Судья Григорьев А.И. № 33-782/2023

производство № 2-33/2023

УИД № 60RS0015-01-2022-001052-79

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 сентября 2023 года г. Псков

Судебная коллегия по гражданским делам

Псковского областного суда

в составе:

председательствующего Кузнецовой Э.В..,

судей Вальбе Е.П., Белоноговой Н.Ю.,

при секретаре Успенской Ю.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского поселения «Опочка» о признании права собственности на нежилое реконструированное здание,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Опочецкого районного суда Псковской области от 21 февраля 2023 года.

Выслушав доклад судьи Кузнецовой Э.В., объяснения ФИО1, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в Опочецкий районный суд с иском, с учетом его изменения, к Администрации Опочецкого района, в котором, просил признать за ним право собственности на реконструированное нежилое двухэтажное здание общей площадью 490,4 кв.м. с КН ..., расположенное на земельном участке с КН ... по адресу: ...

В обоснование иска указано, что истец является собственником земельного участка с КН ..., находящегося по вышеуказанному адресу, и располагающегося на нём нежилого здания с КН:... общей площадью 444,9 кв.м., что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН. ФИО1 была проведена реконструкция данного здания путем строительства пристройки, в результате чего его общая площадь увеличилась и составила 490,4 кв.м. Произведенная истцом реконструкция осуществлялась без получения соответствующих разрешительных документов, в связи с чем в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта Администрацией Опочецкого района было отказано. Вместе с тем, пристройка возведена на земельном участке истца, не нарушает предельно допустимые параметры строительства и минимальные отступы от смежных участков. Пристройка имеет общую стену, систему электроснабжения и отопления с основным зданием. Реконструированный объект соответствует требованиям пожарной безопасности, не нарушает санитарно-эпидемиологические требования, сохранение данного объекта капитального строительства в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Ссылаясь на данные обстоятельства, ФИО1 просил суд удовлетворить заявленные исковые требования, признав за ним право собственности на реконструированное нежилое двухэтажное здание с КН ... общей площадью 490,4 кв.м., расположенное на земельном участке по вышеуказанному адресу.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали. Пояснили, что отсутствие надлежащей регистрации спорного объекта недвижимости в ЕГРН нарушает права истца, который в настоящее время не является предпринимателем и сдает помещения данного нежилого здания в аренду коммерческим организациям. Ранее истец предпринимал меры к получению разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта, однако получил отказ. Полагали, что реконструированное здание не нарушает прав и законных интересов иных лиц, в том числе, Комитета по охране объектов культурного наследия Псковской области, так как находится на значительном расстоянии от объектов культурного наследия регионального значения, а понятие границы «исторического поселения» утверждены после реконструкции спорного объекта. При этом, проводя реконструкцию, собственник не знал о каких-либо ограничениях, поскольку, согласно сведениям из ЕГРН, содержащихся в соответствующих выписках, какие-либо обременения в отношении данного объекта недвижимости отсутствуют. Каких-либо ограничений и обременении по использованию земельный участок, на котором расположено спорное здание, также не имеет. Земельный участок принадлежит на праве собственности истцу и имеет соответствующий вид разрешенного использования, расположен в соответствующей функциональной зоне. Отсутствие необходимого разрешения на реконструкцию является формальным нарушением.

Представитель ответчика – Администрации ГП «Опочка» ФИО3 в судебном заседании пояснила, что разрешение возникшего спора оставляет на усмотрение суда.

Представитель третьего лица – Администрации Опочецкого района ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований. Пояснил, что реконструированный объект расположен в 200-метровой защитной зоне памятников культурного наследия регионального значения. Процедура легализации объекта истцом проводится после осведомленности о данных ограничениях. При этом истцом, вопреки его позиции, не было принято мер к получению разрешения не только на реконструкцию.

Первой мерой по легализации здания явилось заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания (магазина, офиса), на который Администрацией Опочецкого района было принято постановление от 29.06.2017 №... об отказе в выдаче запрашиваемого разрешения ввиду отсутствия разрешения на строительство. Кроме того, истец ранее уже обращался за защитой своих прав по тому же спору, о чем имеется соответствующее решение Арбитражного суда Псковской области от 06.07.2018 по делу №А52-1211/2018.

Представители третьего лица - Комитета по охране объектов культурного наследия Псковской области ФИО5 и ФИО6 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных исковых требований. Пояснили, что наличие права собственности на объект недвижимости не позволяет его использовать по своему усмотрению при наличии установленных законом ограничений в отношении указанного объекта. Спорный объект расположен в 200-метровой защитной зоне памятников культурного наследия регионального значения, которые включены в перечень с 1998 года. При этом, прямой запрет на строительство объектов капитального строительства и их реконструкцию, связанную с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов, введен в действие положениями ст.34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 г. №73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», действующей с 01.01.2017.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Псковской области, кадастровый инженер ФИО7, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представили заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие, решение по иску оставили на усмотрение суда.

Решением Опочецкого районного суда Псковской области от 21 февраля 2023 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное, постановленное с нарушением норм материального права, и принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

Выражая несогласие с выводами суда первой инстанции, указал, что возведенное здание самовольной постройкой не является, поскольку разрешение на его строительство было им получено, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами. Кроме того, здание поставлено на кадастровый учет и его право на данный объект зарегистрировано в ЕГРН в границах принадлежащего ему земельного участка, но в ином размере застроенной площади. После возведения пристройки к зданию им были предприняты надлежащие меры к её легализации.

Обращено внимание, что рассмотренный Арбитражным судом Псковской области в 2018 году иск имел иной предмет и основания, поскольку ФИО1 заявлялись требования о признании за ним, как за индивидуальным предпринимателем, права собственности на самовольно возведенную в результате реконструкции здания с КН... пристройку площадью 54,6 кв.м. При этом третьи лица: Комитет по охране объектов культурного наследия Псковской области и кадастровый инженер Е.Ю.А. к участию в деле не привлекались.

Также указано на несогласие с выводом суда о злоупотреблении правом со стороны истца.

В дополнительной апелляционной жалобе истец подробнее излагает доводы жалобы, считая, что он принял возможные меры для легализации реконструкции постройки: обратился с заявлением на ввод объекта в эксплуатацию, подал декларация на объект, заказал технический план здания, Администрацией произведен осмотр здания в целях оценки технического состояния, ФГБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Псковской области» составлено экспертное заключение о соответствии постройки санитарным нормам, ЗАО «НЭК «Мосэкспертиза» проведено обследование объекта на соответствие строительным нормам и правилам.

Так же в материалах дела не содержится доказательств того, что нахождение спорного объекта в защитной зоне негативно влияет на объекты культурного наследия.

В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы Комитет по охране объектов культурного наследия Псковской области просит оставить жалобу без удовлетворения.

Представители ответчика и третьих лиц, кадастровый инженер в заседание суда апелляционной инстанции не явились, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем судебная коллегия в соответствии со ст.ст. 167, 327 ГПК РФ сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Глава Администрации ГП «Опочка» ФИО3 просила рассмотреть дело по жалобе в отсутствие представителя, разрешение возникшего спора оставила на усмотрение суда.

Истец в судебно заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы жалобы с учетом выводов проведенной по делу судебной строительно - технической экспертизы.

Выслушав истца, проверив материалы дела по правилам статьи 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях, изучив новые доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ч.2 ст.7 ЗК РФ земли населенных пунктов используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу положений п.2 ч. 1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст.42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст.3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, представляющее собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Оно выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство и является единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции и капитального ремонта. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и иные предусмотренные ст.51 названного кодекса документы.

Строительство, реконструкция и капитальный ремонт без получения разрешения на строительство, означают факт возведения самовольной постройки, что влечет определенные правовые последствия для лица, осуществившего такую деятельность.

Согласно положениям ст.ст.1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п.20 ч.1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 №131-Ф3 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения.

В соответствии с п.1 ст.60 Федерального закона Федерального закона от 25.06.2002 №73-Ф3 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", градостроительная, хозяйственная и иная деятельность должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения.

Согласно п. 10.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, в случае строительства или реконструкции объекта капитального строительства в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, к заявлению о выдаче разрешения на строительство может быть приложено заключение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, о соответствии раздела проектной документации объекта капитального строительства, содержащего архитектурные решения, предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

При этом, применительно к рассматриваемому спору, в соответствии с положениями ст.34.1 указанного выше Федерального закона от 25.06.2002 №73-Ф3, защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Согласно п.3 ч.3 ст.55 Градостроительного Кодекса РФ, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо (в числе прочих) разрешение на строительство, без предоставления указанных документов, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в силу п.1 ч. 6 ст.55 Градостроительного Кодекса РФ выдано быть не может. Это обусловлено тем, что, помимо соответствия объекта техническим и иным регламентам, орган местного самоуправления также обязан проверить легальность строительства (реконструкции) данного объекта.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, согласно которым, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, из положения указанных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно реконструированного (возведенного) объекта недвижимости и признания на него права собственности возможно в случае, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения и акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок КН ..., площадью 448 кв.м., расположенный по адресу: ... на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования: «для эксплуатации и обслуживания нежилого здания (магазина, офиса).

Право собственности подтверждается документами регистрационного дела филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Псковской области на данный объект недвижимости, в том числе договором купли- продажи земельного участка с незавершенным строительством объекта от 19 апреля 2011г., зарегистрированным в органах Росреестра 10 мая 2011г., а также соответствующей выпиской из ЕГРН от 21 декабря 2022 г. №...

При этом, сведения о том, что данный земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, не имеется. Также в особых отметках имеется запись о том, что «Сведения о видах разрешенного использования имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные» Право зарегистрировано на данный объект недвижимости с видами разрешенного использования отсутствует».

Из выписки из ЕГРН от 21.12.2022, 28.02.2023 следует, что на указанном земельном участке расположено двухэтажное нежилое здание общей площадью 444,9 кв.м. с КН ..., по адресу: ...

Дата присвоения кадастрового номера 19.11.2011, год завершения строительства – 2012.

Ранее земельный участок КН ..., площадью 448 кв.м. принадлежал Ф.И.И. на основании договора купли- продажи №... от 25 ноября 2004 года, заключенного между ним и КУМИ Опочецкого района, для индивидуального жилищного строительства.

На момент покупки на земельном участке располагался старый жилой дом, который на основании Распоряжения Администрации Опочецкого района от 15.02.2005 разрешено Ф.И.И. снести и построить новый дом согласно плану застройки земельного участка.

Как следует из акта от 03.02.2011 и справки ГП БТИ Опочецкий филиал от 16.03.2011 старый жилой дом Литера – А площадью 33, 6 кв.м. снесен.

Как следует из инвентарного дела, согласно техническому паспорту БТИ на 03.02.2011 на земельном участке был возведен объект незавершенного строительства – фундамент жилого дома (блоки) площадью застройки 135 кв.м.

В деле имеется согласованный с соответствующими органами власти проект двухэтажного жилого дома, который предполагался к строительству на земельном участке.

На основании договора купли-продажи земельного участка с незавершенным строительством объекта 19 апреля 2011г. ФИО1 приобрел у Ф.И.И. земельный участок и объект незавершенный строительством.

Согласно техническому паспорту БТИ от 20.112012 и техническому плану здания от 05.12.2012 на земельном участке построен жилой дом двухэтажный общей площадью 441,2 кв.м., жилой площадью 392, 2 кв.м., год завершения строительства – 2012.

Решением филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по ПО №... от 12 декабря 2012 г. произведен учет изменений объекта на основании заявления и технического плана здания от 04 декабря 2012г.

В то же время в отношении жилого дома осуществлялись работы по перепланировке дома в нежилое здание магазина в соответствии с эксиз-проектом, изготовленным ОАО «Опочкаагропромстрой» и были окончены не позднее 2012 – 2013 года, о чем свидетельствует тот факт, что указанные в нем данные соответствуют сведениям кадастрового паспорта объекта от 23 мая 2013г., в том числе ситуационному плану объекта, а также данным, содержащимся в выписке из ЕГРН от 26 января 2018г. №..., и схеме расположения объекта недвижимости на земельном участке.

На основании заявления ФИО1 Администрацией Опочецкого района 28 января 2013 г. вынесено постановление №..., согласно которому жилое помещение переведено в нежилое здание (магазин) с проведением работ по переустройству и перепланировке в соответствии с проектом, что также подтверждается Актом приемки работ по переводу жилого дома в нежилое здание от 11 марта 2013г.

12.03.2013 Администрация Опочецкого района постановила изменить вид разрешенного использования земельного участка с КН ... по адресу: ... с « для ИЖС» на «для эксплуатации и обслуживания нежилого здания (магазина, офиса)». .

13.06.2013 ФИО1 выданы свидетельства о государственной регистрации права на здание нежилое, 2 этажа площадью 441, 9 кв.м. и на земельный участок с КН ... площадью 448 кв.м. категории земли населенных пунктов с видом разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания нежилого здания (магазина, офиса).

Как следует из ответа Управления Росреестра по Псковской области от 23.05.2023, поступившего в судебную коллегию, площадь здания 441, 9 кв.м. исправлена 21.04.2016 на 444,9 кв.м., поэтому правильной считается площадь объекта 444,9 кв.м. .

Такая площадь здания подтверждается кадастровым паспортом нежилого здания от 23 мая 2013 года. .

15 июня 2017 г. истцом ФИО1 составлена декларация на нежилое здание с указанием новой площади здания 490,4 кв.м., год постройки - 2012.

Согласно техническому плану здания от 20 июня 2017 года кадастровые работы проводились в связи с изменением площади здания относительно его данных, содержащихся в кадастровом паспорте и правоустанавливающих документах.

К техническому плану здания имеется экспликация к поэтажному плану здания и план здания от 16 июня 2017 г., из которых видно, что в спорном здании произведена перепланировка помещений внутри здания, а так же появилась пристройка в виде двух помещений № 2003 площадью 26,6 кв.м. и № 2004 площадью 28 кв.м., общая площадь здания 490,4 кв.м. .

Постановлением от 29 июня 2017 г. №... ФИО1 отказано в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства - здания нежилого (магазина, офиса) в эксплуатацию, в связи с отсутствием разрешения на строительство (п.3 ч.3 ст. 55 ГрК РФ).

17 июля 2017 года были проведены публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Постановлением Администрации городского поселения «Опочка» №... от 21 июля 2017 г. предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке с КН ..., в части отклонения от предельных параметров разрешенного строительства с сокращением минимальных отступов от границ смежного земельного участка с КН ... с 3 метров до 0 метров.

Так же ФИО1 получены документы: акт осмотра здания в целях оценки его технического состояния комиссией Администрации Опочецкого района от 05 декабря 2017 г., из которого следует, что к построенному в 2012 году зданию КН ...50 по адресу г. ..., в 2017 году, в результате реконструкции, возведена пристройка, при этом проектная документация на объект не разрабатывалась; экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Псковской области» №... от 12 декабря 2017 г. в отношении спорного здания о его соответствии санитарным нормам; экспертное заключение ЗАО «НЭК ФИО8» №... от 15 февраля 2018 г.

ФИО1, являясь на тот момент индивидуальным предпринимателем, в феврале 2018 года обратился в Арбитражный суд Псковской области с иском, в котором, просил «признать за ним право собственности на самовольно возведенную в результате реконструкции на его земельном участке нежилое строение (пристройку) общей площадью 54,6 кв.м. к основному нежилому зданию.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 06 июля 2018г., оставленным без изменения постановлением 14 арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2018г. в указанном выше иске индивидуального предпринимателя ФИО1 отказано.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, сославшись на вышеизложенные нормы закона и указав на недобросовестность действий истца по обращению за легализацией спорной пристройки в суд общей юрисдикции, тем не менее пришел к правильному выводу о том, что оснований для прекращения производства по делу не имеется, поскольку по делу, рассмотренному Арбитражным судом Псковской области участвовали другие стороны, иск был предъявлен к Администрации Опочецкого района, а не к Администрации городского поселения «Опочка», вместе с тем пришел к неправильному заключению об отсутствии оснований для удовлетворения иска, сославшись на то, что истцом до начала и в ходе реконструкции не принимались надлежащие меры по обращению к компетентному органу за получением разрешения на строительство, посчитав, что получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке не является свидетельством таких мер.

Однако судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции.

В соответствии с п.4 ч.17 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В судебном заседании истец пояснил, что спорная пристройка к зданию магазина строилась одновременно с основным зданием и была построена не позднее 2013 года.

В подтверждение данного довода представлены договоры аренды недвижимого имущества от 15 октября 2013 года, от 1 мая 2014 года, от 1 января 2015 года, заключенные между ФИО1 и ИП С.В.В. на право пользования помещением, обозначенным на плане и экспликации в технической документации под №2004, которое находится в пристройке.

Данными доказательствами подтверждается существование спорной пристройки на 2013 год.

При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

С этой целью назначаются строительно-технические экспертизы по правилам процессуального законодательства (пункт 26 Постановления N 10/22).

Для разрешения указанных вопросов, а так же для ответа на вопросы, произошли ли при изменении объекта капитального строительства и (или) их частей такие изменения, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышаются ли предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, на основании определения судебной коллегией по гражданским делам Псковского областного суда от 01 июня 2023 г. проведена судебная строительно-техническая экспертиза ЗАО «НЭК Мосэкспертиза – Псков», эксперт А.Ю.Г.

Данное заключение выполнено с соблюдением процессуального порядка проведения экспертизы, экспертное заключение принято по поставленным судом вопросам, ответы эксперта содержат обоснованные выводы; заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 N 73-ФЗ "О государственной судебноэкспертной деятельности в Российской Федерации".

Согласно заключению эксперта №...:

объёмно-планировочные и технические характеристики постройки общей площадью 490,4 кв.м. (по техническому плану здания от 20 июня 2017 г.) здание магазина с КН ... площадью 444,9 кв.м. с пристройкой площадью 54,6 кв.м., два помещения: 26,6 кв.м. и 28 кв.м., расположенной по адресу ... на земельном участке с КН ... площадью 448 кв.м. указаны в Таблице №2, приложенной к заключению: двухэтажное здание, 2012 года постройки, материал стен – комбинированный из сэндвич- панелей и металлопрофиля, перекрытия деревянные, кровля – металлическая, предельная высота здания – 7,5 метров, фундамент ленточный, централизованное отопление, канализация, водопровод, общая площадь 490, 4 кв.м.;

учитывая то, что при строительстве пристройки к основному зданию нарушений градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных норм и правил, не произошло (эксперт не оценивает порядок получения необходимых разрешений при реконструкции объектов, а исследует только техническое состояние объекта экспертизы), производить какие-либо строительные работы, необходимости нет;

возведение пристройки 54,6 кв.м. к зданию магазина с КН ... является реконструкцией объекта капитального строительства – здания магазина, так как в результате возведения пристройки изменилась общая площадь здания;

требования к предельному количеству этажей и высоты здания по объекту, расположенному по адресу ..., соблюдены;

процент застройки участка с КН ... площадью 448 кв.м. составляет 71,25%;

новый объект при «реконструкции» - возведении пристройки площадью 54,6 кв.м. к зданию магазина с КН ... площадью 444,9 кв.м. не создан.

Из заключения эксперта видно, что нарушения градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных норм и правил, установленных на дату создания пристройки (2012-2012г.г.) и действующих по состоянию на декабрь 2022 года, не допущены. Архитектурная выразительность здания в целом не изменилась.

Отвечая на поставленные вопросы, эксперт учитывал Перечень соответствующих национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона №384- ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и Федерального закона №123- ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»ю

Применительно к условиям, перечисленным в п.4 ч.17 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ, при которых выдача разрешения на строительство не требуется, экспертом установлено, что при строительстве пристройки площадью 54,6 кв.м. к зданию магазина с КН ... при изменении объекта капитального строительства (основное двухэтажное здание), конструктивные элементы основного здания не затронуты. Пристройка к зданию не влияет на надежность и безопасность основного двухэтажного здания и объекта в целом.

В силу п.1 ст.35 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

Согласно заключению эксперта предельные параметры разрешенного строительства на территории ГП «Опочка» не соответствуют только по проценту застройки участка с КН ... площадью 448 кв.м., который составляет 71,25%, в то время как в выписке из Правил землепользования и застройки ГП «Опочка» от 15.05.2023 (ст. 7.3. ОД-3. Зона смешанной и общественно – деловой застройки) указаны предельные размеры для застройки участков под магазины, в том числе максимальный процент застройки – 65%.

Вместе с тем, судебная коллегия считает, что издавая Постановление №198 от 21 июля 2017 г. о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке с КН ..., в части отклонения от предельных параметров разрешенного строительства с сокращением минимальных отступов от границ смежного земельного участка с КН ... с 3 метров до 0 метров, по результатам публичных слушаний Администрация городского поселения «Опочка» легализовала для истца иной максимальный процент застройки, поскольку в распоряжении Администрации имелся план земельного участка с расположением реконструированного объекта на участке в том проценте застройки, как он существовал на дату завершения строительства и как он существует сейчас.

Какие –либо работы для приведения постройки в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки ГП «Опочка» (градостроительным регламентом), документацией по планировке территории и обязательным требованиям к параметрам постройки в реконструированной части выполнять не требуется.

Здание общей площадью 490,4 кв.м., расположенное по адресу: ... (здание магазина с КН ... с пристройкой площадью 54,6 кв.м.) угрозу жизни и безопасности граждан, исходя из функционального назначения, не создает;

Также судом установлено, что земельный участок истца расположен на территории исторического поселения город ... и в защитных зонах объектов культурного наследия регионального значения: склад ФИО9 и здание пожарного депо по ул. ...; Льносклад ФИО10 по ул. ...; Каплица (костел) римскокатолическая по ул. ...; Льносклад ФИО11 по ул. ..., границы объектов которых не утверждены и установлены на расстоянии 200 метров от линии внешней стены.

Законодательно прямой запрет на строительство объектов капитального строительства и их реконструкцию, связанную с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов, в двухсотметровой защитной зоне введен в действие положениями ст.34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 г. №73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», действующей с 01.01.2017, поэтому на момент фактического завершения строительства спорной пристройки это требование закона отсутствовало.

Экспертом несоответствия объекта в части пристройки (площадью 54,6 кв.м.) требованиям к строительству и реконструкции объектов капитального строительства в границах территории исторического поселения регионального значения «...» и в границах защитных зон объектов культурного наследия регионального значения: склад ФИО9 и здание пожарного депо по ул. ...; Льносклад ФИО10 по ул. ...; Каплица (костёл) римско-католическая по ... Льносклад ФИО11 по ..., границы которых не утверждены и установлены на расстоянии 200 метров от линии внешней стены – не выявлены.

Таким образом, судебная коллегия считает, что при рассмотрении данного дела установлены условия, предусмотренные п.3 ст. 222 ГК РФ, при которых право собственности на самовольную постройку ( реконструкцию) может быть признано за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения, поэтому решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения.

Судебное решение о признании права собственности на реконструированную постройку является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании изложенного и, руководствуясь пунктом 2 статьи 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Опочецкого районного суда Псковской области от 21 февраля 2023 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированное нежилое двухэтажное здание с одноэтажной пристройкой (площадью 54,6 кв.м.) общей площадью 490,4 кв.м., с КН ..., расположенное на земельном участке с КН ... по адресу: ... согласно техническому плану здания от 20 июня 2017 г.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его вынесения в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 25 сентября 2023 года.

Председательствующий подпись Э.В. Кузнецова

Судьи подпись Е.П. Вальбе

подпись Н.Ю. Белоногова