Гр.д.№2-768/2025
56RS0007-01-2025-001418-38
Решение
Именем Российской Федерации
1 августа 2025 года г. Бугуруслан
Бугурусланский районный суд Оренбургской области
в составе председательствующего судьи Афонькина Р.Ю.,
при секретаре Селивановой Е.П.,
с участием представителя истца Сумской Натальи Михайловны, ответчика ФИО1, представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бугурусланского межрайонного прокурора в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области к администрации Бугурусланского района Оренбургской области, ФИО1 о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка,
установил:
Бугурусланский межрайонный прокурор в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области обратился в суд с иском к администрации Бугурусланского района Оренбургской области, ФИО1, указывая на то, что между администрацией Бугурусланского района Оренбургской области и ФИО1 14.05.2024 заключен договор аренды №102/0524 находящегося в государственной собственности земельного участка, ФИО1 предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 56:07:0201001:1406, расположенный в северо-восточной части кадастрового квартала 56:07:0201001. Договор заключен на период с 14.05.2024 по 13.05.2044, который зарегистрирован 21.05.2024, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 56:07:0201001:1406-56/217/2024-1.
Бугурусланской межрайонной прокуратурой в ходе проведения проверки установлено, что земельный участок с кадастровым номером 56:56:07:0201001:1406 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, для использования в целях для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 565 кв.м.
При этом на части земельного участка проходит акватория реки БН Баймаково бассейна реки Кондузла на территории Бугурусланского района Оренбургской области.
Река Кондузла внесена в ГВР под №11010000812112100008005, она является притоком р. Большой Кинель, которая в свою очередь внесена в ГВР под №11010000812112100007633, входит в речной бассейн реки Волга от верховий Куйбышевского водохранилища до впадения в Каспийское море и отнесена к бассейновому округу Нижневолжский.
Кроме того, на реке БН Баймаково бассейна реки Кондузла на основании приказа Министерства строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области от 28.12.2017 №224-пр, от 20.03.2019 №33-пр установлены ограничения (обременения) прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации (установлена береговая линия - граница водного объекта, которой присвоен номер 56:07-5.5).
Земельный участок с кадастровым номером 56:07:0201001:1406 частично сформирован в 2020 году под водным объектом с нарушением законодательства.
Река БН Баймаково бассейна реки Кондузла находится исключительно в федеральной собственности, администрация Бугурусланского района Оренбургской области не вправе распоряжаться частью водного объекта и передавать в аренду земли водного фонда, покрытые поверхностными водами.
Таким образом, ничтожная сделка не могла повлечь возникновение права аренды у ФИО1 по договору от 14.05.2024 № 102/524, заключенному с не собственником отчуждаемого имущества.
Просили признать отсутствующим обременения в виде аренды в пользу ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 56:07:0201001:1406, расположенный в северо-восточной части кадастрового квартала 56:07:0201001.
Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись от 21.05.2024 № 56:07:0201001:1406-56/217/2024-1 о государственной регистрации права аренды в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (СНИЛС №) в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:07:0201001:1406, внесенную на основании договора от 14.05.2024 №102/0524 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.
В дальнейшем исковые требования уточнили, просили признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 56:07:0201001:1406 в следующих координатах границ:
Обозначение характерных точек границ Координаты, м
X Y
1 2 3
1 631374.36 1324187.14
2 631376.23 1324189.66
3 631377.76 1324192.26
4 631378.96 1324194.82
5 631379.78 1324197.30
6 631380.12 1324199.78
7 631379.89 1324202.35
8 631379.79 1324202.66
9 631377.94 1324201.07
10 631378.09 1324199.85
11 631377.82 1324197.63
12 631377.09 1324195.43
13 631376.00 1324193.14
14 631374.60 1324190.78
15 631372.89 1324188.48
16 631370.87 1324186.38
17 631370.62 1324186.19
18 631371.81 1324184.60
19 631372.15 1324184.86
1 631374.36 1324187.14.
Указать, что решение является основанием для осуществления учета изменений в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:07:0201001:1406.
В судебном заседании представитель истца старший помощник Бугурусланского межрайонного прокурора Сумская Н.М. требования с учетом уточнения поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, уточненном исковом заявлении, дополнении к исковому заявлению.
Ответчик ФИО1, представитель ответчика администрации Бугурусланского района ФИО2 в судебном заседании разрешение спора оставили на усмотрение суда.
Представители третьих лиц в суд не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом. Представители Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, отдела водных ресурсов Нижне-Волжского бассейнового управления дело просили рассмотреть в их отсутствие. Суд в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя истца, ответчика, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией Бугурусланского района Оренбургской области и ФИО1 14.05.2024 заключен договор аренды №102/0524 находящегося в государственной собственности земельного участка. ФИО1 предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 56:07:0201001:1406, расположенный в северо-восточной части кадастрового квартала 56:07:0201001. Договор заключен на период с 14.05.2024 по 13.05.2044, который зарегистрирован 21.05.2024, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 56:07:0201001:1406-56/217/2024-1.
Земельный участок с кадастровым номером 56:56:07:0201001:1406 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 565 кв.м.
При этом на части земельного участка проходит акватория реки БН Баймаково бассейна реки Кондузла на территории Бугурусланского района Оренбургской области.
Река Кондузла внесена в ГВР под №11010000812112100008005, она является притоком р. Большой Кинель, которая в свою очередь внесена в ГВР под №11010000812112100007633, входит в речной бассейн реки Волга от верховий Куйбышевского водохранилища до впадения в Каспийское море и отнесена к бассейновому округу Нижневолжский.
Приказами Министерства строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области от 28.12.2017 №224-пр, от 20.03.2019 №33-пр установлены ограничения (обременения) прав на спорный земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации (установлена береговая линия - граница водного объекта, которой присвоен номер 56:07-5.5).
Наличие водного объекта в границах спорного земельного участка подтверждается схемой расположения земельного участка, составленной кадастровым инженером ФИО3, площадь пересечения составляет 37 кв.м.
Согласно части 1 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации все водные объекты, расположенные в границах принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу или юридическому лицу земельного участка, находятся в федеральной собственности.
Под водным объектом в соответствии с частью 4 статьи 1 Водного кодекса Российской Федерации понимается природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.
Поверхностные водные объекты, к которым относятся моря или их отдельные части (проливы, заливы, в том числе бухты, лиманы и другие), состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (статья 5 Водного кодекса Российской Федерации).
Из положений части 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации следует, что полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.
В соответствии со статьей 102 Земельного кодекса Российской Федерации к землям водного фонда относятся земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах.
Из системного толкования данных норм следует, что река и образованный под ней земельный участок могут находиться исключительно в федеральной собственности. Указанная позиция распространяет свое действие также и на береговую полосу водного объекта общего пользования.
Согласно пункту 2 статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.
Из содержания данной нормы права следует, что действующее законодательство не запрещает формирование земельных участков непосредственно занятых поверхностными водными объектами, однако устанавливает запрет на формирование земельных участков, границы которых налагаются на поверхность водных объектов.
В данном случае идет речь о запрете на формирование земельного участка под водным объектом в пределах его береговой линии.
В нарушение статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 56:07:0201001:1406 сформирован частично на водном объекте общего пользования - река БН Баймаково. При таких обстоятельствах предоставление в собственность, аренду или на иных правах третьим лицам означает передачу части водного объекта, что непосредственным образом нарушает права Российской Федерации как исключительного собственника водных объектов общего пользования.
В то же время земли, расположенные за береговой линией и не занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах, могут относиться к землям любой иной категории, кроме земель водного фонда.
Частью 1 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что территории, которые примыкают к береговой линии поверхностных водных объектов, являются водоохранными зонами. На указанных территориях устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
В границах водоохранных зон выделяют береговую полосу (часть 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации) и прибрежные защитные полосы (часть 2 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации), на территории которых действует больший перечень публично-правовых запретов и ограничений. Вместе с тем в силу норм Водного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 2, часть 1 статьи 4) водное законодательство регулирует водные отношения - правоотношения по использованию и охране водных объектов.
Положения действующего водного законодательства не содержат каких-либо норм об отнесении земельных участков, относящихся к водоохранной зоне федеральных водных объектов, к собственности публично-правовых образований.
Отнесение земельного участка к водоохранной зоне само по себе не означает, что у собственника водного объекта возникает право собственности на такой участок.
Отношения по использованию и охране земель регулируются не водным, а земельным законодательством (пункт 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом в пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен приоритет норм земельного законодательства как специального закона перед гражданским законодательством в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
Согласно пункту 2 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Земельным кодексом и федеральными законами.
Критерии разграничения государственной собственности на землю установлены статьей 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ). Нахождение земельного участка в границах водоохранных зон (территорий со специальным режимом использования и охраны природных ресурсов) в качестве критерия разграничения публичной собственности в названной статье Закона не упомянуто, также не является таким основанием и нахождение на земельном участке части поверхностного водного объекта.
С учетом приведенных норм, сам факт неправильного формирования земельного участка, в результате которого его границы разделяют единый поверхностный водный объект, находящийся в собственности Российской Федерации на несколько частей, само по себе не свидетельствует о принадлежности всего земельного участка с кадастровым номером 56:07:0201001:1406 Российской Федерации.
Из этого следует, что у администрации Бугурусланского района Оренбургской области не имелось полномочий по распоряжению поверхностным водным объектом - частью реки БН Баймаково, предоставленным в пользование ФИО1 путем передачи его в аренду в составе земельного участка с кадастровым номером 56:07:0201001:1406.
В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Судом установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 56:07:0201001:1406 составляет 565 кв. м, при этом площадь пересечения границ земельного участка с водным объектом составляет 37 кв. м.
Кроме того, спорный земельный участок изначально поставлен кадастровый учет с наличием в его границах водного объекта – реки БН Баймаково.
Кадастровым инженером ФИО3 проведен камеральный анализ местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 56:07:0201001:1406 по отношению к местоположению границ водного объекта с реестровым номером 56:07-5.5 «Береговая линия (граница водного объекта) реки БН Баймаково бассейна реки Кондузла на территории Бугурусланского района Оренбургской области». Координаты границ исследуемых объектов по сведениям ЕГРН установлены с нормативной точностью. По результатам проведенной работы установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 56:07:0201001:1406 пересекает границу указанного водного объекта по точкам:
Обозначение характерных точек границ Координаты, м
X Y
1 2 3
1 631374.36 1324187.14
2 631376.23 1324189.66
3 631377.76 1324192.26
4 631378.96 1324194.82
5 631379.78 1324197.30
6 631380.12 1324199.78
7 631379.89 1324202.35
8 631379.79 1324202.66
9 631377.94 1324201.07
10 631378.09 1324199.85
11 631377.82 1324197.63
12 631377.09 1324195.43
13 631376.00 1324193.14
14 631374.60 1324190.78
15 631372.89 1324188.48
16 631370.87 1324186.38
17 631370.62 1324186.19
18 631371.81 1324184.60
19 631372.15 1324184.86
1 631374.36 1324187.14.
Площадь пересечения составляет 37 кв.м.
Таким образом, договор аренды земельного участка №102/0524 от 14 мая 2024 года может быть признан недействительным только в части площади земельного участка, занятой водным объектом, в оставшейся части договор действителен.
Признание ничтожным в части договора аренды не означает отсутствие у администрации Бугурусланского района Оренбургской области права на распоряжение оставшейся частью этого земельного участка, не занятой поверхностным водным объектом, и отсутствие у ФИО1 права на получение его в аренду.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
В силу ч. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В пункте 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения в ЕГРП соответствующих записей. К таким искам относятся иски о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о признании права или истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании права или обременения отсутствующим.
В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Такой способ защиты, как признание зарегистрированного права отсутствующим, подлежит применению лишь в том случае, когда истец фактически владеет спорным недвижимым имуществом, однако, не имеет иной возможности защиты своих прав в связи с наличием в ЕГРН записи о правах ответчика на это же имущество. Обязательным условием для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, поскольку не обеспечивает возможность соединения права и фактического владения.
Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим допустим и как форма требования о применении последствий недействительности сделки, когда нарушение прав истца состоит именно в наличии в ЕГРН регистрационной записи о праве ответчика в отношении того или иного объекта недвижимости, внесенной на основании недействительной сделки. При этом сам истец для восстановления своего нарушенного права не нуждается в восстановлении фактического владения вещью.
При таких обстоятельствах, руководствуясь приведенными нормами права, суд считает требования прокурора обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования Бугурусланского межрайонного прокурора в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области к администрации Бугурусланского района Оренбургской области, ФИО1 о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка удовлетворить.
Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 56:07:0201001:1406 в следующих координатах границ:
Обозначение характерных точек границ Координаты, м
X Y
1 2 3
1 631374.36 1324187.14
2 631376.23 1324189.66
3 631377.76 1324192.26
4 631378.96 1324194.82
5 631379.78 1324197.30
6 631380.12 1324199.78
7 631379.89 1324202.35
8 631379.79 1324202.66
9 631377.94 1324201.07
10 631378.09 1324199.85
11 631377.82 1324197.63
12 631377.09 1324195.43
13 631376.00 1324193.14
14 631374.60 1324190.78
15 631372.89 1324188.48
16 631370.87 1324186.38
17 631370.62 1324186.19
18 631371.81 1324184.60
19 631372.15 1324184.86
1 631374.36 1324187.14.
Решение является основанием для осуществления учета изменений в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:07:0201001:1406.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Бугурусланский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Р.Ю.Афонькин
Текст мотивированного решения изготовлен 7 августа 2025 года.