Решение по делу № 2-1006/2025 от 10.07.2025 | Таганрогский городской суд (Ростовская область)

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратилась в суд с иском к Администрации г. Таганрога о сохранении нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> КН №, площадью 59,9 кв.м. в реконструированном состоянии.

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Как следует из материалов дела, <ФИО> является собственником нежилого здания общей площадью 23,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи с условием об уступке прав аренды

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что согласно выводов дополнительной судебной экспертизы указанные в выводах первоначальной судебной строительно-технической экспертизы нарушения в спорном нежилом здании

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> – удовлетворить.

№ 2-1006/2025

61RS0022-01-2024-009139-68

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июня 2025 года г. Таганрог Ростовской области

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Шевченко Ю.И.

при секретаре судебного заседания Илюшиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г. Таганрога (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – КУИ г. Таганрога) о признании права собственности на самовольную постройку-нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г. Таганрога о сохранении нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> КН №, площадью 59,9 кв.м. в реконструированном состоянии.

В дальнейшем, после проведения судебной строительно-технической экспертизы, истица ФИО1 уточнила исковые требования и просила признать право собственности на самовольную постройку –нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 23,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> КН № Истицей была проведена самовольная реконструкция, перед началом которой истицей не было получено разрешительных документов. Поскольку истица обладает правами на земельный участок, на котором находится возведенный объект, то она полагает, что за ним может быть признано право собственности на данный возведенное нежилое здание. Досудебной экспертизой ( эксперт ФИО2) подтверждено, что данное строение соответствует действующим нормативам и правилам, не нарушает прав и интересов других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью.

В судебное заседание истица ФИО1, будучи извещенной о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явилась, представлено ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика Администрации г. Таганрога на основании доверенности ФИО3 возражала против заявленных исковых требований в связи с несоблюдением истицы административной процедуры, установленной действующим законодательством. Кроме того, на данном участке имеются ограничения по его использования, из выводов эксперта следует что плотность зайстройки превышает допустимый на 23%.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, КУИ г. Таганрога, будучи извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание явку представителя не обеспечил.

Выслушав представителя ответчика администрации г. Таганрога, изучив доводы искового заявления, исследовав материалы дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, по сути исковых требований приходит к следующему.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется любыми, не запрещёнными законом способами, в том числе и в судебном порядке.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ).

Пункт 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ);

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого здания общей площадью 23,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи с условием об уступке прав аренды от <дата>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.№).

Согласно технического паспорта на данный объект по состоянию на <дата> общая площадь нежилого здания составляет 59,9 кв.м.( л.д. №).

В соответствии с договором аренды № и выпиской из ЕГРН арендатором земельного участка площадью 90 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> сроком на 25 лет( л.д.№).

Таким образом, истица обладает правами на земельный участок, на котором осуществлено самовольное строительство, при этом данный договор аренды не содержат соответствующего запрета на осуществление реконструкции или строительства объекта, находящегося на данном земельном участке.

Согласно письму Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Таганрога № от <дата> истице было отказано в сохранении жилой комнаты в реконструированном состоянии, в связи тем, что истица с заявлением о выдаче разрешительных документов не обращалась, рекомендовано обратиться в суд ( л.д. №).

Определением суда от <дата> по ходатайству истца по настоящему делу назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

1.Осуществлена ли реконструкция объекта недвижимости – нежилое, наименование, общей площадью 23,5 кв.м., расположенного на земельном участке с КН № по <адрес>, с изменением его назначения или без такового? Какие работы были выполнены по реконструкции данного объекта?

2. Является ли реконструированный объект недвижимого имущества, расположенный по <адрес> <адрес>, нежилым помещением или имеет признаки объекта с другим целевым назначением( например, офисные и (или) складские помещения, парикмахерская, жилые помещения и др. ?

3. <адрес> земельного участка (КН № категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: магазины) по <адрес>, занимаемого реконструированным объектом? Расположен ли реконструированный объект в границах данного земельного участка?

4. Имеются ли нарушения строительных, технических, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и иных норм и правил при осуществлении реконструкции или строительства объекта недвижимости, насколько они являются существенными и влияют ли на целостность, сохранность и возможность дальнейшей эксплуатации по назначению объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>1?

5. Нарушаются ли реконструкцией объекта недвижимости по <адрес> права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаются ли этим угроза жизни и здоровью граждан?

Производство экспертизы поручено ООО «Альфа-Эксперт».

В выводах заключения эксперта ООО «Альфа-Эксперт» № от <дата> даны следующие ответы:

На вопросы № и №:

По вопросу установления вида произведенных работ, в результате которых был образован исследуемый объект - нежилое здание литер «А» площадью 59,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>:

По результатам произведенного исследования эксперт приходит к выводу о том, что ранее существовавшее здание с кадастровым номером № площадью 23,5 кв.м, по адресу: <адрес>1 (сведения о котором содержатся в ЕГРН) было демонтировано, а на его месте с увеличением габаритов был возведен новый объект капитального строительства - исследуемое нежилое здание литер «А» общей площадью 59,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

Таким образом, в данном случае не произведено изменение параметров ранее существовавшего объекта капитального строительства - здания с кадастровым номером № площадью 23,5 кв.м, по адресу: <адрес>1/<адрес>1 (сведения о котором содержатся в ЕГРН) в связи с чем произведенные работы по возведению объекта капитального строительства - исследуемого нежилого здания литер «А» общей площадью 59,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> не относятся к работам по реконструкции ранее существовавшего объекта.

Исследуемый объект капитального строительства - нежилое здание литер «А» общей площадью 59,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>1 является результатом нового строительства и не является следствием произведенной реконструкции ранее существовавшего нежилого здания с кадастровым номером № площадью 23,5 кв.м..

Таким образом, в данном случае какие-либо работы по реконструкции объекта недвижимости - здания с кадастровым номером № площадью 23,5 кв.м, по адресу: <адрес>1 (сведения о котором содержатся в ЕГРН) не производились, данный объект недвижимости был демонтирован, а на его месте с увеличением наружных габаритов был возведен новый объект недвижимости - исследуемое нежилое здание литер «А» общей площадью 59,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

По вопросу изменения назначения объекта расположенного на территории земельного участка земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

По результатам произведенного исследования по первой части поставленного вопроса было установлено, что какие-либо работы по реконструкции объекта недвижимости - здания с кадастровым номером № площадью 23,5 кв.м, по адресу: <адрес> (сведения о котором содержатся в ЕГРН) не производились, данный объект недвижимости был демонтирован, а на его месте с увеличением наружных габаритов был возведен новый объект недвижимости - исследуемое нежилое здание литер «А» общей площадью 59,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

При этом, экспертом исследован вопрос о назначении ранее существовавшего объекта недвижимости - здания с кадастровым номером № площадью 23,5 кв.м, по адресу: <адрес> (сведения о котором содержатся в ЕГРН), а также о назначении вновь возведенного объекта недвижимости - исследуемое нежилое здание литер «А» общей площадью 59,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Из приведенной в исследовательской части заключении терминологии, содержащейся в нормативно-технических документах следует, что действующее законодательство не содержит понятия «нежилого здания», однако, исходя из того, что нормой статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан, определяющим критерием нежилого здания является отсутствие доказательств его использования для постоянного проживания граждан.

При этом, нежилое здание может иметь различные функциональные назначения, которые в силу приведенной выше терминологии определяются функциональным пространством, предназначенным для выполнения определенной деятельности, включая пространство, занятое объектами этой деятельности. Таким образом, одно и тоже нежилое здание может быть использовано в соответствии с различными видами использования (функционального назначения), например: административное здание, торговое здание, складское здание, производственное здание и пр. При этом, нежилое здание не может быть использовано для постоянного и круглогодичного проживания в нем граждан.

По результатам исследования представленных документов, экспертом установлено, что ранее существовавший и ныне демонтированный объект недвижимости - здание с кадастровым номером № площадью 23,5 кв.м, по адресу: <адрес> в соответствии со сведениями ЕГРН являлся нежилым зданием, в отношении которого не было определено его конкретное назначение под конкретный вид деятельности не связанный с использованием в качестве жилого помещения. Данный факт явствует из выписки из ЕГРН (л.д.№) в которой в качестве назначения здания указано: «Нежилое».

Из технического паспорта подготовленного ООО «Техническое бюро кадастра» в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> (паспорт составлен по состоянию на <дата>) следует, что в состав ранее существовавшего нежилого здания входило помещение № площадью 19,5 кв.м, которое в соответствии с экспликацией, приведенной в техническом паспорте было заинвентаризировано с назначением «Торговый зал».

Таким образом, наиболее вероятным назначением ранее существовавшего и ныне демонтированного объекта недвижимости - здание с кадастровым номером № площадью 23,5 кв.м, по адресу: <адрес> являлось назначение: «Торговое».

В отношении вновь возведенного объекта недвижимости - исследуемое нежилое здание литер «А» общей площадью 59,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>1 экспертом установлено, что по состоянию на дату проведения натурного осмотра исследуемое нежилое здание не эксплуатируется, в здании не завершены в полном объеме отделочные работы и работы по разводке инженерно-технических систем.Так, не закончены работы по монтажу конструкций потолка, не выполнена разводка системы электроснабжения, отсутствует смонтированная система отопления, не выполнено устройство системы горячего водоснабжения. В исследуемом нежилом здании отсутствует какое-либо торговое, производственное или иное оборудование, по которому возможно было бы установить фактическое назначение (вид использования) объекта на данный момент.

При проведении натурного осмотра в исследуемом здании также не установлено наличия признаков его использования в качестве объекта жилищного фонда поскольку в исследуемом здании отсутствуют как помещения, необходимые для постоянной круглогодичной его эксплуатации в качестве жилого помещения так и отсутствуют коммуникации необходимые для жилого помещения (отопление, разводка электроснабжения).

На вопрос №:

В рамках проведения настоящей экспертизы были проведены геодезические измерения с целью определения координат поворотных точек, характеризующих наружный контур существующего в настоящий момент на территории земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> объекта капитального строительства - одноэтажного нежилого здания с последующим наложением данного контура на границы земельного участка кадастровым номером № по адресу: <адрес> по координатам, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Результаты графического построения приведены в приложении № к настоящему заключению.

По результатам произведенного натурного осмотра, выполненных геодезических измерений и графического построения установлено, что площадь застройки земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> исследуемым нежилым зданием составляет 74,8 кв.м.

Наружный контур исследуемого нежилого здания в настоящий момент располагается:

- непосредственно по фасадной границе земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> без отступа и по всей длине фасадной границы

- с отступом 0,23 м от левой боковой границы участка (сведения о которой содержатся в ЕГРН)

- непосредственно по правой боковой границе участка (сведения о которой содержатся в ЕГРН) без отступа

- с отступом 0,84 м от тыльной границы участка (сведения о которой содержатся в ЕГРН)

Таким образом, по результатам произведенных геодезических измерений и последующего графического построения установлено, что исследуемое нежилое здание литер «А» общей площадью 59,9 кв.м, и площадью застройки 74,8 кв.м, с учетом допустимой погрешности определения координат равной 0,1 м, установленной Приказом Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра И Картографии от <дата> №№ «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» расположено в пределах юридических границ земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

На вопрос №:

Результаты анализа имеющейся в распоряжении эксперта информации и произведенное исследование, позволяют прийти к выводу, что исследуемое нежилое здание литер «А» общей площадью 59,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, на дату проведения натурного осмотра соответствует требованиям строительных, градостроительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и иных норм и правил по следующим параметрам:

- по объемно-планировочным решениям (площади, высоте и составу помещений, соответствию габаритов коммуникационных путей между различными помещениями)

- обеспечению коммуникациями (в объеме, отраженном в исследовательской части заключения)

- оснащению объекта исследования помещениями уборных;

- применяемым материалам для внутренней отделки потолков, стен и полов помещений выдерживающим влажную уборку и дезинфекцию помещений- работоспособности несущих и ограждающих строительных конструкций, применению материалов, способных в расчетных условиях эксплуатации исключить возможность разрушений конструкций, недопустимое ухудшение эксплуатационных свойств и обладающих стойкостью к возможным воздействиям влаги, низких и высоких температур, агрессивной среды и других неблагоприятных факторов;

- наличию на объекте конструктивных и объемно-планировочных решений, обеспечивающих в случае пожара возможность эвакуации людей независимо от их возраста и физического состояния наружу на прилегающую к объекту территорию; возможность спасения людей; возможность доступа личного состава пожарных подразделений и подачи средств пожаротушения к очагу пожара, а также проведения мероприятий по спасению людей и материальных ценностей; нераспространение пожара на рядом расположенные здания, в том числе при обрушении горящего здания;

- количеству эвакуационных выходов из исследуемого нежилого помещения и из каждого этажа объекта;

- объемно-планировочным решениям, габаритам и длине эвакуационных путей,

- применяемым материалам, способным обеспечить огнестойкость узлов крепления строительных конструкций не ниже требуемой огнестойкости самой конструкции;

Состояние основных несущих строительных конструкций нежилого здания литер «А», расположенного по адресу: <адрес>1/<адрес> характеризуется как удовлетворительное, работоспособное и соответствует требованиям механической безопасности статьи 7 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Несущая способность на дату проведения осмотра обеспечивается. Эксплуатация конструкций возможна без ограничений.

Нежилое здание литер «А», расположенное по адресу: <адрес> в состоянии на дату проведения натурного осмотра ввиду отсутствия признаков, свидетельствующих о возможной опасности обрушения строительных конструкций и внезапной потери их устойчивости угрозу жизни и здоровью граждан не представляет.

1) В исследуемом нежилом здании литер «А», расположенном по адресу: <адрес> при наружных входах не предусмотрено устройство тамбуров или воздушнотепловых завес, что не соответствует требованиям п.5.2 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения».

Выявленное несоответствие является устранимым. Устранение возможно произвести путем монтажа воздушнотепловой завесы при наружном входе в здание.

В связи с тем, что выявленное несоответствие носит устранимый характер, не требует проведения работ по видоизменению объекта, эксперт относит его к малозначительному несоответствию. Эксплуатация исследуемого нежилого здания возможна после устранения выявленного несоответствия.

2) В исследуемом нежилом здании литер «А», расположенном по адресу: <адрес> не выполнено устройство пандусов, либо установка специальной вызывной кнопки персонала, в связи с чем в данном случае отсутствуют входы, доступные для маломобильных групп населения, что не соответствует требованиям п.5.4 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения».

Выявленное несоответствие является устранимым. Устранение возможно произвести путем монтажа пандуса при наружном входе в здание либо путем устройства вызывной кнопки персонала для маломобильных групп населения.

3) По результатам произведенного натурного осмотра установлено, что исследуемое нежилое здание литер «А», расположенное по адресу: <адрес> не обеспечено какой-либо системой отопления, в связи с чем в холодный период года во внутренних помещениях исследуемого объекта не могут быть обеспечены нормативные параметры микроклимата внутренних помещений, в частности температуры внутреннего воздуха, что не соответствует требованиям п.7.1 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения», п.2.4. СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», п.91. СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».

По результатам произведенного натурного осмотра установлено, что исследуемое нежилое здание литер «А», расположенное по адресу: <адрес> не обеспечено системой отопления, а также во внутренних помещениях исследуемого объекта не выполнено устройство электроосвещения, не выполнена разводка электрической проводки, отсутствует автоматическая пожарная сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией при пожаре, не выполнено устройство системы горячего водоснабжения, что не соответствует требованиям п.8.1, п.8.8, п.8.18 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения»,. 2.2 СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», п.151, п.152 СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».

Выявленные несоответствия являются устранимыми и обусловлены незавершенностью внутренних работ по разводке инженерных сетей. Устранение возможно произвести путем монтажа системы отопления во внутренних помещениях здания, монтажа электропроводки и монтажа осветительных приборов, а также монтажа бойлера для нагрева горячей воды.

В связи с тем, что выявленные несоответствия носят устранимый характер, не требуют проведения работ по видоизменению объекта, эксперт относит его к малозначительному несоответствию. Эксплуатация исследуемого нежилого здания возможна после устранения выявленных несоответствий.

4) Внутренние помещения исследуемого нежилого здания литер «А», расположенного по адресу: <адрес> не оборудованы системой автоматической пожарной сигнализации, что не соответствует требованиям ФЗ №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и требованиям СП 486.1311500,2020 «Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации».

Выявленное несоответствие является устранимым. Устранение возможно произвести путем монтажа системы автоматической пожарной сигнализации.

5) По результатам произведенных измерений экспертами определено, что площадь застройки земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> исследуемым нежилым зданием составляет 74,8 кв.м., соответственно процент застройки земельного участка составляет 83 %, что на 23 % превышает предельно допустимого значения площади застройки земельного участка, равное 60 % и не соответствует требованиям ст. 27 Правил землепользования и застройки города г. Таганрога Решение Городской Думы города Таганрога от <дата> № «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог» (в действующей редакции).

Выявленное несоответствие является неустранимым, однако с технической стороны эксперт относит его к малозначительным поскольку исследуемый объект удален от соседних строений на расстояние не менее 9,0 метров в связи с чем к нему обеспечивается беспрепятственный доступ со всех сторон, в связи с чем, существующий процент застройки не препятствует нормальной эксплуатации строения.

На вопрос №:

Вопрос о нарушении объектом недвижимости по адресу: <адрес> прав и охраняемых законом интересов других лиц является вопросом права и выходит за пределы специальных познаний эксперта-строителя, находится за пределами компетенции эксперта, в связи с чем не может быть исследован экспертом в рамках производства настоящей экспертизы.

Касаемо вопроса о создании объектом недвижимости по адресу: <адрес> экспертом при проведении исследования по четвертому вопросу было установлено, что состояние основных несущих строительных конструкций нежилого здания литер «А», расположенного по адресу: <адрес> характеризуется как удовлетворительное, работоспособное и соответствует требованиям механической безопасности статьи 7 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Несущая способность на дату проведения осмотра обеспечивается. Эксплуатация конструкций возможна без ограничений.

По ходатайству стороны истца в связи с проведением работ по устранению всех вышеуказанных нарушений и представленных фотоматериалов определением суда от <дата> назначено проведение дополнительной судебной строительно-технической экспертизы с постановкой перед экспертами дополнительных вопросов:

- Устранены ли в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> недостатки, указанные в экспертном заключении № от <дата> ООО «Альфа-Эксперт»?

-Имеются ли неустраненные недостатки, в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>?

Производство дополнительной экспертизы поручено экспертам ООО «Альфа-Эксперт».

В выводах дополнительной судебной строительно-технической экспертизы № от <дата> даты следующие ответы :

На вопрос №: По результатам произведенного исследования, эксперт приходит к выводу, что по состоянию на дату проведения дополнительной экспертизы в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес> устранены все недостатки, указанные в заключение экспертов № от <дата> ООО «Альфа-Эксперт» за исключением недостатка № выраженного в несоответствии требованиям ст. 27 Правил землепользования и застройки города г. Таганрога Решение Городской Думы города Таганрога от 25.12.2012 № 506 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог» (в действующей редакции) обусловленного тем, что процент застройки земельного участка составляет 83 %, что на 23 % превышает предельно допустимого значения площади. Застройки земельного участка, равное 60 %. Выявленное несоответствие является неустранимым.

На вопрос №: По результатам произведенного исследования, эксперт приходит к выводу, что по состоянию на дату проведения дополнительной экспертизы имеется одно не устранённое несоответствие нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> требованиям нормативно-технической документации, а именно: несоответствие требованиям ст. 27 Правил землепользования и застройки города г. Таганрога Решение Городской Думы города Таганрога от 25.12.2012 № 506 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог» (в действующей редакции) обусловленное тем, что процент застройки земельного участка составляет 83 %, что на 23 % превышает предельно допустимого значения площади застройки земельного участка, равное 60 %. Выявленное несоответствие является неустранимым.

При производстве первичной экспертизы экспертом было отражено, что выявленное несоответствие является неустранимым, однако с технической стороны эксперт относит его к малозначительным поскольку исследуемый объект удален от соседних строений на расстояние не менее 9,0 метров в связи с чем к нему обеспечивается беспрепятственный доступ со всех сторон, в связи с чем, существующий процент застройки не препятствует нормальной эксплуатации строения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года № 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Оценив заключения эксперта, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установлено, что заключения подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования, оснований не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Заключения эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, признается судом допустимым доказательством по делу. Данный вид доказательства представляет собой сделанные на основе исследования выводы эксперта, т.е. лица, которое обладает специальными познаниями.

Ответчиком опровергающих доводов не представлено.

Таким образом, данные заключения эксперта могут быть положены в основу судебного решения.

В силу п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Единственное нарушение, являющее неустранимым, - это несоответствие требованиям ст. 27 Правил землепользования и застройки города г. Таганрога Решение Городской Думы города Таганрога от 25.12.2012 № 506 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог» (в действующей редакции) обусловленное тем, что процент застройки земельного участка составляет 83 %, что на 23 % превышает предельно допустимого значения площади застройки земельного участка, равное 60 %.

Однако, суд полагает, что данное нарушение не имеет существенного значения, поскольку эксперт указал, что выявленное несоответствие, хотя и является неустранимым, однако с технической стороны эксперт относит его к малозначительным, поскольку исследуемый объект удален от соседних строений на расстояние не менее 9,0 метров в связи с чем к нему обеспечивается беспрепятственный доступ со всех сторон, в связи с чем, существующий процент застройки не препятствует нормальной эксплуатации строения

Иных нарушений в спорном нежилом здании на настоящий момент не установлено. Возведенный объект не выходит за пределы земельного участка, предоставленного истцу на праве долгосрочной аренды.

Кроме того, судом установлено, что каких-либо притязаний на спорное имущество у третьих лиц не имеется; возведенные истцами пристройки не нарушают прав и законных интересов третьих лиц, не создают им препятствия в пользования принадлежащим им недвижимым имуществом.

Согласно п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке",если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Фактов заведомо недобросовестного поведения истицы, а также злоупотребления правом с ее стороны в настоящем случае не установлено.

Оценив представленные доказательства по делу в совокупности, суд приходит к выводу, что возведенная постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, целевое назначение и разрешенное использование земельного участка не нарушено; возведенная постройка не ущемляет прав и законных интересов иных лиц, в связи с чем, суд считает, что единственным признаком самовольно возведенной постройки является отсутствие разрешения на строительство.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований о признании права собственности на нежилое здание.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на самовольную постройку –нежилое здание общей площадью 59,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано сторонами в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течение одного месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 10 июля 2025 года.

Судья Ю.И. Шевченко