Решение по делу № 2-3828/2023 от 25.10.2023

Дело №2-3828/2023

УИД 23RS0058-01-2023-004862-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 октября 2023 года город Сочи

Хостинский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Крижановской О.А.

при секретаре судебного заседания Гончаровой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального казенного учреждения муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края "Дирекция имущественного комплекса" к ФИО1 о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

МКУ «Дирекция имущественного комплекса» муниципального образования городской округ город-курорт Сочи обратилось в суд с иском к ФИО1, котором просит расторгнуть договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 05.02.2007 № № (№), обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 06.09.2017 № №-23/050/2017-3 о праве аренды в Едином государственном реестре недвижимости.

В обоснование исковых требований истец указывает, что на основании решения Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 19.08.2004 по гражданскому делу № 2-679/2004, определения Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 01.12.2006 по гражданскому делу № 2-679/2004 между администрацией города и <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> заключен договор от 05.02.2007 №№ (№) о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 300 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, по <адрес>, д. 17, вид разрешенного использования: «для дальнейшего использования части домовладения № 2а», сроком до 29.08.2053 (далее - Договор аренды).

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору земельного участка от 24.08.2017 арендатором является ФИО1.

Согласно сведений из Единого государственного реестра недвижимости об недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект, зарегистрированный как жилой дом литер А с кадастровым номером №, площадью 122,4 кв.м., количество этажей - 3, в том числе подземных - 0, принадлежащий на праве собственности ФИО1 (гос.рег. от 06.09.2017 № №- 23/050/2017-2).

Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером №, площадью 300 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, по ул. <адрес>, д. 17, которым установлено, что фактически на земельном участке расположен объект, используемый в качестве коммерческой деятельности, что подтверждается фотоматериалом.

Согласно п. 1.3. Договора аренды земельный участок предоставляется для использования части домовладения № 2 «а». Возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Истец указывает, что с учетом положений Договора аренды, определяющих права и обязанности арендодателя, Ответчиком допущено существенное нарушение Договора, которое влечет его досрочное расторжение.

В порядке досудебного урегулирования спора МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» в адрес ФИО1 направлена претензия от 28.03.2023 № 01-09-01/474 об устранении нарушений, выявленных в ходе обследования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 300 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, по ул. <адрес>, д. 17, предоставленного в пользование в соответствии с договором аренды от 05.02.2007 № № (№).

В виду того, что нарушения не были устранены в адрес ответчика направлена претензия от 13.06.2023 № 01-09-01/963 с предложением явится в учреждение для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 05.02.2007^№ (№). Ответ на вышеуказанные претензии арендодателю не поступал.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

В судебное заседание представитель истца МКУ «Дерекция имущественного комплекса» администрации города Сочи не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. В исковом заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебное заседании ответчик ФИО1 не явился процессуальные права реализовал участием представителя на основании доверенности ФИО2, который исковые требования не признал, представил письменные возражения, просил отказать в заявленных требованиях, поскольку Ответчик использует предоставленный земельный участок строго с его целевым назначением. На арендованном земельном участке находится жилой дом, данный факт подтверждается выпиской из ЕГРН имеющейся в материалах дела, надлежаще заверенной копией технического паспорта, фото таблицами. Допустимыми достоверными доказательствами нарушения ответчика условий договора аренды не подтверждено. Исковые требования противоречат прямо установленному законом принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Поскольку на спорном земельном участке расположен провомерный жилой дом, принадлежащий ответчику на праве собственности, в связи с чем он имеет преимущественное право на предоставление указанного земельного участка.

Исследовав доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов гражданского дела: на основании решения Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 19.08.2004 по гражданскому делу № 2-679/2004, определения Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 01.12.2006 по гражданскому делу № 2-679/2004 между администрацией города Сочи и <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> заключен договор от 05.02.2007 № № (№) о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 300 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, по ул. <адрес>, д. 17. вид разрешенного использования: «для дальнейшего использования части домовладения № 2а», сроком до 29.08.2053 года (далее - Договор аренды).

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.08.2017 арендатором является ФИО1.

Согласно сведений из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект, зарегистрированный как жилой дом литер «А» с кадастровым номером №, площадью 122,4 кв.м., количество этажей - 3, в том числе подземных - 0, принадлежащий на праве собственности ФИО1 (гос.рег. от 06.09.2017 № №-23/050/2017-2).

Согласно Акта визуальной фиксации использования земельного участка осмотр объекта земельных правоотношений проведен с территории общего пользования путем визуального осмотра земельного участка, а так же путем изучения данных содержащихся в ЕГРН. Установлено, что на земельном участке расположен объект, используемый в качестве коммерческой деятельности, что подтверждается фотоматериалом. Сделан вывод, что имеются признаки административного правонарушения, ответственность за которые предусмотрена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (использование земельного участка не по целевому назначению).

К Акту приложена фототаблица на которой зафиксированы два объекта недвижимости. При этом каких либо пояснений какой из объектом используется в коммерческих целях представленный фотоматериал не содержит.

В силу ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружении в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

В ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ указано, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно п. 1.3. Договора аренды от 05 февраля 2007 г. земельный участок предоставляется для использования части домовладения № 2 «а». Возведение (новых) строений, а также. реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

В соответствии с п. 5.2.1. Договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора. Пунктом 5.2.8. Договора аренды установлено, что арендатор обязан при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи.

Согласно п. 5.2.9 Договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных п.п. 1.1, 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

Согласно п. 4.1.1. Договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более 6 месяцев, в иных случаях, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Пунктом 6.1. Договора аренды предусмотрено, что за нарушение условий договора виновная сторона несет гражданскую, административную и уголовную ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

Также, п. 8.3. Договора аренды установлено, что расторжение договора по инициативе арендодателя допускается в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

В силу ст. 287 Гражданского кодекса РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимися его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основания и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной;в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, стороны должны доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону, должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Оценивая представленные истцом доказательства суд не может признать их допустимым и достоверным подтверждением допущенных ответчиком нарушений условий Договора аренды земельного участка.

Указывая в представленном в качестве доказательства Акте визуальной фиксации использования земельного участка на то, что на земельном участке расположен объект используемый в качестве коммерческой деятельности, истец подтверждения указанному не приводит, не указывает какие признаки подтверждают данное обстоятельство.

Доказательства привлечения ответчика к административной ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ суду не представлено.

Исходя из предмета спора, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить, а суд должен установить на день разрешения спора, доказательства такого существенного нарушения (неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны).

Вместе с тем, заявляя требования о досрочном расторжении Договора аренды земельного участка Истом не обосновано и не представлено допустимых и достоверных доказательств существенности указанных нарушений.

Кроме того, судом установлено, что земельный участок имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации жилого дома.

Согласно выписки из ЕГРН ФИО1 принадлежат на праве собственности жилой дом литер «А» с кадастровым номером №, площадью 122,4 кв.м., количество этажей - 3, в том числе подземных –0.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п.1 ст.39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Тем самым ответчик, имеет исключительное право на заключение нового договора аренды.

Доказательств наличия иных существенных нарушений ФИО1 договора аренды истцом в нарушение требований ст.56 ГПК РФ суду не предоставлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст.68 ГПК РФ суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований к удовлетворению заявленных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Муниципального казенного учреждения муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» к ФИО1 о расторжении договора аренды–отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 01 ноября 2023 г..

Судья О.А. Крижановская

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО.

Судья Крижановская О.А.