм законодательства, действующих на момент договоров аренды с Серебряная Кица, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 193-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес> об изменении условий договора аренды земельного участка, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Октябрьский районный суд г. Мурманска в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий Ю.С.Зимина