УИД 38RS0031-01-2024-010991-66

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Иркутск

23.07.2025

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Говоровой А.Н. при секретаре судебного заседания Шкиль А.Е.,

с участием представителя ФИО7 – ФИО12, представителя ФИО8 – ФИО13,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании предварительного договора основным, признании права собственности на недвижимое имущество,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ФИО6, ФИО7, ФИО8, нотариуса ФИО9,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5, в котором просила признать предварительный договор купли-продажи долей земельного участка и жилого дома от **/**/****, заключенный между сторонами, основным договором купли-продажи 10/14 долей в жилом доме и земельном участке по адресу: ...., признать право собственности истца на 10/14 долей в жилом доме площадью 35,4 кв.м с кадастровым номером № и 10/14 долей на земельный участок площадью 1369 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: .....

В обоснование заявленных требований ФИО3 указала, что **/**/**** заключила с ФИО4 и ФИО5 предварительный договор купли-продажи 10/14 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: ...., стоимостью 8 000 000 руб. Каждый из продавцов при заключении предварительного договора получил от покупателя 4 000 000 руб. Стороны обязались обратиться к нотариусу и заключить основной договор в срок до **/**/****. Продавцы обязались также уведомить остальных сособственников земельного участка и жилого дома о предстоящей продаже долей в праве на имущество.

Продавцы после получения денежных средств и уведомления остальных сособственников о предстоящей продаже долей в имуществе к нотариусу не явились, основной договор не заключили. В связи с чем покупатель обратилась в суд с настоящим иском.

Судом к участию в деле привлечены остальные сособственники спорного имущества – ФИО6, ФИО7, ФИО8, а также нотариус ФИО9

Ответчики ФИО4 и ФИО5 иск ФИО3 признали, указали, что неоднократно пытались продать свои доли другим участникам общей долевой собственности, которые от покупки долей отказались; ответчики подтвердили получение денежных средств от истца; указали, что позже ФИО3 потребовала снизить стоимость долей до 5 000 000 руб. в связи с наличием скрытых недостатков и проблем с родственниками; из-за данных требований ответчики уклонились от заключения сделки у нотариуса, так как деньги уже потратили. Ответчики, боясь скандала с истцом, не желают являться в суд, от встречи у нотариуса категорически отказываются, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Третьи лица ФИО7 и ФИО8 против удовлетворения иска возражали, указали на отсутствие доказательств оплаты имущества, передачи недвижимого имущества покупателю, в связи с чем переход права собственности на имущество не может быть зарегистрирован.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом с учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, причины неявки неизвестны. В суде поступило заявление представителя истца об отложении судебного разбирательства дела. Суд полагает заявление необоснованным, в связи с чем суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представители третьих лиц против удовлетворения иска возражали.

Принимая во внимание позиции лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, суд пришел к следующему.

В статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, заключая предварительный договор купли-продажи имущества, собственник имущества принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено надлежащим образом. Предварительный договор не может устанавливать для сторон иных обязанностей, кроме обязанности по заключению основного договора.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Иркутского районного суда .... от **/**/**** по гражданскому делу № установлено нахождение жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: .... (далее – спорное имущество), в общей долевой собственности ФИО5 (5/14 доля), ФИО4 (5/14 доля), ФИО6 (1/14 доля), ФИО7 (3/28 доля), ФИО8 (3/28 доля). Спорное имущество находится в фактическом пользовании ФИО7 и ФИО8 Между ФИО7, ФИО8, с одной стороны, и ФИО4, ее отцом и дядей - ФИО14, ФИО15, с другой стороны, имеется конфликт по пользованию спорным имуществом.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости право общей долевой собственности на спорное имущество зарегистрировано, кроме права ФИО7 на 1/28 долю в праве на спорное имущество, признанное указанным выше решением суда в порядке наследования после смерти ФИО2.

**/**/**** продавцы ФИО5 и ФИО4 заключили с покупателем ФИО3 предварительный договор купли-продажи долей земельного участка и жилого дома, по которому продавцы обязались передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить две доли каждая по 5/14 долей, а всего 10/14 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 35,4 кв.м с кадастровым номером № и земельный участок площадью 1369 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: .....

Для регистрации указанных долей стороны обязались обратиться в нотариальную контору с целью оформления заключения и регистрации договора купли-продажи долей на указанную недвижимость в срок до **/**/****.

Общая цена 10/14 долей указанного жилого дома и земельного участка составила 8 000 000 руб. Каждый из продавцов уже получил оплату за свою долю в жилом доме и земельном участке по 4 000 000 руб. как на свой расчетный счет, так и наличными денежными средствами, до подписания настоящего договора, то есть расчет между сторонами осуществлен полностью. Продавцы передали покупателю все имеющиеся у них документы и ключи.

Стороны обязались заключить основной договор в срок до **/**/****.

Из анализа условий предварительного договора следует, что договор содержит как условия предварительного договора (обязательство заключить основной договор купли-продажи в срок до **/**/**** – пункты 1.2, 1.5 договора), так и условия договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (продавцы обязались продать имущество, покупатель обязался его принять и оплатить – пункт 1.1 договора).

Согласно части 1.1 статьи 42 Федерального закона от **/**/**** №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от **/**/**** №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от **/**/**** № «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии со статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пункт 2).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3).

Судом установлено, что заключенный сторонами предварительный договор от **/**/**** нотариально не удостоверен, следовательно, условия предварительного договора в части условий купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество являются ничтожными.

Требование о признании договора купли-продажи действительным в связи с уклонением ответчиков от нотариального удостоверения договора истцом не заявлено.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО3 ссылалась на пункт 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **/**/**** № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Следовательно, договор, поименованный как «предварительный», может быть признан основным, если продаваемое имущество будет создано или приобретено в дальнейшем, то есть после заключения «предварительного» договора, и «предварительный» договор содержит условия об оплате имущества полностью или в существенной части.

В данном случае недвижимое имущество существовало на момент заключения предварительного договора и предмет договора (доли в праве на недвижимое имущество) находился в собственности продавцов, в связи с чем, договора является предварительным и не может быть признан основным на условиях, указанных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **/**/**** № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

Учитывая изложенное, суд полагает, что истец в данной ситуации вправе на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с иском о понуждении ответчиков заключить основной договор, а не признавать предварительный договор основным договором.

Следовательно, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Суд критически относится к доводам сторон о полной оплате стоимости долей в праве на спорное имущество в размере 8 000 000 руб. в связи со следующим.

В предварительном договоре от **/**/**** указано, что каждый из продавцов уже получил оплату за свою долю в жилом доме и земельном участке по 4 000 000 руб. как на свой расчетный счет, так и наличными денежными средствами, до подписания настоящего договора, то есть расчет между сторонами осуществлен полностью.

Следовательно, на момент заключения предварительного договора стороны совершенно точно должны были знать каким образом переданы денежные средства покупателем продавцам.

Вместе с тем, из расписок от **/**/**** и **/**/**** и письменных пояснений продавцов следует, что ими получены от покупателя денежные средства в размере 8 000 000 руб. (по 4 000 000 руб. каждому продавцу) полностью наличными, что противоречит указанию в договоре о получении оплаты как в наличной, так и в безналичной форме. При этом расписки составлены после предъявления иска в суд, представлены истцом.

Таким образом, суд полагает, что при подписании предварительного договора оплата по договору не производилась, предварительный договор содержит недостоверные сведения об оплате.

С целю проверки фактического исполнения условий договора судом истребованы у истца и ответчиком документы, подтверждающие фактическое наличие денежных средств к покупателя, фактическое получение и расходование денежных средств продавцами.

В подтверждение наличия у ФИО3 денежных средств для оплаты приобретаемого имущества представлено соглашение от **/**/****, заключенное между ФИО3 и ФИО16 (со слов представителя истца зятем ФИО3), согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка в р..... за 18 000 000 руб., которые должны быть полностью выплачены не позднее **/**/****. На момент подписания соглашения в период с **/**/**** годы оплачено 14 250 000 руб. из 18 000 000 руб. наличными денежными средствами в связи с фиксацией оплаты настоящим договором все расписки уничтожаются. На земельном участке находятся 4 домика, баня, беседка и др Вся прибыль, которая извлекается от сдачи в аренду до полного расчета принадлежит ФИО3 После оплаты оставшейся 3 750 000 руб. ФИО3 обязуется в месячный срок сняться с регистрационного учета и явиться в МФЦ для оформления перехода права собственности на ФИО16 В случае отсутствия полной оплаты в установленный срок настоящее соглашение считается расторгнутым, при этом проценты не начисляются.

Доказательства наличия у ФИО3 прав на земельный участок и строения на нем, наличия денежных средств у ФИО16 и законность их получения, передачи денежных средств ФИО3, то есть реальности исполнения данного соглашения сторонами, доказательства подачи налоговой декларации на полученные доходы, уплаты налогов, не представлены.

Учитывая изложенное, а также заключение указанного соглашения, составление расписок покупателями после обращения в суд и требования суда представить доказательства наличия денежных средств для оплаты спорного имущества, то есть создание доказательства в период рассмотрения дела, суд полагает недоказанным факт наличия у ФИО3 денежных средств в размере 8 000 000 руб. по состоянию на **/**/****.

В письменных пояснениях ответчики указали на расходование всей полученной от истца суммы, при этом на что потрачены 8 000 000 руб. ответчики не указали, доказательства расходования денежных средств не представили.

Таким образом, истцом не доказано наличие у нее денежных средств в размере 8 000 000 руб. на момент заключения предварительного договора от **/**/****, ответчиками не представлены доказательства расходования полученных от истца денежных средств.

В связи с чем, а также с учетом ранее сделанного вывода о недоказанности проведения расчетов на момент заключения предварительного договора, указание в нем недостоверных сведений о произведенной оплате, составление документов после обращения в суд с настоящим иском и требований суда представить доказательства, суд полагает, что сторонами не доказан факт осуществления оплаты по предварительному договору.

Судом установлено, что ФИО4 от своего имени и от имени ФИО5 направила ФИО8, ФИО7 и ФИО6 заявления от **/**/**** о продаже своих долей (всего 10/14) за 5 200 000 руб.

Также к иску приложено не подписанное заявление от **/**/**** от ФИО4 и ФИО5 ФИО6 с предложением выкупить долю за 8 000 000 руб.

В материалы дела представлен ответ ФИО7, в котором указано, что согласно справке о рыночной стоимости недвижимого имущества рыночная стоимость 10/14 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок составила 899 000 руб. и 2 850 000 руб. соответственно. Предложено обратиться к независимому оценщику. К ответу на уведомление приложена справка о рыночной стоимости недвижимого имущества, составленная **/**/**** ООО «Бизнес-Эксперт» по заказу ФИО2 (умершей **/**/****), по состоянию на **/**/****, согласно которой рыночная стоимость 10/14 доли в праве общей долевой собственности на жилого дома и земельного участка по адресу: ...., д. Новолисиха, ...., составила 3 749 000 руб. (899 000 руб. + 2 850 000 руб.). На ответе также подписано «ФИО8»

ФИО7 получение уведомления и подписание ответа на него отрицала.

ФИО8 указал, что подучал уведомление о продаже спорного имущества за 8 000 000 руб., ответ на который не давал, отказ от преимущественного права покупки доли не заявлял.

Завышение цены продажи долей в 1,4 раза (5 200 000 руб.) и в 2,1 раза (8 000 000 руб.), при недоказанности реальной возможности продажи имущества за указанную цену и наличие реального предложения выкупа долей по указанной цене суд расценивает как недобросовестное поведение сособственников долей в праве на общее имущество, направленное на лишение собственников остальных долей в общем имуществе преимущественного права выкупа долей в праве. Предоставление справки о стоимости спорного имущества по состоянию на **/**/**** не изменяет данные выводы суда.

Суд не принимает признание иска ответчиками по следующим основаниям.

Согласно статье 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе признать иск (часть 1). Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (часть 2).

Принятие судом признания иска ответчиками, позволит сторонам не исполнять требования закона о нотариальном удостоверении сделки купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, не выполнять предусмотренный законом порядок уведомления собственников остальных долей о продаже имущества, лишит ФИО6, ФИО7, ФИО8 преимущественного права покупки. Таким образом, принятие признания иска ответчиками противоречит закону и нарушает права третьих лиц.

Кроме того, признание иска ответчиками и указание причиной не заключения основного договора нежелание сторон встречаться противоречит действиям сторон, в том числе личному вручению истцом ответчикам требований от **/**/****, **/**/****, **/**/**** (л.д. 20, 87), наличие у сторон представителя; отсутствие в требованиях истца условий об изменении стоимости спорного имущества; а также подтверждает фактическое отсутствие между сторонами спора, направленности действий сторон на получение желаемого результата в обход требований закона, злоупотребление ими процессуальным правом, предусмотренным частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Учитывая поведение сторон предварительного договора (завышение цены спорного имущества, что нарушает преимущественное право третьих лиц, отсутствие доказательств наличия денежных средств у продавца в заявленном размере, недоказанности исполнения предварительного договора в части оплаты, указание в предварительном договоре недостоверных сведений, ничтожность части условий предварительного договора, подача иска при отсутствии спора для обхода требований закона о нотариальном удостоверении сделки, соблюдения порядка продажи долей в общем имуществе), суд полагает, что в совокупности данные действия не могут признаваться добросовестным поведением сторон.

В связи с изложенным, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании предварительного договора основным, признании права собственности на недвижимое имущество – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области.

Судья

А.Н. Говорова

Решение суда в окончательной форме принято **/**/****.